N° de minute 123/2022
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 12 mai 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : N° RG 20/00404 - N° Portalis DBWF-V-B7E-RQC
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 octobre 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/1876)
Saisine de la cour : 10 novembre 2020
APPELANTS
M. [F] [C]
né le 15 avril 1964,
demeurant Lot 62B - lotissement Altitude - Tina - 98800 NOUMEA
Représenté par Me Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
Mme [V] [S] épouse [C]
née le 25 janvier 1971,
demeurant Lot 62B - lotissement Altitude - Tina - 98800 NOUMEA
Représentée par Me Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉ
M. [B] [E]
né le 15 septembre 1969,
demeurant 27 rue de la pointe Lasalle - 98800 NOUMEA
Représenté par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
M. François BILLON, Conseiller,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.
Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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Par acte en date du 27 novembre 2019, M. [C] et Mme [S], son épouse, ont vendu à M. [E] un ensemble immobilier formant le lot n° 62 du lotissement Altitude presqu'ile Tina à Nouméa, moyennant un prix de 81.670.000 FCFP payable au jour de la signature de l'acte authentique. La vente a notamment été assortie de diverses conditions suspensives, dont une tenant à la réalisation par le vendeur de travaux préconisés dans un rapport Socotec JT 100/19/8985, avant la signature de l'acte authentique. Il a été convenu que la signature de l'acte authentique interviendrait « dès réalisation des conditions suspensives, (...) soit au plus tard le 27 mars 2020. M. [E] s'est engagé à verser une somme de 1.000.000 FCFP à titre de dépôt de garantie à la caisse de l'office notarial Lillaz - Burtet - Coste et [T] au plus tard le 5 décembre 2019.
Par lettre datée du 30 avril 2020, M. [E] a informé le notaire instrumentaire pressenti que les parties étaient « déliées de leurs obligations respectives » en raison de la découverte de nouveaux désordres et a réclamé le remboursement du dépôt de garantie.
Selon acte d'huissier en date du 26 mai 2020, M. et Mme [C], qui faisaient valoir que la condition tenant aux travaux avait été levée, ont sommé M. [E] de se présenter en l'étude Lillaz - Burtet le 3 juin 2020 pour procéder à la signature de l'acte réitératif de vente.
M. [E] ne s'est pas présenté pour réitérer l'acte de vente.
Selon assignation à jour fixe délivrée le 7 août 2020, M. et Mme [C], affirmant que les conditions suspensives avaient été totalement levées, ont attrait M. [E] devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis.
M. [E] s'est opposé à cette demande en affirmant qu'il avait été trompé par les vendeurs sur l'état de la construction et que la condition suspensive tenant à la réalisation des travaux n'avait pas été levée. Il a sollicité l'annulation du compromis et la réparation de son préjudice.
Selon jugement en date du 14 octobre 2020, le tribunal de première instance de Nouméa a :
- déclaré irrecevable la demande des époux [C] au titre de la clause pénale,
- débouté M. [E] de sa demande en nullité du compromis de vente conclu le 22 novembre 2019 et des demandes indemnitaires subséquentes,
- débouté M. [E] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation des fautes contractuelles,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [C] aux dépens.
Le premier juge a principalement retenu :
- que M. [E] ne démontrait pas les époux [C] lui avaient dissimulé l'état du carport, ni que l'état du carport constituait une condition essentielle de l'acquisition du bien immobilier ;
- que les époux [C] avaient rempli leurs obligations en faisant réaliser les travaux mis à leur charge de sorte que la vente était parfaite ;
- que l'action en paiement de la clause pénale était irrecevable pour avoir été tardivement engagée.
Selon requête déposée le 10 novembre 2020, M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision. M. [E] a formé un appel incident.
Aux termes de leurs conclusions transmises le 14 juillet 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de :
- infirmer en totalité le jugement entrepris ;
- constater la défaillance de M. [E] à réitérer la vente du 22 novembre 2019, malgré la réalisation de toutes les clauses et conditions suspensives, malgré la sommation de réitérer en date du 26 mai 2020 ;
- dire en conséquence que par le jeu de la clause pénale contractuelle, il est redevable d'une somme de 8 167 000 FCFP ;
- condamner en tant que de besoin M. [E] au paiement de cette somme de 8 167 000 FCFP en principal, outre la totalité des frais qui seront sollicités par le notaire avant préparé les actes de vente ;
- condamner M. [E] au paiement d'une somme de 350 000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Selon conclusions transmises le 31 août 2021, M. [E] prie la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il rejette la demande en nullité du compromis de vente pour vice du consentement ;
- dire et juger que M. [E] a été victime de réticences et man'uvres dolosives commises par les époux [C] ;
- dire et juger que le consentement de M. [E] a été vicié l'empêchant ainsi de signer le compromis de vente du 22 novembre 2019 de façon éclairée ;
- prononcer la nullité du compromis en date du 22 novembre 2019 ;
- dire et juger que l'attitude déloyale des consorts [C] est génératrice d'un préjudice subi par M. [E] ;
en conséquence,
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] la somme de 1.000.000 FCFP à titre de remboursement du dépôt de garantie ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] la somme totale de 1.447.710 FCFP en réparation du préjudice financier subi ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] une somme à réserver au titre des honoraires du notaire ;
- dire que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
à titre subsidiaire,
- dire et juger que M. et Mme [C] sont défaillants dans la réitération des conditions suspensives liées à la réalisation des travaux ;
- dire et juger que M. et Mme [C] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité contractuelle ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] la somme de 1.000.000 FCFP à titre de remboursement du dépôt de garantie ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] la somme totale de 1.447.710 FCFP en réparation du préjudice financier subi outre 2.000.000 FCFP au titre du préjudice moral ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] une somme à réserver au titre des honoraires du notaire ;
- dire que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
à titre infiniment subsidiaire, si la présente juridiction estimait que les conditions suspensives étaient réalisées,
- confirmer le jugement entrepris quant à l'irrecevabilité de la demande des époux [C] ;
- constater que M. et Mme [C] n'ont pas agi dans les deux mois suivant l'expiration du délai de huit jours faisant suite à la mise en demeure du 26 mai 2020 ;
- dire et juger que les époux [C] sont irrecevables agir à l'encontre de M. [E] ;
en tout état de cause,
- débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [E] la somme de 210 000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;
- condamner solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2021.
SUR CE, LA COUR,
1/ M. [E] sollicite l'annulation du compromis de vente pour dol des époux [C] qui lui auraient dissimulé les « désordres affectant le carport », «liés à la qualité du béton » (page 20 de ses dernières conclusions).
Il est constant que dès la première visite de la maison, réalisée le 24 octobre 2019, M. [E] a observé :
- un poteau fissuré sous la maison
- des problèmes d'écoulement d'eau et des phénomènes d'érosion au niveau de la coursive
- un crépi se détachant au niveau du carport.
A la demande des vendeurs, le bureau Socotec a déposé le 12 novembre 2019 un rapport intitulé « Diagnostic solidité de la structure béton armé de la villa [C] ».
Après avoir précisé que son « intervention consistait uniquement en un examen des parties visibles et accessibles de la structure en béton armé afin de statuer sur les éventuelles réparations à envisager », le contrôleur mandaté a constaté :
« - la présence d'une fissure localisée au niveau d'un poteau au vide sanitaire, poteau au droit de l'escalier en bois (photo 1)
- la présence d'armatures apparentes et début de corrosion de celles-ci (photo 2)
- la ségrégation du béton des poutres support du balcon (photos 3 et 4) »
et formulé les préconisations suivantes :
« Afin de réparer le poteau du vide sanitaire, il faut respecter les dispositions suivantes :
- Dégager la terre végétale au pied du poteau et étayer la zone autour du poteau concerné
- Ouvrir la fissure et s'assurer de la présence d'armatures transversales « cadres » (dans le cas d'absence d'armatures transversales, mettre en place des cadres en HA 8 espacés de 15 cm maximum)
- Dégager et brosser les armatures sur toute la périphérie jusqu'à ce que les armatures soient saines
- Appliquer un mortier de passivation des armatures
- Reconstituer le poteau à l'aide d'un mortier de réparation R3
- Appliquer un inhibiteur de corrosion sur le poteau
- Peindre le poteau avec une peinture D2 type Hydro Pliolite ou similaire
Ces travaux de réparation doivent être réalisés par face.
Concernant les armatures apparentes, il faut les dégager et les brosser jusqu'à ce que les armatures soient saines, appliquer un mortier de réparation R3 et un inhibiteur de corrosion.
Quant à la ségrégation du béton des poutres, il faut traiter les armatures de la même manière à savoir passivation des armatures, reconstitution des extrémités des poutres avec un mortier de réparation R3 et application d'un inhibiteur de corrosion. »
Il a conclu que « les désordres constatés ne (remettaient) pas en cause la solidité de la structure, mais (nécessitaient) tout de même de réaliser des travaux de réparations (voir descriptif des travaux ci-avant). »
Ces préconisations sont entrées dans le champ contractuel en ce que la réalisation des travaux de reprise est devenue une condition suspensive stipulée en faveur de M. [E].
Dans sa lettre du 30 avril 2020 adressée au notaire instrumentaire, M. [E] s'est plaint d'avoir découvert lors d'une visite effectuée ce jour là que « la structure du carport de la maison présentait des désordres significatifs (qualité du béton, ferraille érodée, béton éclaté) » et de ce que « ce désordre n'avait jamais été signalé auparavant ». M. [E] explique dans ces conclusions avoir incidemment noté ces désordres en passant dans le vide sanitaire pour contrôler la reprise d'un poteau situé sous la maison et s'être rendu compte « que les poteaux en béton armé de celui-ci étaient totalement éclatés, les armatures de ferraillage étaient à nu, corrodées et s'effritaient. »
La charge de la preuve du dol repose sur M. [E] qui se prétend victime de manoeuvres frauduleuses.
Si dans leurs conclusions, page 4, les époux [C] concèdent que le contrôle de la structure du carport ne faisait pas partie de la mission confiée au bureau Socotec, les limites de cette mission sont insuffisantes pour inférer une intention dolosive. En effet, d'une part, le mauvais état de la structure du carport n'était pas dissimulé : une simple visite des lieux aurait permis à M. [E] de le relever dès le mois d'octobre 2019 et il n'est pas prétendu qu'il aurait été empêché d'inspecter le vide sanitaire. D'autre part, ainsi que l'a noté le premier juge, le rapport Socotec n'évoquait pas la réfection du crépi du carport alors même que M. [E] avait relevé ce désordre : le caractère non exhaustif du travail du bureau de contrôle était patent.
M. [E] étant défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du compromis. Ses demandes indemnitaires en lien avec le dol ne peuvent pas être accueillies.
2/ M. [E] excipe d'une défaillance de la condition suspensive tenant à la réalisation des travaux qui n'aurait pas été levée. A cet effet, il reproche aux vendeurs de ne pas avoir mis en mesure le bureau Socotec d'intervenir en cours de chantier et fait valoir que les désordres liés au défaut d'étanchéité de la terrasse de la piscine n'étaient pas repris à la date du 30 avril 2020.
La clause suspensive relative aux travaux est rédigée comme suit :
« Le VENDEUR s'engage dès avant la réalisation de la vente par acte authentique à réaliser ou à faire réaliser à ses frais exclusifs les travaux suivants conformément au devis n° 2019/11/001 établi par la Société « MLR CONSTRUCTION » le 15 novembre 2019, à la suite des préconisations faites aux termes d'un rapport SOCOTEC JT 100/19/8985 n° d'affaire 19.05.073, à savoir :
- la réparation de bétons épaufrés,
- et la mise en place d'un enduit d'étanchéité flexible sur la face supérieure ainsi que sur l'épaisseur de la coursive côté mer.
Une copie dudit devis et une copie dudit rapport sont demeurées ci-annexées.
Les présentes sont conclues, en faveur de l'ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, sous la condition suspensive de l'obtention d'un second rapport délivré par la société SOCOTEC aux frais de l'ACQUEREUR, constatant que les préconisations faites aux termes du premier rapport susvisé ont bien été suivies et que les désordres révélés par ledit rapport sont entièrement résolus du fait de la réalisation par le VENDEUR des travaux susvisés.
Pour la réalisation de la présente condition, les parties s'engagent:
- pour ce qui concerne le VENDEUR :
1 - à faire intervenir, dans un délai maximum d'un mois à compter des présentes, la société MLR CONSTRUCTION en vue de réaliser les travaux conformément au devis susvisé et à régler lesdits travaux selon les conditions dudit devis,
2 - à faire intervenir la société SOCOTEC dès réalisation des travaux par la société MLR CONSTRUCTION en vue de l'établissement du second rapport, ou en cours de réalisation des travaux si la société SOCOTEC l'exige.
- pour ce qui concerne l'ACQUEREUR :
1- à missionner la société SOCOTEC dans un délai maximum de quinze jours à compter des présentes, et à transmettre au VENDEUR, avant commencement des travaux, les conditions dans lesquelles la société SOCOTEC a accepté sa mission (notamment si un suivi des travaux en cours est exigé par ladite société SOCOTEC) ;
2 - et à régler à première demande la facture de la société SOCOTEC pour l'établissement du second rapport. »
M. [E] dénonce une absence de suivi du chantier par la société Socotec parce que les vendeurs « se sont plus » à faire exécuter les travaux sans le prévenir et ajoute que ce défaut de suivi ne permet pas de valider les travaux de reprise du poteau sous la maison. Il dénonce également le caractère incomplet des travaux.
Si la date de la réalisation de la condition suspensive avait été fixée au 27 mars 2020, cette date a été reportée au 3 juin 2020, un mois après la fin de la période d'urgence sanitaire, en vertu de l'article 9 de l'arrêté n° 2020-5652 du 19 avril 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 en Nouvelle-Calédonie et de la délibération n° 21/CP du 11 avril 2020 portant aménagement des règles et des délais en matière administrative, civile et de procédure civile dans le contexte de l'épidémie de covid-19.
Dès lors, la cour se placera au 26 mai 2020, date à laquelle M. [E] a été sommé de signer l'acte authentique, pour rechercher si les travaux convenus avaient été réalisés. Il importe peu que M. [E] ait pu constater, lors de visites faites en avril ou début mai, que les travaux n'étaient pas achevés.
Dans un « avis en phase de réalisation des travaux » en date du 19 mai 2020, la société Socotec écrit : « Lors de notre visite réalisée le 18/05/2020, nous avons constaté que les travaux préconisés dans notre rapport de diagnostic réf. JT110/19/8985, ont été réalisés ». La visite du 18 mai 2020 faisait suite à une précédente visite menée le 30 avril 2020 à l'issue de laquelle, le cabinet avait fait état de la « réapparition de trace d'humidité en sous face du plancher haut du vide sanitaire » et préconisé des « travaux d'investigation et réparation (...) afin d'éviter l'éclatement du béton. »
L'absence de toute réserve faite dans l'avis du 19 mai 2020, alors même que la société Socotec était mandaté par M. [E] et qu'elle avait constaté trois semaines auparavant la persistance d'un phénomène d'humidité, permet de retenir que ce phénomène avait disparu le 18 mai 2020 et que l'enduit d'étanchéité flexible, dont l'application avait été prévue par le compromis de vente, remplissait son office.
Dans ces conditions, la cour retiendra que les travaux prescrits aux vendeurs ont bien été réalisés dans le délai imparti.
S'agissant du grief tiré de l'absence d'intervention de la société Socotec dès le démarrage des travaux, il sera observé que :
- selon la clause litigieuse, il appartenait à M. [E] de « missionner » la société Socotec dans les quinze jours de la signature du compromis ;
- M. [E] a manqué à cette obligation puisqu'il était parti en vacances après la signature du compromis, sans mandater le cabinet de contrôle, et n'était revenu sur le territoire que le 6 février 2020 ;
- la condition suspensive devant être réalisée le 27 mars 2020, les époux [C] qui s'étaient engagés à faire intervenir l'entreprise dans le mois suivant la signature du compromis, ne pouvaient plus reporter le démarrage des travaux de réfection ;
- le compromis n'exigeait nullement une intervention de la société Socotec dès le démarrage des travaux, la nécessité d'une intervention « en cours de réalisation des travaux », c'est-à-dire en cours de chantier, étant laissée à l'appréciation de cet organisme.
M. [E] ne démontre pas que la société Socotec s'était plainte de n'avoir pu effectuer un contrôle efficace en raison d'un démarrage précipité des travaux de réfection.
Il résulte de ce qui précède qu'aucune faute n'a été commise par les époux [C] dans l'exécution de leurs obligations nées du compromis et qu'il y a eu réalisation de la condition suspensive tenant aux travaux dans le délai imparti.
M. [E] doit être débouté de ses demandes indemnitaires présentées à titre subsidiaire.
3/ M. et Mme [C] réclament le paiement de la clause pénale prévue par le compromis, soit 8.167.000 FCFP. M. [E] excipe de l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'elle aurait été tardivement présentée, voire dénonce le caractère manifestement excessif de la peine.
Le compromis dispose :
« Délais et conditions de réalisation
Dès réalisation des conditions suspensives, chacun des soussignés pourra mettre l'autre partie en demeure de signer I'acte authentique et d'exécuter ses obligations dans un délai de 8 jours à
compter de la date de cette mise en demeure, qui sera faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si cette mise en demeure émane des acquéreurs, ceux-ci devront au préalable consigner entre les mains du notaire choisi, l'intégralité du prix et la provision sur les frais estimés par ledit notaire.
En cas de défaillance ou de refus de signer de l'une des parties alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale (si une clause pénale a été stipulée aux présentes) ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice et obtenir tous dommages-intérêts. Cette action devra être intentée dans un délai maximum de deux mois à compter de l'expiration du délai de 8 jours faisant suite à la mise en demeure sus-visée.
La signature de l'acte authentique interviendra dès réalisation des conditions suspensives, soit au plus tard après l'expiration dudit délai de quatre (4) mois soit au plus tard le 27 mars 2020.
Clause pénale
Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de HUIT MILLIONS CENT SOIXANTE-SEPT MILLE FRANCS PACIFIQUE (8 167 000 CFP) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »
Dès lors qu'il n'est pas contesté que les conditions suspensives, autres que la condition tenant à la réalisation des travaux, étaient également réalisées, M. et Mme [C] étaient en droit d'obtenir la signature de l'acte authentique. Le refus opposé par M. [E] était illégitime.
L'obligation faite à l'un ou l'autre des contractants d'agir en justice « dans un délai maximum de deux mois à compter de l'expiration du délai de 8 jours faisant suite à la mise en demeure sus-visée » ne concerne que l'hypothèse où la réalisation forcée de la vente est sollicitée. La phrase précédente de la clause ne fait aucune allusion à une action en justice pour la mise en oeuvre de la clause pénale ; il n'est fait état de la nécessité d'agir en justice que pour « faire constater la vente par décision de justice et obtenir tous dommages-intérêts ». Les lourdes implications attachées au transfert de propriété exigent que la partie demanderesse prenne rapidement position et expliquent le régime juridique différencié prévu par la clause. C'est à bon droit que M. et Mme [C] affirment que leur action en paiement de la clause pénale n'est pas prescrite.
M. et Mme [C] s'opposent à la réduction de la clause pénale sollicitée à titre infiniment subsidiaire par leur adversaire en faisant valoir que l'échec de l'opération les a contraints à « supporter la charge d'un prêt relai dans l'attente de vendre cette maison » et que M. [E] leur a restitué un « bien dégradé, et qui pose aujourd'hui, un réel problème de sécurité pour occuper la villa, et même simplement pour organiser des visites pour la louer ou la vendre ».
Les intimés ne versent aucune pièce démontrant que, contrairement aux assertions de M. [E] selon lesquelles un coût de 90.000 FCFP lui avait été facturé pour la repose du garde-corps, ils avaient dû remédier au démontage intempestif de cet organe de protection.
Il résulte de la pièce n° 8 invoquée par les époux [C] que la souscription d'un prêt relai était sans lien avec le projet avorté puisque ce crédit était souscrit au moins depuis le mois de mai 2019. Les époux [C] ne fournissent aucune information sur le surcoût financier entraîné par le refus de M. [E] d'honorer son engagement.
Le préjudice découlant du refus de M. [E] de réitérer le compromis résulte de la perte de chance de vendre le bien durant la période d'indisponibilité du bien jusqu'au refus de l'acquéreur, du paiement vain d'intérêts durant cette période, sur lesquels les époux [C] n'ont fourni aucune information et du paiement des frais vainement sollicités par le notaire pour l'établissement des actes, sur lesquels les intimés ne fournissent pas davantage d'informations.
La peine convenue (8 167 000 FCFP) étant manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi par les vendeurs, celle-ci sera modérée et ramenée à 4.000.000 FCFP.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande des époux [C] au titre de la clause pénale et condamné M. et Mme [C] aux dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déclare recevable l'action en paiement formée par M. et Mme [C] ;
Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [C] une somme de 4 000 000 FCFP au titre de la clause pénale ;
Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [C] une somme de 250 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier,Le président.
