COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 1er Octobre 2012
Chambre Civile
Numéro R.G. :
10/549
Décision déférée à la cour :
rendue le : 06 Septembre 2010
par le : Tribunal de première instance de NOUMEA
Saisine de la cour : 01 Octobre 2010
PARTIES DEVANT LA COUR
APPELANT
M. Marc X...
né le 27 Février 1944 à VIC FEZENSAC (32190)
demeurant ...
représenté par la SELARL TEHIO-BEAUMEL
INTIMÉE
LA SARL HOTEL LE LAGON, prise en la personne de son représentant légal
149 route de l'Anse Vata - BP. 440 - 98800 NOUMEA
représentée par la SELARL DESCOMBES et SALANS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Août 2012, en audience publique, devant la cour composée de :
Bertrand DAROLLE, Président de Chambre, président,
Pierre GAUSSEN, Président de Chambre,
Régis LAFARGUE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Régis LAFARGUE, Conseiller, ayant présenté son rapport.
Greffier lors des débats: Mikaela NIUMELE
ARRÊT : contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par Bertrand DAROLLE, président, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
M. X..., qui exploite un salon de coiffure au rez-de-chaussée de l'immeuble qui abrite l'Hotel du Lagon, et qui est titulaire à ce titre d'un bail verbal conclu en 1970 avec la société HOTEL LE LAGON, a assigné (requête introductive d'instance signifiée le 27 février 2009), ladite société, devant le tribunal de première instance de Nouméa, en arguant du fait qu'à la suite des travaux de rénovation et d'extension de l'hôtel le local commercial que lui loue la société HOTEL LE LAGON, se trouve désormais privé d'aération et de lumière naturelles.
En conséquence, il a demandé au premier juge, sur le fondement des articles 1719 et 1723 du code civil :
- d'ordonner une expertise, en vue de déterminer les mesures nécessaires au rétablissement de l'aération et de la lumière naturelle, et à défaut :
- d'ordonner la destruction de la dalle du premier étage dans sa partie constituant l'espace détente et reliant les deux bâtiments de l'hôtel au couloir situé à l'arrière du local du salon de coiffure,
- d'ordonner la destruction de la paroi coupe-feu édifiée tout le long du couloir situé à l'arrière du local loué, et
- d'ordonner la suppression des deux portes battantes fermant ledit couloir
- le tout, sous astreinte de 10.000 francs CFP par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir,
Il a sollicité la condamnation de la société HOTEL LE LAGON à lui payer :
- 500.000 francs CFP en réparation de son préjudice moral,
- 367.500 francs CFP au titre des frais irrépétibles.
La société défenderesse a conclu au rejet des demandes, au motif que dans le cadre d'une précédente instance en référé, la cour d'appel avait considéré, sur la base d'une consultation, que les aménagements prévus permettaient une aération et une luminosité suffisantes, voire supérieures à celles existant au moment de la consultation; que M. X... ne rapportait pas la preuve d'une sensible diminution de l'aération et de la luminosité naturelles du fait de la réalisation des travaux ; et qu'il ne pouvait reprocher au bailleur un manque de luminosité qui résulte de son propre fait, par suite de l'édification d'une pièce de stockage à proximité de la vitrine.
A titre reconventionnel, elle a sollicité la condamnation du demandeur à lui payer:
- 500.000 francs CFP à titre de dommages et intérêts, en invoquant le fait que le non paiement des loyers par le preneur pendant plus d'un an et son comportement abusif lui ont occasionné un préjudice moral, outre
- 300.000 francs CFP au titre des frais irrépétibles.
En réplique, M. X... faisait valoir que l'appréciation du consultant désigné par la cour d'appel s'était faite alors que les travaux étaient en cours de réalisation, et qu'il n'avait pu juger de la situation antérieure aux travaux. Dès lors, il sollicitait, en sus de ses prétentions initiales :
- 500.000 francs CFP au titre du préjudice de jouissance subi depuis le début des travaux d'obstruction de la cour de l'hôtel,
- la réduction du loyer à la somme mensuelle de 30.000 francs CFP à compter du jugement à intervenir et ce, en indemnisation de son éviction partielle ou à défaut, la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 6.500.000 francs CFP à titre de dommages et intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 06 septembre 2010, le premier juge a, seulement, condamné la société HOTEL LE LAGON à payer à M. X... la somme de 300.000 francs CFP en réparation du préjudice de jouissance subi durant la réalisation des travaux d'extension de l'hôtel ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; laissé les dépens à la charge de la société HOTEL LE LAGON.
PROCÉDURE D'APPEL
Le 1er octobre 2010, M. X... a interjeté appel du jugement non encore signifié. Par mémoire ampliatif d'appel du 28 décembre 2010, complété par des conclusions du 1er juin 2011, réitérées par des écritures du 13 juillet 2012, M. X... a réitéré ses demandes de première instance, et conclu au rejet de l'appel incident de la société défenderesse et sollicité la condamnation de celle-ci à lui verser 472.500 FCFP au titre des frais irrépétibles.
La société HOTEL LE LAGON, les 1er avril 2011, 16 mars et 27 juillet 2012, a conclu au rejet des demandes de M. X... et, formant appel incident, a sollicité la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. X... 300.000 FCFP au titre du trouble de jouissance et l'a déboutée de ses propres demandes indemnitaires.
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner M. X... à lui verser :
- 500.000 F CFP en réparation de son préjudice résultant du non paiement des loyers et du caractère abusif de la procédure,
- 300.000 F CFP au titre des frais irrépétibles.
Les ordonnances de clôture et de fixation de la date d'audience ont été rendues le 22 juin 2012.
MOTIFS
A / Sur l'appel principal de M. X...
1o- Sur la garantie de jouissance paisible des lieux loués
Attendu que le salon de coiffure exploité par M. X... dispose d'une entrée principale ouvrant sur la route de l'Anse Vata, d'une porte vitrée de secours, et de deux fenêtres d'aération, situées à l'arrière du salon et ouvrant sur la cour intérieure de l'hôtel d'autre part ;
Attendu que la société défenderesse a réalisé des travaux de rénovation et d'extension de l'hôtel, consistant à couvrir toute la largeur et la longueur de la cour, d'une dalle permettant l'édification de nouveaux étages ; que le nouvel édifice s'appuie sur un mur pare-feu édifié à environ 1,60 mètres du mur arrière du salon de coiffure ;
Que c'est dans ces conditions que M. X... soutient que ces travaux, en dépit de la création d'un puit de lumière dans la dalle du premier étage et la création de louvres en lieu et place des fenêtres d'aération, ont substantiellement modifié la chose louée, en réduisant la luminosité et l'aération naturelles qui préexistaient aux travaux ;
Mais attendu qu'il ressort de la consultation ordonnée par la cour d'appel au mois de décembre 2008, que l'éclairage naturel de la partie arrière du local provenait de la surface vitrée de deux vasistas et de la porte de secours, surface estimée à environ 2,30 mètres carrés, et que l'aération naturelle des lieux était assurée par l'ouverture de deux vasistas ouvrants avec un battement inférieur à 10 centimètres, et présentait ainsi une surface totale ouverte de 0,24 m² ; que l'expert indique qu'afin de préserver la luminosité et l'aération antérieures du salon, la bailleresse a projeté de créer quatre jalousies de 0,90 m X 0,70 m, permettant une pénétration de la lumière par une surface de 2,52 mètres, soit une surface supérieure à celle existant au moment de la consultation, et que cette solution combinée avec le puit de lumière en forme de dôme avec des louvres latérales ouvrantes, prévu par l'architecte, est satisfaisante ;
Qu'en outre, l'expert souligne que la réalisation projetée d'une ouverture à louvres en partie haute du mur arrière et sur toute sa longueur permettra une section de passage d'air de 2,52 m², soit vingt fois supérieure à celle existant au moment de la consultation;
Qu'il ne résulte pas de ces constatations la preuve d'une aggravation de la situation du fonds, du fait des travaux d'extension de l'hôtel;
Que l'allégation de M. X..., selon laquelle, il serait totalement privé de luminosité et d'aération naturelles, en dépit de la réalisation du puit de lumière et des louvres est totalement contredite par les constatations de l'expert, en dépit d'attestations de clients, certes contraires, mais dénuées de valeur probante face aux éléments objectifs de nature technique de l'expertise ;
Qu'enfin, les photos produites aux débats, censées témoigner de la luminosité existant avant le début des travaux, ont été prises au mois d'août 2008, soit quatre mois avant la consultation de l'expert et plus d'un an après le commencement des travaux ; que le constat d'huissier, établi le 18 novembre 2008, ne permet pas plus d'établir la situation antérieure ;
Attendu, ainsi que l'ont constaté le juge des référés et après lui le premier juge, M. X... est dans l'incapacité de démontrer une sensible perte de luminosité et d'aération des lieux loués;
Attendu que si M X... soutient que la consultation faite en décembre 2008 n'est pas probante, dès lors qu'elle a pris pour base de comparaison la situation existant au jour de la visite et non la situation existant avant le début des travaux, qui ont démarré en juillet 2007, force est de constater que la prescription d'une nouvelle expertise ne permettrait, pas plus, de déterminer l'étendue de la luminosité et de l'aération des lieux loués avant le commencement des travaux ; que seul un procès-verbal de constat ou une expertise avant le début des travaux aurait pu apporter la preuve indiscutable des allégations de M. X... ; que celui-ci ne rapporte pas le moindre commencement de preuve de ses dires ; que l'expertise qu'il sollicite outre qu'elle n'aurait pour objet que de suppléer la carence du demandeur à rapporter la preuve de ses dires, ne pourrait en tout état de cause prouver une situation de fait qui a disparu avec le commencement des travaux ;
Attendu que si les dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil imposent au bailleur de garantir une jouissance paisible du local loué, auquel il ne peut apporter aucun changement substantiel, force est de constater que M. X..., qui invoque le manquement du bailleur à ces obligations, ne rapporte pas le moindre commencement de preuve d'une diminution substantielle des qualités de la chose louée ;
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'expertise, et de sa demande subsidiaire en destruction partielle des constructions litigieuses ;
2o- Sur les demandes en paiement
* Sur le préjudice moral
Attendu que M. X... soutient avoir subi un préjudice moral du fait de l'attitude de la bailleresse à son égard; du fait notamment qu'elle ait soumis à M. X... un protocole peu conforme à ses intérêts et que l'intéressé a refusé de signer; que rien cependant n'est de nature à établir l'existence d'un préjudice suffisamment prouvé ; que M. X... ne peut qu'être débouté de cette demande.
* Sur le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux
Attendu que M. X... dans son mémoire ampliatif ne sollicite plus l'indemnisation de ce chef de préjudice, en se réservant de présenter des demandes ultérieurement ; que dans ses conclusions ultérieures il sollicite 500.000 FCFP au titre des troubles causés à son activité pendant la durée des travaux déjà réalisés; qu'il estime l'indemnisation fixée par le premier juge (300.000 FCFP) dérisoire ;
Que toutefois, cette indemnité est suffisante et sera confirmée ;
* Sur la réduction des loyers ou paiement d'une indemnité pour éviction partielle
Attendu que la preuve de la modification substantielle des lieux loués n'est pas rapportée ; que tant la demande de réduction partielle du loyer que la demande subsidiaire d'indemnisation (6.500.000 FCFP) au titre de l'éviction partielle du fait du bailleur s'avèrent donc non fondées ;
Que le jugement déféré sera donc confirmé s'agissant des demandes de M. X... ;
B / Sur l'appel incident de la société HOTEL LE LAGON
Attendu que la société a sollicité reconventionnellement devant le premier juge des dommages et intérêts ; qu'elle en a été déboutée ; :
Attendu qu'elle sollicite devant la cour 500.000 FCFP en réparation du préjudice subi, en raison de la faute de M. X... qui a cessé le règlement des loyers et dont le procédure est abusive ;
Mais attendu, ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, que la société ne démontre pas en quoi les griefs reprochés à M. X... (retard de paiement des loyers, refus de travaux) ont porté atteinte à l'objet statutaire de la société ou à sa réputation ou son honneur ; qu'enfin l'exercice d'une voie de recours n'est pas en soi de nature à dégénérer en abus de droit ;
Qu'il convient sur ce point encore de confirmer le jugement déféré ;
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de de laisser à la charge des parties, succombant chacune en leurs prétentions, les frais irrépétibles qu'elles ont dû engager dans le cadre de la présente instance ;
Attendu que les dépens d'appel seront supportés par les parties par parts égales;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire, déposé au greffe ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles;
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par les parties par parts égales.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
