| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 06 juin 2024, 23/02952

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02952 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I6H6

NA

PRESIDENT DU TJ DE NIMES

19 juillet 2023

RG:23/00170

[U]

[W] ÉPOUSE [U]

[U]

[U]

C/

[I]

Syndic. de copro. DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Adresse 20] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC

Grosse délivrée

le

à Selarl Celine Guille

Selarl Lenzi et associés

Selarl LX NIMES

COUR D'APPEL DE NÃŽMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 06 JUIN 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Président du TJ de NIMES en date du 19 Juillet 2023, N°23/00170

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

M. [Z] [U]

né le 06 Mai 1951 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [R] [W] épouse [U]

née le 07 Novembre 1952 à [Localité 21]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [J] [U]

né le 14 Septembre 1982 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [E] [U]

né le 28 Octobre 1983 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 18]

Représenté par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [X] [I]

né le 23 Décembre 1975 à [Localité 18]

[Adresse 9]

[Localité 18]

Représenté par Me Audrey TRALONGO de la SELARL FRANCK LENZI ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON

Représenté par Me Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, Plaidant, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20] sis [Adresse 7], [Adresse 5]-[Adresse 6] et [Adresse 10], [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN), dont le siège est [Adresse 14], [Localité 1], représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 1]

Représentée par Me Armand ANAVE de la SELARL JURCO, Plaidant, avocat au barreau de NICE

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 06 Juin 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte introductif d'instance du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN) a fait assigner devant 1e président du tribunal judiciaire de Grasse statuant selon la procédure accélérée au fond, M. [Z] [U] et Mme [R] [W] épouse [U], usufruitiers des lots numéros 1058, 1129 et 1355 dans ladite résidence, ainsi que MM. [J] ct [E] [U], nus-propriétaires des lots susvisés, aux 'ns de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer solidairement, les charges dc copropriété.

Suivant jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 17 février 2023, le tribunal judiciaire de Grasse constatant que MM. [Z] et [E] [U] sont avocats dans le ressort de Ia Cour d'appel de Nice, en ce compris la juridiction de Grasse, s'est déclaré incompétent et a ordonné 1e renvoi de la procédure devant la juridiction de Nîmes.

Le dossier a été transmis par voie de greffe et enrôlée sous le numéro RG 23-170.

Par exploit de commissaire de justice du 7 mars 2023, M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] ct M. [E] [U] ont donné assignation en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes statuant selon la procédure accélérée au fond à M. [X] [I] aux 'ns dc voir juger que ce dernier est depuis le 1er août 2021, personnellement débiteur des charges dc copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 20].

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23-243.

Le jugement rendu le 19 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes a statué ainsi qu'il suit :

Vu la jonction des procédures sous lo numéro RG 23-170,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U], propriétaires indivis des lots n° 1058, 1129 et 1355 de la [Adresse 20] à payer au Syndicat des copropriétaires de la communauté Immobilière [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN) la somme de 15 553,60 euros, compte arrêté 31 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2022,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN) de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U] de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U], propriétaires indivis dos lots n° 1058, 1129 et 1355 de la [Adresse 20] à payer au Syndicat des copropriétaires de la communauté Immobilière [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN) la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U], propriétaires indivis dos lots n° 1058, 1129 et 1355 de la [Adresse 20] à M. [X] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U], propriétaires indivis dos lots n° 1058, 1129 et 1355 de la [Adresse 20] aux entiers dépens de l'instance,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Sur la propriété des lots 1058, 1129 et 1335 de la [Adresse 20], le premier juge expose que M. [I] doit être considéré comme un loueur de meublé non professionnel, et même s'il est constant que la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix, le code de la construction et de l'habitat en matière de vente immobilière prévoit des conditions supplémentaires comme la matérialisation par un acte authentique si bien que la vente ne peut comme en l'espèce résulter d'un simple accord de volonté, si bien que les consorts [U] qui sont manifestement propriétaires indivis des lots demeurent tenus au paiement des charges de copropriété à charge pour eux d'exercer le cas échéant une action récursoire contre le véritable propriétaire.

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires la décision critiquée retient que les décisions d'assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel sont suffisantes en l'absence de contestation des procès-verbaux dans le délai de deux mois suivant leur notification et de contestation précises des défendeurs sur les sommes qui leur sont réclamées personnellement.

Le juge de première instance après avoir rappelé les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et après examen des pièces produites par le syndicat considère sur la créance de celui-ci qu'elle est certaine et exigible et se fonde sur les pièces produites par le syndicat pour arrêter la somme due à 15 553,60 euros.

M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 15 septembre 2023.

L'affaire a été fixée à l'audience du 30 janvier 2024 en rapporteur par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, puis déplacée à l'audience collégiale du 9 avril 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024.

 

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U], appelants, demandent à la cour de :

Déclarant l'appe1 recevable et fondé,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 juillet 2023, autres que le déboutement de la demande de dommages et intérêts.

Vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Ensemble l'article 9 du CPC et 1353 du code civil,

Vu l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer irrecevable l'action du Syndicat des copropriétaires [Adresse 20],

Très subsidiairement,

Débouter 1e syndicat des copropriétaires [Adresse 20] de la réclamation de 15.553,60 € et de ses demandes accessoires.

Le condamner à payer aux concluants unis d'intérêts les frais irrépétibles exposés à [Localité 17] et à [Localité 19], en première instance et en appel, à concurrence de 6.000€ et aux entiers dépens de l'instance.

Vu 1'article 331 du code de procédure civile,

Déclarer 1'arret commun at M. [X] [I] et le débouter de toutes prétentions.

Les consorts [U] font essentiellement valoir que :

-l'action du syndicat en procédure accélérée au fond se fonde et trouve ses limites dans les dispositions de l'article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne peut être mise en 'uvre que pour les charges mentionnées aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10juillet 1965,

-1e syndicat demandeur a refusé de communiquer les comptes de sorte que d'une part le tribunal n'a pas pu véri'er l'existence et le quantum des sommes permettant la mise en 'uvre des dispositions dérogatoires et d'autre part les concluants n'ont pu exercer les droits qu'ils tirent de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,

-les procès-verbaux d'assemblée générale ne suffisent pas à créer l'obligation à paiement, a fortiori lorsque l'on ignore ce que l'assemblée a effectivement approuvé,

-en outre l'approbation des comptes généraux n'interdit pas la contestation par 1e copropriétaire de son compte individuel comme le dispose 1'artic1e 45-1 du décret du 17 mars 1967, et ce notamment en contemplation de 1'artic1e 10 de la loi du 10 juillet 1965, en application duquel 1e copropriétaire n'est pas tenu des charges des équipements et services collectifs dont i1 n'a pas 1'usage, et l'établissement d'un tableau par le syndic n'a aucune valeur probatoire et ne met pas les concluants en mesure d'exercer leurs droits conformément à 1'artic1e 45-1 du décret du 17 mars 1967,

-les relevés de charges adressés par le syndicat établissent d'une part une participation aux charges communes et d'autre part aux charges générales (appelées millièmes généraux), or le règlement de copropriété du 25 mai 1977 et son modi'catif des 20 septembre 1977 et 12 juillet 1978 ne comportent que des charges générales (ou communes) sur la base de 100.000 millièmes et nullement d'autres charges sur la base de 90287 tantièmes, et pour les trois lots dont les concluants sont propriétaires ni le règlement de copropriété ni leur titre ne prévoient de charges spéciales d'entrée, d'ascenseur et de garage, leurs tantièmes généraux les englobant déjà,

-le syndicat omet de dire que son administration porte sur trois immeubles contigus ([Adresse 22], [Adresse 16] et [Adresse 23]) alors que pour simpli'er sa gestion le syndic ne distingue pas les charges particulières à chaque immeuble selon le critère de l'artic1e 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- en'n la demande ne pouvait éventuellement porter que sur les sommes ayant fait l'objet de la mise en demeure du 1er juin 2022 et non sur le décompte arrêté an 1er janvier 2023 car c'est la mise en demeure qui aux termes de l'article 19-2 entraine l'exigibilité à défaut de paiement et permet la procédure dérogatoire que ce texte institue et en droit toute dérogation est d'interprétation stricte,

-le jugement procède d'un excès de pouvoir en ce que, statuant sur le fondement de1'artic1e 19-2, il s'est arrogé d'ailleurs ultra petita, la compétence de statuer sur la propriété du bien, alors au surplus que le premier juge avait la justification de ce que cette question était pendante devant le tribunal judiciaire d'Avignon, et qu'i1pouvait statuer sur l'imputation des charges au seul regard de l'article 6 du décret du 17 mars1967 sans trancher la question de la propriété des lots qui échappait manifestement a sa compétence,

-les lots de copropriété de l'immeuble [Adresse 20], [Adresse 5] à [Localité 18], ont été vendus à M. [X] [I] en l'état d'une offre acceptée dont il ne s'est pas rétracté dans 1e délai de dix jours suivant l'acceptation, sans préjudice de ce que le bien étant acquis pour un usage autre que d'habitation, il ne pouvait béné'cier du droit de rétractation, son régime fiscal SIRET étant parfaitement indiffèrent,

-l'offre de M. [I] en date du 18 jui1let 2021 a été acceptée le 20 juillet 2021, et à compter du 1er août 2021, la vente est parfaite en vertu de l'article 1583 du code civil et depuis cette date M. [I] est débiteur des charges de copropriété.

- aucun texte n'exige un compromis pour une vente immobilière, l'article L 271-1 vise en effet l'existence d'un acte donnant vocation à l'attribution en propriété d'un immeuble d'habitation par un acquéreur non professionnel ouvrant le droit de rétractation dans un délai de dix jours, et si cet acte est constitué par l'acceptation de 1'offre et dans l'hypothèse où M. [I] ne serait pas un professionnel, 1e délai de dix jours a donc subsidiairement couru et il sera relevé que plus de deux ans et demi après l'acceptation de l'offre dont ni la réalité ni le contenu ne sont contestés, il n'a toujours pas ni infirmé ni confirmé son achat.

En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la communauté Immobilière [Adresse 20], représentée par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL (CGIN) demande à la cour de :

Vu les pièces visées au bordereau annexé aux présentes et régulièrement communiquées,

Statuant sur l'appel formé par les consorts [U] à l'encontre du le jugement du Tribunal Judiciaire de NIMES du 19 juillet 2023,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NIMES du 19 juillet 2023 en ce qu'il a :

- CONDAMNE solidairement :

M. [Z] [U]

Mme [R] [W] épouse [U]

M. [J] [U]

M. [E] [U]

à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 20] la somme principale de 15.553,60 € selon décompte arrêté au 31/3/23, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 1/6/22.

- DEBOUTE les consorts [U] de leurs demandes à l'encontre de M. [X] [I].

- CONDAMNE solidairement les mêmes à la somme de 1.000 € au titre de l'art. 700.

Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident du concluant,

REFORMER le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de condamnation solidaire des consorts [U] à la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En conséquence, CONDAMNER sous la même solidarité les consorts [U] à payer au syndicat

[Adresse 20] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Y ajoutant, CONDAMNER sous la même solidarité les consorts [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à la somme de 5.000 € en application de l'art. 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d'appel.

DEBOUTER les consorts [U] et Monsieur [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, à l'encontre du concluant.

Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que :

-alors qu'ils n'ont pas réglé le moindre euro de charges depuis 7 ans les consorts [U] se contentent de prétendre que le syndicat ne produirait pas les pièces suffisantes,

-la production des appels de fonds (depuis 2017 comme demandé par les appelants), n'est nullement obligatoire dans ce type de contentieux puisque l'exigibilité résulte du vote en assemblée générale et non de l'envoi des appels de fonds,

-aucune disposition n'impose au syndicat des copropriétaires de produire dans une instance en paiement de charges l'ensemble des documents communiqués aux copropriétaires avec la convocation aux assemblées générales,

-si les consorts [U] entendent contester la répartition des charges générales et des charges spéciales et l'imputation aux lots dont ils sont propriétaires, il leur appartient d'engager toute action en ce sens, mais cela ne les autorise pas à ne payer aucune charge,

-l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est également applicable au décompte arrêté au 1er janvier 2023 et pas uniquement sur les sommes ayant fait l'objet de la mise en demeure du 1er juin 2022,

-en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit être notifié sans délai au syndic, la sanction de l'omission de cette notification étant l'inopposabilité au syndic, or en l'espèce à supposer même qu'une vente soit intervenue entre les consorts [U] et M. [I], ce que ce dernier conteste au demeurant, elle est inopposable au syndicat faute d'avoir été notifiée à son syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, M. [I] demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNER in solidum Mr [Z] [U], Mme [R] [W] épouse

[U], Mr [J] [U] et Mr [E] [U] à régler la somme de

5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- CONDAMNER in solidum Mr [Z] [U], Mme [R] [W] épouse

[U], Mr [J] [U] et Mr [E] [U] solidum à régler la

somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure

Civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Me TRALONGO, du Cabinet LENZI &

ASSOCIES

M.[I] fait essentiellement valoir que :

-les consorts [U] sont propriétaires en usufruit et en indivision des lots n° 1355 avec

778/100000èmes, lot n°1058 avec 8/100000èmes, lot n° 1129 avec 38/100000èmes, dépendant d'un immeuble dénommé [Adresse 20] sis [Adresse 5]/[Adresse 6], [Adresse 10]/[Adresse 11] et [Adresse 7]/[Adresse 8] à

[Localité 18], ledit immeuble figurant au cadastre rénové de la Ville de [Localité 18], section IX n° [Cadastre 4] pour une contenance de 27 ares et 37 centiares,

-cet appartement a été mis en vente par l'intermédiaire de l'agence immobilière ORPI Hélios Immobilier, après avoir visité ledit bien le 25 juin 2021, Mr [I] a formulé une offre d'achat sans conditions suspensives en date du 18 juillet 2021, au prix de 380.000 € commission comprise, incluant cave et garage, le 19 juillet, l'agence lui a indiqué téléphoniquement que cette offre devait être acceptée à la condition qu'il n'y ait pas de conditions suspensives d'obtention du crédit, en l'état de ces éléments et des échanges de mails directement avec Me [U], une nouvelle offre est formulée, aux termes de laquelle Mr [I] renonce à cette condition, le 20 juillet 2021, l'offre formulée par le concluant est acceptée par les requérants, qui communiquent, dans la perspective de la rédaction d'un compromis, le nom de leur notaire, en l'occurrence Me [Y] [P], qui doit se mettre en contact avec le notaire de l'intimé Me [D] [T],

-quelques jours après, Mr [I] apprend de l'agence immobilière qu'il existe plusieurs procédures concernant le non-paiement des charges de copropriété, les assemblées générales de ladite copropriété étant systématiquement attaquées depuis plusieurs années,

-Mr [I], non professionnel de l'immobilier, s'inquiète de cette situation et demande à l'agence si ces arriérés de charges devaient être payés par les vendeurs ou l'acheteur et il lui est indiqué que les arriérés de charges seraient payés au moment de la réitération de la vente,

-durant le mois d'août 2021, Mr [I] va relancer à plusieurs reprises téléphoniquement et par mails son notaire Me [T] aux fins de s'enquérir sur la signature du compromis, après de nombreux échanges par mails et par notaires interposés, Me [U] fait savoir qu'il n'est nullement besoin d'être assisté par un notaire pour la signature d'un compromis, et demande à Mr [I] ses disponibilités pour signer cet acte, le 13 septembre 2021, Mr [I] adresse un mail à l'agence immobilière pour faire part de son mécontentement et sollicite de celle-ci que les vendeurs valident le projet de compromis rédigé par Mr [T] et envoyé le 30 août et que si ce compromis n'était pas validé, il renoncerait à la vente, précisant : « Je ne pourrai accepter des clauses qui iraient dans le sens d'une contestation des charges de copropriété qui sont dues de longue date par la partie vendeuse. »,

-M. [I] ne bénéficiant pas du statut de loueur de meublés professionnel (LMP) mais de celui de loueur de meublés non professionnel (LMNP) qui ne lui confère pas la qualité de professionnel de l'immobilier au regard de la législation en la matière, dispose donc du droit de rétractation dont le délai commence à courir à compter de la signature du compromis, aucun compromis n'a été signé, en raison des exigences des consorts [U] concernant le règlement des charges de copropriété impayées, si bien que par voie de conséquence, l'article 1583 du Code Civil invoqué par les consorts [U] ne saurait pouvoir être appliqué,

-en vertu de l'article L271-1 dudit Code, toute vente immobilière consentie au profit d'un acheteur non professionnel doit être précédée de la rédaction d'un acte juridique à compter de la réception duquel commence à courir le délai de rétractation de l'acquéreur, et il en résulte qu'une vente immobilière conclue par un acquéreur non professionnel doit être matérialisée par un acte authentique et ne peut résulter d'un simple accord de volonté,

-en conséquence, les consorts [U] sont manifestement propriétaires indivis des lots susvisés et demeurent tenus au paiement des charges de copropriété ; à charge pour eux d'intenter, le cas échéant, une action récursoire contre le véritable propriétaire des appartements.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

MOTIFS :

Sur la question de savoir si les consorts [U] sont redevables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic en exercice, la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE NATIONAL, des charges de copropriété pour les lots numéros 1058, 1129 et 1355 de ladite résidence :

Les appelants reprochent à la décision querellée, d'avoir procédé d'un excès de pouvoir en ce que, statuant sur le fondement de1'artic1e 19-2, le premier juge se serait arrogé ultra petita, la compétence de statuer sur la propriété du bien, alors au surplus qu'il avait la justification de ce que cette question était pendante devant le tribunal judiciaire d'Avignon.

La cour rappelle d'abord que seul le dispositif d'une décision judiciaire a autorité de la chose jugée et que le dispositif de la décision dont appel ne comporte aucune disposition sur la propriété des lots, 1058, 1129 et 1355 de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18].

La cour ajoute que si dans sa motivation le premier juge s'est livré à une discussion sur la propriété des lots en cause, c'est pour répondre aux arguments avancés par les consorts [U] eux-mêmes, ces derniers sollicitant en première instance que M. [I] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20] les charges dues à compter du 1er août 2021, date à laquelle selon les consorts [U] il est devenu propriétaire des lots concernés.

Devant la cour les consorts [U] ne sollicitent plus la condamnation de M. [I] au paiement des charges de copropriété dues à compter du 1er août 2021.

En tout état de cause, la question de la propriété des lots 1058, 1129 et 1355 de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18] à compter du 1er août 2021, est dans le cadre de la présente instance en paiement de charges de copropriété sur le fondement de l'article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965, sans intérêt dans la mesure où il est constant qu'une vente de lots à la supposer valable, n'est opposable au syndicat des copropriétaires en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, que si la mutation lui a été notifiée selon les formes prévues aux articles 64 et 64-2 du décret et qu'en l'absence de notification valable la mutation est inopposable au syndicat et qu'à son égard l'acquéreur n'a pas la qualité de copropriétaire.

En l'espèce il n'est justifié ni même soutenu par les consorts [U] que la vente invoquée des lots 1058, 1129 et 1355 à M. [I] ait fait l'objet d'une notification au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] selon les formes des articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires verse en outre aux débats le relevé de propriété des lots 1058, 1129 et 1355, [Adresse 7], [Adresse 5] à [Localité 18] au nom des consorts [U], si bien que M. [Z] [U] et Mme [R] [W] épouse [U], usufruitiers et MM. [J] et [E] [U], nus-propriétaires des lots 1058, 1129 et 1355 sont seuls redevables des charges de copropriété vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Sur le paiement des charges de copropriété par les consorts [U] :

Les consorts [U] en leur qualité de propriétaires des lots 1058, 1129 et 1355 de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18] en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont tenus en cette qualité de participer aux charges de la copropriété.

Toutefois ils soutiennent que la demande du syndicat se heurte à une absence de justification sur la nature et le quantum des charges demandées, 1e syndicat demandeur ayant refusé de communiquer les comptes, de sorte que d'une part le tribunal n'a pas pu véri'er l'existence et le quantum des sommes permettant la mise en 'uvre des dispositions dérogatoires et que d'autre part les concluants n'ont pu exercer les droits qu'ils tirent de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Ils soutiennent également que les procès-verbaux d'assemblée générale ne suffisent pas à créer l'obligation à paiement, a fortiori lorsque l'on ignore ce que l'assemblée a effectivement approuvé.

Enfin ils reprochent au syndicat de ne pas ventiler les charges réclamées selon le critère d'utilité les obligeant ainsi à payer des charges pour des services dont ils ne bénéficient pas.

Il sera tout d'abord rappelé que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20] fonde ses demandes sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 qui dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Ainsi le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN permet donc de réclamer de manière anticipée :

les sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1), 

les cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II),

les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent aussi immédiatement exigibles.

Il est en outre constant que sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour justifier de sa créance, le syndicat doit fournir au juge les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels. Il doit également justifier de la défaillance du copropriétaire ainsi que la preuve de la présentation de la mise en demeure au débiteur.

Enfin il sera rappelé que dans l'esprit de la loi, le juge a des pouvoirs d'appréciation limités en ce sens que lorsque les conditions indiquées sont réunies, il est tenu de condamner le débiteur.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20] verse aux débats :

-les procès-verbaux des assemblées générales du 20 septembre 2018, 27 septembre 2019, 6 janvier 2021, 4 octobre 2021 et 22 septembre 2022, approuvant les comptes arrêtés au 31 mars de chaque année pour 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021 et enfin 2021-2022, donnant quitus au syndic et votant les budgets prévisionnels pour 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, ainsi que la fixation du montant de la cotisation du fonds de travaux, sans qu'il soit justifié ni même soutenu que ces assemblées générales aient en outre fait l'objet de contestation,

-l'état financier après répartition au 31 mars 2018, 31 mars 2019, 31 mars 2020, 31 mars 2021 et au 31 mars 2022,

-la répartition des charges pour les lots 1058, 1129 et 1355 propriétés des consorts [U], faisant apparaitre le détail des charges lot par lot, en précisant que les charges « entrées » correspondent aux entrées [Adresse 7], et [Adresse 5], qui sont bien les adresses et donc des entrées des lots en cause comme cela ressort de la lecture du relevé de propriété,

-la mise en demeure adressée le 1er juin 2022 contenant le montant des charges selon décompte arrêté au 1er avril 2022 ainsi qu'un rappel des dispositions des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, mise en demeure dont il est justifié qu'elle a été adressée à chaque usufruitier et à chaque nu-propriétaire des lots par courrier recommandé avec accusé de réception.

Par conséquent c'est à juste titre qu'au vu de l'ensemble de ces éléments le premier juge a retenu qu'il était justifié par le syndicat la [Adresse 20] de sa créance au titre des charges de copropriété pour les lots n° 1058, 1129 et 1355 pour un montant de 15 553,60 euros, selon décompte arrêté au 31 mars 2023.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], usufruitiers, et M. [J] [U] et M. [E] [U], nus-propriétaires, au paiement de ladite somme.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une intention de nuire dans le retard de paiement des charges par les consorts [U], cette intention de nuire ne pouvant se déduire du seul fait que les copropriétaires continuent à s'abstenir de payer les charges dues.

Il ne démontre pas non plus l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement pris en compte par les intérêts au taux légal par conséquent la demande à ce titre ne peut qu'être rejetée et la décision de première instance confirmée sur ce point.

Sur la demande des consorts [U] de voir déclarer le présent arrêt commun et opposable à M. [I] :

Vu la procédure pendante devant la présente cour dans le contentieux qui oppose les consorts [U] à M [I] sur la vente parfaite en 2021 par les premiers au second des lots 1058, 1129 et 1355 de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18], il y a lieu de déclarer le présent arrêt portant sur les charges de copropriété des dits lots, arrêtées au 31 mars 2023, commun et opposable à M. [I].

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U] succombant au principal en appel seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18], et à M. [X] [I], à chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 19 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes d'instance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 20], sise [Adresse 7], [Adresse 5]~[Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 18], et à M. [X] [I], à chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [U], Mme [R] [W] épouse [U], M. [J] [U] et M. [E] [U] aux dépens de la procédure d'appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,