RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01419 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IZNI
SI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
06 décembre 2022 RG :22/00119
[L]
C/
S.C.I. SCI CALINE
Grosse délivrée
le
à AARPI Bonijol Carail Vignon
Me STOPPA BOCCALEONI
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 11 JUILLET 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 06 Décembre 2022, N°22/00119
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [Z] [L]
née le 21 Mars 1967 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Isabelle VIGNON de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. CALINE immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 414 999 797 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Suzanne STOPPA BOCCALEONI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Mai 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2009, la SCI Câline a donné à bail à Madame [Z] [L] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 500 € incluant les provisions sur charges.
Faisant état d'impayés et d'absence de remise des clés, la SCI Câline a assigné le 20 août 2018 Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en règlement d'arriérés locatifs et d'indemnités d'occupation jusqu'au mois de juillet 2016.
Par jugement contradictoire en date du 6 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [Z] [L],
- condamné Madame [Z] [L] à payer à la SCI Câline la somme de 6.977,43 € au titre des arriérés locatifs,
- condamné Madame [Z] [L] à payer à la SCI Câline la somme de 3.600 € au titre des indemnités d'occupation,
- condamné la SCI Câline à payer à Madame [Z] [L] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- rejetté la demande de sommation de production des déclarations annuelles à la caisse d'allocations familiales pour les années 2013, 2014 et 2015,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,
- rappelle le caractère exécutoire de la présente décision.
Par déclaration reçue le 21 avril 2023, Madame [Z] [L] a relevé appel du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, l'a condamné au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, a rejeté la demande de production des déclarations annuelles et a rappelé le caractère exécutoire de la décision.
Par des conclusions signifiées le 29 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [Z] [L] demande à la cour, au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et del'article 82 de la loi du 6 août 2015 de :
- REFORMER le jugement dont appel en ce qu'il a :
-rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [L]
-condamné Mme [L] à payer à la SCI CALINE la somme de 6.977,43 €
- condamné Mme [L] à payer la somme de 3.600 € au titre des indemnités d'occupation
- rejeté la demande de production des déclarations annuelles à la CAF pour les années 2013, 2014 et 2015
Et y ajoutant
- JUGER les demandes de la SCI CALINE irrecevables comme prescrites sur la période antérieure au 20 août 2015,
Sur le fond
Vu l'Article 1103 du Code civil,
- DEBOUTER la SCI CALINE de toutes ses demandes, fins et conclusions, relatives à des sommes dues postérieurement au 20 octobre 2015 et ce du fait de la remise des clés par la locataire,
En toute hypothèse,
- DEBOUTER la SCI CALINE de toutes ses demandes, fins et conclusions, relatives à des quelconques sommes dues entre les parties tenant leur accord sur la dispense de paiement d'un loyer,
- JUGER que si des sommes devaient être retenues au titre des loyers ou indemnités d'occupation à la charge de Mme [L], la somme de 7.657 € devra être déduite, outre les 4 loyers justifiés « réglés » sur les mois d'août, septembre, octobre et novembre 2013,
- DEBOUTER la SCI CALINE de toute autre demande plus ample ou contraire,
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI CALINE au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER la SCI CALINE à porter et payer à Madame [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel,
Madame [Z] [L] fait valoir que l'assignation ayant été délivrée le 20 août 2018, la SCI Câline n'est pas fondée à solliciter le paiement des loyers antérieurs au 20 août 2015, la prescription étant désormais triennale, les nouvelles dispositions légales prévoyant que ces modalités sont applicables aux contrats de bail en cours.
Revenant sur l'arriéré et l'indemnité d'occupation, elle expose qu'elle a quitté le logement en septembre 2015 et a remis les clés à Monsieur [B] le 20 octobre 2015, ce que la SCI Câline savait. Elle estime n'être tenue à aucune somme après le 20 octobre 2015. Quant à l'arriéré, elle fait valoir qu'elle n'occupait pas réellement le logement lors de la signature du bail, vivant précédemment avec le gérant de la SCI Câline et qu'elle s'y est installée lors de leur séparation au cours de l'année 2013, les parties ayant convenu entre elles de l'absence de versement de loyer. Elle conteste devoir la moindre somme et ajoute que la SCI Câline a perçu des prestations sociales, ne s'étant jamais plainte auprès de la CAF d'un défaut de paiement des loyers de sa locataire. Au vu des pièces transmises, elle constate que la SCI Câline a déclaré de 2013 à 2015 des revenus locatifs pour 7.657 €, montant à déduire des sommes qu'elle devrait.
Dans ses conclusions signifiées le 13 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Câline sollicite de la cour de :
- Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,
- Déclarer l'appel interjeté mal fondé,
-Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Nîmes le 6 décembre 2022 en ce qu'il a :
-rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [Z], [D], [X] [L],
- condamné Madame [Z], [D], [X] [L] à payer à la SCI CALINE la somme de 3 600 € au titre des indemnités d'occupation,
- rejeté la demande de sommation de production des déclarations annuelles à la Caisse des Allocations Familiales pour les années 2013, 2014 et 2015,
Le confirmer en ce qu'il a fait droit à la demande de paiement de loyers impayés formée par la SCI CALINE,
Faire droit à l'appel incident de la SCI CALINE,
- Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Nîmes le 6 décembre 2022 en ce qui concerne le montant des loyers impayés et en ce qu'il a condamné la SCI CALINE à payer à Madame [Z], [D], [X] [L] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
Et statuant à nouveau,
- Fixer le montant des loyers impayés à la somme de 7.920,42 €,
En conséquence,
- Condamner Madame [L] à payer à la SCI CALINE la somme de 7.920,42 € au titre des arriérés locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 26 décembre 2017,
- Débouter Madame [L] de sa demande en paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- Débouter Madame [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Madame [Z] [L] à payer à la SCI CALINE la somme de 1.800€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Madame [Z] [L] aux entiers dépens.
La SCI Câline fait valoir que son action n'est pas prescrite, le contrat ayant été reconduit à compter du 1er septembre 2012 et ce dernier étant soumis à l'ancienne loi prévoyant une prescription quinquennale, au vu de l'article 14 de la loi du 24 mars 2014. Elle considère qu'elle peut agir pour demander le paiement des loyers sur la période débutant le 20 août 2013 jusqu'au 31 août 2015.
Elle ajoute qu'il importe peu que Madame [Z] [L] ait eu une relation avec Monsieur [B], cette relation n'ayant pas à interférer dans la présente instance, ce dernier n'étant pas le bailleur mais elle. Elle conteste l'existence d'un accord tenant à l'absence de règlement d'un loyer, Madame [Z] [L] étant tenue au paiement d'un loyer à compter de son occupation effective du logement. Elle constate par ailleurs que l'appelante n'établit pas l'existence d'une intention libérale et que Madame [Z] [L] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, ayant sollicité l'octroi d'une APL.
Quant à l'indemnité d'occupation, elle expose que Madame [Z] [L] a quitté le logement, le laissant dégradé et n'a jamais restitué les clés. Elle sollicite l'infirmation du montant de l'arriéré locatif au vu d'un nouveau décompte produit incluant les prestations versées par la CAF et conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts mise à sa charge, arguant de sa bonne foi.
L'affaire a été fixée à l'audience du 27 mai 2024 avec une clôture différée au 2 mai 2024.
Les parties ont donné leur accord à la révocation de l'ordonnance de clôture à la date de l'audience, à laquelle il a été procédé par mention au dossier avant l'ouverture des débats.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, délibéré prorogé au 11 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Il sera précisé que Madame [Z] [L], qui sollicitait l'infirmation de la décision ayant rejeté la demande de production des déclarations annuelles de la CAF, n'a formalisé aucune demande ni invoqué aucun moyen à ce titre dans ses dernières conclusions. Ce chef de jugement critiqué est dès lors abandonné au visa des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.
1) Sur la prescription
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Précédemment, l'action en paiement des loyers était soumise à la prescription quinquennale de droit commun, prévue à l'article 2224 du code civil.
La SCI Câline estime que la prescription quinquennale doit s'appliquer, la loi du 24 mars 2014 n'ayant pas prévu d'application immédiate aux baux en cours, les parties étant dès lors régies par les dispositions de droit commun ; ce à quoi Madame [Z] [L] oppose la prescription triennale en l'état de la loi du 6 août 2015 qui a précisé le champ d'application des dispositions de l'article 7-1.
Il est constant que l'article 14 de la loi du 24 mars 2014, fixant le dispositif transitoire de la loi n'a pas visé l'article 7-1, ne permettant pas son application immédiate aux baux en cours. L'article 82 de la loi du 6 août 2015 est venu préciser que cette modalité était applicable aux baux en cours, à compter du 8 août 2015.
La demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation a été diligentée par la SCI Câline le 20 août 2018, soit postérieurement à la loi du 6 août 2015, au titre du bail souscrit le 1er septembre 2009 et reconduit par la suite tacitement, ce bail étant en cours. Elle est ainsi soumise à la prescription triennale.
Il convient en conséquence de déclarer irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif antérieurement au 20 août 2015.
La décision critiquée de ce chef est infirmée.
2) Sur l'arriéré locatif
Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Madame [Z] [L] conteste devoir un arriéré locatif, faisant état d'une intention libérale consentie par le gérant de sa bailleresse, qui était également son ancien compagnon, ce que conteste la SCI Câline.
Il résulte des éléments produits aux débats que le bail a été souscrit entre Madame [Z] [L] et la SCI Câline et prévoit le versement d'un loyer avec les provisions sur charges de 500 € par mois.
Madame [Z] [L] ne conteste pas avoir occupé le bien sur la période considérée. Elle admet en outre, n'avoir réglé aucun loyer sur la période concernée.
Il est justifié du versement par la CAF d'une APL à la SCI Câline, sommes qu'a déclarée la société bailleresse au titre de ses revenus locatifs, cette demande ayant nécessairement été présentée par Madame [Z] [L], qui a du justifier auprès de l'organisme de ses ressources.
Madame [Z] [L] n'apporte pas la preuve d'une intention libérale qui lui aurait été consentie par sa bailleresse. Elle est, dès lors, tenue à l'exécution du contrat et en conséquence, au versement du loyer.
S'agissant de la fixation de l'arriéré locatif, Madame [Z] [L] expose avoir quitté le bien en septembre 2015 et avoir remis les clés à un médiateur du commissariat de police le 20 octobre 2015. La SCI Câline indique, quant à elle, n'avoir reçu aucun congé de sa locataire, ni s'être vue restituer les clés en octobre 2015, n'ayant appris l'abandon du logement que courant décembre 2015, avant de changer la serrure et faire des travaux de remise en état.
Il est constant qu'aucune des parties n'a sollicité la résiliation du bail, aucun congé n'ayant été délivré de part et d'autre.
Par ailleurs, comme l'a justement rappelé le premier juge, en application de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, si la remise des clés libère le locataire de son obligation de payer une contrepartie du fait de la jouissance des lieux, celle-ci doit être faite au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir. Or, le dépôt des clés au commissariat ne caractérise pas la remise des clés au bailleur et il ne peut en conséquence être retenue la cessation de l'obligation de régler le loyer par Madame [Z] [L] à cette date.
Les conditions générales du bail prévoient un article au titre de l'abandon du domicile et notamment en son dernier alinéa que 'le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier'.
La SCI Câline reconnaît, au vu de ses conclusions, avoir constaté l'abandon du domicile par Madame [Z] [L] au cours du mois de décembre 2015 sans plus de précision. Il y a lieu, dès lors, de considérer que le bail a pris fin à cette date, la bailleresse ayant ainsi récupéré la jouissance de son bien.
Madame [Z] [L] est tenue, dès lors, au paiement des loyers sur la période allant du 20 août 2015 au 20 décembre 2015, et qui représentent pour 4 mois un montant de 2.000 €, la CAF ayant cessé de verser l'APL dès le mois de septembre 2015.
Madame [Z] [L] est, en conséquence, condamnée à payer à la SCI Câline la somme de 2.000 € au titre de son arriéré locatif qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
La décision est infirmée de ce chef.
3) Sur l'indemnité d'occupation
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit d'obtenir l'expulsion de ce tiers et d'obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l'occupation du bien.
Madame [Z] [L] a quitté le bien et était redevable du loyer jusqu'à ce qu'il soit constaté la fin du bail en décembre 2015.
Cette dernière n'étant aucunement demeurée dans le bien et la SCI Câline ayant récupéré la jouissance de l'appartement dès le mois de décembre 2015, Madame [Z] [L] ne peut être condamnée au versement d'une indemnité d'occupation.
Il y a lieu de débouter la SCI Câline de sa demande de ce chef.
La décision critiquée est infirmée à ce titre.
4) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Pour condamner la SCI Câline à régler la somme de 1.500 € à Madame [Z] [L] à titre de dommages et intérêts, le premier juge a considéré que celle-ci n'avait pas justifié des versements de la CAF, le tribunal n'étant pas en capacité de fixer exactement l'arriéré locatif et que sa mauvaise foi est ainsi caractérisée.
Il est constant qu'en cause d'appel, la SCI Câline a justifié des sommes perçues par la CAF. Par ailleurs, Madame [Z] [L] ayant été condamnée à verser un arriéré locatif à sa bailleresse, il n'apparaît aucunement démontré une faute de cette dernière et dès lors un abus du droit d'agir justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Madame [Z] [L] est déboutée de sa demande de ce chef.
La décision critiquée est infirmée à ce titre.
5) Sur les dépens et frais irrépétibles
Il n'y a pas lieu à faire droit aux demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. Madame [Z] [L] et la SCI Câline sont déboutées de leurs demandes à ce titre.
Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 6 décembre 2022 en ses dispositions, sauf en ce qu'il a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- condamné Madame [Z] [L] à payer à la SCI Câline la somme de 6.977,43 € au titre des arriérés locatifs,
- condamné Madame [Z] [L] à payer à la SCI Câline la somme de 3.600 € au titre des indemnités d'occupation,
- condamné la SCI Câline à payer à Madame [Z] [L] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.
L'infirme de ces chefs,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevable comme prescrite la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif antérieurement au 20 août 2015,
Condamne Madame [Z] [L] à payer à la SCI Câline, au titre de l'arriéré locatif du 20 août 2015 au 20 décembre 2015, la somme de 2.000 €, qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2018,
Déboute la SCI Câline de sa demande de condamnation de Madame [Z] [L] au titre d'une indemnité d'occupation,
Déboute Madame [Z] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant,
Déboute Madame [Z] [L] et la SCI Câline de leurs demandes respectives de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
