RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02575 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I5AO
SI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
03 juillet 2023
RG :23/00409
S.C.I. COCODY
Association SYNERGIE FRANCE ASIE
C/
[D]
Grosse délivrée
le
à Me Marzials
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 02 MAI 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 03 Juillet 2023, N°23/00409
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats, et Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
La Société Civile Immobilière Cocody au capital de 1524,49 €, Immatriculée 350 916 250 au RCS de LYON, représentée par ses cogérants en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D'ALES
Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON
L'association loi 1901 Synergie France Asie, inscrite en préfecture de [Localité 9] sous le numéroW 301004340 représentée par son président M. [S] [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau D'ALES
Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON
INTIMÉ :
Monsieur [Z] [D]
assigné à étude d'huissier le 21/08/2023
né le 06 Juin 1946 à [Localité 12]
[Adresse 4]
[Localité 13]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Janvier 2024
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 02 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par actes successifs d'acquisition des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire de parcelles cadastrées sections BA[Cadastre 8] BA[Cadastre 3] et BA[Cadastre 2], sur la commune de [Localité 13] lieudit [Localité 10], en vue de la création d'un parc de loisir et sur lequel étaient implantés des chalets, bungalows et mobil-homes.
Du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021, l'association Synergie France Asie a bénéficié d'un bail commercial consenti par la SCI Cocody sur ce parc, elle-même procédant à la location de parcelles nues, à des propriétaires d'habitation légères de loisir, la gestion du parc étant assurée par un régisseur indépendant.
Le 23 octobre 2019, l'association Synergie France Asie a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement situé au [Adresse 11] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 280 € outre 25 € de provisions sur charges, ce studio étant situé dans le bungalow B5/B6.
Le 20 septembre 2021, l'association Synergie France Asie adressait une mise en demeure à son locataire par lettre recommandée, ce dernier devant un arriéré de loyer de 3.500 € au 30 septembre 2021, lui demandant également de justifier de son assurance et l'informant de la non-reconduction au 22 octobre 2022 de son bail, recommandé signé par Monsieur [D] le 22 septembre 2021.
Le 20 décembre 2021, le bail commercial de l'association Synergie France Asie était résilié par la SCI Cocody.
Le 3 février 2022, l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody saisissaient la CCAPEX du Gard.
Le 23 mai 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré de 7.500 € arrêté au 30 avril 2022 était délivré à Monsieur [D].
Saisi d'un reféré expulsion, le 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection d'Alès rejetait la demande, en l'état d'une contestation sérieuse.
Le 27 février 2023, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ont assigné Monsieur [D], devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal d'Alès afin notamment de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat au 23 juillet 2021 ou au 22 octobre 2021 pour défaut de paiement de loyer et/ou défaut d'assurance ;
- subsidiairement, l'expiration du contrat de bail ;
- voir juger que le mobil-home est la propriété de la SCI Cocody ;
- voir prononcer l'expulsion de Monsieur [D], sa condamnation à verser une indemnité d'occupation de 280 €par mois à compter du 24 juillet 2022 outre le règlement des arriérés de loyer à hauteur de 6.067 € ;
- autoriser la SCI à faire transporter les meubles au garde meubles aux frais de Monsieur [D] outre une condamnation à 5.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'un article 700 du code de procédure civile.
Le 3 juillet 2023, par jugement contradictoire, le juge des contentieux de la protection d'Alès :
- s'est déclaré compétent,
- a déclaré irrecevable l'action engagée par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie pour défaut de qualité à agir,
- a dit n'y avoir lieu à statuer sur les autres demandes,
- a rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie aux dépens.
Par déclaration reçue le 26 juillet 2023, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ont fait appel du jugement en l'ensemble de ses dispositions.
Dans leurs conclusions signifiées le 15 septembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie demandent à la cour, de :
Vu l'article 17 de la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789,
Vu l'article 1 du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme
et des libertés fondamentales,
Vu les articles 524, 544,545, 547, 551, 552, 553, 1103, 1181, 1192,1217, 1224, 1225, 1227, 1229, 1231-1, 1231-6, 1240, 1344, 1347, 1352 , 1352-,1, 1382 et 1709 du Code civil,
Vu les articles L 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitat,
Vu les articles 15 et 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats,
- Infirmer le jugement rendu le 03 juillet 2023 par Juge des contentieux de la protection du
Tribunal Judiciaire d'Alès en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevable l'action engagée par l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody pour défaut de qualité à agir ;
- Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'intégralité des autres demandes, et notamment qu'il n'a pas :
-Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [Z] [D] au 22 octobre 2021, un mois après la sommation de produire une attestation d'assurance,
- Prononcé la résolution du bail de Monsieur [Z] [D] pour défaut d'assurance,
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [Z] [D] au 23 juillet 2022, deux mois après la délivrance du commandement de payer,
- Prononcé la résolution du bail de Monsieur [Z] [D] pour défaut de paiement,
- Constaté l'expiration du bail de Monsieur [Z] [D] au 31 octobre 2022,
A titre principal pour la propriété du Bungalow :
- Jugé que le Bungalow référencé B 06 appartient à l'Association Synergie France Asie,
A titre subsidiaire pour la propriété du Bungalow :
- Jugé que le Bungalow référencé B 06 appartient à la SCI COCODY,
En toute hypothèse :
- Condamné Monsieur [Z] [D] et tout occupant de son chef à libérer le bungalow B 06 dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Expulsé à défaut d'exécution spontanée Monsieur [Z] [D] et tout occupant de son chef, par huissier, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Autorisé le cas échéant la SCI Cocody à faire transporter ses meubles meublants dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [D],
- Condamné Monsieur [Z] [D] à régler à l'association Synergie France Asie un loyer de 6067 € pour les mois de début mars 2020 au 20 décembre 2021,
- Condamné Monsieur [Z] [D] à régler à la SCI Cocody, un loyer de 280 € par mois du 21 décembre 2021 au 23 juillet 2022, soit 7 mois à 280 € soit 1960 €,
- Condamné Monsieur [Z] [D] à régler à la SCI Cocody une indemnité d'occupation de 280 € par mois à compter du 24 juillet 2022 et jusqu'à libération des lieux,
- Condamné Monsieur [Z] [D] à régler les intérêts moratoires à compter de la mise en demeure notifiée le 22 septembre 2021,
- Condamné Monsieur [Z] [D] à restituer les meubles meublants à la SCI Cocody,
- Assorti la condamnation à évacuer les lieux d'une astreinte de 100 € jour à compter du 10 ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Assorti la condamnation à restituer les meubles meublants d'une astreinte de 50 € jour à compter du 10 ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Condamné Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 5000 € au titre de dommages intérêts à la SCI Cocody,
- condamné Monsieur [Z] [D] à régler à l'association Synergie France Asie et à la SCI Cocody, chacune, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de l'instance,
- Rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody aux dépens.
Y FAISANT DROIT ET STATUANT A NOUVEAU,
- Déclarer recevable l'action conjointe de l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody,
-Rejeter les demandes de Monsieur [Z] [D] ,
A titre principal:
- Constater l'expiration du bail de Monsieur [Z] [D] ,
A titre subsidiaire:
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [Z] [D] ,
- Prononcer la résolution du bail de Monsieur [Z] [D] ,
A titre très subsidiaire:
- Prononcer la résolution du bail de Monsieur [Z] [D] sur le fondement des dispositions
législatives, et notamment les articles 1217 et 1227 du code civil,
A titre principal pour la propriété du Bungalow :
- Juger que le Bungalow référencé B 6 appartient à l'Association Synergie France Asie,
A titre subsidiaire pour la propriété du Bungalow :
-Juger que le Bungalow référencé B 6 appartient à la SCI COCODY,
En toute hypothèse :
- Condamner Monsieur [Z] [D] et tout occupant de son chef à libérer le bungalow B 06
dans le délai de 10 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Expulser à défaut d'exécution spontanée Monsieur [Z] [D] et tout occupant de son chef, par huissier, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Autoriser le cas échéant la SCI Cocody à faire transporter ses meubles meublants dans tout
garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [Z] [D],
- Condamner Monsieur [Z] [D] à régler à l'association Synergie France Asie un loyer et ou une indemnité d'occupation de 6067 € pour les mois de début mars 2020 au 20 décembre
2021,
- Condamner Monsieur [Z] [D] à régler à la SCI Cocody une indemnité d'occupation de
280 € par mois à compter du 21 décembre 2021,
- Condamner Monsieur [Z] [D] à régler les intérêts moratoires à compter de la mise en
demeure notifiée le 22 septembre 2021,
- Condamner Monsieur [Z] [D] à restituer ses meubles meublants à la SCI Cocody,
- Assortir la condamnation à évacuer les lieux d'une astreinte de 100 € jour à compter du 10 ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Assortir la condamnation à restituer les meubles meublants d'une astreinte de 50 € jour à
compter du 10 ème jour suivant sa signification au profit de la SCI Cocody,
- Condamner Monsieur [Z] [D] au paiement de 5000 € au titre de dommages- intérêts à la SCI Cocody,
- Condamner Monsieur [Z] [D] à régler à l'association Synergie France Asie et à la SCI
Cocody, chacune, la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
outre les frais et dépens de première instance,
Y AJOUTANT,
- Condamner au titre de la procédure d'appel, Monsieur [Z] [D] à régler à l'association
Synergie France Asie et à la SCI Cocody, chacune, la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de l'appel.
Les appelantes font valoir que Monsieur [D] a vu son bail expirer, ce bail ayant été en outre dénoncer, la clause résolutoire ayant joué, ce dernier étant occupant sans droit. Elles font valoir que le non renouvellement du bail a été fait dans les délais, visant un défaut de paiement et un défaut d'assurance. Elles ajoutent qu'un commandement de payer lui a été délivré resté sans réponse, ce commandement visant la clause résolutoire qui est donc devenue effective.
S'agissant de la propriété du Bungalow B5/B6, elles indiquent que ce dernier a été vendu en 2011 par Madame [O] à Monsieur [Y] qui l'a cédé à l'association Synergie France Asie en septembre 2019, en contrepartie d'un arriéré de loyer, bungalow constitué de deux studios qui ont été rénovés. Elles rappellent que Monsieur [D] a signé un bail avec l'association dont il prétend qu'il ne serait pas valide, laissant entendre que le bien serait toujours la propriété de Monsieur [Y]. Elles indiquent qu'un vol a été commis et que l'acte de vente de 2011 dont fait état Monsieur [D] provient manifestement de ce vol. Elles ajoutent que ce dernier ne peut revendiquer la propriété du bungalow pour le compte d'un tiers et qu'ils sont en l'état d'un bail qui doit recevoir exécution, aucune des parties n'en ayant sollicité l'annulation.
Quant à la preuve d'un règlement pour l'acquisition du bungalow, elles rappellent qu'une compensation est intervenue et ne s'est pas manifestée par un transfert d'argent. Elles considèrent que le premier juge a renversé la charge de la preuve, l'association étant présumée propriétaire du bungalow et a commis un déni de justice, Monsieur [D] n'ayant aucun droit à se trouver dans le bungalow mais son expulsion n'ayant pas été ordonnée.
Elles demandent que jusqu'au 20 décembre 2021, les loyers soient dus à l'association Synergie France Asie puis à compter du 21 décembre 2021 à la SCI Cocody. Elles sollicitent enfin des dommages et intérêts et une astreinte.
Monsieur [D] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel lui ont été signifiés à étude le 21 août 2023.
La clôture de la procédure est intervenue le 25 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La déclaration d'appel et les conclusions des parties appelantes ont été signifiées à étude le 21 août 2023, indiquant à la partie intimée que faute pour elle de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, elle s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
La partie intimée n'a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
Au cas de défaut de comparution de l'intimé, la cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour est saisie des demandes formalisées au dispositif des dernières écritures des parties.
Au dispositif des écritures des appelantes ne figure aucune demande au titre de la compétence du juge des contentieux de la protection.
Ce chef du jugement critiqué dans la déclaration d'appel est donc abandonné.
1) Sur le défaut de qualité à agir
L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'toute action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.
L'article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'. En vertu de l'article 1358 du code civil, 'hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen'.
Il est prévu aux articles 1359 et 1360 des modalités quant à l'établissement d'un acte juridique lorsque le montant excède une certaine valeur et l'exception à cette règle en cas d'impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit ou lorsque l'écrit a été perdu par force majeure.
L'article 552 du code civil dispose que 'la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous'. L'article 553 du même code ajoute que 'toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé'.
Monsieur [Z] [D] a contesté, en première instance, la qualité de propriétaire de son bailleur, en produisant un acte de vente portant sur le bungalow et mentionnant l'identité d'un autre propriétaire.
Pour débouter la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de l'ensemble de leurs demandes, le premier juge a retenu que celles-ci n'étaient pas en capacité de rapporter la preuve formelle par écrit qu'elles étaient bien propriétaires du bungalow donné en location et qu'elles ne prouvaient pas plus un recel de l'acte de vente de 2011 commis par Monsieur [D], la seule production du bail établi par elles-mêmes ne permettant pas plus de prouver l'existence d'un contrat de vente portant sur le bungalow entre l'ancien propriétaire et l'association. Il relevait par ailleurs qu'il n'était pas plus prouvé d'un paiement au titre de l'acquisition de ce bien, qui aurait fait présumer la vente.
Il est communiqué par les appelantes le contrat de vente portant sur le bungalow B5/B6 conclu le 1er août 2011 entre Mademoiselle [O] et Monsieur [Y], mentionnant que les conditions de location du terrain font l'objet d'un contrat séparé. Il n'est dès lors pas contesté que la SCI Cocody est demeurée propriétaire du terrain sur lequel ce bungalow est installé, un contrat de location étant nécessaire.
Il est, par ailleurs, produit le contrat passé entre l'association Synergie France Asie et Monsieur [Z] [D] le 23 octobre 2019, s'agissant non pas d'un contrat de sous location d'un terrain nu mais d'un contrat de location meublée, l'association étant mentionnée en qualité de bailleresse et portant sur un appartement de 24 m² situé dans le parc des camisards, unité baptisée B6.
La SCI Cocody et l'association Synergie France Asie exposent que le bungalow B5/B6, propriété de Monsieur [Y] a été cédé par ce dernier, en septembre 2019, à l'association du fait d'une créance de loyers impayés mais qu'elle ne peut justifier de l'origine de propriété du bungalow, pour avoir été victime d'un vol dans un local se trouvant sur le parc, dans lequel étaient rangées les archives de l'association, ayant déposé plainte pour ces faits et dont il est justifié.
Il est constant que la preuve de la propriété d'un bien, qu'il soit meuble ou immeuble, peut se faire par tout moyen et ce notamment s'il est impossible de prouver par la production d'un écrit comme en l'espèce, la propriété d'un bien. Il y a lieu, par ailleurs, de distinguer la preuve de la propriété de la preuve du paiement.
Pour contester la qualité de propriétaire du bungalow à la SCI Cocody et à l'association Synergie France Asie, il a été produit en première instance le contrat de vente du bungalow, passé en 2011 entre deux parties non présentes ni appelées à l'instance, qui ne sont pas plus parties au contrat de bail.
Monsieur [Z] [D] ne s'est pas expliqué quant aux conditions dans lesquelles il est entré en possession de cet acte de vente, dont il convient de constater qu'il ne le concerne pas, la production d'une telle pièce interrogeant la cour, en l'état de la plainte déposée par l'association Synergie France Asie, le 15 février 2023 pour recel de vol et escroquerie au jugement après que ce dernier ait produit cette pièce devant la juridiction alésienne.
Il est constant que la production de ce seul acte de vente ne suffit pas à lui seul à combattre la présomption de propriété dont peuvent arguer les demanderesses, tenant à l'installation du bien sur un terrain appartenant à la SCI Cocody et qui était exploité par l'association Synergie France Asie, étant rappelé que la préférence, en matière de preuve, est donnée au possesseur qui sera considéré comme propriétaire, jusqu'à preuve par le revendiquant de son droit de propriété.
Il n'est pas justifié que Monsieur [Y] serait toujours propriétaire de ce bien, ce dernier n'étant pas intervenu à l'instance et n'ayant formalisé aucune revendication à ce titre, Monsieur [Z] [D] ne pouvant se substituer à ce dernier pour formaliser une telle demande.
Par ailleurs, la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ont produit, en cause d'appel, une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux et de la protection d'Alès du 13 décembre 2022, relative à l'appartement B5, attenant à celui occupé par Monsieur [Z] [D], faisant l'objet d'un contrat de bail entre le locataire et l'association, dont la qualité de bailleur n'a pas été remise en question, cet appartement faisant partie du même bloc, permettant de présumer de la propriété du bungalow par l'association.
Enfin, il convient de relever que le contrat de location du 23 octobre 2019 dont il est demandé l'exécution a bien été signé par Monsieur [Z] [D], qui s'est vu remettre deux jeux de clés, éléments permettant là encore de présumer la propriété du local, contrat qu'il n'a jamais remis en cause et qu'il a exécuté jusqu'en mars 2020, en réglant ses loyers à l'association sur cette période.
Il résulte de ce qui précède que l'association Synergie France Asie est présumée propriétaire du bien loué. Quant à la SCI Cocody, cette dernière est propriétaire du sol sur lequel se trouve le bungalow et a par ailleurs, récupéré la gestion des contrats conclus par l'association Synergie France Asie.
Les appelantes justifient de leur qualité à agir, en demande d'exécution du contrat de bail signé entre l'association Synergie France Asie et Monsieur [Z] [D], leur demande étant, dès lors, recevable.
La décision critiquée est infirmée de ce chef.
2) Sur le non-renouvellement du contrat
Le contrat conclu le 23 octobre 2019 stipule une date de prise d'effet au 1er novembre 2019, le loyer étant de 280 € par mois.
Dans les conditions générales du contrat en page 4 du contrat, il est précisé que la durée du contrat est consentie pour un an.
L'article 2 prévoit que 'le congé émanant du bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit prendre la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'un acte extra judiciaire informant le locataire en respectant un préavis de TROIS MOIS.
Le congé du bailleur ne peut être délivré que pour un des trois motifs ci-après, dûment énoncés dans l'acte :
1) reprise du local au bénéfice du bailleur....
2) vente du local
3) motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le bailleur d'une des obligations lui incombant.
Le congé du bailleur est soumis aux conditions de forme et de régularité fixées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 '.
L'article 3 ajoute qu'à défaut de congé régulier du bailleur ou du locataire, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial.
Il résulte des éléments produits aux débats que le 20 septembre 2021, l'association Synergie France Asie a, par lettre recommandée avec accusé de réception, reçu par Monsieur [Z] [D] le 22 septembre 2021, précisé que ce dernier occupait le bungalow depuis le 23 octobre 2019 et que le contrat qui était reconduit jusqu'au 22 octobre 2022, ne serait pas renouvelé au-delà, congé étant donné du fait de loyers impayés, s'élevant à la somme de 3.500 € en septembre 2021.
Il est produit le contrat signé entre l'association Synergie France Asie et Monsieur [Z] [D], contrat signé le 23 octobre 2019, avec une prise d'effet au 1er novembre 2019, contrat conclu pour une durée d'un an.
Il n'est pas contesté que ce contrat s'est reconduit tacitement à compter du 31 octobre 2020.
Le courrier donnant congé au locataire a été adressé fin septembre 2021 pour une prise d'effet au 31 octobre 2022, le délai prévoyant un préavis de 3 mois ayant été respecté ainsi que le formalisme du congé, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Quant au motif légitime et sérieux, il est fait état par l'appelante d'un défaut de règlement des loyers par son locataire, avec production d'un décompte dans le commandement de payer délivré le 23 mai 2022, Monsieur [Z] [D] n'ayant pas contesté devant le premier juge être redevable de telles sommes et ayant sollicité l'autorisation de consigner le montant des loyers ou à défaut des délais de paiement.
Il résulte de ce qui précède que le contrat de location meublée dont disposait Monsieur [Z] [D] a pris fin, en application de l'article 2 du contrat, le 31 octobre 2022.
3) Sur les conséquences liées au non-renouvellement
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Le propriétaire dont le bien immobilier est occupé, sans droit ni titre par un tiers, est en droit d'obtenir l'expulsion de ce tiers et d'obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité au titre de l'occupation du bien.
- Sur l'expulsion
Monsieur [Z] [D] se trouve depuis le 1er novembre 2022 occupant sans droit ni titre de l'appartement B5 situé sur un terrain appartenant à la SCI Cocody.
En application des dispositions de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Il apparaît nécessaire, au vu de l'ancienneté du litige, de faire droit à la demande d'astreinte présentée par les appelantes.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l'appartement B6, situé [Adresse 4] à [Localité 13], situé au sein du bungalow B5/B6 et tous meubles s'y trouvant dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt. Passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour, pendant une durée de 2 mois.
A défaut d'exécution, le sort des meubles appartenant à Monsieur [Z] [D] sera régi conformément aux dispositions des article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur les arriérés de loyer
L'article 6 des conditions générales du contrat stipule que 'le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'... le contrat précisant que le prix doit parvenir au plus tard le premier du mois sur le compte du bailleur.
Monsieur [Z] [D] a été informé par courrier du 20 septembre 2021 d'un arriéré de loyers, dont le décompte a été précisé dans le commandement de payer du 23 mai 2022, qui n'a fait l'objet d'aucune régularisation. En l'absence de contestation, il est établi le non paiement des loyers depuis le 1er mars 2020, étant rappelé que le montant du loyer s'élève à 280 € par mois.
Au vu de ces éléments, Monsieur [Z] [D] sera condamné à verser à l'association Synergie France Asie au titre de son arriéré locatif du 1er mars 2020 au 20 décembre 2021, date à laquelle le bail commercial liant l'association à la SCI Cocody a pris fin, la somme de 6.067 €.
Monsieur [Z] [D] est condamné à verser à la SCI Cocody au titre de son arriéré locatif du 21 décembre 2021 au 31 octobre 2022, date à laquelle le contrat de location a pris fin, la somme de 2.893 €.
Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2023.
- Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [Z] [D] étant occupant sans droit ni titre du bungalow, ce dernier est redevable à compter du 1er novembre 2022 d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire.
Monsieur [Z] [D] sera condamné à payer une indemnité d'occupation à la SCI Cocody à compter du 1er novembre 2022, à hauteur de 280 € par mois et jusqu'à libération effective des lieux.
- Sur les meubles meublants
L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents établis contradictoirement et amiablement sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.
Il est constant qu'un état des lieux a été joint au contrat de location meublée avec l'inventaire des biens présents dans le logement et qu'il conviendra qu'un état des lieux de sortie soit tout autant dressé soit au contradictoire des parties, soit par le commissaire de justice qui serait mandaté pour exécuter la décision d'expulsion.
Il ne peut, faute d'état des lieux de sortie, être statué sur la restitution des meubles meublants dont il n'est pas démontré qu'ils ne seraient plus dans l'appartement ni sur le versement d'une indemnité permettant leur rachat, la vétusté devant être prise en considération, de telles demandes étant hypothétiques devant la cour.
La SCI Cocody et l'association Synergie France Asie sont déboutées de leurs demandes de ce chef.
4) Sur les demandes indemnitaires
La SCI Cocody sollicite 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui nécessite la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.
Elle fait état de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [D] caractérisée par la violation de ses engagements, ce dernier n'ayant pas répondu aux courriers des requérantes ni pris contact avec l'huissier de justice, ayant adopté un comportement abusif. Elle ajoute avoir subi de ce fait des dommages et pertes d'exploitation financières.
Il est indéniable, au vu des éléments susvisés, que Monsieur [Z] [D] n'a pas réglé ses loyers et se trouve occupant sans droit ni titre, ce qui occasionne un préjudice certain à la SCI Cocody. Cependant, ce préjudice est déjà compensé par la condamnation du locataire aux arriérés et par l'allocation d'une indemnité d'occupation, répondant ainsi au préjudice financier évoqué.
Il convient, en conséquence de débouter la SCI Cocody de sa demande indemnitaire.
5) Sur les autres demandes
La décision critiquée ayant rejeté la demande présentée par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les ayant condamnées aux dépens en première instance est infirmée.
Il convient de condamner Monsieur [Z] [D] à verser à chacune des parties la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance.
Monsieur [Z] [D] est condamné à verser à chacune des parties la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
Monsieur [Z] [D] est condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de la saisine
Infirme le jugement rendu le 3 juillet 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal en l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déclare l'action présentée par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie recevable,
Dit que le contrat de location meublée a expiré à compter du 31 octobre 2022,
Ordonne l'expulsion de Monsieur [Z] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l'appartement B6, situé [Adresse 4] à [Localité 13], situé au sein du bungalow B5/B6 et tous meubles s'y trouvant dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
Dit que passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour, pendant une durée de 2 mois,
Dit qu'à défaut d'exécution, le sort des meubles appartenant à Monsieur [Z] [D] sera régi conformément aux dispositions des article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à l'association Synergie France Asie au titre de son arriéré locatif du 1er mars 2020 au 20 décembre 2021, la somme de 6.067 €, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2023,
Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI Cocody au titre de son arriéré locatif du 21 décembre 2021 au 31 octobre 2022, la somme de 2.893 €, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 3 avril 2023,
Condamne Monsieur [Z] [D] à payer une indemnité d'occupation à la SCI Cocody à compter du 1er novembre 2022, à hauteur de 280 € par mois et jusqu'à libération effective des lieux,
Déboute la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie de leur demande de restitution des meubles meublants et de condamnation de Monsieur [Z] [D] à payer une indemnité permettant leur rachat,
Déboute la SCI Cocody de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie la somme de 1.000 € chacune, au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne Monsieur [Z] [D] aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par le présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
