RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02669 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I5I7
SI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
31 mai 2023
RG :22/00885
S.C.I. COCODY
Association SYNERGIE FRANCE ASIE
C/
[I]
[R]
Grosse délivrée
le
à Me Marzials
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 02 MAI 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 31 Mai 2023, N°22/00885
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats, et Mme [P] DELCOURT, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
La Société Civile Immobilière Cocody au capital de 1524,49 €, Immatriculée 350 916 250au RCS de LYON, représentée par son co gérant en exercice,
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D'ALES
Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON
L'association loi 1901 Synergie France Asie, inscrite en préfecture de LYON sous le numéro W 301004340 représentée par son président Monsieur [U] [F].
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D'ALES
Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON
INTIMÉS :
Monsieur [V] [I]
assigné à étude d'huissier le 21/08/2023
né le 03 Mai 1981 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [P] [R]
assignée à étude d'huissier le 21/08/2023
née le 13 Juin 1983 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 5]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Janvier 2024
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 02 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par actes successifs d'acquisition des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire de parcelles cadastrées sections BA[Cadastre 10] BA[Cadastre 4] et BA[Cadastre 3], sur la commune de [Localité 13] lieudit [Adresse 1], en vue de la création d'un parc de loisir et sur lequel étaient implantés des chalets, bungalows et mobil-homes.
Du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021, l'association Synergie France Asie a bénéficié d'un bail commercial consenti par la SCI Cocody sur ce parc, elle-même procédant à la location de parcelles nues, à des propriétaires d'habitation légères de loisir, la gestion du parc étant assurée par un régisseur indépendant.
Le 10 février 2016, l'association Synergie France Asie a donné à bail, par contrat de sous-location, à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] un terrain nu ayant pour objet exclusif l'hébergement d'un module léger, terrain référencé n°[Cadastre 6][Adresse 1] pour un loyer annuel de 2.833,60 €, payable trimestriellement à hauteur de 708,40 €, avec prise de possession au 1er janvier 2016.
Le 20 septembre 2021, l'association Synergie France Asie a fait délivrer à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] un courrier intitulé 'commandement de payer visant la clause résolutoire et résiliation du bail'.
Le 20 décembre 2021, le bail commercial de l'association Synergie France Asie auprès de la SCI Cocody était résilié.
Le 4 février 2022, l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody saisissaient la CCAPEX du Gard.
Le 11 juillet 2022, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ont assigné Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès afin de voir :
- déclarer recevables leurs demandes,
- rejetter les demandes de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R],
- constater que le bail a été dénoncé au 31 décembre 2021 et en conséquence ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] , occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021;
- à titre subsidiaire, qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2021, pour défaut d'assurance et défaut de paiement,
- à titre très subsidiaire, qu'il soit constaté que le bail a pris fin le 20 décembre 2021 et prononcé l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R],
- à titre infiniment subisidiaire, qu'il soit prononcé la résolution du bail pour usage non conforme au contrat,
en toute hypothèse,
- qu'il soit ordonné l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et tout occupant de son chef, la libération des lieux dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- que la SCI Cocody soit autorisée à faire transporter les meubles au garde meubles aux frais de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R],
- la condamnation de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à faire déconnecter à leur charge leur mobil home des réseaux,
- la condamnation de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à évacuer la propriété de son habitation légère MH40 et restitué un terrain propre et libéré de tout encombrant,
- leur condamnation à régler à l'association Synergie France Asie un loyer de 11.334 € pour le mois d'octobre 2017 au 31 septembre 2021,
- leur condamnation à payer à l'association Synergie France Asie une indemnité d'occupation de 7,76 € par jour du 1er octobre 2021 au 20 décembre 2021, soit 628 €,
- leur condamnation à payer à la SCI Cocody une indemnité d'occupation de 7,76 € par jour à compter du 21 décembre 2021 jusqu'à libération des lieux,
- les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2021,
- leur condamnation à payer à la SCI Cocody la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts
- une astreinte de 600 € par jour à compter du 10ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- le transfert de propriété du chalet MH40 au profit de la SCI Cocody aux termes de 40 jours suivant la signification du jugement,
- l'autorisation pour la SCI Cocody de procéder à la destruction et l'évacuation aux frais de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] du chalet et ses encombrants,
- leur condamnation à régler à la SCI Cocody et à l'association Synergie France Asie la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le 31 mai 2023, le juge des contentieux de la protection d'Alès a, par jugement contradictoire :
- déclaré recevable l'action conjointe de l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody
- débouté l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody de l'ensemble de leurs demandes,
- constaté que le contrat de bail de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] est toujours applicable,
- ordonné la consignation du montant de l'ensemble des loyers dont Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] se reconnaissent débiteurs envers leur bailleresse sur un compte séquestre ouvert auprès de l'ordre des avocats du barreau d'Alès,
- dit que les sommes ainsi consignées pourront être débloquées par la SCI Cocody sur demande de cette dernière lorsque celle-ci pourra justifier par la production d'un rapport d'expertise qu'elle a procédé aux réparations pour remédier aux désordres listés par l'expert [M],
- A défaut les sommes consignées seront intégralement restituées à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] dès que la résiliation du bail sera officiellement actée,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] ,
- rejette toute autre demande,
- condamne l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody aux entiers dépens
- dit n'y avoir lieu à application des dispostions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 3 août 2023, l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody ont fait appel du jugement le critiquant en toutes ses dispositions.
Dans leurs conclusions signifiées le 15 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie demandent à la cour, de :
Vu l'article 17 de la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789,
Vu l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1 du protocole additionnel,
Vu les articles 528, 544,545,547, 551, 555, 1103, 1104, 1192,1199,1200, 1217, 1222,
1223,1224, 1225, 1227, 1229,1728, 1729, 1188, 1709 , 1231-6, 1240, 1341-2,1344,1353,
1354, 1356 du Code civil,
Vu les articles 7, 12 et 16 du code de procédure civile,
Vu l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats,
Infirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 par Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Alès en ce qu'il a :
- Débouté l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody de l'ensemble de leurs
demandes, et notamment en ce qu'il n'a :
A titre principal :
- Pas constaté que le bail de M [I] [V] et Mme [R] [P] a été dénoncé au 31 décembre 2021 ni expulsé M [I] [V] et Mme [R] [P] à cette date,
A titre subsidiaire :
- Pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat liant l'association Synergie France Asie à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] au 01 octobre 2021,ni prononcé la Résolution de leur bail pour défaut de paiement et/ou défaut d'assurance,
A titre très subsidiaire :
- Pas constaté que le bail de l'association Synergie France Asie a pris fin le 20 décembre 2021,ni expulsé Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] en leur qualité d'occupants de son chef,
A titre infiniment subsidiaire :
- Pas constaté que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] font un usage non conforme au contrat, ni prononcé la résolution du bail des consorts [I]/ [R],
En toute hypothèse :
- Pas ordonné l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et tout occupant de leur chef, et la libération des lieux dans le délai de 10 jours à compter de la signification de cette
décision,
- Pas expulsé à défaut d'exécution spontanée de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et tout occupant de leur chef tant de leurs personnes que de leurs biens, par huissier, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Pas autorisé le cas échéant la SCI Cocody à faire transporter leurs meubles meublants dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R]
- Pas condamné Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à faire déconnecter à leur charge, leur mobile-home du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès de la SCI Cocody,
- Pas condamné Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à évacuer la propriété du [Adresse 1] de leur habitation légère de loisir référencée MH [Cadastre 6], et restituer un terrain propre et libéré de tout encombrant,
- Pas condamné in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler à l'association Synergie France Asie un loyer de 11 334 € pour les mois de début octobre 2017 au 31 septembre 2021 et à une indemnité d'occupation de 7,76 € par jour depuis le 1 octobre 2021jusqu'au 20 décembre 2021, soit 7,76 € jour sur 81 jours soit 628 €,
- Pas condamné in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure notifiée le 20 septembre 2021,
- Pas condamné in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] au paiement de la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts à la SCI Cocody,
- Pas assorti la décision à intervenir, d'une astreinte de 600 € jour à compter du 10 ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Pas prononcé au terme de 40 jours suivant la signification du jugement à intervenir, le transfert de propriété du mobile-home MH [Cadastre 6] au profit de la SCI Cocody,
- pas autorisé à ce terme, la SCI Cocody à déconnecter et procéder à la destruction et l'évacuation aux frais de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] du mobile-home MH 40et des encombrants restés sur la parcelle,
- Pas condamné in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler à l'association Synergie France Asie et à la SCI Cocody, chacune, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de l'instance.
- Constaté que le contrat de bail de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] est toujours applicable ;
- Ordonné la consignation du montant de l'ensemble des loyers dont Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] se reconnaissent débiteurs envers leur bailleresse sur un compte séquestre ouvert auprès de l'ordre des avocats du barreau d'Alès ;
- Dit que les sommes ainsi consignées pourront être débloquées au profit de la SCI Cocody sur
demande de cette dernière lorsque celle-ci pourra justifier par la production d'un rapport d'expertise qu'elle a procédé aux réparations nécessaires pour remédier aux désordres listés par l'expert [M], et Dit qu'à défaut les sommes consignées seront intégralement restitués à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] dès que la résiliation du contrat de bail sera officiellement actée ;
- Condamné l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody aux dépens ;
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Y FAISANT DROIT ET STATUANT A NOUVEAU,
- Déclarer recevable l'action de l'association Synergie France Asie et de la SCI Cocody,
- Rejeter toute demande de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R],
A titre principal :
- Constater que le bail de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] a été valablement
dénoncé au 31 décembre 2021,
A titre subsidiaire :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat liant l'association Synergie France
Asie à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et Prononcer la résolution de leur bail pour défaut de paiement et/ ou défaut d'assurance,
A titre très subsidiaire :
- Prononcer la résolution du bail de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sur le fondement des dispositions législatives du code civil,
A titre infiniment subsidiaire :
- Constater que le bail de l'association Synergie France Asie ayant pris fin le 20 décembre 2021 que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont en leur qualité d'occupants du chef de cette association des occupants sans droit,
A titre très infiniment subsidiaire :
- Constater que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] font un usage prohibé et
Prononcer la résolution de leur bail,
En toutes hypothèses :
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et tout occupant de leur chef, et la libération des lieux sous 10 jours à compter de la signification de cette décision,
- Qualifier d'occupant du chef de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] toute personne physique ou morale qui se prétendrait nouveau propriétaire du mobile home référencé MH [Cadastre 6],
- expulser à défaut d'exécution spontanée Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] et tout occupant de leur chef tant de leurs personnes que de leurs biens, par huissier, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Autoriser le cas échéant la SCI Cocody à faire transporter leurs meubles meublants dans tout
garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R],
- Condamner Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à faire déconnecter à leur charge, leur mobile-home du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès de la SCI Cocody,
- Condamner Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à évacuer la propriété du [Adresse 1] de leur habitation légère de loisir référencée MH [Cadastre 6], et restituer un terrain propre et libéré de tout encombrant,
- Condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler à l'association Synergie France Asie un loyer et une indemnité d'occupation de 11 957 € pour les mois de début octobre 2017 au 20 décembre 2021,
- Condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler à la SCI Cocody une indemnité d'occupation de 236 € par mois du 21 décembre 2021 jusqu'à libération
des lieux,
- Condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure notifiée le 20 septembre 2021,
- Condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] au paiement de la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts à la SCI Cocody,
- Assortir la décision à intervenir, d'une astreinte de 600 € jour à compter du 10 ème jour suivant
sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Prononcer au terme de [Cadastre 6] jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, le transfert de
propriété du mobile-home MH [Cadastre 6] au profit de la SCI Cocody,
- Autoriser à ce terme, la SCI Cocody à déconnecter et procéder à la destruction et l'évacuation
aux frais de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] du mobile-home MH [Cadastre 6] et des encombrants restés sur la parcelle,
- Condamner in solidum Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à régler à la SCI Cocody et à l'association Synergie France Asie, chacune, la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de première instance et d'appel.
Les appelantes font valoir que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] qui disposent d'un bail pour occuper un terrain ne règlent plus leur loyer depuis octobre 2017 et qu'ils sont sans droit. Elles font valoir que deux mises en demeure ont été adressées au couple les informant du non renouvellement du bail à échéance au 31 décembre 2021 pour non respect de leurs obligations et visant les points 3.9 et 3.10 du contrat, qui doivent s'appliquer, le contrat n'ayant pas été renouvelé et à défaut, la résolution devant être ordonnée. Elles justifient en outre avoir fait délivrer un commandement de payer le 23 juin 2023 dont il doit être tiré conséquence.
Elles font valoir que les locataires n'ont pas respecté l'objet du contrat, l'occupation ne pouvant qu'être saisonnière, ce manquement étant sanctionné par la résiliation ou le non renouvellement du bail. Elles rappellent la primauté du droit de propriété.
Quant à l'exception d'inexécution, elles rappellent que les locataires devaient régler une cotisation mensuelle permettant l'entretien du parc, ce qu'elles n'ont pas fait et qu'en outre il n'était pas prévu une occupation permanente des lieux. Elles ajoutent que l'expertise leur ait inopposable. Elles demandent que le mobil-home, bien mobilier soit évacué et précisent les sommes dues au titre de loyers et d'indemnités d'occupation.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et la signification des conclusions d'appel ont été signifiés à étude le 21 août 2023 à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R].
La clôture de la procédure est intervenue le 25 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La déclaration d'appel et les conclusions des parties appelantes ont été signifiée à étude le 21 août 2023, indiquant aux parties intimées que faute pour elles de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, elles s'exposaiten à ce qu'un arrêt soit rendu contre elles sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
Les parties intimées n'ont pas constitué avocat. Il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
En cas de défaut de comparution des intimés, la cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
1) Sur le non-renouvellement du bail
L'article 1103 du code civil dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
Les parties sont en l'état d'un contrat signé entre Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] d'une part et l'association Synergie France Asie, d'autre part, le 10 février 2016, s'agissant d'un 'contrat de sous-location de terrain nu' ayant pour objet exclusif 'l'hébergement d'un module léger (chalet, bungalow ou mobil-home à vocation de résidence secondaire, en saison touristique du 1er avril au 30 septembre) pour un loyer annuel de 2.833,60 €, soit 236,13 € par mois'.
Il est précisé que ce contrat dure jusqu'à la fin de l'année civile puis est renouvelable par tacite reconduction, sauf violation des engagements du preneur.
L'article 6 des conditions du contrat relatif à la durée précise que ' le sous-bail est consenti, à compter de ce jour pour la durée restant à courir jusqu'au 31 décembre de l'année en cours. Il se poursuivra ensuite chaque année pour une durée d'un an, par tacite reconduction, sauf dénonciation de la part du preneur ou du bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, au minimum 1 an à l'avance, soit avant le 31 décembre, pour prendre effet le 1er janvier de la deuxième année suivante.
La règle est l'expiration du bail au 31 décembre chaque année. L'exception est le renouvellement automatique, en cas de respect par le preneur de ses obligations et notamment le paiement du loyer aux échéances convenues... et l'absence de troubles graves dénoncés par la majorité des résidents.'
L'article 3.9 clause résolutoire stipule ' en cas de retard supérieur à 10 jours, dans le règlement des loyers et taxes ou de manquement quel qu'il soit, et 10 jours après commandement resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit...'
L'association Synergie France Asie et la SCI Cocody entendent faire valoir que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre, le bail n'ayant pas été renouvelé au 31 décembre 2021.
Le premier juge, pour débouter la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de leur demande, a considéré que le préavis devait, au vu de l'article 6 du contrat être notifié au moins une année en avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Or, il a relevé que l'association Synergie France Asie n'avait pas respecté les dispositions contractuelles en ce que le préavis aurait du être notifié pour le 31 décembre 2022 pour avoir été dénoncé le 30 septembre 2021. Il a ainsi estimé que ce dernier devait être déclaré nul pour non respect des dispositions contractuelles.
Il n'est pas contesté que le contrat a été reconduit tacitement à compter du 31 décembre 2016, chaque année, ce renouvellement étant automatique, en l'absence de manquement dénoncé des preneurs à leurs obligations.
L'association Synergie France Asie a adressé un courrier recommandé en date du 20 septembre 2021 à Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] intitulé 'commandement de payer visant la clause résolutoire et résolution du bail', l'accusé réception ayant été signé le 30 septembre 2021. Il est indiqué dans ce courrier que ' le bail s'est reconduit tacitement par périodes de 12 mois' et qu'il 'ne sera pas renouvelé à son échéance du 31 décembre 2021 ', 'cette date étant une date butoir conditionnée au règlement des loyers impayés, car à défaut et conformément à l'article 3.9 du contrat visant la clause résolutoire et aux dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, votre bail sera résilié de plein droit 10 jours après la réception du présent commandement de payer. A ce jour, vous êtes redevable de la somme de 12.234,55 € correspondant aux loyers de début octobre 2017 à fin septembre 2021.'
Dans ce courrier, le bailleur a prévenu ses locataires de ce que le bail ne serait pas renouvelé à l'échéance, au 31 décembre 2021, du fait du non paiement par ces derniers de leurs loyers, ces derniers ne pouvant ainsi, au vu des conditions générales du contrat prétendre à une reconduction tacite du contrat. Il a également été visé la clause résolutoire, qui nécessite la délivrance d'un commandement de payer et qui permet la résolution du contrat à une autre date.
S'agissant du non-renouvellement, il n'est, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, prévu, dans le contrat, aucun formalisme, le bailleur ayant cependant pris la peine d'aviser ses locataires par courrier recommandé, les informant que le contrat prenait fin, de fait, au 31 décembre en raison de ce seul manquement. Par ailleurs, Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] n'ont aucunement contesté ce courrier et ne l'ont pas plus fait devant le premier juge, n'ignorant pas qu'ils ne pouvaient prétendre à une reconduction tacite du bail en l'état du non-règlement de leurs loyers.
Le formalisme prévu au paragraphe 1 de l'article 6 du contrat et retenu par le premier juge concerne le cas où le contrat se poursuit par tacite reconduction, c'est-à-dire lorsque le preneur respecte ses obligations, la dénonciation étant néanmoins prévue afin de mettre un terme au contrat pour chacune des parties, en respectant alors un délai de prévenance de plus d'un an entre contractants de bonne foi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il en résulte que le contrat n'a pas été renouvelé et a bien expiré au 31 décembre 2021. C'est à tort que le premier juge a débouté la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de leur demande tendant à voir constater le non-renouvellement du contrat.
La décision est infirmée de ce chef.
2) Sur les conséquences liées au non-renouvellement
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit d'obtenir l'expulsion de ce tiers et d'obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l'occupation du bien.
- Sur l'expulsion
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] se trouvent depuis le 1er janvier 2022 occupants sans droit ni titre de la parcelle MH[Cadastre 6], appartenant à la SCI Cocody et sur laquelle se trouve leur mobil-home.
Il y a lieu, en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de la parcelle [Cadastre 6], ce qui entend toute personne qui se trouverait accueillie de leur fait, sur cette parcelle, qu'elle se trouve ou non dans le mobil-home et qu'elle dispose de droits ou non sur le mobil-home.
- Sur les arriérés de loyer
L'article 3 des conditions générales du contrat stipule que 'le prix est payable trimestriellement et d'avance .. le 1er jour de chaque trimestre civil...'
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] ont reçu le courrier de l'association Synergie France Asie du 20 septembre 2021, mentionnant un arriéré de 12.234,55 €, sans qu'un décompte ne soit produit.
Il est communiqué en cause d'appel un commandement de payer en date du 23 juin 2023 reprenant le décompte des sommes, l'arriéré s'élevant à 11.958,84 € et remontant au mois d'octobre 2017.
L'association Synergie France Asie sollicitant la condamnation de ses locataires à lui régler la somme de 11.957 €, il convient, en l'absence de contestation, de retenir ce montant.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont condamnés solidairement à verser à l'association Synergie France Asie au titre de leur arriéré locatif du 1er octobre 2017 au 20 décembre 2021, date à laquelle le bail commercial liant l'association à la SCI Cocody a pris fin, la somme de 11.957 €.
Ils sont condamnés solidairement à verser à la SCI Cocody la somme de 79 € correspondant au loyer dû du 21 décembre 2021 au 31 décembre 2021.
Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, cette pièce reprenant précisément le décompte des sommes dues, soit le 23 juin 2023.
- Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R], étant occupants sans droit ni titre du terrain MH [Cadastre 6] du parc depuis le 1er janvier 2022, sont redevables d'une indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire.
Le premier juge avait autorisé Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à consigner le montant des loyers dans l'attente de la restauration des prestations du parc, aucune demande de diminution n'ayant été sollicitée par ces derniers.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] seront donc condamnés in solidum à payer une indemnité d'occupation à la SCI Cocody à compter du 1er janvier 2022, à hauteur de 236 € par mois et jusqu'à libération effective des lieux.
3) Sur le sort des biens et l'évacuation du mobil-home
En application des dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'.
L'article L 433-2 du même code ajoute qu' 'à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus.... le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur'.
La SCI Cocody et l'association Synergie France Asie sollicitent la déconnection à la charge des intimés du mobil-home des réseaux ainsi que l'évacuation du mobil-home à leur frais et à défaut, qu'elles puissent être autorisées à déconnecter et faire procéder à l'évacauation et la destruction du mobil-home.
Il est prévu dans le contrat à l'article 3.10 une clause pénale, le non paiement opérant transfert de propriété de l'habitation légère au bailleur. Le premier juge a cependant considéré que cette clause présentait un caractère léonin au vu de son caractère disproportionné.
La SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ne demandent pas l'application de cette clause mais entendent revendiquer la propriété du mobil-home au visa des articles 551 et 555 du code civil en l'état de la propriété du sol.
Le mobil-home est une résidence mobile de loisirs, définie par le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007. 'Sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs, les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler'.
La législation impose qu'une résidence mobile conserve en permanence ses roues et sa barre de tracation ou encore que les raccordements aux réseaux doivent s'effectuer conformément au droit applicable et qu'ils ne font pas perdre son caractère de mobilité à cette résidence.
L'article R 111-43 du code de l'urbanisme rappelle que des auvents, rampes d'accès et terrasses amovibles peuvent être accolés aux résidences mobiles de loisirs. Ces installations dites accessoires doivent néanmoins être temporaires et ne peuvent être tenues au sol par scellement ou toute autre fixation définitive.
Il résulte de ces éléments que le mobil-home, propriété de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R], doit être considéré comme un bien meuble.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont donc condamnés à faire déconnecter leur mobil-home du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique ainsi qu'à évacuer ce bien, à leurs frais.
A défaut d'exécution, le sort de ce bien et de l'ensemble des biens se trouvant sur la parcelle MH [Cadastre 6], sera réglé selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, précisés par les articles R 433-1 et suivants du même code en cas d'expulsion. Il n'y a pas lieu, dès lors de faire droit à la demande de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de transfert de la propriété du bien, ces dernières disposant de voie de droit pour faire évacuer le terrain.
En application des dispositions de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Il apparaît nécessaire, au vu de l'ancienneté du litige, de faire droit à la demande d'astreinte présentée par les appelantes, en l'état des opérations de démantelement nécessaires afin de permettre à la SCI Cocody de retrouver la pleine propriété de son terrain.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] seront condamnés à retirer leur mobil-home du terrain MH [Cadastre 6] du parc résidentiel de loisir du [Adresse 1] 'Parc les Camisards' et tous meubles s'y trouvant dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt. Passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour, pendant une durée de 2 mois. A défaut d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur ce terrain sera régi conformément aux dispositions des article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
4) Sur les demandes indemnitaires
La SCI Cocody sollicite 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui nécessite la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.
Elle fait état de la mauvaise foi de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] qui ont violé leurs engagements et précise avoir subi de ce fait des dommages et pertes d'exploitation financières.
Il est indéniable, au vu des éléments susvisés, que Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] n'ont pas réglé leurs loyers et se trouvent occupants sans droit ni titre, ce qui occasionne un préjudice certain à la SCI Cocody. Cependant, ce préjudice est déjà compensé par la condamnation des locataires aux arriérés et par l'allocation d'une indemnité d'occupation, répondant ainsi au préjudice financier évoqué.
Il convient, en conséquence de débouter la SCI Cocody de sa demande indemnitaire.
5) Sur les autres demandes
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont condamnés in solidum à verser à chacune des parties la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance. La décision critiquée est infirmée de ce chef.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont condamnés in solidum à verser à chacune des parties la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, la décision critiquée étant infirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de la saisine
Infirme le jugement rendu le 31 mai 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal d'Alès en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Dit que le contrat de sous-location de terrain nu a expiré à compter du 31 décembre 2021,
Ordonne l'expulsion de Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de la parcelle MH[Cadastre 6], situé [Adresse 1] à [Localité 13],
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à faire déconnecter leur mobil-home du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique et à faire retirer leur mobil-home du terrain MH [Cadastre 6] du parc résidentiel de loisir du [Adresse 1] 'Parc les Camisards' et tous meubles s'y trouvant, à leur charge, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt,
Dit que passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour, pendant une durée de 2 mois,
Dit qu'à défaut d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur ce terrain sera régi conformément aux dispositions des article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Déboute la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de leur demande d'attribution de la propriété du mobil-home,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] solidairement à payer à l'association Synergie France Asie au titre de son arriéré locatif du 1er octobre 2017 au 20 décembre 2021, la somme de 11.957 €, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, soit à compter du 23 juin 2023,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] solidairement à payer à la SCI Cocody au titre de son arriéré locatif du 21 décembre 2021 au 31 décembre 2021, la somme de 79 €, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, soit à compter du 23 juin 2023,
Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] à la somme de 236 € par mois, ce à compter du 1er janvier 2022,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] in solidum à payer une indemnité d'occupation à la SCI Cocody à compter du 1er janvier 2022, à hauteur de 236 € par mois et jusqu'à libération effective des lieux,
Déboute la SCI Cocody de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] in solidum à payer à la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] in solidum aux dépens de première instance,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] in solidum à payer à la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne Monsieur [V] [I] et Madame [P] [R] in solidum aux dépens d'appel.
Arrêt signé par le présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
