RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03718 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IT7X
ID
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MENDE
23 juin 2022 RG:22/00210
[X]
[S]
C/
[L]
Grosse délivrée
le 02/05/2024
à Me Ludivine Saint-Leger
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 02 MAI 2024
Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribnal judiciaire de Mende en date du 23 juin 2022, N°22/00210
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre
Mme Delphine Duprat, conseillère
Mme Audrey Gentilini, conseillère
GREFFIER :
Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
M. [H] [X]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Mme [O] [S] épouse [X]
née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 6]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentés par Me Ludivine Saint-Leger de la Selarl Juris Ratio Avocats, plaidante/postulante, avocate au barreau de Lozère
INTIMÉ :
M. [N] [L]
né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses du18 janvier 2023
sans avocat constitué
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing-privé du 18 octobre 2019, M.[H] [X] et son épouse [O] née [S] ont donné à bail à Mme [Y] [U] un logement [Adresse 3], à [Localité 9], au loyer mensuel de 850 euros outre 70 euros de provision sur charges.
Selon acte de caution solidaire signé le même jour M.[N] [L] s'est engagé à rembourser les sommes dues par Mme [U] en cas défaillance de celle-ci.
Par ordonnance de référé du 25 fevrier 2021 la résiliation du bail a été constatée à la date du 21 octobre 2020, l'expulsion de la locataire ordonnée, et celle-ci condamnée à payer la somme provisionnelle de 5 651,05 euros arrêtée au 11 février 2021 au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à cette date, outre une indemnité d'occupation de 850 euros par mois à compter de cette date et jusqu'à son départ effectif.
Elle a quitté les lieux le 07 mai 2021 selon procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du même jour.
Une procédure de saisie des rémunérations a été engagée et un procès-verbal de consignation signé, mais non respecté.
Devant l'échec du recouvrement auprès de leur ex- locataire, les propriétaires ont fait adresser le 23 novembre 2021 à la caution un courrier réclamant paiement des loyers et des frais de remise en état, puis le 08 décembre 2021 un courrier recommandé.
Par acte d'huissier en date du 21 avril 2022, M.et Mme [X] ont fait assigner M.[N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Mende qui par jugement réputé contradictoire du 23 juin 2022, le défendeur n'ayant pas comparu :
- a dit que le cautionnement doit recevoir effet,
- a condamné M.[N] [L] à payer à M.et Mme [X] la somme de 6 431,41 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- a débouté ceux-ci du surplus de leurs demandes, non fondées,
- a condamné M.[L] à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, limités au coût de la seule présente procédure, à l'exclusion de tous autres frais.
M.et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement le 18 novembre 2022.
La déclaration d'appel a été signifiée à l'intimé non constitué le 18 janvier 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Selon conclusions d'appelants régulièrement déposées le 10 février 2023 et signifiées à l'intimé non constitué le 17 février 2023 M.et Mme [X] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M.[N] [L] au paiement de la somme de 6 431,41 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation.
Le réformant sur les demandes de paiement de charges et de remise en état de l'appartement,
- de le condamner au paiement des sommes de :
- 1 199,17 euros au titre des charges locatives impayées.
- 3 650,93 euros représentant le coût de la remise en état de l'appartement.
- de dire que la somme de 850 euros représentant le dépôt de garantie viendra en déduction de cette dernière somme,
En conséquence
- de le condamner
- au paiement d'une somme totale de 10 431,51 euros,
- aux dépens de premier instance et d'appel, incluant le coût du procès-verbal dressé par Me [E] et celui du timbre fiscal
- au paiement d'une somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est fait référence aux écritures des appelants pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIVATION
L'appel porte sur le quantum de la condamnation de la caution, que le premier juge a limitée au seul montant des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au départ de la locataire au motif que les demandeurs ne produisaient aucune pièce ni sur les charges prétendues ni sur le montant des réparations liées aux dégradations alléguées.
L'acte de caution solidaire signé le 18 octobre 2019 par M.[N] [L] porte engagement de rembourser 'sur ses revenus et sur ses biens personnels les sommes dues par Mme [Y] [U] en cas de défaillance', engagement valable jusqu'au 10 novembre 2028 pour le paiement notamment des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts.
A l'appui de leur demande de paiement de la somme de 1 199,17 euros au titre des charges locatives impayées les appelants produisent à hauteur d'appel, outre le décompte de créance seul produit en première instance, leurs avis d'impôt 2019 et 2020 au titre des taxes foncières pour l'immeuble de [Localité 9] loué à Mme [U], sur lesquels figurent les sommes de 155 et 157 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères, récupérable à titre de charge locative.
Ils produisent une facture de ramonage du 21 mai 2021 d'un montant de 150 euros qui comporte cependant une lacune relative à la date du précédent ramonage susceptible d'avoir été effectué et payé par la locataire en 2020 et ne peut être prise en compte.
Ils produisent encore les factures de régularisation des 31 décembre 2020 et 16 décembre 2021 relatives à la consommation d'eau, la collecte et le traitement des eaux usées pour l'occupant de l'immeuble loué à [Localité 9] au titre des années 2020 et 2021, s'élevant respectivement à 341,73, 237,21 et 171,10 euros soit au total 750,04 euros récupérables sur la locataire et exigibles au 1er janvier de chaque année.
Le total des charges récupérables justifié s'élève donc à 750,04 + 155 + 157 = 1 062 euros.
Le décompte produit s'établit comme suit :
mois
loyer +
indemnité d'occupation
charges
sommes payées
loyer
sommes payées
charges
autres
novembre 2019
609,70
50,30
609,70
50,30
du 18 au 31 octobre
décembre 2019
850
70
0
0
janvier 2020
850
70
0
0
février 2020
850
70
850 +10
140
mars 2020
850
70
800
0
avril 2020
850
70
850
0
mai 2020
850
70
150
0
juin 2020
850
70
650
0
juillet 2020
850
70
600
0
août 2020
850
70
850
70
septembre 2020
850
70
850
70
octobre 2020
850
49
0
0
résiliation le 21
novembre 2020
850
0
0
CAF 409
décembre 2020
850
0
0
CAF 409
janvier 2021
850
0
0
CAF 390,95
février 2021
850
0
0
CAF 390,95
mars 2021
850
0
0
CAF 409
avril 2021
850
0
0
CAF 318
mai 2021
198,31
0
0
sortie des lieux le 7
TOTAL
15 258,01
799,30
6219,70
330,30
2 326,90
Différence
9 038,31
469
6 711,41 + 469 =
7 180,41
Le montant des loyers ou indemnités d'occupation dus pour la totalité de la période effectivement louée est de 15 258,01 euros ; la locataire a payé 6 219,70 à ce titre et la CAF 2 326,90.
Le montant restant du était donc de 15 258,01 - 6 219,70 - 2 326, 90 = 6 711,41 euros.
Le montant des avances sur charges du pour la totalité de la période effectivement louée est de 10 x 70 = 700euros + 50,30 euros pour la première période de 14 jours louée au mois d'octobre 2019 et 49 euros pour la dernière période de 7 jours soit 799,30 euros.
Les appelants justifient le montant réel des charges exposées à hauteur de 750,04 + 155 + 157 = 1 062,04 euros.
En effet, ils ne justifient pas de l'acquittement auprès du fournisseur de l'abonnement au réseau électrique pour les années 2020 et 2021 par la seule photographie du compteur et la production des tarifs dépendant de la puissance fournie.
Il leur sera en conséquence alloué au titre des charges dues impayées la somme de 1 062,04 - 799,30 = 262,74 euros.
Au titre de la remise en état du logement après le départ de la locataire, ils versent l'état des lieux d'entrée et le procès-verbal d'état des lieux de sortie, de la comparaison desquels il s'évince que
- salon côté sud : insert en bon état de marche, vitre propre/ l'insert n'a pas été vidé ni nettoyé
- salle d'eau ; robinetterie en bon état/ support de pommeau de douche cassé
- salon cuisine : le sol était déjà taché ('sol vitrifié : présence de deux taches l'une côté évier de 60/60cm l'autre côté salle d'eau de 40/40cm); prise sans cache : aucun constat à l'état des lieux initial; un volet roulant bloqué ( aucune constat à l'état des lieux initial) ; taches de graisse sur un appui de fenêtre ( aucun constat à l'état des lieux initial)
- chambre côté nord-ouest fenêtre et roulant neuf/ une fenêtre cassée, l'oscillo-battant ne fonctionne pas
- chambre sud-ouest : sol vitrifié bon état, présence de quelques rayures/ sol collant et crayonné
- garage nord : portail section neuf / porte sectionnelle bloquée, trace d'eau sur le sol
- portail d'entrée neuf/ a reçu un impact non réparé et est voilé.
Les appelants produisent aux débats les factures
- de la Sas Corriges du 31 juillet 2021 de 721,46 euros pour la fourniture et la pose de 31,6 m² de plastique texline envers feutre, de 28,6m² de sol et d'un seuil de porte
- de la menuiserie Hermet du 28 juillet 2021 de 351,90 euros pour la réparation de la porte de garage, le réglage et la réparation de fenêtres en aluminium
- de la Sas Aber propreté du 22 juillet 2021 de 691 euros pour le nettoyage de la maison
soit une somme totale exposée de 721,46 + 351,90 + 691 = 1 764,36 euros qui sera allouée aux appelants sous déduction du dépôt de garantie de 850 euros soit 914,36 euros.
M.[N] [L] sera en conséquence condamné à payer aux appelants, en sus de la somme déjà portée par le jugement devenu définitif sur ce point, la somme totale de 262,74 + 914,36 = 1 177,10 euros.
Il sera en outre condamné aux dépens de la présente instance et à payer à M.et Mme [X] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté M.[H] [X] et Mme [O] [S] épouse [X] du surplus de leurs demandes au titre des charges locatives et du montant des réparations liées à des dégradations
Statuant à nouveau
Condamne M.[N] [L] à payer à M.[H] [X] et Mme [O] [S] épouse [X], en sa qualité de caution solidaire de Mme [Y] [U], les sommes de :
- 262,74 euros au titre des charges locatives dues et impayées pour l'occupation de l'immeuble [Adresse 3], à [Localité 9]
- 914,36 euros au titre de la remise en état des lieux
Y ajoutant
Condamne M.[N] [L] aux dépens incluant le coût du procès-verbal dressé par Me [E] et celui du timbre fiscal
Condamne M.[N] [L] à payer à M.[H] [X] et Mme [O] [S] épouse [X], en sa qualité de caution solidaire de Mme [Y] [U], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par le présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
