RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/03079 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I6TG
NA
JUGE DE LA MISE EN ETAT DE PRIVAS
21 novembre 2022
RG:22/00686
S.A.S. MEYSSAT GESTION
C/
[U]
[B]
Grosse délivrée
le
à Me Minguet
Selarl Cabinet Lamy Pomies
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 MARS 2024
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état de PRIVAS en date du 21 Novembre 2022, N°22/00686
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
En présence de Mme Hanane EL GANNOUNY, greffier stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.S. MEYSSAT GESTION , au capital social de 656 644 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'AUBENAS, sous le numéro 805 357 951, ayant son siège social sis [Adresse 11] à [Localité 1], prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant de droit audit siège
[Adresse 11]
[Localité 1]
Représentée par Me Benjamin MINGUET, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Ludivine MARCON, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
INTIMÉS :
Monsieur [N], [Z] [U]
né le 20 Août 1968 à [Localité 13]
[Adresse 12]
[Localité 2]
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Faïçal LAMAMRA, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Madame [O] [B] épouse [U]
née le 29 Avril 1970 à [Localité 1]
[Adresse 12]
[Localité 2]
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Faïçal LAMAMRA, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Statuant sur appel d'une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du PRIVAS en date du 21/11/2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Mars 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du 16 mars 2020, la société MEYSSAT GESTION (SAS MEYSSAT), gérée par M. [Y] [H], a obtenu un permis de construire aux 'ns d'édi'er sur les parcelles AO [Cadastre 7]-[Cadastre 8] et AN [Cadastre 6] sises à [Adresse 3], un ensemble immobilier à vocation de commerces et bureaux pour une surface de plancher de 1.074 m².
Par arrêté du 23 décembre 2020, la société MEYSSAT GESTION a obtenu un permis de construire modi'catif.
M. [N] [U] et Mme [O] [B] épouse [U] (les époux [U]) sont propriétaires du tènement contigu cadastré AO [Cadastre 4] et [Cadastre 5].
Par un jugement du 9 décembre 2021, le tribunal administratif dc Lyon a annulé les arrêtés des l6 mars 2020 et 23 décembre 2020 et précisé qu'il appartiendra à la SAS MEYSSAT de demander un permis de construire de régularisation purgeant le vice relevé.
Par exploit d'huissier du 11 mars 2022, la SAS MEYSSAT a assigné les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Privas aux 'ns de suppression de vues et d'empiétements, en sollicitant notamment avant dire droit l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire et la condamnation des défendeurs à supprimer les vues quali'ées d'i1légales et empiètements sous astreinte.
Sur invitation du juge de la mise en état de déposer des conclusions d'incident aux 'ns d'expertise, la SAS MEYSSAT GESTION les a noti'ées par RPVA le 18 mai 2022.
En réponse sur incident, les époux [U] ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de la SAS MEYSSAT, faute de justi'er de sa qualité de propriétaire du tènement cadastré AO [Cadastre 7]-[Cadastre 8].
Par ordonnance du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Privas a statué comme suit :
-DECLARONS la SAS MEYSSAT GESTION irrecevable en toutes ses demandes formulées à1'encontre de M. [N] [U] et Mme [O] [B] épouse [U], en ce compris sa demande incidente d'expertise, pour cause de défaut de qualité à agir ;
CONDAMNONS la SAS MEYSSAT GESTION aux dépens de l'incident;
CONDAMNONS la SAS MEYSSAT GESTION à payer à M. [N] [U] et
Mme [O] [B] épouse [U] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire.
Sur la recevabilité des demandes de la SAS MEYSSAT GESTION, le juge de la mise en état rappelle d'abord que l'action en suppression de vues fondée sur les articles 675 et suivants du code civil appartient exclusivement aux propriétaires des fonds contigus et que de même, 1'action en suppression d'un empiètement sur sa propriété fondée sur les articles 544 et 545 du code civil suppose de justifier de la qualité de propriétaire du fonds concerné.
Il ajoute qu'en l'espèce, la SAS MEYSSAT produit un compromis de vente signé le 18 juin 2019 par Mme [F] [E] et M. [K] [M], en leur qualité de vendeurs, et M. [Y] [H], en sa qualité d'acquéreur, portant sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 7], AO [Cadastre 8] et AO [Cadastre 9], sises [Adresse 14] à [Localité 2] (07), mais que néanmoins, i1 n'est pas justi'é de la régularisation de ce compromis de vente par acte authentique dc vente définitive, de sorte que la seule production dudit compromis n'est pas de nature à justi'er d'un transfert de propriété au pro't de la SAS MEYSSAT GESTION.
Il considère également que si la SAS MEYSSAT GESTION verse en outre aux débats un arrêté du 23 décembre 2020 lui accordant un permis de construire modificatif portant sur les parcelles AO[Cadastre 7] ' AN [Cadastre 6], toutefois, l'octroi d'un permis de construire, au demeurant non établi eu égard au jugement du tribunal administratif de Lyon du 9 décembre 2021 annulant l'arrêté du 23 décembre 2020, ne confère pas au pétitionnaire la qualité de propriétaire.
Il en résulte que la SAS MEYSSAT GESTION, dont la qualité de propriétaire n'est pas établie, ne justifie pas de sa qualité à agir à l'encontre des époux [U] en suppression de vues créées par le fonds contigu et en suppression de l'empiétement sur sa propriété et que l'action engagée par la SAS MEYSSAT GESTION se heurte donc à une fin de non-recevoir.
Par déclaration du 2 octobre 2023, la SAS MEYSSAT GESTION a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle l'a déclarée irrecevable, faute de qualité à agir, en toutes ses demandes en ce compris la demande incidente d'expertise et condamnée au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé, SAS MEYSSAT demande à la cour de :
Vu l'article 122 du Code de procédure civile
Vu les articles 675 et suivants du Code civil
Vu les articles 544 et 545 du Code civil
Vu la jurisprudence
Vu l'ensemble des pièces versées
-DECLARER la SAS MEYSSAT GESTION recevable et bien fondée dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-JUGER que la SAS MEYSSAT GESTION justifie bien de sa qualité à agir,
-DEBOUTER les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris au titre de l'article 700 du CPC
-INFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PRIVAS en date du 21 novembre 2022 dont appel sur l'ensemble des chefs du dispositif critiqué ; à savoir :
« - Déclare la SAS MEYSSAT GESTION irrecevable en toutes ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [B] épouse
[U], en ce compris la demande incidente d'expertise, pour cause de défaut de qualité à agir
- Condamne la SAS MEYSSAT GESTION aux dépens de l'incident
- Condamne la SAS MEYSSAT GESTION à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [O] [B] épouse [U] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire »
Et statuant à nouveau,
-ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire et désigner tel expert qu'il plaira avec mission suivante :
- se rendre sur les lieux après avoir utilement convoqué les parties
- se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission
- décrire les lieux, dont notamment les ouvertures litigieuses et préciser si ces dernières ont été édifiées en conformité avec les dispositions des articles 675 à 680 du code civil
- constater l'existence de vues droites sur le fonds de la société
- constater l'existence de vues obliques sur le fonds de la société
- mesurer la distance entre le bord extérieur du fonds des époux [U] et le fonds de la société
- dire si les ouvertures et vues litigieuses sont légales ou non et si elles respectent les règles de distance imposées par la loi
- décrire et chiffrer les travaux permettant de mettre un terme aux ouvertures et vues sur le fonds de la société MEYSSAT GESTION
- constater les divers empiètements réalisés par les époux [U], notamment le groupe climatisation, antenne de télévision, cheneau, sur la parcelle AO [Cadastre 8]b
- décrire et chiffrer les travaux permettant de mettre un terme empiètements sur le fonds de la société MEYSSAT GESTION
- chiffrer l'ensemble des préjudices de la société MEYSSAT GESTION
- et plus largement, faire toutes constatations utiles à la parfaite information du tribunal, fournir d'une façon générale tous éléments techniques et de fait afin de pouvoir se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis
- recueillir les dires et observations des parties sur ses pré-conclusions
-DIRE que l'expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine
-DIRE qu'il en sera référé en cas de difficulté,
-FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir et faire supporter cette provision par les époux [U]
-DEBOUTER les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du CPC
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.
La SAS MEYSSAT GESTION fait essentiellement valoir sur sa qualité à agir que :
-les époux [U] devant les juridictions administratives n'ont jamais contesté la qualité de propriétaire de la SAS MEYSSAT GESTION,
- la SAS MEYSSAT GESTION produit aux débats son attestation de propriété ainsi qu'une attestation de propriété des murs (pièces 17 et 19) et un procès-verbal de constat en date du 12 mai 2022.
Sur la demande d'expertise, la SAS MEYSSAT GESTION expose qu'elle s'est aperçue que les époux [U] propriétaires contigus de ses tènements avaient fait fi de toutes les règles légales concernant tant les distances de vues que des installations empiétant sur ses terrains.
Elle leur reproche plus particulièrement d'avoir :
-édifié une terrasse aérienne avec une ouverture vue droite dans le mur donnant sur sa parcelle AO [Cadastre 8]b, et ce sans respecter les distances règlementaires,
-réalisé deux fenêtres de toit en vue oblique sur la même parcelle AO [Cadastre 8]b, implantées à moins de 0,60 m de distance,
-délibérément installé leur groupe de climatisation ainsi que leur antenne de télévision et un cheneau sur la parcelle AO [Cadastre 8]b lui appartenant.
La SAS MEYSSAT GESTION précise encore que dans la mesure où elle entend que ces ouvrages soient enlevés sans délai, ce à quoi les époux [U] s'opposent malgré ses demandes et afin d'éviter toute contestation supplémentaire, elle est bien fondée à solliciter dans le cadre de la mise en état une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés des époux [U] qui maintiennent depuis plusieurs années leur mauvaise foi évidente, preuve en étant qu'ils ont fini par déplacer le groupe de climatisation.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 décembre 2023, auxquelles il est expressément référé, les époux [U] intimés, demandent à la cour de :
Vu les articles 122, 126, 561, 714, 905-2, 910-4 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées,
Déclarer l'appel de la SAS MEYSSAT GESTION injuste et mal fondé.
A titre principal,
-CONFIRMER l'ordonnance rendue le 21 novembre 2022 par le Juge de la mise en état au Tribunal Judiciaire de PRIVAS en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
-DEBOUTER la société MEYSSAT GESTION de sa demande d'expertise,
A titre infiniment subsidiaire,
-DONNER ACTE aux époux [U] de leurs protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise sollicitée,
-COMPLETER la mission à confier à l'expert comme suit :
* donner au tribunal tous éléments sur l'ancienneté et les caractéristiques de la vue depuis la terrasse et le hangar auquel elle s'est substituée,
* Décrire les dommages, nuisances, gênes, et préjudices de toute natures occasionnés à la propriété des époux [U] cadastrée AO [Cadastre 4]-[Cadastre 5] par les travaux et le projet de construction de la société MEYSSAT GESTION,
*Déterminer le montant des moins-values affectant l'immeuble des époux [U] et fournir tous éléments d'évaluation des préjudices subis par ces derniers,
-METTRE à la charge de la société MEYSSAT GESTION la provision à valoir sur les honoraires de l'expert,
En tout état de cause,
-DEBOUTER la société MEYSSAT GESTION de toutes conclusions, fins et demandes contraires,
-CONDAMNER la société MEYSSAT GESTION à payer aux époux [U] une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNER la société MEYSSAT GESTION aux dépens de première instance et d'appel.
Les intimés sur la recevabilité des demandes de la SAS MEYSSAT pour défaut de qualité à agir font valoir que devant le juge de la mise en état et lors de leur assignation la SAS MEYSSAT ne justifiait pas de la qualité de propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 8]b, laquelle qualité ne peut être établie par un compromis de vente non réitéré par un acte authentique ni par le dépôt d'une demande de permis de construire ni même par l'octroi de celui-ci.
Ils ajoutent que dans la mesure où la SAS MEYSSAT justifie désormais d'un acte de propriété suite à l'acquisition de ladite parcelle le 1er septembre 2023 il lui appartient de les assigner de nouveau devant le tribunal judiciaire de Privas.
Sur la demande d'expertise judiciaire avant dire droit, les époux [U] soutiennent que la SAS MEYSSAT ayant demandé dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile en cas d'infirmation de l'ordonnance déférée, uniquement que soit ordonné une expertise à l'exclusion de toute autre demande, cette demande d'expertise doit être rejetée dans la mesure où elle ne présente aucune utilité puisqu'elle n'est pas susceptible de se rattacher à une demande au fond présentée régulièrement devant la cour.
A titre subsidiaire sur l'organisation d'une mesure d'expertise, les époux [U] outre les protestations et réserves d'usage sollicitent une demande de complément de mission tel que cela ressort du dispositif de leurs conclusions en exposant le fait qu'ils sont susceptibles de prétendre à l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire et d'être victimes d'un trouble de voisinage.
L'affaire a été fixée à l'audience du 6 février 2024 à 8h45 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile et mise en délibéré au 28 mars 2024.
MOTIFS
Sur l'irrecevabilité, faute de qualité à agir, de l'intégralité des demandes formulées par la société MEYSSAT GESTION :
En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui y ont un intérêt légitime, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il est en outre constant que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures.
Comme rappelé par le juge de la mise en état, les actions fondées sur les articles 544, et 545 du code civil (actions en suppression d'un empiètement) et celles fondées sur l'article 675 dudit code (actions en suppression de vue) appartiennent exclusivement au propriétaire du fonds concerné.
Par conséquent, la SAS MEYSSAT doit justifier de sa qualité de propriétaire des fonds contigus à celui ou ceux des époux [U] au jour de la saisine du tribunal judiciaire de Privas, soit au 11 mars 2022.
Il ressort des pièces produites en appel par la SAS MEYSSAT que c'est à compter du 1er septembre 2023 aux termes d'un acte de vente authentique passé devant Maître [W], notaire à [Localité 1], que la société est devenue propriétaire sur la commune de [Localité 2], [Adresse 14] des parcelles cadastrées AO [Cadastre 7], AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 10].
C'est par des motifs pertinents que le juge de la mise en état a relevé qu'à la date de l'assignation introductive d'instance la SAS MEYSSAT produisait uniquement un compromis de vente signé le 18 juin 2019 par Mme [F] [E] et M. [K] [M], en leur qualité de vendeurs, et M. [Y] [H], en sa qualité d'acquéreur, portant sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 7], AO [Cadastre 8] et AO [Cadastre 9], sises [Adresse 14] à [Localité 2] (07), lequel compromis de vente prévoyait expressément que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'au jour de la vente par acte authentique, et sans justi'er alors de la régularisation de ce compromis de vente par acte authentique dc vente définitive, de sorte que la seule production dudit compromis n'était pas de nature à justi'er d'un transfert de propriété au pro't de la SAS MEYSSAT GESTION.
De même, c'est à juste titre que le juge de la mise en état a rappelé que la qualité de pétitionnaire à l'octroi d'un permis de construire ne conférait pas la qualité de propriétaire.
Par conséquent, c'est à bon droit que la décision déférée a considéré que la SAS MEYSSAT GESTION qui ne justifiait pas de la qualité de propriétaire au moment de son assignation introductive d'instance devait être déclarée irrecevable en l'ensemble de ses demandes y compris en sa demande d'expertise judiciaire laquelle ne peut que se rattacher aux demandes au fond.
Sur les demandes accessoires :
La décision entreprise sera par ailleurs confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En outre, la SAS MEYSSAT GESTION succombant en son appel sera condamnée au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 21 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Privas ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS MEYSSAT GESTION à payer à M. [N] [U] et Mme [O] [B] épouse [U] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS MEYSSAT GESTION aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
