RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00788 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IXQJ
CS/MM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
13 février 2023
RG :22/01049
[U]
C/
S.A. SEMIGA
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 07 JUILLET 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de Nîmes en date du 13 Février 2023, N°22/01049
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [S] [U]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 5] (REPUBLIQUE DU NIGER)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Camille ALLIEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001370 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.A. SEMIGA
inscrite au RCS de NIMES sous le n° 650 200 405
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Marie RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 30 mai 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 07 Juillet 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 décembre 2017, la SA Semiga donné à bail à M. [S] [U] et Mme [J] [U], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 545,55 € comprenant une provision de 62,78 € au titre des charges récupérables.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SA Semiga a fait délivrer les 9 et 10 mars 2023 aux preneurs, un commandement visant la clause résolutoire leur enjoignant de payer la somme, en principal, de 1 182,94 €.
Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2023, la SA Semiga a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, eu vue notamment d'obtenir la résiliation du bail et leur expulsion en raison de cette situation d'impayé de loyers.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 13 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la Semiga recevable et bien-fondée,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit et la résiliation du bail consenti à M. [S] [U] et Mme [J] [U] à la date du 10 mai 2022,
-les a condamnés solidairement à payer à la Semiga la somme provisionnelle de 2 557,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée à la date du 9 janvier 2023, échéance de décembre 2022 comprise, assortie des intérêts à compter de la présente ordonnance,
-ordonné leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 2], [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
-condamné in solidum M. [S] [U] et Mme [J] [U] à payer par provision à la Semiga à compter de l'échéance de janvier 2023 et ce, jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant comme tel les augmentations légales,
-débouté la SA Semiga de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum Monsieur [S] [U] et Mme [J] [U] aux entiers dépens,
-rappelé le caractère exécutoire de la présente ordonnance.
Par déclaration du 1er mars 2023, M. [S] [U] a interjeté un appel limité de cette ordonnance, sollicitant l'infirmation de l'ordonnance entreprise, sauf en ce que le juge des référés a débouté le bailleur de la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par des conclusions notifiées le 17 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [S] [U], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du Code civil, de :
-infirmer l'ordonnance du 13 février 2023 en toutes ses dispositions,
-constater que Mme [J] [U] ne réside pas dans le logement objet du contrat de bail,
-constater qu'il a payé les sommes dues au titre de la dette locative,
-lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s'acquitter du paiement d'un éventuel reliquat de la dette locative,
-débouter la SA Semiga de toutes ses autres demandes,
-dire que chaque partie conserve à sa charge les frais de procédure qu'elle a exposés.
Au soutien de son appel, M. [S] [U] entend souligner les efforts financiers qu'il a fournis pour honorer les délais de paiement accordés. Il fait valoir qu'au mois d'avril 2022, la bailleresse lui avait proposé de payer outre l'échéance en cours de 267,33 € la somme de 100 € afin d'apurer la dette locative, soit 367, 33 € à sa charge, et qu'entre le mois d'août 2022 et le mois d'avril 2023, il a versé la somme totale de 3 196,86 €. Il a donc respecté l'échéancier et apuré sa dette.
S'agissant de sa situation personnelle, il indique être célibataire, élever seul sa fille aînée, percevoir en moyenne 424 € au titre des prestations sociales et 943 € au titre des allocations d'aide au retour à l'emploi, soit au total 1 367 €. Il assure qu'il devrait prochainement percevoir des sommes du fonds de solidarité locative ainsi que le versement des allocations logement.
La SA Semiga, en sa qualité d'intimée, par conclusions notifiées le 24 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, de :
-déclarer irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par M. [U] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 par le juge des contentieux et de la protection,
En conséquence,
Au principal,
-confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Si la cour décidait d'accorder des délais de paiement et suspendait les effets de la clause résolutoire,
-juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la date prévue, qu'elle soit due au titre de l'arriéré locatif, du loyer courant ou des charges afférentes, la dette sera immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit,
-ordonner l'expulsion de M. [U] et de tout occupant de son chef des locaux sis à [Localité 2] [Adresse 3], avec au besoin de concours de la force publique,
-condamner M. [U] au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges avec les augmentations légales, et ce jusqu'à libération ou reprise effective des lieux,
En tout état de cause, y ajoutant,
-condamner M. [U] à payer à lui la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SA Semiga ne conteste pas le versement par M. [U] de la somme de 3196.86 € entre août 2022 et avril 2023 mais déplore que ce dernier ne se mobilise en réalité que sous la menace d'expulsion et l'oblige de façon récurrente à engager des discussions, des procédures et des frais de procédure.
Elle indique que M. [U] n'a pas respecté l'échéancier puisque ses versements ne couvraient pas le loyer courant et qu'il s'est abstenu de tout règlement en juin, juillet, novembre et décembre 2022. Elle précise par ailleurs qu'en août 2022, la dette locative était de 1 704.81 €, que M. [U] n'a rien versé en novembre et décembre 2022 et qu'entre août 2022 et avril 2023, une somme de 4 023.74 € a été appelée au titre des loyers et charges.
Elle s'oppose à l'octroi de délai de paiement compte tenu de la mauvaise foi dont M. [U] fait preuve depuis des années, expliquant que depuis le début du bail, le compte locataire est débiteur de façon chronique, qu'il s'agit de la troisième procédure mise en 'uvre pour non paiement de loyers à l'encontre du locataire, et que malgré les informations actualisées dont dispose la CAF depuis 3 mois, le bénéfice de l'allocation logement n'a pas été rétabli.
La clôture de la procédure est intervenue le 30 mai 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 juin 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 7 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur le fond :
A titre liminaire, il sera constaté que Mme [J] [U] ne réside plus dans le logement objet du contrat de bail, l'appelant ayant obtenu la jouissance du logement dans le cadre de la procédure de divorce. Ceci étant, si elle ne peut plus être concernée par la mesure d'expulsion, elle reste néanmoins tenue au paiement des loyers et charges en considération de la clause de solidarité.
Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
La SA Semiga a fait délivrer à M. [S] [U] et Mme [J] [U], les 9 et 10 mars 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
L'appelant ne conteste pas que les sommes réclamées dans ce commandement n'ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois, ce que confirme l'examen du décompte locatif.
En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que les locataires n'ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis et dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises au 10 mai 2022.
S'agissant de la condamnation à payer la somme provisionnelle de 2 557,62 € au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 9 janvier 2023, M. [S] [U] indique avoir versé la somme de 3 196,86 € entre le mois d'août 2022 et le mois d'avril 2023 et avoir donc apuré une partie de sa dette locative.
Il est justifié des paiements suivants:
-367,33 euros le 4 août 2022 correspondant au loyer de mois de juillet 2022 avec 100 euros d'acompte dette,
-266,87 euros le 6 septembre 2022 pour le loyer d'août 2022,
-160 euros le 11 octobre 2022 pour le loyer de septembre 2022,
-367,33 euros le 2 janvier 2023 pour le loyer de novembre 2022 avec 100 euros d'acompte dette,
-367,33 euros le 3 janvier 2023 pour le loyer de décembre 2023 avec 100 euros d'acompte dette,
-267 euros le 8 février 2023 pour le loyer de janvier 2023,
-230 euros le 6 mars 2023 pour le loyer de février 2023,
-267 euros le 3 avril 2023 pour le loyer de mars 2023,
-567 euros le 3 avril 2023 à titre de régularisation de dette locative,
-367 euros le 10 mars 2023 à titre de régularisation de dette locative.
Toutefois, à la lecture du décompte locatif arrêté au 9 janvier 2023, il apparaît la persistance d'une dette locative de 2.557,62 euros en dépit de la prise en compte des versements susvisés.
Par ailleurs, le même décompte arrêté au 23 mai 2023 produit par l'intimée laisse apparaître que M. [S] [U] reste redevable de la somme de 3 573,82 € au titre des loyers et charges impayés.
Il en résulte que la condamnation à payer la provision retenue par le juge des contentieux de la protection doit être confirmée.
L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
M. [S] [U] conteste la décision entreprise en ce qu'elle lui a refusé un délai de grâce.
Pour justifier de sa bonne foi, il fait valoir que la dette d'un montant de 947,46€, objet de la proposition d'un accord amiable, a été régularisée par dix virements bancaires. Il ne conteste pas avoir rencontré des difficultés financières mais fait état de sa situation personnelle et financière indiquant ne percevoir que des prestations sociales à hauteur de 424 € par mois qu'il justifie par une attestation de paiement établie par la CAF du Gard en date du 3 mars 2023 ainsi que des allocations d'aide au retour à l'emploi de 943 €, soit un revenu mensuel global de 1 367 €.
En l'état, la demande de délai assortie de la suspension de la clause résolutoire n'est pas opportune, compte-tenu de l'incapacité financière de l'appelant à régler l'arriéré ainsi que le loyer courant.
Il sera relevé d'une part l'aggravation de la dette locative en raison de l'insuffisance des paiements, étant précisé que M. [S] [U] n'a pas respecté l'échéancier, dont il se prévaut, lequel prévoyait des paiements mensuels de 100 euros. La dette , qui s'élevait ainsi en janvier 2023 à la somme de 2.557,62 euros, est en mai 2023 d'un montant de 3 573,82 €.
D'autre part, si l'appelant explique être aidé par une assistance sociale pour l'obtention du fonds de solidarité pour le logement, la cour ignore si cette aide a été accordée ainsi que son montant étant précisé que M. [U] a déjà bénéficié de cette aide exceptionnelle en janvier 2021 à hauteur de 904 euros sans pour autant régulariser sa situation locative à l'égard de la SA Semiga.
De plus, l'examen du dernier décompte versé au dossier par l'intimée démontre l'irrégularité de paiement du loyer courant par M. [S] [U], étant précisé que le premier incident est intervenu dès le début du contrat de bail. C'est dans ce contexte qu'est intervenue une première ordonnance de référé en date du 14 juin 2021, le bailleur réclamant alors le règlement d'une somme de 1643,27 euros. Celui-ci s'est désisté de sa demande en résiliation indiquant que la dette locative avait été soldée.
Il s'agit de la troisième procédure mise en oeuvre pour non-paiement de loyer à l'encontre du locataire en présence d'un plan d'apurement convenu amiablement entre les parties le 15 mars 2022, qui n'a pas été respecté par le locataire.
Au regard de ces éléments, compte tenu de l'importance de la dette, un échéancier de paiement, y compris sur une période de 36 mois, contraindrait M. [S] [U] à un taux d'effort trop important au regard du montant du loyer et de ses ressources. Au surplus, si la cour a pu noté les efforts de paiement réalisés depuis le mois d'août 2022 à avril 2023, aucune explication n'a été apportée par l'appelant sur l'absence de tout paiement dans le cadre d'un échéancier mis en place amiablement avec le bailleur en avril 2022 aux termes duquel le locataire s'engageait à verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Or, force est de constater, après examen du décompte versé aux débats, que la dette locative s'élève au 23 mai 2023 à 3 573,82 euros et que M. [U] n'a procédé à aucun versement en novembre, décembre 2022 et avril 2023.
Ainsi, M. [S] [U] ne démontrant pas être en capacité de payer les sommes réclamées, en sus du loyer courant, et tenant l'importance de la dette, sa demande de délai de grâce ne peut être retenue.
Fort de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions portées à la connaissance de la cour.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
L'équité commande ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la SA Semiga sera, en conséquence, déboutée de sa prétention de ce chef.
Les dépens d'appel sont mis à la charge de M. [S] [U], succombant, sous réserve des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Dans la limite de l'appel interjeté par M. [S] [U] seul,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 13 février 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions portées à la connaissance de la cour,
Déboute M. [S] [U] de sa demande de délai de paiement,
Déboute la SA Semiga de sa prétention formulée au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Condamne M. [S] [U] au paiement des dépens d'appel sous réserve des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
