RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01387 -
N° Portalis DBVH-V-B7G-INDI
ID
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES
14 mars 2022
RG:16/02542
[D]
[E]
S.C.I. FLEUR DE SEL
S.A.R.L. PERSPECTIVES
C/
[X]
S.E.L.A.R.L. [K]-[T] [X]
S.E.L.A.R.L. [S] [M]
Grosse délivrée
le 02/05/2024
à Me Jean-marie Chabaud
à Me Jean-charles Jullien
à Me Jean-michel Divisia
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 02 MAI 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 14 mars 2022, N°16/02542
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
M. [U] [D]
né le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 15]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
M. [G] [E]
né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 16]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
La Sci FLEUR DE SEL
agit en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 1]
[Adresse 1]
La Sarl PERSPECTIVES
agit en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Représentés par Me Jean-Charles Jullien de la Scp Laick Isenberg Jullien Saunier Garcia, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes
INTIMÉS :
M. [G] [X]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
La Selarl [K]-[T] [X]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentés par Me Jean-Michel Divisia de la SCP Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes
La Selarl [S] [M] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de M.[Z] [A], désigné à cette fonction selon ordonnance de M. le président du tribunal de commerce de Nîmes en date du 25 juin 2015
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associés, postulant, avocat au barreau de Nîmes
Représentée par Me Stéphanie Marchal de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associés, plaidante, avocate au barreau d'Avignon
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 mai 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par actes des 07 et 09 octobre 1974, Mme [J] [B] a acquis les lots n°3, 4, 5, 9, 10 et 79 de la copropriété constituant un centre commercial [Adresse 14].
Par acte du 23 décembre 1982, dressé par Me [I], elle a vendu à M.[Z] [A], boulanger-pâtissier, dans l'ensemble 'centre d'animation et de shopping' édifié sur le terrain cadastré au [Localité 13] section [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], les droits immobiliers dépendant des constructions édifiées sur le lot n°1 de la copropriété horizontale suivants :
Bâtiment 1 :
- lot n°3 : un local commercial au rez-de-chaussée de 14,82 m²
- lot n°9 : un local commercial au rez-de-chaussée de 14,82 m²
- lot n°79 : une chambre de service au 1er étage de 20,61 m².
M.[Z] [A] a fait l'objet le 20 mars 2022 d'une procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation selon jugement du 31 mai 2005 confirmé par arrêt de cette cour du 05 avril 2007 et Me [L] ensuite remplacé par la Selarl [S] [M] ont été successivement désignés en qualité de mandataires liquidateurs.
Le 13 juillet 1983, [J] [B] est décédée, laissant pour lui succéder son neveu [Y] et son petit-neveu [F].
Par ordonnance du 18 décembre 2008 le juge commissaire à la liquidation de M.[Z] [A] a autorisé la vente de gré à gré du local à usage commercial formant les lot n°3 et 9 dans le centre commercial [11].
Selon acte reçu par Me [G] [X], notaire, le 17 avril 2009, M.[A] a vendu à la Sci Fleur de Sel, dans l'ensemble immobilier au [Adresse 14] dénommé 'centre commercial [11]' cadastré section [Cadastre 12],
- le lot n°3 : un local situé au rez-de chaussée
- le lot n°9 : un local situé au rez-de-chaussée
la superficie mentionnée à l'acte de la partie privative de ces biens étant de 66,78 m² pour les lots n°3 et 9.
La Sci Fleur de Sel a mis ces locaux à la disposition de la Sarl Perspectives immatriculée au RCS de Nîmes le 12 octobre 2009, dont l'objet est la vente et la conception d'aménagement intérieur.
Rendu destinataire des avis de recouvrement des taxes foncières des années 2010 et 2011 pour les lots n°4, 5 et 10 dans cette copropriété, M.[Y] [B] a délivré le 10 janvier 2013 à MM. [G] [E] et [U] [D], associés de la Sarl Perspective, une sommation interpellative.
Il a saisi le président du tribunal de grande instance de Nîmes qui par ordonnance du 23 octobre 2013, a ordonné une expertise aux fins de :
- fournir au tribunal tous éléments d'appréciation pour déterminer la propriété des lots n° 4,5 et 10 de l'ensemble immobilier concerné,
- dire si ces éléments ont été omis de la succession de [J] [B],
- donner tous éléments permettant d'apprécier la consistance actuelle des lots visés,
- dire s'il ont fait l'objet d'une mutation de propriété et en retracer l'historique,
- dire qui les occupe actuellement et depuis quand,
- déterminer les préjudices éventuellement subis par les parties,
et désigné Mme [C] [H] qui a déposé son rapport le 24 septembre 2015.
Il s'évince de ce rapport que M.[Z] [A] a acquis le 23 décembre 1982 non seulement la propriété des lots 3 et 9 concernés, mais également le fonds de commerce de Mme [B] veuve [W], qu'il exploitait en location gérance depuis 1982, 'fonctionnant sur une surface certaine appartenant à Mme [W] pour l'avoir créé en 1972 (surface de 72,93 m² + la chambre au 1er étage)' ; que cette exploitation est définie dans l'acte de cession du fonds de commerce par les trois lots 3, 9 et 79 alors qu'en réalité les lots concernés étaient en plus du lot 79 au 1er étage non concerné par la procédure, les lots 3, 4, 5, 9 et 10 ; que les lots 4, 5 et 10 ne sont pas cités. (à l'acte) (p29, 30 et 31).
L'expert en a conclu que la surface de 66,78m² portée à l'acte de 2009 correspond à celle de la totalité des lots du rez-de-chaussée propriété de Mme [B] pour 72,93 m², dont elle est la surface mesurée 'loi Carrez', et que les lots 4, 5 et 10 n'ont fait l'objet d'aucun transfert de propriété.
Par actes des 1er et 02 juin 2016, M.[F] [B] a ensuite assigné la Sci Fleur de Sel, et Me [V] [I] et la Scp Fourmaud-Avezou, notaires instrumentaires de la vente de 1982, devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir :
- dire et juger que les lots n°4, 5 et 10 de l'ensemble immobilier constituant le centre commercial [11] appartiennent aux consorts [B],
- condamner solidairement les défendeurs à réparer le préjudice locatif, le préjudice né de la perte liée au non-placement des sommes perdues ainsi que le préjudice né de la perte du pas-de-porte,
- ordonner l'expulsion de la Sci Fleur de Sel ou de tout occupant sous astreinte de 800 euros par jour à compter de la signification de la décision définitive,
- condamner les défendeurs à la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M.[Y] [B] est intervenu volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 20 septembre 2016.
Par acte des 17 et 20 octobre 2016, la Sci Fleur de Sel a assigné en intervention forcée Me [S] [M], en qualité de liquidateur judiciaire de M.[Z] [A], et Me [G] [X] et la Selarl [K]-[T]-[X], notaires instrumentaires de l'acte de vente de 2009, afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle.
Puis, par acte du 24 juin 2019, la Sci Fleur de Sel, la Sarl Perspectives et MM.[U] [D] et [G] [E] ont assigné la Selarlu [S] [M] es qualité de liquidateur de M.[Z] [A] afin de voir prononcer la résolution de la vente intervenue entre la Sci Fleur de Sel et celui-ci le 14 avril 2009 et obtenir réparation de leurs préjudices.
Par ordonnance du 28 mai 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné la jonction des deux affaires.
Par jugement contradictoire du 14 mars 2022, ce tribunal a ensuite
- rejeté l'irrecevabilité sur le fondement de la prescription soulevée par Me [I] et la Scp Fourmaud-Avezou à l'encontre des demandes de MM.[Y] et [F] [B],
- condamné solidairement Me [I] et la Scp Fourmaud-Avezou à payer à ceux-ci les sommes suivantes :
- pertes locatives entre le 23/12/1982 et le 31/12/2015 : 100 000 euros,
- pertes locatives entre le 01/01/2016 et le 31/12/2021 :
27 560,13 euros,
- perte de valeur du pas-de-porte en 1983 : 16 455,15 euros,
- impôts fonciers conservés à la charge des consorts [B] : 244,50 euros,
- perte concernant les charges locatives non facturées au locataires : 1 111,70 euros pour le syndicat secondaire et 1 101 euros pour le syndicat principal,
- dit que les sommes accordées au titre des pertes locatives entre le 23 décembre 1982 et le 31 décembre 2015 et du pas de porte porteront intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2016,
- prononcé la résolution de la vente des lots n°3 et 9 de l'ensemble immobilier située au [Adresse 14] cadastré section [Cadastre 12], intervenue entre la Sci Fleur de Sel et Me [L], liquidateur de M.[Z] [A] le 14 avril 2009 en application des articles 1603 et 1636 du Code civil, sachant que le successeur de Me [L] est la Selarlu [S] [M] et Me [M] [S],
- condamné la Selarlu [S] [M] à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 61 000 euros au titre de restitution du prix de vente et celle de 354 228,58 euros au titre des autres préjudices
- fixé la créance de la Sci Fleur de Sel dans le cadre de la procédure collective de M.[Z] [A] dont le mandataire liquidateur est la Selarlu [S] [M], à la somme de 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de 354 226,58 euros au titre des autres préjudices
- condamné MM.[F] et [Y] [B] au paiement de la somme de 12 790,89 euros au profit du syndicat des copropriétaires du 'Centre commercial [11]', syndic principal, représenté par la Selarl de Saint-Rapt et Bertholet, administrateur provisoire,
- condamné MM. [F] et [Y] [B] au paiement de la somme de 6 601,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires du 'Centre commercial [11]', syndic principal, représenté par la Selarl de Saint-Rapt et Bertholet, administrateur provisoire, et la somme de 6 601,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires du 'Centre commercial [11]' syndicat secondaire, représenté par son syndic en exercice, la société Nexity
- prononcé l'expulsion de la Sci Fleur de Sel ou tout occupant de son chef des lots 4, 5 et 10 de l'ensemble immobilier Centre commercial [11] sis [Adresse 14] sous astreinte de 100 euros par jour de retard après un délai d'un mois suite à la signification de la présente décision,
- débouté la Sci Fleur de Sel de ses demandes à l'encontre de Me [X] et la Selarl [K]-[T] et [G] [X],
- débouté la Sarl Perspectives, M. [G] [E] et M. [U] [D] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum la Selarlu [S] [M] es qualités de liquidateur judiciaire de M. [Z] [A], Me [V] [I] et la Scp Fourmaud-Avezou, à payer à MM. [F] et [Y] [B] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité fixée à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Selarlu [S] [M] es qualités de liquidateur judiciaire de M. [Z] [A], Me [V] [I] et la Scp Fourmaud-Avezou aux dépens recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 15 avril 2022, la Sci Fleur de Sel, la Sarl Perspectives et MM. [U] [D] et [G] [E] ont interjeté appel de cette décision, appel limité de la décision en ce qu'elle a :
- débouté la Sci Fleur de Sel de ses demandes à l'encontre de Me [X] et la Selarl [K]-[T] et [G] [X],
- débouté la Sarl Perspectives, M. [G] [E] et M. [U] [D] de l'ensemble de ses demandes.
Par ordonnance rectificative du 30 janvier 2024, la procédure a été clôturée le 18 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 19 mars 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par RPVA le 09 novembre 2023, la Sci Fleur de Sel, la Sarl Perspectives M. [U] [D] et M. [G] [E] demandent à la cour :
- d'infirmer partiellement le jugement dont appel,
- de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer
- à la Sci Fleur de Sel une somme globale de 420 899,85 euros,
- à la Sarl Perspectives une somme globale de 238 336,90 euros, et de fixer la créance de la Sarl Perspectives dans le cadre de la procédure collective de M.[Z] [A] qui a pour liquidateur judiciaire la Selarlu [S] [M], à la somme de 238 336,90 euros,
- à M.[E] une somme de 124 262 euros, et de fixer la créance de M. [E] dans le cadre de la procédure collective de M. [Z] [A] à la somme de 124 262 euros,
- à M.[D] une somme de 174 242 euros, et de fixer la créance de M. [D] dans le cadre de la procédure collective de M. [Z] [A] à la somme de 174 242 euros,
- de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de fixer leur créance dans le cadre de la procédure collective de M. [Z] [A] au regard des sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à 4 000 euros,
Subsidiairement
- de juger que Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] seront subrogés dans les droits de la Sci Fleur de Sel à l'égard de la Selarlu [S] [M], mandataire liquidateur de M. [A] dès lors que la créance de la Sci Fleur de Sel dans le cadre de cette procédure collective a déjà été retenue, à hauteur de la somme qu'ils seront amenés à régler,
- de fixer la créance de la Sarl Perspectives dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [A] à la somme de 238 336,90 euros,
- de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer à la Sarl Perspectives la somme de 238 336,90 euros et dire que Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] seront subrogés dans les droits de la Sarl Perspectives à l'égard de la Selarlu [S] [M] à hauteur des sommes que les notaires seront amenés à payer à la Sarl Perspectives,
- de fixer la créance de M. [E] dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [A] à la somme de 124 262 euros,
- de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer à M. [E] la somme de 124 262 euros et dire que Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] seront subrogés dans les droits de M.[E] à l'égard de la Selarlu [S] [M] à hauteur des sommes que les notaires seront amenés à payer à M. [E],
- de fixer la créance de M. [D] dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [A] à la somme de 174 242 euros,
- de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer à M. [D] la somme de 174 242 euros et dire que Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] seront subrogés dans les droits de M. [D] à l'égard de la Selarlu [S] [M] à hauteur des sommes que les notaires seront amenés à payer à M. [E],
Très subsidiairement
- de surseoir à statuer concernant la condamnation sollicitée par la Sci Fleur de Sel à l'encontre de Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] dans l'attente de connaître la somme qui lui sera réglée par la Selarlu [M], liquidateur judiciaire de M.[A], compte tenu de la créance définitive fixée à son profit.
Les appelants font valoir :
demandes de la Sci Fleur de Sel
- que Me [X] a commis une faute en ne s'abstenant de vérifier l'origine de l'immeuble afin d'assurer la sécurité juridique de l'opération et l'efficacité de l'acte passé devant lui alors qu'il avait connaissance de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier et aurait dû vérifier au minimum la surface des lots tels qu'ils apparaissaient sur cet état descriptif,
- que s'il l'avait fait, il se serait rendu compte que le lot n°3 est d'une surface de 14,82 m2 et le lot n°9 d'une surface de 14,82 m2 également ; que cette erreur affectant la différence de surface et la validité de l'acte, a été déterminante de son consentement et qu'elle justifie dès lors d'un préjudice direct et certain et, en tout état de cause, d'un préjudice de perte de chance de 100 %, et qu'ainsi, les conditions de mise en oeuvre de sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil sont réunies,
- que les notaires seront donc condamnés à l'indemniser de tous les préjudices annexes résultants de l'achat des lots auprès de M.[A] en ce compris le prix de vente impossible à recouvrer auprès de lui en raison de la procédure collective ouverte à son encontre,
à titre subsidiaire, elle ne s'oppose pas à ce que les notaires soient subrogés dans ses droits à l'égard de la Selarlu [M], mandataire liquidateur de M.[A] et à défaut,sollicite le sursis à statuer dans l'attente de l'issue donnée à sa créance dans le cadre de la procédure collective,
demandes de la Sarl Perspectives
- que, locataire de la Sci Fleur de Sel, elle a subi un préjudice né des fautes commises par le mandataire liquidateur de M.[A] et par les notaires, constitué par les frais exposés pour le bien, la perte du fonds de commerce et la perte de chance de poursuivre son activité en vendant le fonds de commerce ou son droit au bail afin de dégager une trésorerie qui lui aurait permis d'envisager son développement, et est ainsi fondée à engager la responsabilité des notaires sur le fondement de l'article 1240 du Code civil,
à titre subsidiaire, elle ne s'oppose par à ce que les notaires soient subrogés dans ses droits à l'égard de la Selarlu [M], mandataire liquidateur de M. [A].
demandes de MM.[D] et [E]
- qu'à l'instar de la Sarl Perspectives, ils justifient d'un préjudice ayant pour origine la faute commise par le mandataire liquidateur et les notaires puisque si aucun contentieux n'était né, ils auraient pu continuer leur activité au sein de cette Sarl et n'auraient pas eu à la soutenir financièrement pour éviter une liquidation judiciaire, alors qu'elle a dû cesser son activité pour les raisons précédemment exposées.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2023, la Selarl [S] [M], es qualité de liquidateur judiciaire de M.[Z] [A], demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl Perspectives, M. [E] et M. [D] de leurs demandes,
- de recevoir son appel incident,
- de juger que seule la Selarlu [M] a été attraite à la procédure,
- d'infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il l'a seule condamnée à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 61 000 euros au titre de restitution du prix de vente et de 354 228,58 euros au titre des autres préjudices.
Elle soutient :
- que les appelants MM. [E] et [D] et la Sarl Perspectives ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre les préjudices qu'ils allèguent et la faute commise lors de la vente intervenue entre la Sci Fleur de Sel et M.[A],
à titre incident
- qu'aucune condamnation ne peut être ordonnée à titre personnel à son encontre puisque c'est en sa qualité de liquidateur judiciaire de M.[A] qu'elle a été attraite à la procédure et qu'il est de jurisprudence constante que la responsabilité personnelle d'un mandataire (ou d'un administrateur) judiciaire ne peut évidemment être recherchée et moins encore retenue s'il n'a pas été régulièrement attrait à la procédure ; qu'en outre, il a été jugé que le successeur dans le mandat ne succède naturellement pas en nom propre à son prédécesseur,
- qu'ainsi, le tribunal ne pouvait la condamner à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de 354 228,58 euros au titre des autres préjudices, ses sommes pouvant être seulement fixées au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de M.[A].
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2022, Me [X] et la Selarl [K]-[T] [X], demandent à la cour :
- de réformer le jugement dont appel,
- de juger que Me [X] n'a commis aucune faute,
- de débouter la Sci Fleur de Sel, la Sarl Perspectives et MM. [D] et [E] de l'intégralité de leurs prétentions formulées à leur encontre.
Ils soutiennent :
- que Me [X] a parfaitement exécuté ses obligations puisqu'il a fait établir un certificat de mesurage loi Carrez des lots n°3 et n°9 qu'il n'avait pas à remettre en cause ni se déplacer sur les lieux pour vérifier les propriétés immobilières, objet des actes authentiques établis,
- que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réel et certain en relation de la faute alléguée.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
L'appel est limité à la responsabilité du notaire instrumentaire de la vente [A]/Sci Fleur de Sel du 17 avril 2009 et à l'indemnisation de cette Sci, ainsi que de la Sarl Perspectives et de ses associés MM.[E] et [D].
*sur la responsabilité du notaire
Pour dire que Me [X] a commis une faute dans la rédaction de l'acte authentique du 17 avril 2009 le tribunal a d'abord rappelé qu'il appartient au notaire rédacteur d'un acte authentique de s'assurer de la consistance des biens concernés et des droits du vendeur sur ces biens ; qu'il ne saurait s'en tenir sur ce point aux seules déclarations des parties ; que cette vérification s'impose d'autant plus qu'il a l'obligation de procéder à l'enregistrement de l'acte qu'il reçoit, qui n'est possible que si les mentions concernant la consistance des biens et les droits qui s'y attachent sont exactes.
Il a ensuite relevé que l'acte antérieur du 13 décembre 1982 indiquait que les lots vendus soit les lots n°3 et 9 avaient une surface de 14,82 m² chacun soit un total de 19,64 m² et non les 66,78 m² mentionnés à l'acte de 2009, et que la comparaison de ces deux actes aurait donc dû conduire le notaire à observer la distorsion présente et à réaliser les vérifications supplémentaires nécessaires dont celle de l'état descriptif de division, sans pouvoir s'exonérer par la réalisation d'un certificat de mesurage des locaux.
La Sci Fleur de sel, qui sollicite la confirmation du jugement sur ce point, soutient qu'elle n'était nullement en droit de se prévaloir à l'égard des consorts [B] d'une quelconque prescription acquisitive, son auteur, M.[A], propriétaire des lots 3 et 9, étant par ailleurs titulaire d'un bail (en l'espèce la location-gérance d'un fonds de commerce) consenti sur les lots 4,5 et 10 inclus par erreur par le notaire dans la vente ; elle soutient que Me [X], en l'occurrence, n'a pas analysé les actes qui étaient à sa disposition comme il aurait du le faire.
Me [X] et la Selarl [K] [T] [X] soutiennent en effet que M.[A] a occupé les lots 4, 5 et 10 depuis le 23 décembre 1982 et que la Sci Fleur de Sel a continué cette occupation sans interruption depuis 2009 de sorte qu'elle pouvait bénéficier à l'égard des consorts [B] de la prescription acquisitive de l'article 2272 du Code civil, en vertu des dispositions de l'article 2265 du même code ; ils soutiennent qu'ils n'avaient aucune raison de remettre en cause le certificat de mesurage établi par un professionnel qui indique concerner les lots 3 et 9.
La Selarl [S] [M], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M.[Z] [A], ne conclut pas sur ce point.
Selon l'article 1382 devenu 1240 du Code civil, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce l'acte de vente du 17 avril 2009 fait expressément référence non seulement à l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier concerné du 11 juillet 1972 modifié successivement les 12 et 19 juillet 1972, 13 octobre 2000 et 35 (sic) mars 2004 mais également à l'acte de vente de 1982 dont le vendeur tirait ses droits.
L'appelante verse aux débats la copie de cet état descriptif de division dans lequel figure pages 4, 5 et 17 la description des lots litigieux, savoir :
- lot n° 3 : un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 14,82 m² environ
- lot n°4 : un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 14,43 m² environ
- lot n°5 : un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 14,43 m² environ
- lot n°9 : un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 14,82 m² environ
- lot n° 10 : un local commercial au rez-de-chaussée d'une superficie de 14,43 m² environ
- lot n°79 : une chambre de service au 1er étage d'une superficie de 20,68m² environ.
Une simple consultation de ce document devait permettre au notaire instrumentaire, qui y était astreint, de reporter à l'acte de vente les superficies exactes des lots vendus totalisant 29,64 m² et non 66,78 m² comme indiqué.
De surcroît, une simple lecture de l'acte de 1982 dont le vendeur tirait ses droits était de nature à lui permettre d'éviter toute erreur dans la consistance des biens objets de la vente, élément substantiel de celle-ci.
Vainement les intimés se retranchent t'il derrière une éventuelle faute de leur mandataire l'Eurl Diagosphère dès lors qu'ils ne produisent pas le contrat comportant la désignation exacte des lots 3 et 9 dont le mesurage pour l'application de la loi Carrez lui a été demandé.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de Me [X] et de la Scp [K] [T] [X].
*indemnisation des préjudices de la Sci Fleur de Sel
Pour rejeter sa demande d'indemnisation dirigée contre Me [X] et la Selarl [K] [T] [X] le tribunal qui a retenu que la Sci Fleur de sel subissait une réduction importante de la surface du bien qu'elle pensait avoir acquis, a jugé que son préjudice ne présentait pas un caractère certain dès lors que la même demande était faite à l'encontre de M.[A] et inscrite à titre de créance dans la liquidation, sur l'issue de laquelle il n'était communiqué aucune information.
L'appelante soutient qu'au jour du jugement le 14 mars 2022 elle ne disposait d'aucune créance à l'encontre de la procédure collective ouverte à l'égard de M.[A] ; qu'il est évident qu'elle ne sera pas désintéressée dans ce cadre dès lors que le liquidateur a confirmé qu'il ne dépendait aucun autre actif de cette procédure que le bien immobilier objet de la vente résolue outre la somme de 61 000 euros correspondant au prix de vente de ce bien, alors que sa créance est bien supérieure.
Me [X] et la Selarl [K] [T] [X] soutiennent que la Sci Fleur de sel qui a continué d'occuper les lots 4, 5 et 10 depuis le 17 avril 2009 ne subit aucun préjudice puisqu'elle pouvait exciper à l'égard des consorts [B] de la prescription acquisitive de l'article 2272 du Code civil, en vertu des dispositions de l'article 2265 du même code.
La Selarl [S] [M] en qualité de mandataire liquidateur de M.[A] qui n'a pas conclu sur ce point note que l'appelante ne critique pas le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente mais soutient à tort que le tribunal aurait reconnu la faute de son prédécesseur, Me [L] ; elle soutient de plus avoir été attraite à la procédure non pas à titre personnel mais en sa seule qualité de liquidateur judiciaire de M.[A], succédant es qualité à celui-ci, alors que le successeur dans le mandat ne succède pas naturellement en nom propre à son prédécesseur, et que le tribunal ne pouvait la condamner en son nom propre à régler quelque somme que ce soit à la Sci Fleur de Sel.
L'article 1382 devenu 1240 du Code civil précité exige pour engager la responsabilité délictuelle et obliger à réparation que soient démontrés, outre la faute ici établie, un préjudice et son lien de causalité direct avec cette faute.
Le notaire doit répondre des conséquences dommageables d'une information omise sur les incidences juridiques de l'acte auquel il prête son concours si, par suite de cette défaillance, les parties à l'acte n'ont pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée si elles avaient été correctement informées. (1re Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-19.735)
La responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire, et est certain le dommage subi par l'effet de la faute d'un tel professionnel, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.(1re Civ., 8 novembre 2017, pourvoi n° 16-23.197)
En l'espèce le tribunal a prononcé la résolution de la vente du 17 avril 2009 au motif que la Sci Fleur de sel avait acquis des lots présentés comme d'une superficie de 66,70 m² alors que leur surface exacte n'était que de 14,82 m² chacun ; que si elle avait connu sa surface réelle elle n'aurait pas acquis le bien qui ne présente plus les mêmes caractéristiques et ne permettait pas l'activité projetée.
La résolution a donc été prononcée pour éviction partielle de l'acquéreur.
Le tribunal a ensuite constaté l'existence d'une préjudice réel et certain en lien direct avec l'acquisition des lots le 17 avril 2009, au motif que la Sci Fleur de Sel ne pouvait pas, comme soutenu par le mandataire liquidateur de M.[A], opposer aux consorts [B] une quelconque prescription acquisitive .
Il a ordonné l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de M.[A] de la somme de 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et celle de 354 228,58 euros au titre des pertes démontrées.
Or c'est la faute du notaire dans la rédaction de l'acte authentique de 2009 qui a entraîné la résolution aujourd'hui définitive de la vente qu'il constatait, emportant condamnation du vendeur à la restitution du prix et de l'acquéreur à restituer les locaux, restitution aujourd'hui effective.
En effet, aucune faute n'a été alléguée à l'égard de M.[Z] [A] lui-même, et ce alors que nonobstant les énonciations du rapport d'expertise judiciaire à cet égard, l'acte de vente litigieux ne fait aucune mention de la procédure de liquidation dont il faisait l'objet, ni du nom de son mandataire judiciaire de l'époque, Me [L], et mentionne même en page 2 au paragraphe 'déclarations des parties sur leur capacité' que 'les parties attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l'exécution des engagements qu'elles prennent aux présentes et elles déclarent notamment (...) Qu'elles ne sont pas en état de cessation de paiement, de redressement ou de liquidation judiciaire (...)'.
Le lien de causalité direct entre la faute du notaire et le préjudice de la Sci Fleur de Sel est donc établi et Me [X] et la Selarl [K] [T] [X] doivent indemniser intégralement son préjudice.
L'appelante sollicite la condamnation de Me [X] et de la Selarl [K] [X] à lui payer à ce titre la somme globale de 420 899,85 euros ainsi ventilée :
- 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente
- 3 105 euros au titre des frais de la vente
- 7 000 euros au titre des honoraires de négociation versés à l'agence immobilière
- 210 955 euros au titre de la perte de la valeur vénale du bien
- 8 542,59 euros au titre des frais de travaux restructuration du local
- 121 302 euros en réparation de sa perte de chance d'amortir son bien du fait de l'impossibilité de rembourser l'emprunt contracté, d'encaisser les loyers et de faire une plus-value à la revente
- 3 324 euros au titre des frais d'expertise technique amiable engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire
- 5 671,27 euros au titre des impôts fonciers des locaux et des charges de copropriété payés pour les années 2021, 2022 et 2023.
Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] qui se sont bornés à soutenir qu'en l'absence d'information sur l'issue de la procédure collective de M.[A] elle ne justifie d'aucune créance réelle et certaine en lien avec le reproche formulé n'ont pas conclu sur la consistance du préjudice allégué.
La demande est fondée sur les constatations de l'expertise judiciaire, n'est pas discutée par les intimés et il y sera fait droit en totalité.
*indemnisation des préjudices de la Sarl Perspectives
Pour rejeter les demandes de cette société au titre du paiement de la taxe foncière, de la part de loyer pour la surface des lots 4,5 et 10 et de leur entretien, le tribunal a retenu qu'elle avait pu jouir normalement de ces surfaces pendant la période de location.
Pour rejeter sa demande au titre du remboursement d'une somme allouée au titre d'un crédit restructuration, il a exclu le lien direct et l'origine prépondérante de l'erreur de surface dans la souscription de celui-ci.
Pour rejeter sa demande au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce, il a opposé que la vente projetée n'était que celle du droit au bail, et dit que lien de causalité entre la diminution constatée de son chiffre d'affaires et la difficulté de surfaces n'était pas établi, non plus qu'une perte de chance de poursuivre l'activité à cet égard.
La Sarl Perspectives soutient qu'un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce Me [L] mandataire liquidateur de M.[A] a commis une faute contractuelle en vendant à la Sci Fleur de Sel une partie d'un immeuble qui n'appartenait pas à celui-ci.
Mais la faute ici caractérisée n'est pas celle du vendeur, ni de son mandataire liquidateur, dont il est par ailleurs relevé qu'il ne figure pas comme ayant participé à l'acte de vente, mais celle du notaire, faute de nature délictuelle et non contractuelle.
Le préjudice de la Sarl Perspectives, locataire de la Sci Fleur de Sel , présente nécessairement un lien de causalité indirect avec cette faute.
La Sarl Perspectives demande à titre subsidiaire de voir fixer sa créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de M.[Z] [A] à la somme de 238 883,90 euros, de condamner Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à lui payer cette somme sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, et de dire que ceux-ci seront subrogés dans ses droits à l'égard de la Selarlu [S] [M] à hauteur de ces sommes.
Mais aucune faute n'est articulée à l'égard de M.[Z] [A] et/ou de son mandataire liquidateur, la faute du notaire à son égard a été écartée, et ces demandes ne peuvent qu'être rejetées.
Le jugement sera dès lors confirmé par substitution de motifs.
*indemnisation des préjudices de MM.[E] et [D]
Pour rejeter leurs demandes à ce titre, le tribunal a relevé que les pertes de salaires alléguées étaient en lien avec la détérioration de la situation économique de la Sarl Perspectives, sans lien de causalité avec la faute (du notaire à) la vente à la Sci Fleur de Sel.
Les appelants soutiennent ici comme la Sarl Perspectives qu'un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce Me [L] mandataire liquidateur de M.[A] a commis une faute contractuelle en vendant à la Sci Fleur de Sel une partie d'un immeuble qui n'appartenait pas à celui-ci ; que si la cour considérait que les difficultés économiques de la Sarl Perspectives avaient bien pour origine les fautes contractuelle et délictuelle commises par ce mandataire liquidateur et le notaire, elle devrait en déduire que leur préjudice est également justifié.
Mais la faute ici caractérisée n'est pas celle du vendeur, ni de son mandataire liquidateur, dont il est par ailleurs relevé qu'il ne figure pas comme ayant participé à l'acte de vente, mais celle du notaire, faute de nature délictuelle et non contractuelle.
Le préjudice des associés et gérant de la Sarl Perspectives, locataire de la Sci Fleur de Sel, présente nécessairement un lien de causalité doublement indirect avec cette faute.
A titre subsidiaire, ils demandent de voir fixer leur créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de M.[A] à la somme de
- 124 262 euros pour M.[E]
- 174 242 euros pour M.[D].
Mais aucune faute n'est articulée à l'égard de M.[Z] [A] et/ou de son mandataire liquidateur, la faute du notaire à leur égard a été écartée, et ces demandes ne peuvent qu'être rejetées.
Le jugement sera dès lors confirmé par substitution de motifs.
*autres demandes
Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] qui succombent devront supporter les dépens de la présente instance d'appel, la Selarlu Stephan Spanolo es qualité de liquidateur judiciaire de M.[Z] [A] ayant été condamnée aux dépens de la première instance.
Ils seront condamnés à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement en ce qu'il a
- débouté la Sci Fleur de Sel de ses demandes à l'encontre de Me [X] et de la Scp [K]-[T]-[X],
- condamné la Selarlu [S] [M] à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et de 354 228,58 euros au titre des autres préjudices,
Le confirme en ce qu'il a débouté la Sarl Perspectives, M.[G] [E] et M.[U] [D] de l'ensemble de leurs demandes.
Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés
Condamne Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer à la Sci Fleur de Sel la somme globale de 420 899,85 euros ainsi ventilée :
- 61 000 euros au titre de la restitution du prix de vente
- 3 105 euros au titre des frais de la vente
- 7 000 euros au titre des honoraires de négociation versés à l'agence immobilière
- 210 955 euros au titre de la perte de la valeur vénale du bien
- 8 542,59 euros au titre des frais de travaux restructuration du local
- 121 302 euros en réparation de sa perte de chance d'amortir son bien du fait de l'impossibilité de rembourser l'emprunt contracté, d'encaisser les loyers et de faire une plus-value à la revente
- 3 324 euros au titre des frais d'expertise technique amiable engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire
- 5 671,27 euros au titre des impôts fonciers des locaux et des charges de copropriété payés pour les années 2021, 2022 et 2023,
Condamne Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne Me [X] et la Selarl [K]-[T]-[X] à payer à la Sci Fleur de Sel la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par le présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
