COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 27 juin 2013
Chambre Civile
Numéro R. G. :
12/ 57
Décision déférée à la cour :
rendue le : 19 Décembre 2011
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 07 Février 2012
PARTIES DEVANT LA COUR
APPELANT
LA SCI VAFA, prise en la personne de son représentant légal
Siège Social :19 bis, rue Higginson- BP. 14226-98803 NOUMEA CEDEX
représentée par la SELARL TEHIO-BEAUMEL
INTIMÉS
M. Guy X...
né le 31 Mars 1939 à STRASBOURG (67000)
demeurant...
représenté par la SELARL d'avocat Bruno DELBOSC
Mme Daisy Z... épouse X...
née le 29 Octobre 1955 à NOUMEA (98800)
demeurant...
représentée par la SELARL d'avocat Bruno DELBOSC
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Mai 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,
François BILLON, Conseiller,
Régis LAFARGUE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
François BILLON, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats : Stephan GENTILIN
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Pierre GAUSSEN, président, et par Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Suivant bail à usage d'habitation prenant effet le 12 novembre 1990, Mme Simone A..., épouse Y..., a donné en location aux époux X... une villa de type F4, sise..., moyennant un loyer mensuel de 200 000 F CFP, charges non comprises.
Par acte notarié en date du 09 août 2007, Mme Y... a vendu ce bien immobilier à la SCI VAFA.
Par acte extra-judiciaire en date du 16 mai 2008, la SCI VAFA a délivré un congé avec offre de renouvellement et proposition de révision du loyer mensuel à la somme de 480 000 F CFP hors charges.
La demande étant restée sans réponse, la SCI VAFA a déposé le 28 novembre 2008, au greffe du tribunal de première instance de NOUMÉA, un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 480 000 F CFP par mois à compter du 1er novembre 2008.
La SCI VAFA faisait valoir que les époux X... exploitaient, dans les lieux loués, une activité commerciale d'antiquaire à l'enseigne " Guy X... Meubles et Objets d'Arts Authentiques ", alors que le loyer actuel avait été fixé pour une villa à usage d'habitation et non pour un local mixte à usage commercial et d'habitation et, qu'en outre, le loyer n'avait jamais été indexé ni révisé depuis l'entrée dans les lieux.
Elle ajoutait que les locaux loués présentaient un caractère exceptionnel tant au titre de leur architecture et de leur localisation, que de leur adéquation à l'activité du preneur.
Par jugement réputé contradictoire en date du 31 août 2009, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, le tribunal de première instance de NOUMÉA a dit que le régime des baux commerciaux était applicable au bail et a ordonné, par mesure avant-dire droit sur la demande en révision des loyers, une mesure d'expertise judiciaire.
Le rapport d'expertise a été déposé au greffe du tribunal le 15 janvier 2010.
Aux termes de son mémoire après expertise, la SCI VAFA sollicitait, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la fixation du loyer commercial à la somme mensuelle de 450 000 F CFP à compter du 23 octobre 2008, date de réception du mémoire préalable, ainsi que la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 367 500 F CFP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et ce, en sus de la charge des entiers dépens de l'instance recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
La SCI VAFA indiquait que le loyer réclamé correspondait à la valeur locative des lieux loués, telle qu'estimée par l'expert.
En réponse, les époux X... concluaient à l'irrecevabilité et au débouté de la SCI VAFA en toutes ses prétentions, ainsi qu'à sa condamnation à leur payer la somme de 300 000 F CFP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et ce, en sus de la charge des entiers dépens de l'instance recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
Les défendeurs soutenaient ainsi que le congé avec offre de renouvellement et demande d'augmentation du loyer n'avait pas été délivré dans le délai prévu à l'article L 145-9 du code de commerce et que la demande en révision du loyer était donc irrecevable.
A titre subsidiaire, ils demandaient au tribunal de prononcer la nullité du rapport d'expertise, motif pris de la violation du principe du contradictoire par l'expert.
En réplique, la SCI VAFA maintenait ses prétentions initiales sauf à porter sa demande en révision du loyer à la somme mensuelle de 480 000 F CFP à compter du 16 mai 2008, date de l'offre de renouvellement contenant demande de fixation du prix du loyer révisé.
Elle soutenait qu'en matière de baux commerciaux, le bail reconduit au delà de neuf ans était à durée indéterminée, de sorte qu'aucune date ne servait de référence pour délivrer congé ou former une demande de révision du loyer.
Par jugement en date du 19 décembre 2011, le tribunal de première instance de NOUMÉA a statué ainsi qu'il suit :
- DIT que le congé avec offre de renouvellement de bail commercial signifié par la SCI VAFA le 16 mai 2008 est entaché de nullité,
En conséquence,
- DIT que le bail liant les parties s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration contractuelle aux mêmes clauses et conditions ;
- DÉCLARE la SCI VAFA irrecevable en sa demande de révision du loyer, également entachée de nullité ;
- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;
- DÉBOUTE la SCI VAFA de sa demande en indemnisation de ses frais irrépétibles ;
- CONDAMNE la SCI VAFA à payer aux époux X... la somme de CENT CINQUANTE MILLE F CFP (150 000 F CFP) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;
- CONDAMNE la même aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
PROCÉDURE D'APPEL
Par requête enregistrée le 7 février 2012 et mémoire ampliatif du même jour, la SCI VAFA a interjeté appel de la décision qui ne lui avait pas encore été signifiée.
Par ordonnance du 23 octobre 2012, le magistrat chargé de la mise en état a, par application de l'article 910-19-1 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, enjoint aux parties de formuler, dans le dispositif de leurs ultimes conclusions, le dernier état de leurs demandes.
Par conclusions récapitulatives du 13 novembre 2012, la SCI VAFA fait valoir, pour l'essentiel :
- que le premier juge a fait une lecture erronée des textes en affirmant que " le bail liant les parties s'est donc poursuivi au-delà de sa date d'expiration contractuelle (12 novembre 2008) aux mêmes clauses et conditions " ; qu'en effet, à défaut de congé à l'expiration du délai contractuel et compte tenu de la requalification du bail d'habitation en bail commercial, le bail reconduit est, contrairement à un bail ordinaire, à durée indéterminée sans formation d'un nouveau contrat et le bailleur peut délivrer congé à la seule condition de respecter le délai fixé par les usages (Cass. 3ème Civ. 07/ 12/ 2004), de sorte que la date d'entrée en jouissance et les périodes annuelles n'ont plus aucune importance ;
- que, conformément aux dispositions de l'article L145-9 du Code de commerce, et à défaut d'usages locaux connus, le congé du bail liant la SCI VAFA aux époux X... devait donc être délivré au moins six mois avant la date à laquelle il doit prendre effet et qu'ainsi, compte tenu de la tacite reconduction, il n'y avait pas de date butoir, le congé avec offre de renouvellement, délivré le 16 mai 2008, prenant effet le 16 novembre 2008, soit six mois après la date de délivrance du congé avec offre de renouvellement ;
- qu'il est ainsi demandé à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit nul le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 mai 2008 et, statuant à nouveau, de dire qu'il prend effet le 16 novembre 2008 ;
- que le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 mai 2008 étant régulier, la demande de fixation du loyer à la somme de 480 000 F CFP est régulière et conforme à l'article L. 145-11 du Code de Commerce ; que le rapport d'expertise de M. C..., qui établit que les conditions légales de fixation d'un prix révisé étaient réunies, permet de fixer le loyer à la somme de 480 000 F CFP ;
- que la prétendue irrecevabilité de l'action soulevée par les époux X..., en cause d'appel, ne résiste pas à l'analyse ; qu'ainsi, la SCI VAFA a bien saisi le président du tribunal de première instance de NOUMÉA et les mémoires ont bien été notifiés par lettres recommandées ;
- que la Cour dira que le jugement du 31 août 2009 a été qualifié de « réputé contradictoire » suite à une erreur matérielle et qu'en conséquence le moyen tiré de la prescription de l'action soulevé par les époux X... est infondé.
En conséquence, la SCI VAFA demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
DIRE l'appel recevable ;
DIRE ET JUGER que c'est par une erreur matérielle que le jugement n009-1122 rendu le 31 août 2009 a été qualifié de « réputé contradictoire » ;
DÉBOUTER les époux X... de toutes leurs prétentions et moyens infondés ;
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit nul le congé avec offre de renouvellement et demande de nouveau loyer délivré le 16 mai 2008,
- déclaré irrecevable la demande en révision formulée par la SCI VAFA,
- condamné la SCI VAFA à payer aux époux X... la somme de 150 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie,
- condamné la SCI V AFA aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que le bail renouvelé prend effet le 16 novembre 2008 ;
DIRE non prescrite, recevable et bien fondée l'action en révision du loyer initiée par la SCI VAFA ;
FIXER à la somme de 480 000 F CFP à compter du 16 mai 2008, date de la demande, le loyer du à la SCI VAFA par M. Guy X... et Mme Daisy Z...épouse X... au titre du bail entré en vigueur le 12 novembre 1990 ;
CONDAMNER M. Guy X... et Mme Daisy Z...épouse X... à payer à la SCI VAFA la somme de 420 000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie exposés en première instance et la somme de 262 500 F CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie exposés en appel ;
LES CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec distraction au profit de la SELARL TEHIO, Société d'Avocats à la Cour, aux offres de droit.
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Par conclusions récapitulatives enregistrées le 30 novembre 2012, les époux X... soutiennent, pour l'essentiel :
- que la procédure engagée est nulle, faute d'avoir respecté les dispositions des articles R145-23 à R145-27 du code de commerce et de ne pas avoir ainsi saisi le président du tribunal, de ne pas avoir échangé les mémoires dans des conditions régulières, le juge de surcroît n'ayant pas été saisi après le délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire ;
- que l'action est prescrite, le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa le 31 août 2009 qualifié de réputé contradictoire, n'ayant pas été notifié dans les six mois ce qui le rend non avenu, tout comme l'expertise prescrite ;
- que, conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du Code de commerce et de l'article L 145-12 du Code de commerce, le bail commercial liant les parties doit être considéré, à défaut de stipulations contractuelles contraires, d'une durée de neuf années, de sorte qu'il s'est renouvelé tacitement le 12 novembre 1999 pour une nouvelle période de neuf ans, soit jusqu'au 12 novembre 2008 ; qu'en application des dispositions de l'article L 145-9 du Code de commerce, le congé avec offre de renouvellement aurait donc du être délivré avant le 12 mai 2008 ; qu'en conséquence l'acte extra judiciaire du 16 mai 2008 délivré par la SCI VAFA portant congé et comportant une offre de renouvellement et proposition de révision du loyer au montant de 480 000 F CFP par mois hors charges, qui n'a pas été délivré dans le délai prévu, est irrecevable ;
- que de manière subsidiaire, la nullité de l'expertise devra être prononcée, faute d'avoir respecté le principe du contradictoire.
En conséquence, les époux X... demandent à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :
DIRE ET JUGER nulle et de nul effet la procédure diligentée qui n'a pas respecté les dispositions des articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce ;
DIRE ET JUGER nul et de nul effet le congé avec offre de renouvellement du 16 mai 2008 ;
CONSTATER la prescription de l'action engagée fondée sur un jugement réputé contradictoire du 31 août 2009 ;
DECLARER la SCI VAFA irrecevable en ses demandes sur le fondement de l'article L 145-9 du Code de commerce ;
DEBOUTER la SCI VAFA de ses demandes ;
Subsidiairement,
PRONONCER la nullité du rapport d'expertise de M. C...;
DEBOUTER la SCI VAFA de ses demandes ;
En toutes hypothèses,
CONDAMNER la SCI VAFA à payer à M. et Mme X... la somme de 200. 000 F CFP au titre des frais irrépétibles d'appel, la condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance étant confirmée en tant que de besoin ;
CONDAMNER la SCI VAFA aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Bruno DELBOSC, Avocat, aux offres de droit.
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Les ordonnance de clôture et de fixation de la date de l'audience ont été rendues le 3 décembre 2012.
Une ordonnance de révocation de l'ordonnance de fixation et de nouvelle fixation a été rendue le 6 février 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'appel, formé dans les délais légaux, est recevable ;
De la validité du congé et du renouvellement du bail
Attendu que les dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial invoquées par les parties, peuvent être ainsi rappelées :
" Article L. 145-4
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. "
" Article L. 145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. (...) "
" Article L. 145-11
Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat " ;
Attendu qu'à défaut de congé à l'expiration du délai contractuel, et compte tenu de la requalification du bail d'habitation en bail commercial résultant du jugement du 31 août 2009, la SCI VAFA est fondée à soutenir que le bail reconduit est, contrairement à un bail ordinaire, à durée indéterminée sans formation d'un nouveau contrat et que le bailleur peut ainsi délivrer congé à la seule condition de respecter un délai minimum de six mois, sans que la date d'entrée en jouissance et les périodes annuelles aient une quelconque importance ;
Attendu qu'ainsi, le premier juge ne pouvait dire que : " le bail liant les parties s'était poursuivi au-delà de sa date d'expiration contractuelle (12 novembre 2008) aux mêmes clauses et conditions ", alors que le bail était devenu à durée indéterminée ;
Attendu cependant que le premier juge, après avoir rappelé que les exigences de l'article L 145-9 étaient prévues à peine de nullité, a justement relevé, qu'un congé qui n'est pas donné conformément à ce texte est dépourvu de tout effet, que le bail se poursuit comme s'il n'y avait pas eu de congé et que pour s'assurer que le délai impératif de six mois est respecté, le congé doit avoir date certaine ;
Attendu que la jurisprudence a été ainsi conduite à rappeler que : " si aucune forme particulière ne s'impose pour la rédaction d'un congé, sauf reproduction des mentions prévues par la loi, encore faut-il qu'il se présente comme un acte ayant pour but de prévenir d'une façon non équivoque le cocontractant de la volonté de mettre fin au bail pour la date et les conditions précisées " (Cass. 3e civ., 19 mars 1997) ;
Attendu qu'en l'espèce, la Cour est conduite à constater que le congé avec offre de renouvellement de bail, signifié par la SCI VAFA le 16 mai 2008, ne comporte aucune indication concernant la date pour laquelle il est donné ;
Attendu que le " congé donné ", prévu à l'article L. 145-9 du Code de commerce, impose nécessairement de prévoir une date certaine, afin que le preneur puisse se déterminer notamment sur l'offre de renouvellement avec révision du loyer qui lui est concomitamment faite ; que le délai minimal de six mois nécessite pour son calcul, que la date du congé qui peut excéder sensiblement ce délai dans le but notamment de permettre au preneur de s'organiser, soit connue de manière certaine par le preneur, sans que la juridiction saisie puisse pallier la carence du bailleur qui a omis de fixer la date ;
Attendu que, dans ces conditions, la Cour ne saurait, comme l'y invite la SCI VAFA dans le but de suppléer sa carence, considérer que le congé avec offre de renouvellement, délivré le 16 mai 2008, prend nécessairement effet le 16 novembre 2008, soit six mois après la date de délivrance du congé avec offre de renouvellement ;
Attendu qu'en conséquence, en l'absence d'indication de la date d'effet du congé, le congé est nécessairement nul et de nul effet ;
De la demande en révision du loyer
Attendu que la demande en fixation de prix a été faite dans le congé délivré le 16 mai 2008, en application de l'article L. 145-11 du Code de commerce, avec lequel elle forme un tout indissociable ;
Attendu que la nullité de l'acte délivré par huissier le 16 mai 2008, emporte nullité de l'action en révision de loyer introduite par la SCI VAFA ;
Attendu que c'est ainsi, par de justes motifs que la présente décision entend se réapproprier, que le premier juge a rejeté la demande en révision du loyer ;
Des autres demandes des parties
Attendu que la SCI VAFA, partie qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, sera déboutée de sa demande en indemnisation de ses frais irrépétibles et condamnée à payer aux époux X..., pour la procédure d'appel, la somme de 150 000 F CFP sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code précité et ce, en sus de la charge des entiers dépens de l'instance d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe ;
Déclare recevable, en la forme, l'appel interjeté par la SCI VAFA ;
Au fond,
Confirme, par motifs propres, le jugement rendu le 19 décembre 2011 par le tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI VAFA à payer aux époux X..., pour la procédure d'appel, la somme de CENT CINQUANTE MILLE F CFP (150 000 F CFP) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;
Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI VAFA aux entiers dépens de la procédure d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
LE GREFFIER
