France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 02 mai 2024, 21/03031

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/03031 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IEQQ

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON - FRANCE

01 juin 2021

RG:19/01523

[B]

[Y]

[K]

[T]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE L' [Adresse 4]

[A]

SARL MARSEILLES IMMOBILIER

Compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES

Grosse délivrée

à Me [H]

Selarl Lamy Pomiès-Richaud

Selarl LX NIMES

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 02 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON - FRANCE en date du 01 Juin 2021, N°19/01523

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

Monsieur [E] [I] [G] [B]

né le 15 Août 1990 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Madame [R] [P] [V] [Y]

née le 20 Octobre 1967 à [Adresse 13] - FRANCE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Madame [F] [K]

née le 01 Juin 1957 à [Localité 16] (ESPAGNE)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Monsieur [W]-[D] [T]

né le 27 Décembre 1984 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic Monsieur [E] [B]

[Adresse 4]

[Localité 8] - FRANCE

Représentée par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉES :

Madame [X] [S] [Z] [A] épouse [C]

née le 23 Octobre 1956 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/09233 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

SARL MARSEILLES IMMOBILIER SARL dont le siège social est situé [Adresse 14] (Vaucluse) actuellement domiciliée [Adresse 2], immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le N° 511 177 511, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Silvia alexandrova KOSTOVA, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

Compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES Société d'assurance mutuelle à cotisations fixes immatriculée au RCS de Paris sous le N° 775 670 466, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 novembre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 02 Mai 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [A] épouse [C] était propriétaire d'un ensemble immobilier constitué d'une maison comprenant cinq logements avec terrain attenant, cadastrée section [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 8] (VAUCLUSE), [Adresse 3].

Début 2013, elle a confié à la SARL PROJETS FACADES, assurée auprès de la société AREAS DOMMAGES, des travaux de rénovation de la façade extérieure Sud.

Le 3 septembre 2013, Mme [X] [A] épouse [C] a mis en copropriété l'immeuble en constituant cinq lots correspondant à des habitations (lots n°1 à 5), plus trois places de stationnement correspondant aux lots n°6 à 8. Le lot n°1 a été rattaché au bien immobilier cadastré [Cadastre 12], constituant avec celui-ci une unité d'habitation non raccordée au système d'assainissement et au réseau électrique desservant les lots n°2 à 5 rattachés aux parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 6].

Le même jour, elle a vendu, après cette mise en copropriété, à la SARL MARSEILLES IMMOBILIER les quatre lots à usage d'habitation constituant les lots n°2 à 5 ainsi que les trois places de parking.

La SARL MARSEILLES IMMOBILIER a vendu très rapidement, courant septembre et novembre 2013, les lots à M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K] et M. [W]-[D] [T].

En date du 17 juillet 2014, ces derniers, alléguant l'existence de désordres affectant la façade Sud et le système d'assainissement, ont mis en demeure Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER de procéder aux travaux de reprise nécessaires.

Cette mise en demeure est restée sans effet et par ordonnance du 6 juillet 2017, le juge des référés a désigné M. [M] [L] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 22 août 2018.

Suivant acte du 10 mai 2019, M. [E] [B], Mme [F] [K], Mme [R] [Y], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] ont assigné Mme [X] [A] épouse [C], la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et la société AREAS DOMMAGES aux fins d'obtenir la réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire d'AVIGNON a :

dit que les désordres invoqués sur la façade ne concernent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil,

débouté les demandeurs de leurs demandes de ce chef sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs tant à l'égard de Mme [X] [A] épouse [C] que de la SARL PROJETS FACADES et de la société AREAS DOMMAGES,

dit que Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER n'ont pas la qualité de constructeur pour les désordres pouvant affecter le système d'assainissement et le forage,

déclaré prescrite l'action des demandeurs en garantie des vices cachés par application de l'article 1648 du code civil,

déclaré leurs demandes, fins et conclusions irrecevables,

condamné solidairement M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] à payer à chacun des défendeurs la somme de 3.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les mêmes aux dépens qui seront recouvrés par Me KOSTOVA,

rejeté les demandes plus amples ou contraires,

ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration au greffe du 3 août 2021, M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions (N°RG 21/03031).

En date du 27 août 2021, un second appel a été interjeté par M. [W]-[D] [T] et Mme [R] [Y] (N°RG 21/03281).

Par ordonnance du 6 décembre 2021, la jonction des procédures a été ordonnée.

Par arrêt du 25 mai 2023, la cour a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 11 septembre 2023 à 8 heures 45 afin de permettre la régularisation de la procédure, s'agissant des constitutions d'avocat pour le compte de Mme [R] [Y] et M. [W]-[D] [T], Me [H] et Me [N] s'étant constitués tous deux pour les intéressées, et de permettre aux parties de prendre toutes éventuelles conclusions en conséquence.

En date du 11 septembre 2023, Me [H] a régularisé une nouvelle constitution d'avocat pour M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires.

Aux termes des conclusions de M. [E] [B], Mme [F] [K], Mme [R] [Y], M. [W]-[D] [T] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, il est demandé à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 1er juin 2021,

Y rejuger,

I/ Concernant la façade :

A titre principal :

condamner la compagnie AREAS DOMMAGES, assureur de la SARL PROJETS FACADES, en raison du délitement et du décollement de l'enduit de la façade Sud-Est, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, sur le fondement de la responsabilité décennale,

condamner Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER au visa des articles 1792-1 et 1641 à 1648 du code civil, concernant le délitement de l'enduit de façade,

en conséquence, condamner in solidum la compagnie AREAS DOMMAGES, Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires le montant des travaux de remise en état de la façade correspondant à un devis de consultation concrète d'un entrepreneur, à savoir la somme de 11.606,62 EUR, somme qui sera réindexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du devis de la SARL BOSCHET FREDERIC en date du 20 juillet 2018 jusqu'au complet paiement,

A titre subsidiaire :

condamner Mme [A] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER sur le fondement de l'article 1604 du code civil pour manquement à l'obligation de délivrance et manquement à l'obligation de sécurité,

en conséquence, condamner in solidum Mme [A] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires le montant des travaux de remise en état de la façade correspondant à un devis de consultation, à savoir la somme de 11 606,62 EUR, somme qui sera réindexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du devis de la SARL BOSCHET FREDERIC en date du 20 juillet 2018 jusqu'au complet paiement,

II/ Concernant le réseau d'assainissement :

A titre principal :

prononcer la responsabilité décennale ainsi que pour vices cachés de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER en ce qui concerne les graves non-conformités et dysfonctionnements affectant le réseau d'assainissement, qui sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination,

en conséquence, condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires le coût des travaux de mise en conformité et en sécurité du réseau d'assainissement, à savoir la somme de 12.244,06 EUR conformément au chiffrage retenu en page 40 du rapport de l'expert, somme qui sera réindexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport en date du 22 août 2018 jusqu'au jour du complet paiement,

dire et juger que la responsabilité décennale ainsi que pour vices cachés de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER est pleinement engagée en ce qui concerne le défaut de respect de la règlementation sanitaire et le défaut d'autorisation de forage auprès de l'ARS concernant le système d'alimentation en eau potable de la copropriété, et ce sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et des articles 1641 à 1648 du code civil,

en conséquence, condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires le coût total du branchement d'eau potable, à savoir :

24.747,79 EUR correspondant au coût du branchement prévu par le syndicat des eaux DURANCE VENTOUX,

1.909,92 EUR correspondant au coût du branchement de l'installation,

2.674,22 EUR correspondant au devis de raccordement des compteurs à chaque habitation,

252 EUR correspondant à la mise en place de 4 compteurs d'eau à 63 EUR par compteur,

lesdites sommes étant réindexées sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 1er octobre 2018, date d'évaluation des travaux, jusqu'au jour du complet paiement,

condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à réparer l'entier préjudice de jouissance supporté par les requérants, et ce dans les proportions suivantes :

80 % pour Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et 20 % pour la compagnie AREAS DOMMAGES, des préjudices suivants:

A Mme [R] [Y], le lot n°2 : 40 % de 670 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement de tous les travaux de mise en conformité et en sécurité,

A M. [E] [B], pour les lots n° 3 et 6 : 40 % de 460 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement,

A Mme [F] [K], pour les lots n° 4 et 7 : 40 % de 410 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement des travaux de mise en conformité et en sécurité de l'installation d'assainissement et d'eau potable,

A M. [W]-[D] [T], pour les lots n°5 et 8 : 40 % de 450 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement de tous les travaux.

A titre subsidiaire :

condamner Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER sur le fondement de l'article 1604 du code civil pour manquement à l'obligation de délivrance et manquement à l'obligation de sécurité,

en conséquence, condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires le coût total du branchement d'eau potable, à savoir :

24.747,79 EUR correspondant au coût de branchement prévu par le syndicat des eaux DURANCE VENTOUX,

1.909,92 EUR correspondant au coût du branchement de l'installation,

2.674,22 EUR correspondant au devis de raccordement des compteurs à chaque habitation,

252 € correspondant à la mise en place de 4 compteurs d'eau à 63 EUR par compteur,

lesdites sommes étant réindexées sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 1er octobre 2018, date d'évaluation des travaux, jusqu'au jour du complet paiement.

condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à réparer l'entier préjudice de jouissance supporté par les requérants, et ce dans les proportions suivantes :

80 % pour Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et 20 % pour la compagnie AREAS DOMMAGES, des préjudices suivants:

A Mme [R] [Y], le lot n°2 : 40 % de 670 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement de tous les travaux de mise en conformité et en sécurité,

A M. [E] [B], pour les lots n° 3 et 6 : 40 % de 460 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement,

A M. [W]-[D] [T], pour les lots n°5 et 8 : 40 % de 450 EUR, à compter du 17 juillet 2014, date de la mise en demeure, jusqu'au complet règlement de tous les travaux.

En tout état de cause :

condamner in solidum Mme [X] [A] épouse [C], la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et la compagnie AREAS DOMMAGES dans les proportions respectives de 80 % pour Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER, et 20 % pour la compagnie AREAS DOMMAGES, en réparation des préjudices complémentaires subis par M. [E] [B], à savoir :

intérêts du crédit relais et assurance, que le requérant a dû régler parce que son acheteur s'est rétracté au regard de la gravité des désordres mis en évidence par l'expert judiciaire à savoir : 2.407,92 EUR + 454,32 EUR = 2.862,24 EUR (chiffrage de l'expert judiciaire),

préjudice de jouissance et perte de chance de pouvoir vendre son logement, à savoir 460 EUR par mois à compter du 1er juillet 2017 jusqu'au paiement total des travaux de mise en conformité,

80 EUR de diagnostic immobilier et 150 EUR de diagnostic assainissement,

rachat du crédit relais arrivé à son échéance :

1.221,06 EUR au titre des frais de garantie,

300 EUR au titre des frais de dossier,

585,60 EUR au titre des frais de déclaration de santé,

condamner in solidum la compagnie AREAS DOMMAGES, Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser à M. [E] [B], Mme [R] [Y], M. [W]-[D] [T] et Mme [F] [K] la somme de 600 EUR à titre de dommages-intérêts pour les trois jours de congés perdus lors des trois accédits successifs et à M. [W]-[D] [T] la somme de 100 EUR à titre de dommages-intérêts complémentaires pour sa présence lors du forage,

condamner in solidum la compagnie AREAS DOMMAGES, Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à verser à chacun des appelants la somme de 20.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, de référé, d'expertise judiciaire et de remboursement de l'aide juridictionnelle de Mme [X] [A] épouse [C] à hauteur de 505 EUR.

Aux termes des dernières conclusions de Mme [X] [A] épouse [C] notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les pièces versées aux débats,

vu les articles 1604 et 1641 à 1648 du code civil,

vu les articles 1792 et suivants du code civil,

vu l'article 121 du code de procédure civile,

vu le jugement du tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 1er juin 2021,

vu l'arrêt de réouverture des débats prononcé le 25 mai 2023,

vu les conclusions signifiées par Me [H],

A titre principal et in limine litis,

juger irrecevable l'action en garantie des vices cachés initiée par les requérants du fait de la prescription puisqu'intentée postérieurement au délai de deux ans,

juger irrecevable la demande nouvelle fondée sur l'obligation de délivrance conforme et le manquement à l'obligation de sécurité,

juger, à défaut, infondée la demande nouvelle fondée sur l'obligation de délivrance conforme et le manquement à l'obligation de sécurité,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Mme [X] [A] épouse [C],

les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 EUR par application de l'article 700 2° du code de procédure civile, somme due au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que Mme [X] [A] épouse [C], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, aurait exposés si elle n'avait pas eu cette aide, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, de première instance et d'expertise,

confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

juger que la concluante démontre incontestablement la conformité du système d'assainissement et du forage au moment de la vente,

juger que la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] n'est absolument pas établie ni engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil s'agissant des désordres allégués concernant les façades,

juger que les désordres affectant la façade ne sont pas de nature décennale,

juger en toutes hypothèses que les désordres allégués sont incontestablement et exclusivement imputables à l'incurie des appelants qui ont laissé se détériorer un système d'assainissement conforme et qui fonctionnait parfaitement bien au moment de la vente,

juger toutes leurs demandes indemnitaires totalement infondées et injustifiées,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Mme [X] [A] épouse [C],

les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 EUR par application de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, de première instance et d'expertise,

En toutes hypothèses concernant les façades,

juger que la responsabilité décennale de la SARL PROJETS FACADES est engagée,

condamner la compagnie AREAS DOMMAGES à relever et garantir la concluante, si une condamnation devait par extraordinaire intervenir à son égard à ce titre,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait s'estimer insuffisamment éclairée du fait des défaillances incontestables du rapport d'expertise judiciaire,

ordonner une contre-expertise afin que l'expert puisse effectivement analyser les pièces produites par la concluante et dont il n'a absolument pas été tenu compte, concernant notamment les questions essentielles de la modification des lieux, du manque d'entretien et de l'utilisation inappropriée des lieux par les appelants,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la concluante,

condamner les appelants solidairement à lui payer la somme de 10.000 EUR par application de l'article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, de première instance et d'expertise.

Aux termes des dernières conclusions de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, il est demandé à la cour de :

vu les pièces versées aux débats,

vu les articles 1604 et 1641 à 1648 du code civil,

vu les articles 1792 et suivants du code civil,

vu l'article 121 du code de procédure civile,

vu le jugement du tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 1er juin 2021,

A titre principal et in limine litis,

juger irrecevable l'action en garantie des vices cachés initiée par les requérants du fait de la prescription puisqu'intentée postérieurement au délai de deux ans,

juger irrecevable la demande nouvelle fondée sur l'obligation de délivrance conforme et le manquement à l'obligation de sécurité,

juger, à défaut, infondée la demande nouvelle fondée sur l'obligation de délivrance conforme et le manquement à l'obligation de sécurité,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER,

les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 EUR par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, de première instance et d'expertise,

confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

juger que la concluante démontre incontestablement la conformité du système d'assainissement et du forage au moment de la vente,

juger que la responsabilité de la concluante n'est pas recherchée sur le fondement de l'article 1792 du code civil s'agissant des désordres allégués concernant les façades,

juger toutes leurs demandes indemnitaires totalement infondées et injustifiées,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la concluante,

condamner les appelants solidairement à lui payer la somme de 10.000 EUR par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, de première instance et d'expertise,

En toutes hypothèses concernant les façades,

juger que la responsabilité décennale de la SARL PROJETS FACADES est engagée,

condamner la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir la concluante, si une condamnation devait par extraordinaire intervenir à son égard à ce titre,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait s'estimer insuffisamment éclairée du fait des défaillances incontestables du rapport d'expertise judiciaire,

débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la concluante,

Aux termes des dernières écritures de la société AREAS DOMMAGES notifiées par RPVA le 15 mars 2022, il est demandé à la cour de :

vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

statuant sur l'appel formé par M. [E] [B], le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et Mme [R] [Y] à l'encontre du jugement rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire d'AVIGNON,

confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les désordres invoqués sur la façade ne concernent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, et débouté M. [E] [B], le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et Mme [R] [Y] de leur demandes, fins et conclusions à l'égard de la société AREAS DOMMAGES,

débouter M. [E] [B], le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T], Mme [R] [Y], Mme [X] [A] épouse [C], la SARL MARSEILLES IMMOBILIER ainsi que tout contestant de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

condamner M. [E] [B], le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et Mme [R] [Y], ou tout succombant, à payer à la société AREAS DOMMAGES, la somme de 3.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

Par ordonnance du 12 septembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 9 novembre 2023.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION DES TRAVAUX DE REPRISE DES DESORDRES AFFECTANT LA FACADE

Dans son jugement, le tribunal expose que seule Mme [X] [A] épouse [C] a la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 2° du code civil, cette qualité ne pouvant en revanche être reconnue à la SARL MARSEILLES IMMOBILIER qui n'a que la qualité de vendeur, ce qui exclut, la concernant, toute revendication au titre de l'article 1792 du code civil. Il ajoute, à propos des travaux de ravalement entrepris, que ceux-ci ne peuvent être constitutifs d'un ouvrage que si une notion d'imperméabilisation ou d'étanchéité peut être retenue, et relève, dans le cas présent, que l'enduit posé est purement décoratif, n'ayant aucune fonction d'isolation ou d'imperméabilisation des murs, ce qui exclut toute responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

Par ailleurs, il indique, au visa de l'article 1648 du code civil, que toute action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil est prescrite. Il souligne que l'article 1648 précité ne précise pas le degré de connaissance des désordres nécessaire à la fixation du point de départ du délai de prescription, cette connaissance devant seulement être suffisante pour permettre l'exercice de l'action. En outre, il note qu'il importe peu que la cause des désordres n'ait été révélée qu'au moment du dépôt du rapport d'expertise, et relève que les demandeurs avaient déjà connaissance, antérieurement à l'assignation en référé qui n'a pu avoir d'effet interruptif dès lors que le délai de deux ans était déjà écoulé, de l'ampleur des désordres.

Aux termes de leurs écritures, les appelants contestent l'analyse du tribunal. Ils font valoir que la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C], qui a la qualité de constructeur pour avoir fait réaliser les travaux litigieux, est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Ils notent que l'existence d'un ouvrage est caractérisée dès lors que contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal, l'on n'est pas en présence de simples travaux esthétiques d'enduit, l'enduit ayant selon l'expert une fonction d'imperméabilisation, et soulignent, selon les observations de l'expert, que celui-ci se décolle par plaques et présente un danger pour les résidents, l'ensemble de ces éléments traduisant une atteinte à la solidité de l'ouvrage et une impropriété à destination.

Par ailleurs, ils soutiennent que la responsabilité de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER est engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil. A cet égard, ils exposent à titre liminaire qu'aucune prescription n'est acquise sur le fondement de l'article 1648 du code civil, qu'il s'agisse des désordres affectant la façade ou de ceux au demeurant affectant l'assainissement. Ainsi, ils indiquent que la simple connaissance d'un désordre ne suffit pas à faire courir le délai de prescription, le point de départ du délai correspondant au jour où l'acquéreur a eu une complète connaissance de l'étendue du vice caché, soit dans le cas présent au stade du dépôt du rapport d'expertise. Ils ajoutent qu'au moment de leur achat, l'immeuble présentait une façade Sud en apparence refaite et attrayante, et que s'ils avaient eu connaissance du vice caché, ils n'auraient manifestement pas acheté dans les mêmes conditions de prix.

A titre subsidiaire, les appelants invoquent, sur le fondement de l'article 1604 du code civil, un manquement de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER à l'obligation de délivrance et à l'obligation de sécurité.

En réplique, Mme [X] [A] épouse [C] soutient en premier lieu que toute action fondée sur les vices cachés est prescrite dans la mesure où lorsque les appelants lui ont adressé leur mise en demeure le 17 juillet 2014, ils disposaient déjà de l'ensemble des éléments leur permettant d'engager une procédure de référé, étant à l'évidence déjà persuadés de l'existence de vices cachés et de leur ampleur. Par ailleurs, elle conteste, sur le fond, sa qualité de constructeur, n'étant jamais intervenue sur cet ouvrage, ce qui exclut sa responsabilité décennale, mais considère que la responsabilité décennale de la société PROJETS FACADES est en revanche engagée sur ce même fondement. En outre, elle conteste en tout état de cause le caractère décennal du désordre dès lors qu'un enduit ne peut être considéré comme un ouvrage que s'il assure l'étanchéité de l'ouvrage dans son ensemble, ce qui n'est pas le cas ici. Enfin, elle expose que toute demande fondée sur l'article 1604 du code civil est irrecevable dans la mesure où en présence d'un vice caché, il ne peut être invoqué un défaut de délivrance. Elle ajoute que ce défaut de délivrance n'est en tout état de cause pas caractérisé dès lors que la chute de plaques nécessite une action volontaire, précision sur ce point étant faite que le sondage effectué par l'expert l'a été au moyen d'un marteau-piqueur.

La SARL MARSEILLES IMMOBILIER fait siennes les observations et critiques développées par Mme [X] [A] épouse [C].

Aux termes de ses écritures, la société AREAS DOMMAGES, assureur décennal de la société PROJETS FACADES, fait valoir que sa garantie décennale n'est pas mobilisable. Elle expose que la mise en place, sur un seul des pans des façades, d'un enduit projeté écrasé sur un support existant après décroutage et lavage, sans caractéristique hydrofuge comme l'a noté l'expert, n'est pas constitutif d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, quand bien même il assure une fonction d'imperméabilisation. Elle ajoute qu'il ne s'est pas agi au cas d'espèce de travaux de grande ampleur mais uniquement d'un simple nettoyage de façade avec enduit projeté, et considère que l'existence d'une impropriété à destination, qui constitue la seconde condition pour la mobilisation de la garantie décennale, n'est pas davantage démontrée.

A titre liminaire, il sera relevé que la SARL PROJETS FACADES n'a pas été appelée en la cause et qu'aucune demande d'indemnisation n'a été formée à son encontre, de sorte qu'il n'y a pas lieu, contrairement à ce qu'indique le dispositif du jugement déféré, au débouté, la concernant, d'une demande d'indemnisation formée au titre de l'article 1792 du code civil.

L'article 1792 alinéa 1 du code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Par ailleurs, l'article 1792-1 du code civil énonce :

« Est réputé constructeur de l'ouvrage :

('.)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

('.) »

Dans le cas présent, il est constant que la SARL MARSEILLES IMMOBILIER n'a procédé, avant la vente des divers lots, à aucuns travaux sur l'immeuble en copropriété objet du litige acquis par acte authentique du 3 septembre 2013 auprès de Mme [X] [A] épouse [C]. Aussi, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, toute responsabilité de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER fondée sur les dispositions de l'article 1792 précité est de ce seul chef exclue.

Mme [X] [A] épouse [C] a confié à la SARL PROJETS FACADES début 2013 des travaux de rénovation de la façade Sud qui ont consisté, selon la facture versée aux débats, en un décroutage et piquetage du mur, dressage au mortier bâtard avec finition grain écrasé, lavage à haute pression, dressage et finition grain écrasé.

Il est constant, en application de l'article 1792 du code civil, qu'un enduit de façade, qui constitue un ouvrage lorsqu'il a une fonction d'étanchéité, ne constitue pas un élément d'équipement, même s'il a une fonction d'imperméabilisation, dès lors qu'il n'est pas destiné à fonctionner. Il s'ensuit qu'un enduit de façade ne peut jamais constituer un élément d'équipement, mais peut cependant recevoir la qualification d'ouvrage quand il assure une fonction d'étanchéité, observation sur ce point étant faite qu'au plan technique, l'étanchéité se distingue de l'imperméabilisation en ce qu'elle constitue une barrière totale contre la pénétration de l'eau, même lorsqu'elle prend la forme de vapeur, ce qui n'est pas le cas d'une imperméabilisation qui a un simple effet déperlant et dont l'objet vise principalement à protéger le support pour éviter sa dégradation.

Dans son rapport, l'expert note que les enduits de la façade Sud présentent un déficit sérieux d'adhérence au support ayant déjà entraîné le décollement d'une zone au-dessus de la porte d'entrée. Il relève que les sondages ont mis en évidence un support constitué de plusieurs couches et strates d'enduit en mauvais état et souligne le caractère évolutif de ce désordre en observant qu'il présente un risque pour la sécurité des personnes, du fait de la chute de plaques de mortier. Il précise, en réponse à un dire de la société AREAS DOMMAGES, que l'enduit appliqué est un enduit des plus classiques sans caractéristique hydrofuge. Il s'ensuit, l'expert n'indiquant par ailleurs à aucun moment que l'enduit assurerait une fonction d'étanchéité du mur, que les travaux effectués par la SARL FACADES PROJETS à la demande de Mme [X] [A] épouse [C] ne caractérisent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.

En l'absence de tout ouvrage, la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] ne peut être engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, et c'est par voie de conséquence à bon droit que le premier juge a débouté les appelants de leur demande d'indemnisation formée à ce titre à l'encontre de l'intéressée. En outre et en l'absence de tout désordre de nature décennale, c'est à juste titre que la demande d'indemnisation formée sur ce même fondement à l'encontre de la société AREAS DOMMAGES, assureur décennal de la société PROJETS FACADES, a été rejetée par le tribunal.

L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'article 1648 alinéa 1 indique par ailleurs : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Il est constant que l'action pour vice caché est ouverte tant à l'encontre du vendeur originel qu'à l'encontre du vendeur intermédiaire.

En outre, il est de principe, en application de l'article 1648 alinéa 1 précité, que le délai de deux ans ne court qu'à compter de la découverte du vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

En l'occurrence, M. [E] [B] a fait procéder à un diagnostic des fissures de la façade Sud de la copropriété par l'APAVE. Dans son rapport du 7 juillet 2014, cette dernière expose qu'au vu des désordres constatés (problème d'adhérence de l'ancien enduit sur le support), l'origine des fissurations et décollements est certainement liée à un défaut de préparation du support avant réalisation du nouvel enduit monocouche dont les modalités sont prévues par le DTU 26.1. Il ajoute qu'en l'absence de réfection généralisée de la façade, il existe un risque d'aggravation des désordres (fissurations, décollements '.) et note que leur présence ne permet plus d'assurer correctement la fonction d'imperméabilisation de l'enduit. C'est sur la base de ce rapport annexé à leurs courriers recommandés avec accusé de réception des 17 juillet 2014 et 1er août 2014 que M. [E] [B], M. [W]-[D] [T], Mme [R] [Y] et Mme [F] [K] ont mis en demeure Mme [X] [A] épouse [C] d'une part (courrier du 17 juillet 2014), et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER d'autre part (courriers des 17 juillet et 1er août 2014), de procéder, se prévalant de l'existence d'un vice caché, à tous travaux correctifs pour y remédier, la même demande étant par ailleurs formulée concernant le système d'assainissement.

Le rapport d'expertise judiciaire ne fait que confirmer le défaut d'adhérence de l'enduit, visant de la même façon le DTU 26.1, ainsi que le caractère évolutif du désordre, soulignant simplement le risque de blessures lors de la chute de plaques de mortier. Il s'ensuit que dès juillet 2014, M. [E] [B], M. [W]-[D] [T], Mme [R] [Y] et Mme [F] [K] avaient connaissance, de même que le syndicat des copropriétaires qui a pour syndic bénévole M. [E] [B], de l'existence des désordres apparus après la vente dans toutes leur ampleur et leurs conséquences, s'agissant plus particulièrement de la nécessité de procéder à des travaux de reprise complète. Et c'est par voie de conséquence à compter de la date du 7 juillet 2014 et au plus tard de celles des 17 juillet et 1er août 2014 que le délai de deux ans prévu à l'article 1648 du code civil a commencé à courir.

A la date du 10 mai 2019, date de l'assignation au fond, la prescription biennale était donc acquise, l'assignation en référé des 9 novembre 2016 et 23 janvier 2017 intervenue plus de deux ans après les courriers des 17 juillet et 1er août 2014 n'ayant pu avoir d'effet interruptif.

Aussi, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande d'indemnisation formée à l'encontre de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER, vendeurs.

En dernier lieu, les appelants fondent leur action sur les dispositions de l'article 1604 du code civil, arguant à ce titre d'un manquement à l'obligation de délivrance et à l'obligation de sécurité.

Toutefois, il sera rappelé que l'existence d'un vice caché antérieur à la vente fait obstacle à toute action sur le fondement de l'article 1604 du code civil. Or dans le cas présent, le caractère défectueux de l'enduit posé s'analyse en un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, ainsi que le soutiennent du reste les appelants, de sorte que les dispositions de l'article 1604 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer. En outre, il sera relevé que l'obligation de sécurité dont il est fait état sans autre précision quant à sa nature se rattache en réalité au vice caché lui-même dont elle ne constitue que l'une des caractéristiques, le défaut d'adhérence de l'enduit constitutif du vice caché entraînant, en cas de chute de plaques de mortier, un risque de blessures. Aussi, les appelants, qui sont recevables à invoquer pour la première fois en cause d'appel ce moyen, ne sont pas davantage fondés à se prévaloir d'un manquement à ce titre.

SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION DES TRAVAUX DE REPRISE DES DESORDRES AFFECTANT LE RESEAU D'ASSAINISSEMENT ET LA FOURNITURE D'EAU POTABLE

Dans son jugement, le tribunal indique qu'en l'absence de tout élément démontrant que Mme [X] [A] épouse [C] et la SARL MARSEILLES IMMOBILIER ont bien effectué les travaux d'assainissement et de forage antérieurement aux ventes, aucune demande ne peut prospérer à leur encontre sur le fondement de l'article 1792 du code civil. En outre, il expose, pour les motifs précités, que l'action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil est prescrite.

Aux termes de leurs écritures, les appelants soutiennent que la responsabilité pleine et entière de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER est engagée, tant sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil que sur celui des articles 1641 et suivants du code civil. Ils soulignent que l'expert, dont le rapport n'est pas critiquable, a retenu un dysfonctionnement de la fonction de traitement du champ d'épandage pour cause de colmatage des regards existants et des canalisations ainsi qu'une non-conformité de l'installation. Ils indiquent encore que la zone d'épandage est utilisée par Mme [X] [A] épouse [C] comme zone de stationnement et que des branchements sauvages ont été effectués sur le réseau collectif. Ils ajoutent que la zone d'épandage n'a pas été juridiquement expressément définie, ni protégée dans les actes d'acquisition qui ne font pas état d'une servitude permettant sa protection avec possibilité d'accès pour son entretien, de sorte que la responsabilité des intimées est pleinement engagée. A cet égard, ils relèvent qu'il importe peu que la SARL MARSEILLES IMMOBILIER ait disposé d'un certificat de conformité dès lors que les constatations du service des infrastructures et équipements de la ville de [Localité 8] du 29 septembre 2011 sont contredites notamment par le rapport d'expertise, et contestent tout défaut d'entretien qui leur serait imputable. Par ailleurs, ils font valoir que le réseau d'eau potable de la copropriété est atteint de vices graves. Ainsi, ils relèvent que le forage n'est pas situé aux distances réglementaires par rapport à la zone d'épandage, comme l'a observé l'expert, et soutiennent qu'au jour de la vente, l'immeuble n'était pas raccordé au réseau d'eau potable du service public alors que cela était faisable. Ils indiquent également que ce forage n'a pas fait l'objet d'une déclaration en préfecture et n'est pas conforme aux règles sanitaires et sociales en vigueur, et que ce vice n'a été mis en évidence que lors des opérations d'expertise, de sorte que la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER est engagée tant sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil que sur celui des articles 1641 et suivants du code civil.

En réplique, Mme [X] [A] épouse [C] fait valoir, au vu du courrier du 1er août 2014 qui visait également le système d'assainissement, que la demande formée au titre des articles 1641 et suivants du code civil est, de la même façon que la demande formée au titre des désordres affectant la façade, prescrite. En outre, elle soutient qu'elle ne peut être qualifiée de constructeur en l'espèce puisqu'elle n'est jamais intervenue sur la construction des ouvrages litigieux. Elle rappelle également que les actes de vente du mois de septembre 2013 font tous mention du contrôle effectué par le service des infrastructures et équipements de la ville de [Localité 8] qui a noté que l'installation était satisfaisante, et critique le fait que l'expert, qui en avait connaissance, n'en ait pas tenu compte dans son appréciation. Elle ajoute que la cour ne pourra donc que constater qu'au moment de la vente, le système d'assainissement était parfaitement conforme, ce qui exclut sa responsabilité. Elle précise encore que l'expert n'a pas tenu compte des factures d'entretien de la société CULLYGAN de 2008 à 2010 qui lui ont été communiquées, ce qui rend son rapport incohérent, incomplet et partial, et souligne que l'état des lieux a été largement modifié depuis la vente par les nouveaux propriétaires qui n'ont par ailleurs procédé à aucun entretien de la fosse ou de la zone d'épandage, alors que cela leur incombait, comme l'a noté la société SOLEO ENVIRONNEMENT dans un compte rendu de visite du 9 janvier 2018. De plus, elle note que l'acte de servitude annexé à chaque titre de propriété fixe le droit de passage dont profite le propriétaire du fonds dominant pour assurer les travaux d'entretien, et que les copropriétaires ne devaient en aucun cas accepter l'utilisation de la zone d'épandage comme une zone de stationnement et faire respecter, sur ce point, le règlement de copropriété. Elle considère, au vu de l'ensemble de ces éléments, que les griefs dirigés à son encontre par les appelants ne sont donc pas fondés. Elle expose également qu'aucune critique n'est justifiée concernant le forage pour l'alimentation en eau dont il était fait mention dans les actes, et relève qu'aucun raccordement n'était possible lors de la vente, en l'absence de réseau communal présent. Elle ajoute que le dispositif en place au moment de la vente était parfaitement conforme au regard des dispositions réglementaires applicables, le système d'assainissement étant lui-même conforme.

La SARL MARSEILLES IMMOBILIER développe la même argumentation que Mme [X] [A] épouse [C] au soutien de sa demande de rejet des prétentions des appelants.

1 / Sur le système d'assainissement non collectif

Du rapport d'expertise, il ressort que les travaux d'assainissement de la copropriété ont été entrepris par Mme [X] [A] épouse [C] antérieurement à la vente, suivant deux factures des 22 mars et 30 juillet 2010 de la SARL SUD ASSAINISSEMENT d'un montant total de 8.482,20 EUR TTC. Le système d'assainissement comprenant la pose d'une fosse septique de 6.000 litres, l'installation d'un poste de relevage et la création d'un épandage est constitutif d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, et indéniablement, Mme [X] [A] épouse [C] a donc, contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil.

La qualité de constructeur de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER, qui n'a procédé à aucuns travaux, doit en revanche être écartée, ce qui exclut la concernant toute application des dispositions de l'article 1792 du code civil, ainsi que le tribunal l'a jugé.

Ainsi qu'il en est justifié, un rapport de bon fonctionnement du système d'assainissement non collectif a été établi le 29 septembre 2011 par la commune de [Localité 8]. Ce rapport dressé après l'exécution des travaux effectués par la SARL SUD ASSAINISSEMENT indique en conclusion que le dispositif est satisfaisant et qu'il n'a pas été constaté des dégradations importantes, des nuisances, des risques sanitaires et des risques environnementaux. Il mentionne encore qu'il manque une ventilation primaire, que l'installation est conforme à l'étude de la société SOLEO réalisée en 2009 à la demande de Mme [X] [A] épouse [C] et que le chantier n'a pas été suivi par le SPANC.

Ce rapport est rappelé dans l'acte de vente du 3 septembre 2013 passé entre Mme [X] [A] épouse [C] et la société MARSEILLES IMMOBILIER ainsi que dans les titres de propriété des appelants.

Au visa de l'article 1792 du code civil, il appartient aux appelants de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché antérieur à la réception des travaux, compromettant la solidité de l'ouvrage ou rendant celui-ci impropre à sa destination. Dans le cas présent, il n'est produit aucun procès-verbal de réception des travaux d'assainissement, mais il n'est pas contesté qu'une réception tacite est intervenue, aucune discussion n'existant sur le paiement des factures de la SARL SUD ASSAINISSEMENT et la prise de possession de l'ouvrage par Mme [X] [A] épouse [C]. Sur ce fondement, c'est donc la preuve d'un vice caché affectant le système d'assainissement avant la date du 30 juillet 2010 correspondant à la dernière facture de la SARL SUD ASSAINISSEMENT qui doit être rapportée.

Dans son rapport, l'expert note des dysfonctionnements de la fonction de traitement du champ d'épandage, pour cause de colmatage des regards existants et des canalisations par des végétaux. Il précise que le regard de départ vers les drains est à proximité immédiate d'une plantation vivace et envahissante, ce qui hypothèque la pérennité de cet ouvrage très important dans la filière d'assainissement, et relève que la zone d'épandage conserve des traces de circulation et de stationnement de véhicules. Il ajoute que l'installation est, du fait des dégradations affectant les ouvrages de traitement (regards et tuyau de drainage du champ d'épandage), non conforme, ce qui a été constaté par la commune de [Localité 8] lors d'une visite le 24 mars 2015, et représente un danger pour la santé des personnes. Ces éléments ainsi que l'existence d'un branchement sauvage dénoncée dans les courriers de mise en demeure du 17 juillet 2014, postérieurs à la réception des travaux tel que cela s'induit du rapport de bon fonctionnement du 29 septembre 2011 qui ne fait aucunement mention de dégradations et d'un branchement sauvage, et pas davantage au demeurant, d'un usage inapproprié de la zone d'épandage, ne permettent pas de démontrer que le système d'assainissement non collectif était affecté avant le 30 juillet 2010 d'un vice caché. En outre, il sera observé, au vu des photographies produites par les intimées qui ne font l'objet d'aucune critique, que le terrain et plus particulièrement la zone d'épandage n'étaient pas encombrés en 2013 de végétation, celle-ci s'étant en réalité développée dans des proportions importantes les années suivantes. Enfin, les défauts de ventilation au niveau des deux fosses septiques et du poste de relevage ainsi que le manque d'un dispositif brise jet avant le traitement notés par l'expert ne permettent pas davantage de retenir l'existence, antérieurement au 30 juillet 2010, d'un vice caché de nature décennale dès lors qu'ils n'apparaissent pas, au vu du rapport d'expertise, en cause dans le dysfonctionnement de l'installation.

Aussi, la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] n'est pas engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, de sorte que le rejet de la demande formulée à ce titre, pour des motifs autres que ceux retenus par le premier juge, doit être confirmé.

Les appelants recherchent également la responsabilité de Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER au visa de l'article 1641 du code civil précité.

Ainsi qu'il en a été fait état, le délai de prescription biennale prévu à l'article 1648 du code civil court à compter de la découverte du vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

En l'occurrence, M. [E] [B], M. [W]-[D] [T], Mme [R] [Y] et Mme [F] [K] se sont plaints auprès de Mme [X] [A] épouse [C] et de la société MARSEILLES IMMOBILIER, par courriers recommandés des 17 juillet et 1er août 2014, de ce que le système d'assainissement non collectif de la copropriété ne fonctionnait pas correctement, selon un rapport du service infrastructures et équipement de la mairie de [Localité 8] ayant mis en évidence l'existence d'une circulation de véhicules et d'un rejet non autorisé d'eaux usées. Il s'ensuit qu'à cette date, les intéressés et le syndicat des copropriétaires avaient connaissance des désordres affectant le système d'assainissement non collectif. En outre, il sera observé qu'ils avaient dès l'automne 2014, soit avant même le rapport du SPANC du 24 mars 2015, conscience de l'ampleur des désordres dénoncés et de leurs conséquences puisqu'à la demande de M. [E] [B], la société AXIOME TP établissait, en date du 11 octobre 2014, un devis d'un montant de 7.399,05 EUR TTC portant sur la mise en conformité de l'épandage, l'opération projetée consistant dans la reprise totale de l'épandage.

Aussi, à la date de l'assignation au fond, soit le 10 mai 2019, la prescription biennale était acquise, l'assignation en référé des 9 novembre 2016 et 23 janvier 2017 n'ayant pu avoir d'effet interruptif, et c'est à juste titre, par voie de conséquence, que le tribunal a déclaré prescrite l'action engagée par les appelants sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Aux termes de leurs écritures, les appelants invoquent encore un manquement à l'obligation de délivrance et à l'obligation de sécurité. Pour les motifs précités, ils ne sont pas fondés, le défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine s'analysant en un vice caché, à invoquer les dispositions de l'article 1604 du code civil. Pas davantage, ils ne peuvent, pour les motifs déjà évoqués, invoquer un manquement à une obligation de sécurité.

2 / Sur le forage

La copropriété n'est pas raccordée au réseau d'eau potable de la ville mais est alimentée en eau potable grâce à un forage équipé d'une installation de traitement de l'eau. Cet élément est rappelé dans les différents titres de propriété. Les actes ne précisent pas toutefois à quelle date ce forage a été réalisé et en l'état des pièces versées aux débats, aucun élément ne vient démontrer que Mme [X] [A] épouse [C], qui a fait l'acquisition du bien mis en copropriété suivant un acte du 29 mars 2002, aurait effectué les travaux de réalisation du forage constitutif d'un ouvrage.

Il s'ensuit, ainsi que l'a retenu le premier juge, qu'elle n'a pas la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 2° du code civil, ce qui exclut que sa responsabilité puisse être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

La responsabilité sur ce même fondement de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER est de la même façon exclue, celle-ci n'ayant effectué aucuns travaux.

Sur le fondement de l'article 1641 du code civil, il appartient aux appelants de rapporter la preuve d'un vice caché antérieur à la vente rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuant tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu.

En l'occurrence, il sera observé, au vu des éléments qui précèdent, que les appelants savaient que la copropriété était alimentée en eau potable par un forage. En outre, il sera relevé que les actes indiquent qu'une analyse a été pratiquée par un laboratoire le 26 août 2013 qui a conclu que l'eau du forage est chimiquement potable. Et ainsi que cela ressort du rapport d'expertise, deux rapports d'analyse en date des 16 décembre 2017 et 19 avril 2018 précisent que la qualité de l'eau destinée à la consommation humaine est correcte, de sorte qu'aucun risque sanitaire n'a été mis en évidence. Par ailleurs, il n'est produit aux débats aucun courrier de l'ARS indiquant que la pérennité du forage pourrait être remise en cause. De plus, il n'est pas sans intérêt de rappeler qu'antérieurement à la vente, le système d'assainissement était conforme, selon l'attestation du 29 septembre 2011, et de souligner qu'aucun élément ne vient établir que Mme [X] [A] épouse [C] serait responsable des colmatages constatés et du stationnement de véhicules sur le champ d'épandage. Enfin, il sera observé que le fait qu'un raccordement de la copropriété au réseau public d'eau potable ait le cas échéant été possible avant la vente est indifférent, s'agissant de la caractérisation d'un vice caché.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'existence d'un tel vice n'est pas établie et les appelants ne pourront donc qu'être déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Par ailleurs, la demande présentée à titre subsidiaire au titre du manquement à l'obligation de délivrance et à une obligation de sécurité ne peut davantage prospérer dans la mesure où il a été délivré une chose conforme à l'objet de la vente, où il est démontré que la qualité de l'eau potable répond aux critères de santé publique, où l'imputabilité à Mme [X] [A] épouse [C] et de la SARL MARSEILLES IMMOBILIER des désordres affectant le réseau d'assainissement non collectif et ses conséquences sur le forage n'est pas établie, et où enfin, il n'est pas justifié de la remise en cause par l'ARS du forage existant.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS AU TITRE DU TEMPS EXPOSE LORS DE L'EXPERTISE

Les appelants succombant en leur action, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande en dommages-intérêts formée au titre du temps qu'ils ont consacré aux opérations d'expertise.

SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET LES DEPENS

En équité, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leur demande présentée en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande d'allouer à la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et à la société AREAS DOMMAGES, chacune, une indemnité d'un montant de 2.000 EUR sur ce même fondement.

La demande présentée par Mme [A] épouse [C], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile, sera rejetée dès lors qu'en application de ces dispositions, seule une condamnation au bénéfice de l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle peut être prononcée, ce qui n'est pas sollicité par l'intéressée.

Les appelants succombant, le jugement sera confirmé en ses dispositions concernant les dépens de première instance. En outre, ils supporteront les entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise et de référé, et seront déboutés de leur demande formée au titre du remboursement des frais d'aide juridictionnelle dont ils se sont acquittés.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d'AVIGNON du 1er juin 2021 en ce qu'il a :

dit que les désordres invoqués sur la façade ne concernent pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil,

débouté, en ce qui concerne la façade, M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] de leurs demandes d'indemnisation formées au titre de l'article 1792 du code civil à l'égard de Mme [X] [A] épouse [C] et de la société AREAS DOMMAGES,

débouté, en ce qui concerne le système d'assainissement non collectif et le forage, M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4], de leurs demandes d'indemnisation formées au titre de l'article 1792 du code civil,

déclaré prescrite au visa de l'article 1648 du code civil l'action en garantie des vices cachés de M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] concernant le système d'assainissement non collectif et la façade,

déclaré en conséquence irrecevables leurs demandes, fins et conclusions formées à ce titre,

débouté M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] de leur demande de dommages-intérêts, au titre des frais exposés par les demandeurs à l'occasion des opérations d'expertise, et de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné les mêmes aux dépens qui seront recouvrés par Me KOSTOVA en application de l'article 699 du code de procédure civile,

ordonné l'exécution provisoire du jugement,

L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau :

DIT que la SARL PROJETS FACADES n'a pas été appelée en la cause et qu'aucune demande d'indemnisation n'a été formée à son encontre,

DIT en conséquence n'y avoir lieu, la concernant, au débouté d'une demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

DECLARE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] irrecevables en leurs demandes d'indemnisation au titre de l'obligation de délivrance et de sécurité en ce qui concerne la façade et le système d'assainissement non collectif,

DEBOUTE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la garantie des vices cachés et des obligations de délivrance et de sécurité en ce qui concerne le forage,

Et y ajoutant,

DEBOUTE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] de leur demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] à payer in solidum à la SARL MARSEILLES IMMOBILIER et la société AREAS DOMMAGES, chacune, la somme de 2.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [X] [A] épouse [C] de sa demande présentée au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] de leur demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 505 EUR au titre des frais d'aide juridictionnelle qu'ils ont réglés,

CONDAMNE M. [E] [B], Mme [R] [Y], Mme [F] [K], M. [W]-[D] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] in solidum aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 02 mai 2024, 21/03031

Synthèse

Origine de la décision