RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02892 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IRPZ
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
15 février 2022 RG :21/00119
[S]
C/
[M]
[Y]
Grosse délivrée
le
à Me Rollet
Selarl Chabannes Reche ...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 02 MAI 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 15 Février 2022, N°21/00119
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [T] [S]
né le 07 Janvier 1940 à [Localité 9] (99)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Alain ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [N] [M]
né le 01 Décembre 1989 à [Localité 7] (59)
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [B] [Y]
né le 18 Août 1989 à [Localité 8] (59)
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
PARTIE INTERVENANTE
S.A.R.L. DU CHATEAU
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Alain ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Février 2024
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 02 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2017, « M. [S] SARL du château » a donné à bail à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] un logement situé [Adresse 6]), moyennant le paiement d'un loyer initial de 780 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 780 euros.
Les locataires donnaient congé par lettre recommandée du 21 septembre avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018 invoquant un délai de préavis réduit à un mois en raison d'une mutation professionnelle.
Ils ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 26 octobre 2018.
Arguant de l'absence de restitution du dépôt de garantie en dépit de mises en demeure successives, Mme [B] [Y] et M. [N] [M] ont par acte du 15 février 2021 fait citer M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Nîmes aux fins d'obtenir notamment la restitution du dépôt de garantie majoré.
Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2022, le tribunal d'instance de Nîmes a :
-condamné M. [T] [S] à payer à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] la somme de 3.432 € au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré,
-condamné M. [T] [S] à payer à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] la somme de 300 € à titre d'indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [T] [S] aux entiers dépens,
-débouté Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande en dommages et intérêts.
-rejeté l'intégralité des demandes de M. [T] [S],
-rejeté les demandes plus amples ou contraires de Mme [B] [Y] et M. [N] [M],
-rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.
Par déclaration du 18 août 2022, M. [T] [S] a relevé appel de ce jugement.
Par assignation en intervention forcée du 28 octobre 2022, la Sarl du château a été mis dans la cause.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé M. [T] [S] et la Sarl du château demandent à la cour de :
-accueillant l'appel de M. [T] [S] et le déclarant recevable et bien fondé,
-accueillant les conclusions de la Sarl du château en sa qualité d'intervenant forcé,
-réformer le jugement du tribunal judicaire de Nîmes du 15 février 2022, en toutes ses dispositions,
En conséquence,
Au principal,
-débouter Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Monsieur [S] [T],
Subsidiairement,
Et en tout état de cause à l'égard de la Sarl du château,
Vu les articles 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462,
Vu l'article 1347 du code civil,
-déclarer éteinte la créance de Mme [B] [Y] et M. [N] tant à l'égard de M. [T] [S] qu'à l'égard de la Sarl du château, par l'effet de la compensation de créances réciproques des parties,
-les débouter en conséquence de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 € au profit de M. [T] [S], ainsi que de celle de 1.500 € au profit de la Sarl du château, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
A l'appui de leur appel, ils soutiennent :
-que le bailleur est la Sarl du château, ce qui est d'ailleurs parfaitement admis par les parties, et non M. [S] qui n'est que le co-gérant de cette dernière de sorte que celui-ci ne peut être déclaré débiteur d'aucune somme, puisqu'il n'est intervenu qu'en qualité de représentant de la personne morale bailleresse,
- que le simple défaut de fourniture du justificatif visé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lors de l'envoi du congé, implique que le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois,
-que si le bailleur a accepté le principe du congé, il n'a jamais renoncé à son droit d'exiger un préavis de trois mois, et qu'il est en droit de percevoir les loyers dus par les locataires jusqu'au terme du délai de préavis de 3 mois,
-que la renonciation à un droit résultant d'une disposition d'ordre publique ne peut résulter de l'inaction ou du silence de son titulaire,
-que le locataire n'a pas produit le justificatif de sa mutation lors de la signature de l'état des lieux de sortie le 26 octobre 2018,
-qu'un dégât des eaux est survenu dans les lieux le 20 septembre 2018 que les colocataires ne déclareront à leur assurance que le 23 octobre suivant, soit avec près d'un mois de retard, de sorte que, par leur fait, les travaux de réparation pourtant pris en charge par leur assureur ne seront finalement réalisés que le 31 décembre 2018, ce dont Mme [B] [Y] et M. [N] [M] faisaient l'aveu exprès dans leur exploit introductif d'instance.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [B] [Y] et M. [N] [M] demandent à la cour de :
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 22 de ladite loi,
-ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et accueillir les présentes écritures,
-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle :
*déboute M.[S] de toute demande, fins et conclusions.
*condamne le bailleur, M. [S], la Sarl du château, au paiement de la somme de 780 € en restitution du dépôt de garantie, majorée de 10 % depuis janvier 2019 jusqu'à l'audience du 4 janvier 2022, soit une somme de 78 x 35 mois, soit 2 730 €, ramenant celle-ci à la somme de 2 652 €.
, M. [T] [S] se voyant ainsi condamné à payer à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] la somme globale de 3 432 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,
-réformer pour le surplus la décision entreprise, et, statuant à nouveau,
-condamner le bailleur, M. [S], la Sarl du château au paiement de la somme de 5 000 € pour résistance abusive à titre de dommages et intérêts,
-condamner le bailleur, M. [S], la Sarl du château aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent :
- que la renonciation du bailleur au préavis de trois mois ne résulte d'aucune inaction ou silence mais de la lettre signée le 26 octobre 2018 qui entérine l'acquiescement au congé réduit d'un mois.
-que l'accord du bailleur pour le préavis réduit est démontré par l'organisation de l'état des lieux de sortie et par la restitution des clés dans ce délai, ainsi que de la réalisation de travaux postérieurement à ce départ,
-qu'il a été justifié da la mutation sur demande du bailleur dans la semaine qui a suivi,
-que le dépôt de garantie n'a pas été restitué plus de 4 ans après la libération des lieux.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.
A l'audience du 1er février 2024, l'ordonnance de clôture a été révoquée avec l'accord des parties et une nouvelle clôture est intervenue avant l'ouverture des débats.
MOTIFS DE LA DECISION :
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En préliminaire, il y lieu de constater que la question de l'identité du bailleur n'a plus lieu d'être en appel puisqu'il est produit les statuts et la fiche entreprise de la Sarl du château qui révèle que M. [S] est le cogérant de cette société, expliquant la mention, certes maladroite, du bail « M. [S] SARL du château » à la rubrique désignation des parties.
D'ailleurs, les intimés ne sollicitent plus comme en première instance la condamnation de M. [S] mais ont appelé en la cause la Sarl du château.
Conformément à l'article 15 de la loi du 6/07/1989, lorsque le congé émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois pour le locataire en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
En l'espèce, les locataires ont donné congé par lettre recommandée du 21 septembre 2018 avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018 invoquant un délai de préavis réduit à un mois en raison d'une mutation professionnelle.
Il est constant et d'ailleurs non contesté que si le motif invoqué pour prétendre au délai de préavis réduit est précisé dans le congé, il n'a pas été justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé entraînant l'application d'un préavis de 3 mois.
Les preneurs soutiennent que le bailleur a accepté le délai réduit et renoncé au délai de préavis de trois puisqu'il a organisé et signé l'état des lieux de sortie, accepté la restitution des clés dans ce délai de un mois et des travaux ont été réalisés postérieurement à ce départ.
Cependant, il convient de rappeler que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.
L'acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie ne valent donc pas renonciation du bailleur à exiger un préavis de trois mois.
Par ailleurs les travaux qui ont été réalisés en décembre 2018 pendant le préavis de trois mois ne suffisent pas à démontrer que le bailleur ait, de manière claire et non-équivoque, renoncé au bénéfice de ce délai d'autant que ces travaux n'ont pas été réalisés à son initiative mais par l'entreprise mandatée par l'assureur des preneurs suite à un dégât des eaux pris en charge.
Les intimés ne rapportent d'ailleurs pas la preuve qu'ils ont transmis au bailleur le justificatif de la mutation professionnelle antérieurement à l'assignation en première instance malgré la demande du bailleur dans son courrier du 19 octobre 2018, et le simple fait que le bailleur produise aux débats les documents de l'assurance sollicités dans ce même courrier ne démontre pas qu'ils lui ont transmis le justificatif lors de l'état des lieux comme affirmé unilatéralement dans leur courrier en date du 1er septembre 2020.
En conséquence, en l'absence de démonstration de renonciation non équivoque et certaine du bailleur au préavis légal de 3 mois, le locataire était tenu au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'expiration du délai de ce préavis soit jusqu'au 21 décembre 2018.
Dès lors que selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant des sommes restantes dues au bailleur, le bailleur n'avait pas en l'espèce à le restituer.
En conséquence infirmant le jugement déféré, les intimés seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.
Eu égard à la présente décision, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déboutés Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le jugement déféré sera infirmé concernant les dépens de première instance et les frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [Y] et M. [N] [M], qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [S] et la Sarl du château leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie.
Condamne Mme [B] [Y] et M. [N] [M] aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute M. [T] [S] et la Sarl du château de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
