RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/00379 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKRD
AD
TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ORANGE
04 janvier 2022 RG :11-21-0016
[S]
[S]
C/
[F]
[F]
Grosse délivrée
le
à Me Bres
Me Biscarrat
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ORANGE en date du 04 Janvier 2022, N°11-21-0016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [C] [S]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 13]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Me Charlotte BRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 22/936 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Madame [L] [S]
née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 12]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Charlotte BRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 22/937 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [U] [F]
né le [Date naissance 4] 1942 à [Localité 10] ITALIE
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Emile-Henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Madame [M] [F]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Emile-Henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Avril 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 Juin 2023,
Exposé :
Vu le jugement rendu par la chambre de proximité d'Orange du tribunal judiciaire de Carpentras le 4 janvier 2022, ayant statué ainsi qu'il suit :
- accueille l'opposition de Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] à l'ordonnance d'injonction de payer du 22 octobre 2020 et la met à néant,
statuant à nouveau,
- condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] au paiement d'une somme de 7 600 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] au paiement d'une somme de 158 € au titre de la taxe d'ordures ménagères,
- accorde à Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] la faculté de se libérer de leur dette par 24 versements mensuels égaux et consécutifs d'un montant de 320 euros devant intervenir au plus tard dans les dix jours de la notification de la présente décision et le suivant au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière mensualité devant apurer l'intégralité des sommes dues au titre du retard dans le payement des loyers et charges dus,
- déboute Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] du surplus de leurs demandes,
- condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 mars 2020,
- condamne solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [L] [V] [S] au paiement d'une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'appel interjeté le 31 janvier 2022 par Monsieur [C] [S] et Madame [L] [S].
Vu les conclusions des appelants en date du 3 avril 2023, demandant de :
Et tous autres moyens, s'il y a lieu, à suppléer ou à déduire,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l'article 1217 du code civil,
Vu l'article 1244-1 du code civil,
Vu le jugement en date du 4 janvier 2022,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces communiquées,
- réformer le jugement rendu par la chambre de proximité d'Orange en date du 4 janvier 2022,
Statuant à nouveau,
- déclarer l'opposition formée par Monsieur [C] [S] et Madame [L] [S] recevable et bien fondée,
- débouter Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par Monsieur [C] [S] et Madame [L] [S],
- réduire le loyer à hauteur de 100 € par mois avec effet rétroactif au 1er mars 2018,
- condamner Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] au paiement de la somme de 2.850 € en réparation du trouble subi par Monsieur [C] [S] et Madame [L] [S] pour le défaut de délivrance,
A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que les loyers n'ont pas été réglés, faire application du principe d'exception d'inexécution,
en tout état de cause,
- condamner Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions de Monsieur [U] [F] et Madame [M] [F] en date du 19 juillet 2022, demandant de :
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu le décret du 26 août 1987,
Vu les pièces produites aux débats,
- confirmer le jugement rendu par la chambre de proximité d'Orange près le tribunal judiciaire de Carpentras le 4 janvier 2022 en toutes ses dispositions,
- débouter Monsieur et Madame [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel.
Vu la clôture du 20 avril 2023.
Motifs
Le litige est relatif à une dette de loyers réclamée à M et Mme [S] par leurs bailleurs, Monsieur et Madame [F], le contrat conclu datant du 1er janvier 2018 avec un loyer mensuel stipulé de 800 €, outre les taxes.
Dans le jugement déféré, le tribunal a retenu une dette de loyers des locataires, Monsieur et Madame [S], d'un montant de 7600 €, considérant que les locataires ne rapportaient pas la preuve du règlement des sommes réclamées, outre de la taxe d'ordures ménagères.
Il a par ailleurs jugé, les locataires se prévalant d'un trouble de jouissance, que la preuve n'en était pas rapportée et il a rejeté la demande en diminution de loyer soutenue au visa d'une superficie inférieure à celle mentionnée dans le bail ainsi que la demande au titre de l'obligation de délivrance et de l'exception d'inexécution.
Au soutien de leur recours, Monsieur et Madame [S] font essentiellement valoir que le contrat de bail du 1er janvier 2018 a pris effet au 1er mars 2018 pour une maison à usage d'habitation de 80 m² avec garage, cour clôturée et parking sise à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 800 €. Ils affirment que le bail communiqué par le bailleur est un faux contrat de bail, que le dépôt de garantie de 800 € a été versé en espèces tel que mentionné dans le contrat et que l'état des lieux a été établi le 1er mars 2018 à l'entrée en jouissance ; que les bailleurs ont failli à leurs obligations les plus élémentaires, le logement ne satisfaisant pas aux normes de décence en termes d'isolation et d'électricité ; qu'il avait, en outre, une superficie de 65 m² et non de 80 m² comme mentionné dans le contrat ; que suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mars 2020, ils ont spontanément quitté le logement le 15 juillet 2020, les propriétaires ayant refusé de faire un état des lieux de sortie alors qu'eux-mêmes ont laissé le logement dans un parfait état.
En ce qui concerne le paiement des loyers, ils prétendent l'avoir toujours payé en espèces à la demande des bailleurs, ce qui est confirmé par le fait qu'ils ont payé le dépôt de garantie en espèces ; que le paiement est attesté par des membres de leur famille, leurs belles filles qui affirment avoir acquitté en espèces les sommes de 4200 et 2400 euros.
Ils soulignent que c'est à la suite de la réclamation concernant l'état du logement que les bailleurs ont demandé le paiement des loyers et qu'ils ont attendu un long délai pour réclamer les loyers prétendument impayés.
Ils affirment qu'ils justifient de leur préjudice de jouissance, ayant souffert d'un système de chauffage inadapté ; qu'ils produisent leur facture de consommation énergétique qui révèle les désordres du logement.
Ils critiquent le jugement qui a considéré qu'il était pas démontré que le montant du loyer avait été fixé par référence à la superficie habitable ; ils font valoir qu'ils n'ont eu connaissance de l'erreur qu'à partir du moment où ils ont fait mesurer le logement le 25 février 2020 et qu'ils ont présenté réclamation à leur bailleur de ce point de vue dès le 5 mars 2000 ; que l'obligation de délivrance du bailleur n'a pas été respectée et qu'il leur doit de ce chef, sur une durée de 28 mois et demi, une somme de 2850 €. Ils prétendent que l'inexécution de l'obligation de délivrance leur permet d'opposer l'exception d'inexécution pour le paiement du loyer, le premier juge ayant opéré une confusion entre l'obligation de jouir paisiblement et le défaut de délivrance.
Il leur est opposé par Monsieur et Madame [F] qu'ils ne rapportent pas la preuve de leur paiement du loyer et ils soulignent également que le contrat de bail qu'ils produisent est le même que celui versé par les locataires en ce qui concerne les engagements contractuels, la seule variation concernant la description du logement que Monsieur et Madame [S] ont, selon eux, pris la liberté de modifier ; qu'en toute hypothèse, le moyen tiré de l'existence d'un faux contrat est inopérant dans la mesure où les locataires invoquent que le fait d'avoir réglé le loyer en espèces ; que l'exception d'inexécution pour le paiement des loyers ne peut être retenue qu'à la condition que la jouissance de la chose soit totalement impossible ; que le paiement de la taxe d'ordures ménagère a été réclamé par une mise en demeure du 8 mars 2020, puis par le commandement de payer du 23 mars 2020 pour l'année 2019 ; qu'ils justifient du bon état du logement lorsqu'il ont donné à bail et de son mauvais état lorsqu'il leur a été restitué ; que le rapport versé par les locataires sur le prétendu état d'insalubrité du logement ne fait pas la preuve des constatations y relatées et qu'une consommation énergivore ne rend pas le logement indécent ; enfin qu'en ce qui concerne la demande de réduction de loyer par rapport à la superficie, l'article 3 ' 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution prononcée par le juge prend effet à la date de la demande et ils prétendent que la lettre recommandée du 5 mars 2020 ne constitue pas une demande de réduction du loyer, faisant seulement état de l'erreur de surface ; que par ailleurs, il n'est pas justifié d'une saisine du juge passé le délai de 2 mois après la prétendue réclamation, la seule demande ayant été formalisée dans les conclusions du 21 juin 2021 à une date où ils avaient déjà quitté le logement.
Sur la demande en paiement de la dette locative :
Les bailleurs produisent un décompte des sommes restant dues, dont le montant n'est pas critiqué autrement que par la circonstance que les sommes dues auraient été acquittées en espèces.
Si le bail mentionne certes que le dépôt de garantie a été payé en espèces, aucune mention d'un tel paiement n'y est, en revanche, consignée au titre du règlement du loyer et les 2 exemplaires versés aux débats par le bailleur et par les locataires ne divergent pas quant à la définition de cette obligation.
Rien ne permet donc d'envisager que le contrat ait prévu ou admis un tel mode de règlement,
Il ne peut par ailleurs être tiré argument utile ni de ce que les bailleurs n'ont réclamé la dette locative que suivant un délai de 9 mois après les impayés, ni de ce qu'ils auraient ainsi agi à la suite des griefs des locataires sur l'état du logement, ces seules allégations, la bonne foi se présumant, ne pouvant, en effet, être considérés comme ayant une quelconque pertinence ou portée probante utile aux présents débats.
En ce qui concerne la réalité des paiements prétendument faits par leurs deux belles filles pour 2400 € et 4200 €, ils ne résultent que d'attestation versées aux débats émanant de celles-ci, lesquelles ne sauraient davantage être considérées comme ayant une valeur probante .
Enfin, la circonstance que le loyer soit régulièrement payé auprès de leur nouveau bailleur ne démontre pas le règlement de la dette en cause,
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [S] au paiement de ladite somme.
Sur la demande en paiement au titre de la taxe ordures ménagère de l'année 2019 de 158 € :
Le moyen de défense opposé sur cette réclamation consiste à faire valoir que le bailleur n'en aurait pas sollicité le paiement.
Or, le bailleur justifie en avoir réclamé paiement dans la mise en demeure du 10 mars 2020 ; il en verse désormais le justificatif.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [S] paiement de cette somme.
Sur les troubles de jouissance invoqués et l'exception d'inexécution opposée par le locataire :
Il ne peut être retenu que le rapport du Ceder fait suffisamment la preuve d'une quelconque indécence du logement loué dès lors que s'il relève l'existence de moisissures en haut des murs du bureau et d'une chambre, s'il préconise également la mise en place d'une ventilation de la salle de bains , d'une meilleure isolation des combles que celle existant depuis 10 ans et d'une isolation extérieure des murs, d'une part, il ne pose cependant aucun diagnostic d'indécence , d'autre part, il ne se prononce pas sur la cause de l'humidité, n'émettant que deux hypothèses et ne caractérisant pas d'infiltrations, enfin, il mentionne expressément que l'évaluation réalisée ne tient de toute façon compte ni de l'utilisation, du nombre d'occupants ni des conditions d'entretien et d'occupation du logement, le grief d'un chauffage insuffisant tenant aux seuls dires des occupants ( « vous me dites ne pas réussir à chauffer correctement votre logement et avoir froid malgré une consommation de gaz élevée ») .
Quant à la consommation d'électricité, le rapport retient qu'elle est due à l'utilisation de la climatisation durant l'été pour environ la moitié, la cour observant en outre que la surconsommation ne peut, par ailleurs, être considérée comme établie en l'état d'une seule facture et en l'absence de constat objectif des conditions de chauffage auxquelles elle correspond, que l'allégation d'un système ayant une consommation énergivore pour le chauffage, n'est pas davantage démontrée et que les photographies des locataires sont à cet égard inopérantes dès lors qu'elles ne sont étayées d'aucun autre document technique sérieux sur la question.
Ces seuls éléments qui ne démontrent donc pas suffisamment l'existence d'un trouble de jouissance subi par le locataire imputable aux griefs invoqués, ne justifient pas plus la mise en 'uvre de l'exception d'inexécution, étant ajouté que seule une impossibilité totale de jouissance peut justifier le non règlement des loyers et qu'il n'en est en l'espèce pas justifié.
En ce qui concerne le moyen tiré d'une superficie louée inférieure à celle mentionnée dans le contrat, le grief ne procédant au demeurant que des allégations des locatires, sans être étayé par aucun document de mesure, le rapport du Ceder ne se présentant, en effet, que comme un document d'évaluation thermique et notant une superficie de 70, puis de 65 m2 sans la justifier d'aucune façon ni viser ses sources sur ce point, il est en toute hypothèse établi que la demande en diminution de loyer est intervenue plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail de sorte qu'elle ne peut avoir aucun effet rétroactif et n'est, en droit, susceptible de prendre effet qu'à la date de la demande.
À cet égard, la question, à l'exclusion de tout débat inopérant sur l'obligation de délivrance qui a bien été remplie par le bailleur par la mise à disposition de la jouissance du bien, est de savoir si les locataires ont adressé à leur bailleur un courrier faisant état de cette erreur de surface et contenant une demande consécutive en diminution de loyer.
La lecture du courrier du 5 mars 2020 permet de retenir qu'il y est fait état des problèmes liés à une mauvaise isolation et à la nécessité d'un chauffage important avec demande d'étude d'une possibilité de lancer des travaux d'isolation.
Quant au courrier du 16 mars 2020, s'il fait bien mention du grief et de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme permettant de demander une diminution de loyer, il ne la formule cependant précisément pas et s'il vise certes en objet : « mise en demeure pour demande de travaux pour maison non conforme isolation et électricité plus chaudière sans thermostat, m2 non conforme au bail » , il ne formalise donc aucune réclamation en termes de réduction du loyer proportionnelle à la superficie, se plaignant, en effet, seulement d'un loyer plus cher que ceux résultant des prix moyens de la ville d'[Localité 9].
Il en résulte que la seule demande dont il est justifié a été formulée dans le cadre de la procédure judiciaire par des conclusions du 21 juin 2021 à une date où il n'est pas contesté que les locataires avaient quitté le logement .
La prétention tendant à une réduction de loyer avec effet rétroactif au 1er mars 2018 et à l'allocation de la somme de 2850 € en réparation du trouble subi pour défaut de délivrance ne peut, dans ces conditions, prospérer.
Le jugement sera de ce chef également confirmé.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance des appelants sur le recours
Par ces motifs
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, par mise à disposition au greffe en matière et en dernier ressort,
Rejette les demandes des appelants et confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d'appel étant précisé que Monsieur et Madame [S] bénéficient de l'aide juridictionnelle totale pour le premier et partielle pour la seconde
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
