N° de minute : 176/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 4 août 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : N° RG 20/00012 - N° Portalis DBWF-V-B7D-QSR
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 9 décembre 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :15/2576)
Saisine de la cour : 31 décembre 2019
APPELANT
Société AMIANTE DIAGNOSTICS MULTICONTROLES EXPERTISES IMMOBILIERES ET BATIMENTS (ADMEIB)
Siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Nathalie LEPAPE, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉS
S.C.I. MONT VENUS,
Siège social : [Adresse 2]
Représentée par Me Pierre-Henri LOUAULT de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA
M. [I] [L]
né le 27 janvier 1966 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT
ARRÊT :
- réputé contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 11/07/2022 ayant été prorogé au 04/08/2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
***************************************
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
La SCI MONT VENUS a fait construire un ensemble immobilier sur [Localité 5], dénommé 'Résidence Mont Vénus".
Au cours de l'année 2011, elle a pris attache avec la SARL AMIANTE DIAGNOSTICS MULTICONTRÔLES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET BÂTIMENTS (ADMEIB) en vue de réaliser des travaux de réfection de huit terrasses, attenantes aux appartements n°4 à n° 11.
Un devis du 26 janvier 2011 d'un montant de 595.350 FCFP émis par la SARL ADMEIB a été accepté par Mme [C] pour le compte de la SCI MONT VENUS, pour les travaux de suivi de réfection des terrasses (consultations d'entreprises, visites sur site et définition des travaux à réaliser, contrôle des devis, contrôle des travaux comprenant la réunion de chantier préparatoire, le planning d'intervention de l'entreprise, le suivi journalier du chantier et la réunion hebdomadaire avec production d'un procès-verbal de chantier, ainsi que la réception des travaux).
La SARL ADMEIB a consulté plusieurs entreprises et a choisi M. [L], artisan, pour réaliser sur chaque terrasse la dépose de l'ancien revêtement et de la chape, pour y réaliser une nouvelle chape, l'étanchéité et la pose d'un nouveau revêtement, la dépose des plinthes, la fourniture et la pose de nouvelle plinthes.
Un devis d'un montant de 14.757.752 FCFP a été émis le 25 janvier 2011 par M. [L], accepté par l'AGENCE GENERALE.
Des procès-verbaux de réception en présence de l'AGENCE GENERALE, de M. [L] et de M. [R] (pour la SARL ADMEIB) sont intervenus les 28 novembre 2011, 5 décembre 2011, 27 janvier 2012 et 29 février 2012 pour l'ensemble des appartements en travaux.
Des infiltrations sont apparues et des locataires s'en sont plaints. A la demande de l'AGENCE GENERALE, chargée de la gestion de la résidence Mont Vénus, la société EXXCAL, expert en construction, est intervenue et un rapport a été établi le 24 juin 2013 en la personne de l'expert [D], lequel a constaté les désordres et a évalué le coût des travaux de réfection à la somme de 30.271.200 FCFP.
La SCI MONT VENUS a saisi le président du tribunal de première instance de Nouméa d'une demande d'une expertise. Par ordonnance de référé du 2 juillet 2014, M. [T] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Il a déposé un rapport le 4 janvier 2015, dans lequel il conclut au non-respect des règles de l'art dans la mise en oeuvre des matériaux et à la présence de désordres imputables au maître d'oeuvre et à l'entreprise qui a réalisé les travaux. M. [T] a notamment relevé que les trop pleins positionnés en nez de balcon, tous les 1,50 m environ, sont obturés en partie par le mortier colle des plinthes, que les pentes ramenant les eaux de pluie vers les siphons sont faibles et entraînent des rétention d'eau, que l'étanchéité mise en place ne recouvre pas correctement la platine plomb du siphon de sol, que le produit d'étanchéité bleu utilisé n'est pas du « weber sysel » mais du « fermasec » utilisé pour l'étanchéité sous carrelage des parois intérieures. L'expert [T] indique que les prescriptions de pose, qui n'ont pas été respectées, ont conduit aux infiltrations générées en partie par l'accumulation d'eau contre les façades.
L'expert a fixé le coût de la réfection des désordres sur les balcons à la somme de 13.000.000 FCFP et la mise en oeuvre d'un système d'étanchéité traditionnel pour un montant de 8.000.000 FCFP. Il a relevé la nécessité de sécuriser les façades de l'immeuble pour l'intervention des entreprises depuis l'extérieur.
Par requête déposée le 23 décembre 2015, au visa des articles 1792, 1792-1, 1147 du code civil et subsidiairement de l'article 1382 du même code, la SCI MONT VENUS a saisi le tribunal de première instance de Nouméa afin de voir :
- condamner solidairement la SARL ADMEIB et M. [L] à lui verser les sommes suivantes :
* 13.000.000 FCFP au titre des désordres concernés par les travaux de réfection des balcons
* 8.000.000 FCFP au titre des problèmes liés à l'étanchéité
* 2.480.000 FCFP au titre de la sécurisation des façades
* 400.000 FCFP au titre des impayés de charges locatives par deux locataires ;
- condamner solidairement la SARL ADMEIB et M. [L] à lui verser une somme de 300.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
En réponse, la SARL ADMEIB concluait au débouté de la SCI MONT VENUS de toutes ses demandes et sollicitait sa condamnation à lui payer la somme de 200.000 FCFP au titre des frais irrépétibles.
Elle rappelait les défauts de conception et anomalies du bâtiment auxquels il avait fallu s'adapter et qui ont participé aux désordres (pente orientée vers les appartements, siphons en nombre insuffisant), comme l'expert amiable [Y] l'avait relevé dans son rapport du 20 décembre 2013. Elle ajoutait que l'ouvrage manquait d'entretien, rappelait les limites de sa mission et faisait valoir que les articles 1792 et 1792-4-1 du code civil sont invoqués alors qu'elle n'est ni architecte ni entrepreneur et que l'article 1792-4-1 du code civil ne s'applique pas en Nouvelle-Calédonie.
Attraite en intervention forcée par acte du 15 mai 2017, la Société PIERRE FROGIER ET MARIE NOELLE THEMEREAU, exerçant sous l'enseigne AGENCE GÉNÉRALE, a contesté toute responsabilité et a soulevé l'irrecevabilité de l'action de la SCI MONT VENUS pour cause de prescription.
La SCI MONT VENUS s'est désistée de son action dirigée à l'encontre de la société PIERRE FROGIER ET MARIE NOELLE THEMEREAU et a maintenu ses autres demandes. Dans un écrit reçu le 7 septembre 2018, cette société a accepté ce désistement.
Régulièrement assigné à sa personne par acte du 4 janvier 2016, M. [L] n'a pas comparu en première instance.
Par jugement rendu le 09 décembre 2019, le tribunal de première instance de Nouméa a statué en ces termes :
« Constate l'extinction de l'action de la SCI MONT VENUS à l'encontre de la société PIERRE FROGIER ET MARIE NOELLE THEMEREAU par le désistement de la demanderesse, accepté par la défenderesse ;
Condamne solidairement la SARL ADMEIB et Monsieur [I] [L] à payer à la SCI MONT VENUS la somme de VINGT DEUX MILLIONS (22.000.000) FCFP à titre de dommages et intérêts ;
Condamne sous la même solidarité la SARL ADMEIB et Monsieur [I] [L] à payer à la SCI MONT VENUS la somme de TROIS CENT MILLE (300.000) FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;
Ordonne l'exécution provisoire de cette décision ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne solidairement la SARL ADMEIB et Monsieur [I] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [T], lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. »
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête du 31 décembre 2019, la SARL ADMEIB a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 30 mars 2020 et ses dernières écritures du 2 août 2021 d'infirmer la décision rendue et statuant à nouveau de dire la SCI MONT VENUS sans qualité et sans intérêt à agir ; de la débouter de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 300 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la SCI MONT VENUS ne justifie pas de sa qualité de propriétaire et qu'elle est aujourd'hui dépourvue de la personnalité morale pour avoir été radiée du Ridet et du RCS. Sur le fond, la SARL ADMEIB rappelle que la SCI MONT VENUS ne démontre pas le lien contractuel la liant à la société appelante puisque cette dernière n'a contracté qu'avec la société immobilière AGENCE GÉNÉRALE ; que le contrat de mandat produit n'est pas daté et n'a pas été renouvelé. Enfin, elle excipe de la responsabilité de l'AGENCE GÉNÉRALE.
Dans son mémoire en réponse et ses dernières écritures, la SCI MONT VENUS conclut à la confirmation du jugement excepté en ce qui concerne les préjudices subis au titre de la sécurisation des façades et les impayés de charges locatives, sollicite la condamnation solidaire de la SARL ADMEIB et de M. [L] sur le fondement des article 1792 ou 1147 du code civil, à titre principal et subsidiairement sur le fondement de l'article 1382 du code civil à lui payer les sommes de :
- 13 000 000 FCFP au titre des travaux de réfection des terrasses et balcons
- 8 000 000 FCFP au titre des travaux d'étanchéité
- 6 650 000 FCFP au titre de la sécurisation des façades
- 400 000 FCFP au titre des charges impayés par deux locataires,
outre une indemnité de 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite enfin condamnation de la SARL ADMEIB seule, à lui payer la somme de 250 000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour attitude dilatoire.
Vu l'ordonnance de clôture
Vu l'ordonnance de fixation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur les fins de non-recevoir
La SCI MONT VENUS justifie selon extrait d'état hypothécaire daté du 5 février 2021 qu'elle est bien seule propriétaire par accession, de l'immeuble situé à [Adresse 2], bâti sur une parcelle acquise comme terrain nu le 8 mai 1973. L'état ne porte mention d'aucune division par lot et/ou de vente de ces derniers.
La pièce produite fait bien foi de la qualité de seule propriétaire de la SCI MONT VENUS qui n'a pas à rapporter la preuve négative de l'absence d'une copropriété qui n'a manifestement pas été créée à ce jour.
La SCI MONT VENUS justifie également être pourvue de la personnalité morale comme étant inscrite au RCS selon extrait daté du 25 janvier 2021, sous le numéro n° 865 857. La cour relève que l'inscription au Ridet produite par l'appelante concerne apparemment une autre société homonyme.
II. Sur le fondement de l'action
Le contrat de maîtrise d'oeuvre passé sous forme de propositions de devis acceptés a été passé entre la SARL ADMEIB et l'AGENCE GENERALE, chargée de la gestion des locations. Quand bien même il ne précise pas que l'AGENCE GENERALE est intervenue en qualité de mandataire, maître de l'ouvrage délégué par la SCI MONT VENUS, il n'en reste pas moins que la SARL ADMEIB n'a jamais remis en question cette apparence. Elle ne soutient pas avoir été payée par l'AGENCE GENERALE et non par la SCI MONT VENUS et, au moins lors des expertises amiables, il est clairement apparu que l'agence immobilière intervenait pour le compte de la SCI MONT VENUS. L'appelante ne démontre pas qu'elle a subi un préjudice de ce seul fait (avoir appris tardivement la qualité de maître de l'ouvrage de la SCI).
La SARL ADMEIB est bien liée contractuellement avec la SCI MONT VENUS par un contrat de maîtrise d'oeuvre et non avec la société AGENCE GÉNÉRALE qui n'a agi qu'en qualité d'intermédiaire.
Les travaux ont été réceptionnés sans réserve. Les expertises ne faisant pas état de désordres de nature décennale, seule la responsabilité contractuelle de l'article 1147 du code civil sera mise en oeuvre étant précisé que la garantie de parfait achèvement n'est pas applicable en Nouvelle-Calédonie.
III. Sur les désordres
En raison d'infiltrations préexistantes en terrasses et balcons par les dalles, la SCI MONT VENUS avait mandaté la SARL ADMEIB afin d'engager les travaux de réfection adéquats.
Selon devis accepté du 29 février 2012, M. [L], artisan carreleur, a été présenté par la SARL ADMEIB, accepté par la SCI MONT VENUS et a été chargé de refaire le carrelage des terrasses, travaux comprenant la dépose du carrelage et de son support, la réalisation d'une chape, la fourniture et application d'une étanchéité, la fourniture et pose du carrelage, la dépose des plinthes et la fourniture et pose de plinthes pour un montant global de 14 757 752 FCFP.
Deux experts amiables ont été mandatés, M. [D] du cabinet EXXCAL par la SCI MONT VENUS et M. [Y] par la SARL ADMEIB. M. [T], expert judiciaire a été désigné en juillet 2014.
Les trois spécialistes conviennent que les désordre sont dus à une mauvaise mise en oeuvre de l'étanchéité liquide notamment aux points singuliers (traversées, relevés hauteur de baies, angles ...), ce qui, au lieu de résoudre les désordres préexistants a eu pour effet inverse d'aggraver les infiltrations qui ont atteint les appartements, M. [T] relevant que les infiltrations sont de faibles importances localisées en plafond intérieur le plus souvent à l'aplomb des baies vitrées.
L'expert du cabinet EXXCAL préconisait la dépose totale des travaux effectués en raison de l'absence de relevés d'étanchéité obligatoires notamment en seuil des baies vitrées. L'expert [Y] proposait de refaire une mise en eau et insistait sur le défaut de conception d'origine des terrasses qui présentaient par choix architectural, une pente dirigée vers l'intérieur des appartements avec pose de siphons le long des baies dont le nombre s'avère insuffisant.
L'expert judiciaire dans son rapport du 4 janvier 2015 notait que le produit d'étanchéité mis en place n'était pas celui indiqué par le carreleur mais un produit dont l'utilisation n'est autorisée que pour l'étanchéité sous carrelage des parois intérieures. Il concluait que la mise en oeuvre du système d'étanchéité préconisé sur planchers extérieurs avait été mal faite et n'était pas conforme aux prescriptions de pose énoncées dans les règles professionnelles du SEL. Les malfaçons concluait-il, conduisent à des infiltrations dans les appartements générées en partie par l'accumulation d'eau contre les façades. Il préconisait lui aussi et pour les mêmes raisons, la réfection totale des terrasses avec dépose des travaux réalisés.
IV. Sur les responsabilités
M. [L] chargé des travaux est responsable de la mauvaise mise en oeuvre du système d'étanchéité à l'origine des infiltrations. Ses fautes dans l'exécution des travaux engagent sa responsabilité contractuelle.
En sa qualité de maître d'oeuvre chargée d'une mission générale, la SARL ADMEIB est également responsable d'une part dans le cadre de la consultation des entreprises, pour n'avoir pas attiré l'attention du maître de l'ouvrage sur le choix de M. [L], artisan carreleur, qui ne disposait pas à l'évidence d'une compétence spécifique en matière d'étanchéité alors que la réfection des terrasses avait pour objectif principal de mettre fin aux infiltrations extérieures, d'autre part pour n'avoir pas pris la bonne mesure des travaux à réaliser alors qu'elle se devait de définir ces derniers avec les entreprises consultées en notamment attirant leur attention ainsi que celle du maître de l'ouvrage sur les existants (pente naturelle d'écoulement des eaux). Elle a failli ce faisant à son obligation de conseil dans le choix de l'entreprise et dans le défaut d'information sur les contraintes rencontrées lors de la préconisation et de la réalisation des travaux. Elle est également responsable pour avoir réceptionné les travaux sans réserve.
Le jugement qui a retenu la responsabilité contractuelle du maître d'oeuvre et de l'entreprise et les a condamnés solidairement sera confirmé puisque les fautes des deux ont causé l'entier préjudice, la condamnation devant toutefois être prononcée in solidum et non solidairement. La Cour de cassation reconnaît en effet que « chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers le maître de l'ouvrage. »
Il ne peut être reproché au premier juge de n'avoir pas tranché la répartition des responsabilités entre la SARL ADMEIB et M. [L] puisqu'il n'était pas saisi de ce chef de litige, comme la cour ne l'est pas à ce jour.
V. Sur le coût des travaux
1/ Sur les travaux de reprise des terrasses et balcons
L'expert a estimé le coût des travaux de reprise à la somme de 13 000 000 FCFP pour la réfection des balcons et terrasses et à celle de 8 000 000 FCFP pour l'étanchéité des terrasses des appartements en attique. Ces montants seront alloués à la SCI MONT VENUS en l'absence de contestations sérieuses sur le coût des travaux de reprise tels que retenus par l'expert.
2/ Sur le coût de sécurisation des façades
Le premier juge a estimé à la somme de 1 000 000 FCFP le coût de sécurisation des façades que l'expert recommandait mais n'avait pas chiffré. La SCI réclame la somme de 6 650 000 FCFP en produisant la page 3 d'un document faisant état des différentes tranches des travaux et notamment l' évaluation des travaux correspondant à la phase dite ' Préparation - Echafaudage et Sécurité ', document constituant selon elle un devis. Néanmoins, cette pièce dépourvue de toutes références quant à l'entreprise qui se propose de faire les travaux n'a pas valeur probante. Dès lors, en l'absence de chiffrage du coût des travaux, l'estimation retenue par le tribunal de première instance sera confirmée.
3/ Sur les charges
La SCI n'explicite pas en quoi le non paiement des charges a un lien de connexité avec les désordres, chaque locataire étant tenu de s'acquitter du loyer et de ses accessoires. Elle ne justifie pas avoir accordé à ce titre une réduction du coût de la location. La demande sera rejetée et le jugement confirmé.
VI. Sur la demande en dommages et intérêts
L'intimée qui se plaint de l'attitude dilatoire de l'appelante qui n'a fait qu'exercer le recours prévu par la loi en formant appel ne démontre pas la mauvaise foi de son adversaire. La demande en dommages et intérêts sera rejetée
VII. sur l'article 700
Il est équitable d'allouer à l'intimée qui a dû se défendre en appel la somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
VIII. sur les dépens
La SARL ADMEIB succombant dans son appel supportera les dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette les fins de non recevoir,
Confirme la décision en toutes ses dispositions, sauf à dire que les condamnations à paiement prononcées à l'égard de la SARL ADMEIB et de M. [L] sont in solidum et non solidaires ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL ADMEIB à payer à la SCI MONT VENUS la somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL ADMEIB aux dépens de l'appel.
Le greffier,Le président.
