RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02580 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I5AW
AL
PRESIDENT DU TJ DE CARPENTRAS
12 juillet 2023
RG:23/00171
S.C.I. [G]
C/
S.A.R.L. LES VIGNES
Grosse délivrée
le
à Me Le Sagère
SCP Tournier-Barnier
COUR D'APPEL DE NÃŽMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 14 MARS 2024
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de CARPENTRAS en date du 12 Juillet 2023, N°23/00171
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. [G] société à responsabilité limitée au capital de 3.048,98 €, identifi ée sous le n° unique 351 790 225 RCS AVIGNON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne-victoria FARGEPALLET de la SELAS CABINET D'AVOCAT ANNE-VICTORIA FARGEPALLET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A.R.L. LES VIGNES identifiée sous le n° unique 414 984 915 au RCS d'Avignon agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Christophe BARNIER, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 14 Mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [G] a été propriétaire de deux parcelles contiguës sises à [Localité 4], cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] qui bénéficie d'un parking est exploité un fonds de commerce de restaurant ; sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3] est exploité un fonds de commerce d'hôtellerie.
Par acte authentique du 16 février 2005, la SCI [G] a vendu à la société [5], devenue la SARL [W], la parcelle cadastrée [Cadastre 3] avec constitution d'un droit de jouissance personnel ainsi défini :
« Aux termes de l'acte de vente ci-dessus mentionné, il a été constitué au profit de la SARL [5], cessionnaire aux présentes, le droit de jouissance ci-après littéralement rapporté : Précision faite qu'il est également convenu que l'exploitant du fonds de commerce de l'hôtel aura un droit de jouissance du parking situé devant le restaurant (sur la parcelle [Cadastre 2]). Ledit parking étant exclusivement réservé au stationnement de véhicules de tourisme pour les 30 chambres existantes. Le cessionnaire partagera avec le restaurant les dépenses d'entretien de ce parking de même qu'il supportera les trois quarts des frais d'entretien de la fosse et des pompes de relevage du tout à l'égout (le restaurant supportera un quart).
Il est bien entendu que ce droit ainsi concédé n'est qu'un droit personnel au profit de l'exploitant de l'hôtel et non pas un droit réel, qui fera l'objet d'une publicité foncière pour l'information des tiers. »
Suivant un second acte authentique en date du même jour, le fonds de commerce d'hôtellerie exploité sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3] a été cédé à la SARL HOTEL DU PARC devenue la SARL [W]. Cet acte reprend la clause relative à la constitution d'un droit de jouissance personnel.
Par acte authentique du 15 juin 2012, la SARL [W] a vendu à la SARL LES VIGNES, qui a pour gérant M. [X] [H], le fonds de commerce d'hôtellerie en rappelant le droit de jouissance précité.
Le 30 mai 2018, la SARL LE MURIER, qui a également pour gérant M. [X] [H], a acquis le fonds de commerce de restaurant exploité sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] sous le nom « [6] ».
Par courrier recommandé du 14 décembre 2021, la SARL LE MURIER a renoncé au renouvellement du bail en cours, puis par acte du 9 mars 2022, elle a cédé son fonds de commerce de restaurant à la SARL LES VIGNES, laquelle en a transféré l'exploitation dans les locaux de l'hôtel.
Suivant un courrier du 29 mars 2023, la SCI [G] a mis en demeure la SARL LES VIGNES, exploitante du restaurant, de libérer le parking, puis lui a délivré, en date du 25 mai 2023, une sommation en ce sens.
Le 16 juin 2023, la SCI [G] a posé un cadenas sur le portail permettant l'accès aux parcelles cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 3], interdisant ainsi l'utilisation du parking.
Par acte du 22 juin 2023, la SARL LES VIGNES a assigné en référé d'heure à heure la SCI [G] devant le tribunal judiciaire de CARPENTRAS pour l'audience du 28 juin 2023.
Par ordonnance de référé du 12 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de CARPENTRAS a :
écarté l'exception de nullité de la SCI [G],
ordonné à la SCI [G] de laisser le libre accès à la SARL LES VIGNES au parking aménagé sur la parcelle cadastrée commune d'ENTRAIGUES SUR LA SORGUE, section [Cadastre 2], afin que les clients de l'hôtel exploité sur la parcelle voisine [Cadastre 3] puissent y stationner leurs véhicules, la chaîne avec cadenas faisant obstacle audit accès devant ainsi être enlevée, et ce dès le lendemain de la signification de la décision sous astreinte de 1.000 EUR par jour de retard constaté,
condamné la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES une indemnité provisionnelle d'un montant de 2.000 EUR à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice,
condamné la SCI [G] aux dépens,
condamné la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES une indemnité d'un montant de 2.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 27 juillet 2023, la SCI [G] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
Aux termes des dernières écritures de la SCI [G] notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, il est demandé à la cour de :
vu les articles 75 et suivants et 873-1 du code de procédure civile,
vu l'article 544 du code civil,
vu l'article 1102 du code civil,
vu l'article 1240 du code civil,
vu l'article 1210 du code civil,
vu l'article 1193 du code civil,
vu l'article 1128 du code civil,
vu l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789,
vu l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789,
vu l'article 1303 du code civil,
vu l'article 1303-1 du code civil,
vu les articles L. 145-1 Ã L. 145-3 du code du commerce,
vu les articles 1713 et suivants du code civil,
In limine litis :
infirmer l'ordonnance du 12 juillet 2023 en ce que le tribunal judiciaire de CARPENTRAS, statuant en référé, s'est déclaré compétent,
Statuant de nouveau,
juger que le présent litige est de la compétence du tribunal judiciaire de CARPENTRAS statuant au fond,
Subsidiairement, si la cour devait confirmer la compétence du tribunal judiciaire de CARPENTRAS statuant en référé,
infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés en date du 12 juillet 2023 en ce qu'elle a :
ordonné à la SCI [G] de laisser le libre accès à la SARL LES VIGNES au parking aménagé sur la parcelle cadastrée commune d'ENTRAIGUES SUR LA SORGUE AC 336, afin que les clients de l'hôtel exploité sur la parcelle voisine [Cadastre 3] puissent y stationner leurs véhicules, la chaîne avec cadenas faisant obstacle audit accès devant ainsi être enlevée, et ce dès le lendemain de la signification de la présente décision sous astreinte de 1.000 EUR par jour de retard constaté.
condamné la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES une indemnité provisionnelle d'un montant de 2.000 EUR à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice,
condamné la SCI [G] aux dépens,
condamné la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES une indemnité d'un montant de 2.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau :
rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SARL LES VIGNES,
juger que la SARL LES VIGNES est occupante du parking de la SCI [G], sans droit ni titre,
Ce faisant,
condamner la SARL LES VIGNES à payer à M. [G] la somme de 1.500 EUR par mois depuis le 1er juillet 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux,
ordonner la libération des lieux par elle ou tout occupant de son chef et ce, sous astreinte de 1.000 EUR par jour de retard à compter de la décision à intervenir et autoriser la SCI [G] à installer un cadenas pour fermer le portail du parking de sa parcelle cadastrée [Cadastre 2],
condamner la SARL LES VIGNES au paiement de la somme de 6.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI [G] en raison de sa mauvaise foi,
condamner la SARL LES VIGNES aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Laurie LE SAGERE, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI [G] soutient que c'est à tort que le juge des référés s'est déclaré compétent pour trancher le litige, celui-ci étant du seul ressort du juge du fond. Elle ajoute qu'aucune urgence n'est caractérisée faisant obstacle au renvoi devant une juridiction du fond en application de l'article 873-1 du code de procédure civile, et précise sur ce point que tant M. [X] [H] que la SARL LES VIGNES ont été préalablement informés de la perte de jouissance du parking. De plus, elle fait valoir qu'il n'existe pas au cas d'espèce de trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés.
Par ailleurs, au visa des articles 544 du code civil, 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et 1102 du code civil, la SCI [G] fait valoir en substance que le droit de jouissance conféré au preneur est un droit personnel et non un droit réel. Elle précise qu'au cas d'espèce, ce droit a été consenti au seul bénéfice de M. [W] avec qui elle entretenait un excellent lien commercial, pour l'exploitation de l'hôtel du Parc, de sorte que la SARL LES VIGNES ne peut en profiter. Elle ajoute que l'usurpation du parking par cette dernière s'analyse en une atteinte au droit de propriété qui revêt un caractère constitutionnel, et souligne que la clause prévue à l'acte de vente du 16 février 2005 a un caractère intuitu personae, ce qui interdit, à défaut d'accord, toute cession du droit personnel au profit d'un tiers étranger au contrat. Sur ce point, elle relève que le bail commercial du 15 juin 2012 conclu entre la SARL [W] et la SARL LES VIGNES et l'acte de vente du 23 mai 2014 portant sur les murs au profit de la société EBVR ne reprennent pas cette clause, et qu'en concluant ce bail selon de nouvelles conditions et sans précision aucune sur le parking, la SARL [W] a entendu exclure le droit de jouissance dont s'agit. En outre, elle note qu'aucun avenant au bail n'a été établi et que n'étant ni partie, ni intervenante à l'acte de cession de fonds de commerce intervenu entre la SARL [W] et la SARL LES VIGNES, elle ne peut être tenue des stipulations, au demeurant erronées, contenues dans ledit acte. De plus, elle indique que le bailleur ne peut accorder plus de droits que ce qui est stipulé dans le contrat de bail.
Critiquant l'ordonnance déférée, la SCI [G] soutient également que c'est à tort que le juge des référés fait référence à l'article 619 du code civil relatif à l'usufruit, lequel fait naître un droit réel et non un droit personnel, et expose que M. [X] [H] est occupant sans droit ni titre du parking, la SARL LE MURIER en ayant perdu l'usage à compter du 30 juin 2022 et aucun bail commercial entre la SCI [G] et la SARL LES VIGNES n'ayant jamais été conclu. En outre, elle indique qu'elle ne peut, en application de l'article 1210 du code civil, être engagée dans des liens contractuels indéfiniment au profit de la SARL LES VIGNES, et note que cette dernière est en mesure, compte tenu de la superficie de son terrain, de créer un parking. Elle conteste encore tout accord tacite sur l'usage fait par la SARL [Adresse 8] entre 2012 et 2023 en relevant que son silence ne pouvait valoir validation du droit de jouissance, l'évidence d'une occupation illicite n'étant en réalité apparue que lorsque le bail du restaurant a été résilié, et souligne que l'occupation permanente et outrancière du parking empêche de fait toute relocation du bien.
Elle poursuit en soutenant que l'occupation illicite du parking s'analyse en un enrichissement sans cause. Ainsi, elle fait valoir que M. [X] [H] dispose de l'usage du parking à titre gratuit alors qu'en ce qui la concerne, elle subit un appauvrissement tenant d'une part à l'absence de perception de loyers et d'autre part, à une perte de chance de louer le fonds de commerce de restaurant situé sur la parcelle [Cadastre 2].
Enfin, elle conteste l'argumentation de la SARL LES VIGNES quant à l'appauvrissement qu'elle aurait elle-même subi et l'absence par voie de conséquence de tout enrichissement sans cause.
Aux termes des dernières conclusions de la SARL LES VIGNES notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, il est demandé à la cour de :
vu les dispositions du code de procédure civile et notamment ses articles 145, 835 et 873-1,
vu l'article 619 du code civil,
vu l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de CARPENTRAS en date du 12 juillet 2023 revêtue de l'exécution provisoire,
vu les pièces versées aux débats,
recevoir la SARL LES VIGNES en ses demandes, fins et conclusions, et l'y déclarer bien fondée,
par conséquent, confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de MARSEILLE (sic) du 13 mai 2022 en ce qu'elle a :
ordonné, sous astreinte, à la SCI [G] de retirer le cadenas installé sur le portail d'accès au parking situé [Adresse 1], et de laisser ledit parking libre d'accès aux clients de l'hôtel du [9],
condamné la SCI [G] à payer la somme de 2.000 EUR à la SARL LES VIGNES au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,
condamné la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES une indemnité d'un montant de 2.000 EUR à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice,
Y ajoutant,
condamner la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES la somme de 20.000 EUR sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, à titre de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices subis,
En tout état de cause,
débouter la SCI [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
condamner la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES la somme de 6.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Aux termes de ses écritures, la SARL LES VIGNES soutient pour l'essentiel que le droit de jouissance sur le parking dont bénéficiait la SARL [W] en vertu de l'acte du 16 février 2005 entre 2005 et 2012 en tant qu'exploitante de l'hôtel lui a été transmis. Elle précise qu'il n'a jamais été envisagé que l'hôtel puisse être exploité sans pouvoir profiter du parking situé sur la parcelle [Cadastre 2] et note qu'en l'absence de parking, le fonds de commerce d'hôtel serait inexploitable et dépourvu par conséquent de toute valeur. Elle indique encore que la SCI [G] était informée de la situation et relève que l'utilisation commune pendant 20 ans du parking entre la clientèle de l'hôtel et celle du restaurant n'a jamais posé difficulté. Rappelant que la SARL LE MURIER a donné congé du restaurant exploité sur la parcelle [Cadastre 2] avec effet au 30 juin 2022, elle expose qu'à la suite de divers échanges avec la SCI [G], elle a signé avec cette dernière au mois de juillet 2022 un accord prévoyant : « Suite à nos échanges verbaux pour la JOUISSANCE du PARKING, M. [H] gérant s'ENGAGE de faire de la RESTAURATION UNIQUEMENT pour sa Clientèle qui LOGE à l'HOTEL et NON pour sa clientèle EXTERIEURE ». En outre, elle précise que le droit de jouissance dont s'agit a été admis par la SCI [G] dans un mail adressé le 9 juillet 2022 à M. [X] [H], et soutient que celui-ci ne souffre donc d'aucune discussion, en ayant par ailleurs payé le prix lors du rachat du fonds de commerce en 2012.
La SARL LES VIGNES poursuit en indiquant que les observations de la SCI [G] concernant l'article 619 du code civil sont erronées et en tout état de cause surabondantes dans la mesure où elle a d'ores et déjà entrepris, au regard du comportement de la SCI [G] et pour éviter d'être confrontée à de nouvelles difficultés, des démarches en vue de faire réaliser un parking, ce qui ne pourra intervenir que dans les années à venir. A ce propos, elle précise que la SCI [G], arguant de difficultés pour trouver un locataire pour son local de restaurant, fait en réalité depuis plusieurs mois tout ce qu'elle peut pour lui nuire, alors même que le parking n'est pas utilisé par d'autres personnes que les clients de l'hôtel. Par ailleurs, elle conteste l'analyse faite par la SCI [G] des différents actes juridiques dont elle se prévaut en relevant leur caractère indifférent à la solution du litige et le fait que la SCI [G] opère en réalité une confusion entre les différents intervenants et actes qui ont été passés. Elle indique encore que ce n'est pas au titre d'un quelconque bail mais bien au titre du rachat du fonds de commerce qu'elle est titulaire d'un droit de jouissance portant sur le parking, et soutient, au visa de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, que le comportement de la SCI [G] est ainsi constitutif d'un trouble manifestement illicite dont elle est bien fondée à demander au juge des référés qu'il y soit mis fin. A ce propos, elle observe que les dispositions de l'article 873-1 du code de procédure civile n'ont pas vocation à s'appliquer et soutient qu'il appartenait en réalité à la SCI [G], si elle entendait remettre en cause le bien-fondé du droit de jouissance, de saisir le juge du fond, ce qu'elle n'a pas fait.
Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la SCI [G] fait valoir également qu'elle est bien fondée à solliciter une provision au titre des préjudices d'exploitation et d'image qu'elle a déjà subis du fait de l'impossibilité pour la clientèle de stationner. Elle précise que la pose du cadenas est intervenue au mois de juin 2023, lors de la période estivale où elle réalise son plus gros chiffre d'affaires, et que plusieurs clients ont annulé leurs réservations et n'ont pas manqué par ailleurs de laisser des avis négatifs sur les plateformes internet les plus connues telles que Booking, Tripadvisor ou google. Elle expose également que sur la période de fermeture du parking, elle a ainsi subi une perte de chiffre d'affaires de 6.027 EUR par rapport à l'année 2022. Contestant tout enrichissement sans cause, elle soutient que cette situation ne tient en définitive qu'au fait que la SCI [G] a très mal pris le congé délivré par la SARL LE MURIER. Elle ajoute que le temps et les dépenses nécessaires à la création d'un nouveau parking justifient l'octroi d'une provision supplémentaire de 10.000 EUR.
Pour un rappel exhaustif des moyens développés par les parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures.
MOTIFS
SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE
Dans son ordonnance, le premier juge expose que la question centrale consiste à déterminer si le droit de jouissance institué en 2005 constitue un droit personnel de la SARL [W] ou un droit personnel des exploitants successifs du fonds de commerce d'hôtellerie situé sur la parcelle [Cadastre 3]. En substance, il relève que l'acte ayant créé ce droit n'évoque pas la SARL [W], le droit de jouissance étant accordé à l'exploitant du fonds de commerce sans autre précision. En outre, il note que l'acte de cession du 15 juin 2012 prend soin de rappeler l'existence de ce droit et souligne, s'agissant de la SCI [G], que celle-ci a permis à son adversaire d'user du parking litigieux du 15 juin 2012 jusqu'au début de l'année 2023, admettant ainsi l'existence d'une transmission de ce droit de jouissance. Il observe encore que la SCI [G] a reconnu récemment et de façon claire l'existence du droit querellé qui est donc parfaitement établie, et considère que l'atteinte qui lui est portée irrégulièrement constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu en conséquence de faire cesser.
Aux termes de ses écritures, la SCI [G] conclut in limine litis à « l'incompétence » du juge des référés pour statuer sur la demande de la SARL LES VIGNES, considérant que le litige relève en réalité du juge du fond.
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
L'appréciation du bien-fondé d'une demande présentée au titre de ces dispositions doit être faite au regard des pouvoirs qui sont conférés au juge des référés, la question posée consistant à savoir si celui-ci a statué dans les limites de ses pouvoirs ou au contraire a excédé ceux-ci. Aussi, la question de l'application faite par le juge des référés de l'article 835 alinéa 1 précité ne relève pas d'une exception d'incompétence au sens des articles 73 et suivants du code de procédure civile devant être soulevée in limine litis, et c'est à tort, par voie de conséquence, que l'appelante conclut in limine litis à « l'incompétence » du juge des référés.
Il est de principe, en application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, qu'il n'y a pas lieu de constater une quelconque urgence qui se trouve en réalité présumée dans les deux hypothèses alternatives qu'il vise, et qu'une contestation sérieuse sur l'existence même du trouble et/ou son caractère manifestement illicite est de nature à empêcher le juge des référés de prononcer la mesure sollicitée.
En outre, il est constant que l'illicéité du trouble, pour être manifeste, doit apparaître clairement, ce qui implique, s'agissant de la violation de dispositions légales ou réglementaires ou de stipulations contractuelles, que celle-ci doit être à ce point évidente qu'elle justifie, sans contestation possible, qu'il soit mis fin à l'acte perturbateur, qu'il s'agisse d'un fait matériel ou d'un acte juridique. Aussi, l'existence d'un trouble manifestement illicite doit être écartée lorsque la solution est subordonnée à l'interprétation de la règle de droit ou de la stipulation contractuelle que l'on invoque et inversement, l'existence d'un trouble manifestement illicite peut être retenue lorsque l'acte dont on se prévaut est dépourvu de toute ambiguïté et ne prête pas à discussion.
Dans le cas présent, la SARL LES VIGNES a subi indéniablement un trouble dès lors que la pose d'un cadenas sur le portail d'entrée a eu pour effet d'interdire temporairement à la clientèle de l'hôtel l'accès au parking situé sur la parcelle [Cadastre 2], alors que depuis 2012, cet accès était libre.
C'est donc uniquement le caractère manifestement illicite du trouble subi qu'il y a lieu d'apprécier, observation étant faite que l'article 873-1 du code de procédure civile qui concerne le tribunal de commerce n'a pas vocation à s'appliquer et qu'aucune demande de renvoi de l'affaire devant le juge du fond au visa de l'article 837 du code de procédure civile n'est formulée par la SCI [G].
L'acte authentique de vente du 16 février 2005 conclu entre la SCI [G] et la SARL [5] crée, selon les termes ci-dessus rappelés, un droit de jouissance personnel sur le parking situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2] au profit de l'exploitant du fonds de commerce. Ce droit de jouissance personnel est rappelé dans l'acte authentique conclu le même jour relatif à la cession au profit de la SARL HOTEL DU PARC, qui deviendra la SARL [W], du fonds de commerce exploité sur la parcelle cadastrée [Cadastre 3], ainsi que dans l'acte de cession du fonds de commerce d'hôtellerie du 15 juin 2012 régularisé entre la SARL [W] et la SARL LES VIGNES.
La clause de l'acte de vente de la parcelle [Cadastre 3] instituant ce droit de jouissance personnel ne vise pas, dans son énoncé, la SARL [5], mais plus généralement « l'exploitant de l'hôtel ». En outre, si l'acte de cession de fonds de commerce établi le même jour indique, préalablement au rappel de la clause, qu' « aux termes de l'acte de vente ci-dessus mentionné, il a été constitué au profit de la SARL HOTEL DU PARC, cessionnaire aux présentes, le droit de jouissance ci-après littéralement rapporté », et si l'acte de cession du fonds de commerce du 15 juin 2012 précise : « Aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce en date du 16 février 2005, il a été reproduit la clause suivante au profit de la SARL [5], cédant aux présentes », la référence faite dans ces deux actes à la SARL HOTEL DU PARC n'a de sens qu'au regard de sa qualité d'exploitante du fonds de commerce, l'insertion d'une telle clause dans l'acte du 15 juin 2012 n'ayant du reste d'intérêt que parce que le droit de jouissance dont s'agit est bien transmissible.
Il s'ensuit, sans qu'il y ait lieu à interprétation de la clause dont les termes sont dépourvus d'ambiguïté, que le droit de jouissance personnel sur le parking est conféré à tout exploitant du fonds de commerce d'hôtellerie, aussi longtemps que ledit fonds sera exploité sur la parcelle [Cadastre 3].
Comme le souligne à juste titre la SARL LES VIGNES, ce droit de jouissance personnel a d'ailleurs été reconnu par la SCI [G] dans un mail du 9 juillet 2022 adressé à M. [X] [H] ainsi libellé : « A l'attention de M. [H] ' Etant Propriétaire, Gérant de la SARL [Adresse 8] avec en plus la Jouissance du Parking, ainsi que l'Entretien du Parking. Or malgré nos Relances nous n'avons pu Obtenir gain de cause, et, suite à votre Congé du Bail le 30 JUIN 2022, nous sommes dans l'obligation d'effectuer les Travaux qui vous incombent. » En outre, le document non daté, mais nécessairement postérieur au 9 mars 2022 en ce qu'il vise la vente intervenue à cette date, dont se prévaut la SARL LES VIGNES permet de retenir l'existence d'un lien entre la mise à disposition du parking et la clientèle de l'hôtel.
Par ailleurs, comme le rappelle la SARL LES VIGNES, l'utilisation par la clientèle de l'hôtel depuis 2012 n'a jamais donné lieu à la moindre observation de la part de la SCI [G]. A cet égard, il sera noté que le gérant de la SCI [G] résidant sur la parcelle voisine de l'hôtel, il ne peut être sérieusement soutenu, alors même qu'il est constant par ailleurs que l'hôtel ne bénéficiait pas d'un parking propre, que ce n'est qu'en 2022 que la SCI [G] aurait réalisé que le parking est en partie occupé par la clientèle de l'hôtel. Pas davantage, il ne peut être tiré argument de l'absence de mention de la clause litigieuse dans le bail commercial du 15 juin 2012 portant sur les murs de l'hôtel régularisé entre la SARL [W] et la SARL LES VIGNES, dès lors que l'usage du parking a été octroyé à cette dernière au titre de la cession du fonds de commerce dont elle constituait l'un des actifs et n'avait pas à faire l'objet, n'étant aucunement rattaché aux murs objet du bail, d'une quelconque location, cette circonstance rendant par ailleurs sans objet les observations de la SCI [G] quant à l'absence de tout avenant par lequel elle aurait consenti à la mise à disposition du parking. En outre, c'est à tort que la SCI [G] évoque les dispositions de l'article 1210 du code civil concernant la prohibition des engagements perpétuels. En effet, outre le fait que ces dispositions issues de l'ordonnance 2016-131du 10 février 2016 ne sont pas applicables au litige, il convient, au visa de l'article 1134 ancien du code civil, de considérer qu'aucun engagement perpétuel n'est en tout état de cause caractérisé, s'agissant d'une SCI, personne morale, dont les statuts, en date du 11 janvier 1990, fixe la durée de vie de la société à 99 ans. De surcroît, il sera observé que le droit personnel objet du litige, qui ne se confond pas avec un droit d'usufruit, est appelé à cesser dès lors que la SARL LES VIGNES envisage, ainsi qu'il en est justifié, la création d'un parking privatif, et rappelé que la sanction d'un engagement perpétuel, lorsque son existence est établie, réside dans la faculté offerte à celui qui y est tenu d'y mettre unilatéralement un terme en respectant un délai raisonnable, ce qui d'évidence n'a pas en tout état de cause été le cas en l'espèce au regard notamment de l'ancienneté de ce droit personnel et de la durée d'exploitation de l'hôtel par la SARL LES VIGNES.
Pas davantage, la SCI [G] n'est fondée à invoquer l'existence d'un enrichissement sans cause dès lors que l'utilisation du parking par la clientèle de l'hôtel procède de la mise en 'uvre licite de la clause querellée, rappel étant encore fait, en application de l'article 1303-3 du code civil, que la théorie de l'enrichissement sans cause ne présente qu'un caractère subsidiaire qui suppose qu'aucun autre fondement juridique ne puisse être invoqué. Enfin, il ne peut être argué, au regard du caractère licite de la clause, d'une atteinte au droit de propriété de la SCI [G] et de ses droits tels que résultant des dispositions de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789.
En considération de l'ensemble de ces éléments, le trouble résultant de l'atteinte portée par la SCI [G] à l'application de la clause insérée dans l'acte de vente du 16 février 2005 et les actes de cession de fonds de commerce des 16 février 2005 et 15 juin 2012 est manifestement illicite.
Il est de principe, en application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, que le juge des référés ne peut ordonner que des mesures provisoires, conservatoires ou de remise en état, et que celles-ci doivent être suffisantes et proportionnées.
En l'occurrence, c'est en faisant une juste et proportionnée application de ces dispositions que le premier juge a ordonné, pour assurer le libre accès au parking à la clientèle de l'hôtel exploité par la SARL LES VIGNES, qu'il soit procédé à l'enlèvement du cadenas installé par la SCI [G]. En revanche, le prononcé d'une astreinte de 1.000 EUR par jour de retard constaté, sans limitation de durée, est contraire aux dispositions des articles L. 131-2 et R. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée, sauf en ses dispositions concernant le prononcé d'une astreinte, et statuant de ce seul chef, la condamnation prononcée sera assortie d'une astreinte de 1.000 EUR par jour de retard pendant une durée de deux mois.
SUR LA DEMANDE DE PROVISION
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Dans le cas présent, la SARL LES VIGNES allègue l'existence d'une perte de chiffre d'affaires de 6.027 EUR sur la période de fermeture du parking du 16 juin au 15 juillet 2023, par rapport à la même période de 2022. Elle ne verse cependant aucune pièce comptable ou attestation de son expert-comptable justifiant d'une telle perte, ni par ailleurs aucune pièce attestant de l'annulation de réservations. Aussi, le préjudice allégué n'est pas démontré. En revanche, il est indéniable, au vu des avis laissés par la clientèle sur les sites internet et notamment sur le site Hotel.com, que l'absence de parking mise en exergue par les clients n'a pu que préjudicier à l'image de l'hôtel, exposant en outre la SARL LES VIGNES aux réclamations de sa clientèle pendant la période visée.
Le premier juge ayant fait une juste appréciation de ces éléments de préjudice, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a fixé à 2.000 EUR la provision allouée à la SARL LES VIGNES.
En cause d'appel, cette dernière sollicite une provision complémentaire de 10.000 EUR au titre du temps et des dépenses qu'elle est contrainte d'engager pour la construction d'un parking en raison de la malveillance de la SCI [G]. Cette demande de provision ne pourra qu'être rejetée dès lors que ce projet de création d'un parking, dont il est justifié des premières démarches notamment auprès de la commune d'[Localité 4], procède du seul choix de la SARL LES VIGNES qui dispose, en l'absence de toute cessation de son droit de jouissance personnel sur le parking situé sur la parcelle [Cadastre 2], d'un accès à son hôtel et de places de parking pour sa clientèle.
Aussi, il n'y a pas lieu à l'octroi d'une provision complémentaire.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI [G] qui succombe de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée sur ce fondement à payer à la SARL LES VIGNES la somme de 2.000 EUR.
En équité, une indemnité de 2.000 EUR sera allouée à la SARL LES VIGNES pour les frais qu'elle a exposés en cause d'appel.
La SCI [G], qui succombe, sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
DEBOUTE la SCI [G] de sa demande tendant à « l'incompétence » du juge des référés,
CONFIRME l'ordonnance du 12 juillet 2023 du président du tribunal judiciaire de CARPENTRAS en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a assorti d'une astreinte de 1.000 EUR par jour de retard constaté, l'injonction faite à la SCI [G] de laisser le libre accès à la SARL LES VIGNES au parking aménagé sur la parcelle cadastrée commune d'ENTRAIGUES SUR LA SORGUES, section [Cadastre 2], dès le lendemain de la signification de la décision, afin que les clients de l'hôtel exploité sur la parcelle voisine [Cadastre 3] puissent y stationner leurs véhicules, la chaîne avec cadenas faisant obstacle audit accès devant ainsi être enlevée,
Et statuant de ce seul chef,
DIT que cette injonction faite à la SCI [G] de laisser le libre accès à la SARL LES VIGNES au parking aménagé sur la parcelle cadastrée commune d'ENTRAIGUES SUR LA SORGUES section [Cadastre 2], dès le lendemain de la signification de la décision, sera assortie d'une astreinte de 1.000 EUR par jour de retard constaté pendant une durée de deux mois,
DEBOUTE la SARL LES VIGNES du surplus de sa demande de provision formée au titre du temps et des dépenses engagés pour la construction d'un nouveau parking,
CONDAMNE la SCI [G] à payer à la SARL LES VIGNES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2.000 EUR au titre de ses frais exposés en cause d'appel,
DEBOUTE la SCI [G] de sa demande formée à ce titre en cause d'appel,
CONDAMNE la SCI [G] aux entiers dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
