RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01222 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IMUG
SD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
01 mars 2022
RG:19/00574
Etablissement Public COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION D'ALES
C/
S.C.I. JM IMMO
S.E.L.A.R.L. SBCMJ ([I] [L])
Grosse délivrée
le
à Me Chabadel
Selarl Sarlin Chabaud...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 01 Mars 2022, N°19/00574
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,
Mme Laure MALLET, Conseillère,
Madame Sandrine IZOU, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Etablissement Public COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION D'ALES situé dans le département du Gard, n° SIREN 200 066 918, prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités au siège sis
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno CHABADEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
S.C.I. JM IMMOS.C.I au capital de 1.000 € immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 794 849 687, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. SBCMJ ([I] [L]) prise en sa qualité de Mandataire judiciaire de la SCI JM IMMO suivant jugement du Tribunal judiciaire d'ALES du 15 octobre 2020
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Mars 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 23 décembre 2013, la SCI JM Immo, représentée par M. [F] [Y], gérant, fait l'acquisition de bâtiments industriels sur une zone dénommée « [Adresse 6] » sise [Localité 7] appartenant à la Communauté d'Agglomération d'Alès, consentie pour un montant de 1.163.000 € selon les modalités suivantes :
- 24 mensualités de 1.000 € pendant 2 ans étant précisé que les paiements démarrant en octobre 2013, est acté le règlement des 3 premiers paiements.
- 132 mensualités de 7.100 € de la 3ème à la 13ème année.
- Un solde de 201.800 € au terme de la 13ème année.
Par exploit d'huissier du 21 mai 2019, la Communauté d'Agglomération d'Alès a fait assigner la société civile immobilière JM IMMO devant le tribunal de grande instance d'Alès en résolution du contrat de vente immobilière.
Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Alès a par ailleurs prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI JM IMMO et désigné la société SBCMJ en qualité de mandataire judiciaire.
La Communauté d'Agglomération d'Alès a procédé à la déclaration de sa créance en date du 09 novembre 2020.
Par exploit d'huissier du 16 novembre 2020, la Communauté d'Agglomération d'Alès a dès lors fait assigner en intervention forcée la SELARL SBCMI en sa qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement contradictoire du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire d'Alès a :
- déclaré la Communauté d'Agglomération d'Alès irrecevable en sa demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat signé le 23 décembre 2013,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,
- rappelé que, l'instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, le décret n°2019-1333 du décembre 2019 n'est pas applicable de droit, de sorte qu'il n'y a pas lieu à l'exécution provisoire en l'absence de demande en ce sens.
Par déclaration du 31 mars 2022, la Communauté d'Agglomération d'Alès a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la Communauté d'Agglomération d'Alès, appelante, demande à la cour, au visa des articles 914, 542, 908 et 954 du code de procédure civile, de :
In limine litis,
déclarer la Cour incompétente pour statuer sur la demande de caducité de la déclaration d'appel.
En tout état de cause,
débouter la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ de leur demande de caducité de la déclaration d'appel.
Sur le fond,
réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
- déclarer recevable et bien fondée la demande de la Communauté d'Agglomération aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de vente signé le 23 décembre 2013.
Par conséquent,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente immobilière consenti par la Communauté d'Agglomération d'Alès à la SCI JM IMMO,
- constater la résolution de la vente intervenue entre les parties à compter du 10 mars 2019 par le jeu de ladite clause sinon prononcer la résolution de la vente aux torts de la SCI JM IMMO,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la Conservation des hypothèques,
- dire et juger que l'ensemble des sommes versées à la Communauté d'Agglomération d'Alès, lui seront définitivement acquises conformément à ce qui a été expressément convenu par les parties dans l'acte de vente,
- en l'état de la résolution de la vente, fixer une indemnité d'occupation à charge de la SCI JM IMMO de 50.000 € mensuelle jusqu'à restitution des lieux,
- fixer la créance de la Communauté d'Agglomération d'Alès à titre privilégié au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SCI JM IMMO à la somme de 50.000 € mensuelle au titre de cette indemnité d'occupation,
- fixer la créance de la Communauté d'Agglomération d'Alès à titre privilégié au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SCI JM IMMO à la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts,
- débouter la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ de toutes leurs demandes, fins et conclusions outre appel incident,
- condamner la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ in solidum à payer à la Communauté d'Agglomération d'Alès la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme supplémentaire de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de publication de l'assignation et de l'arrêt à intervenir outre les frais des actes de procès-verbal de saisie conservatoire et de dénonce.
Au soutien de son appel, la Communauté d'Agglomération d'Alès soutient in limine litis que la Cour n'est pas compétente pour connaître du moyen de caducité invoqué par la partie adverse, seul le conseiller de la mise en état étant compétent.
Elle fait valoir, en tout état de cause, que la caducité de la déclaration d'appel ne peut être encourue car ses conclusions régulièrement notifiées dans le délai de l'article 908 du Code de procédure civile mentionnent dans leur dispositif qu'il est demandé la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Au fond, elle n'entend pas tout d'abord maintenir sa demande en validation des saisies conservatoires laquelle n'a plus d'objet, en l'état du jugement plaçant la SCI JM IMMO en redressement judiciaire. Elle entend faire constater ensuite que la résolution de la vente est intervenue entre les parties à compter du 10 mars 2019, par le jeu de la clause résolutoire, dès lors que les sommes dues n'ont pas été régularisées dans le délai de 30 jours requis.
Elle ajoute que la résolution de la vente était bien acquise antérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire de la SCI JM IMMO par l'expiration du délai de trente jours, prévu par la clause résolutoire.
Concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, elle conclut à son rejet en ce que les dispositions de l'article 1184 ancien du Code civil invoquées par la partie adverse sont totalement inopérantes et que l'existence d'un plan de redressement ne saurait mieux justifier la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ ([I] [L]), intimées, demandent à la cour, au visa des articles 908 et 954 du Code de procédure civile et des articles L.622-7, L.622-21 et L.622-22 du Code de commerce, de :
A titre principal,
- prononcer la caducité de la déclaration d'appel.
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire d'Alès du 01 mars 2022 en toutes ses dispositions.
A défaut,
- suspendre les effets de la clause résolutoire de l'acte notarié du 23 décembre 2013 jusqu'au jugement de redressement judiciaire du 15 octobre 2020,
- rejeter toutes les demandes de la Communauté d'Agglomération d'Alès en ce comprises celles en fixation de créance notamment des dommages et intérêts et de l'indemnité d'occupation mensuelle,
- condamner la Communauté d'Agglomération d'Alès à payer à la SCI JM IMMO et la SELARL SBCMJ la somme de 5.000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de la SELARL CSM2.
A l'appui de leurs écritures, les intimées soutiennent, à titre principal, qu'en omettant de se conformer aux dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, la Communauté d'Agglomération d'Alès s'expose à une caducité de l'appel relevée d'office par le Conseiller de la mise en état en application de l'article 908 dudit code.
A titre subsidiaire, concernant l'instance en cours au moment du jugement d'ouverture de la procédure collective, elles indiquent qu'il s'agit bien d'une instance en cours soumise aux dispositions des articles L.622-21 et L.622-22 du Code de commerce puisque le tribunal judiciaire d'Alès a été saisi par l'enrôlement de l'assignation du 21 mai 2019, soit avant le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire intervenu le 15 octobre 2020.
Elles entendent relever que l'appelante ne conteste pas lui avoir transféré la propriété de l'immeuble par acte notarié, que seules les modalités de paiement du prix relevaient du crédit vendeur, et que l'exécution du plan de redressement est conditionnée au maintien dans le patrimoine de la SCI JM IMMO de l'immeuble d'où l'importance de la suspension de la clause résolutoire.
Elles concluent enfin que la Communauté d'Agglomération d'Alès n'apporte pas d'éléments pour justifier le montant de ses créances indemnitaires ni de l'indemnité d'occupation mensuelle.
Statuant sur incident le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de l'intimé visant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel sur le fondement des dispositions des articles 542 et 904 du code de procédure civile par ordonnance en date du 29 janvier 2024.
L'affaire a été fixée à l'audience du 4 avril 2024.
La clôture de la procédure est intervenue le 14 mars 2024.
SUR CE LA COUR
Sur la caducité de l'appel
Les parties n'ayant pas mis leurs conclusions à jour, elles font état d'une demande visant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel sur le fondement des dispositions des articles 542 et 904 du code de procédure civile, question déjà tranchée par le magistrat chargé de la mise en état, à la demande des intimés, par ordonnance en date du 29 janvier 2024 non frappée de déféré.
La demande est donc irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée.
Sur l'interruption de l'action en justice
Le juge du fond a déclaré l'appelant irrecevable en sa demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat signé le 23 décembre 2013 en l'état de l'existence d'une procédure de redressement judiciaire.
La SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]), conclut à la suspension des poursuites fondant sa demande sur l'application des dispositions de l'article L622 ' 21 du code de commerce qui indique que les actions en justice de la part des créanciers sont suspendues par la survenance d'une procédure collective, indiquant que le contrat de crédit vendeur entre les parties n'était pas un contrat en cours au moment de l'ouverture du redressement judiciaire la prestation caractéristique de ce dernier étant le transfert de propriété qui a été réalisée antérieurement.
La communauté d'agglomération d'Alès indique qu'il ne peut y avoir application des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce en l'état d'une clause résolutoire qui a joué avant le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.
L'article L 622-21 du code de commerce prévoit :
I le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L622-17 étendant :
1° à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
II il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ses créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produits un effet attributif avant le jugement d'ouverture.
III. Les délais impartis à peine de déchéance de résolution des droits sont en conséquence interrompus.
Il n'est pas contesté que de mise en demeure ont été notifié à la SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]), les 10 juin 2016 et 28 janvier 2019, cette dernière ayant été réceptionnée le 7 février 2019, visant la clause résolutoire et dont la régularité n'est pas remise en cause.
La clause résolutoire était donc acquise à tout le moins à compter du 8 mars 2019.
Le tribunal judiciaire d'Alès a été saisi par l'enrôlement d'une assignation en date du 21 mai 2019 aux fins d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire. Il a été fait droit à la demande par jugement en date du 15 octobre 2020, la date de cessation des paiements étant fixée au 28 août 2020.
Il ressort de l'application des dispositions de l'article L 622- 21 du code de commerce que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Il ressort de ce qui précède que la résolution du contrat liant les parties est intervenue antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et qu'il est de ce fait sans influence sur cette résolution.
Il s'ensuit que la procédure visant à constater les effets de la clause résolutoire ayant produit ses effets antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire est recevable, la décision déférée sera réformée en ce sens.
Sur la résolution de la vente
Au terme des dispositions de l'article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur d'une décision de justice.
L'article 1225 du Code civil prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effets que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Les parties ont signé un contrat dans lequel est insérée une clause :
privilège de vendeur ' action résolutoire
' sommations préalables :
à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de remboursement du capital et d'un seul terme d'intérêt et, 30 jours après une mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir de la présente clause, la présente vente sera résolue de plein droit, purement et simplement sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant une offre postérieure de paiement.
Il n'est pas contesté que deux mises en demeure ont été notifié à la SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]), les 10 juin 2016 et 28 janvier 2019, cette dernière ayant été réceptionnée le 7 février 2019, visant la clause résolutoire et dont la régularité n'est pas remise en cause.
La clause résolutoire était donc acquise à tout le moins à compter du 8 mars 2019, avec toutes les conséquences de droit qui s'y attachent, à savoir : « ' toutes les sommes versées par l'acquéreur au vendeur pour quelque motif que ce soit et toute amélioration apportée à l'immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquise au vendeur sans recours ni répétition à titre de dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire. »
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
La SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]) sollicitent la suspension de la clause résolutoire par application des dispositions de l'article 1134 ancien du Code civil en ce que les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites doivent être exécutés de bonne foi
A l'appui de leur demande elles font valoir que la communauté d'agglomération d'Alès n'a pas été de bonne foi dans les échanges entretenus avec eux en leur faisant croire à la possibilité d'une solution amiable, par ailleurs les intimées précisent que l'exécution du plan de redressement est conditionnée par le maintien dans son patrimoine de l'immeuble.
La communauté d'agglomération d'Alès s'est opposée à la demande en état de l'inapplicabilité des dispositions de l'article 1184 ancienne Code civil du caractère inopérant du plan de redressement et rappelle l'absence de paiement des sommes dues en temps et en heure malgré l'existence de baux commerciaux dans les locaux.
La cour de cassation sanctionne la mauvaise foi du créancier qui se prévaut d'une clause résolutoire.
C'est à l'intimé qui s'en prévaut de rapporter la preuve de la mauvaise foi de l'appelant.
Il est produit des échanges de courriers dans le cadre desquels une renégociation amiable du contrat a été sollicitée, il en ressort qu'une proposition a été faite par l'acheteur pouvant intéresser le vendeur, qui lui-même a fait une contre-proposition qui n'a pas été d'acceptée par l'acheteur. Ces échanges ne permettent pas de rapporter à eux seuls l'existence de la mauvaise foi ils démontrent simplement l'existence de négociations qui n'ont pas pu aboutir.
L'importance de la décision à intervenir en ce qu'elle valide ou non, suspend ou non, la clause résolutoire ne saurait être un motif dirimant.
La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts
La communauté d'agglomération d'Alès fait état de l'existence de baux commerciaux dont les loyers auraient été versés à La SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]), sans que ne lui soient payées les échéances convenues, elle sollicite de ce fait l'octroi de dommages et intérêts qui sont chiffrés au terme du dispositif à 5000 €.
Il n'est produit aucune pièce à l'appui de cette demande venant justifier l'existence de baux commerciaux, ou le paiement de loyers et l'enrichissement de la SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]).
La communauté d'agglomération d'Alès ne rapportant pas la preuve de l'existence d'un préjudice sera déboutée de ce chef de demande.
Sur les autres demandes
Il est sollicité :
- la fixation d'une indemnité d'occupation à charge de la SCI JM IMMO de 50.000 € mensuelle jusqu'à restitution des lieux,
- la fixation de la créance de la Communauté d'Agglomération d'Alès à titre privilégié au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SCI JM IMMO à la somme de 50.000 € mensuelle au titre de cette indemnité d'occupation,
Il n'est exposé aucun moyen à l'appui de ses prétentions dans les écritures de l'appelant.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces chefs de demande.
Sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions au titre de l'article 700 et des dépens de première instance seront confirmées.
Les circonstances de la cause et l'équité justifient qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 en cause d'appel.
La SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]), qui succombe supportera la charge des entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort
Infirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a statué sur les dispositions de l'article 700 et les dépens ;
et statuant à nouveau
Déclare recevable l'action de la communauté d'agglomération d'Alès ;
y ajoutant
Déclare irrecevable la demande visant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire avec les effets de droit qui lui sont attachés ;
Déboute la SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]) de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Déboute la communauté d'agglomération d'Alès de sa demande de dommages et intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI JM IMMO et la SELARL SBCM ([I] [L]) à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
