RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04471 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IJAP
AL
TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES
23 novembre 2021 RG :21-000210
[M]
C/
[Y]
S.C.I. PACA
Grosse délivrée
le
à SCP Tournier&associés
AARPI Bonijol-Carail-...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'UZES en date du 23 Novembre 2021, N°21-000210
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. André LIEGEON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véroniquee LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2023, prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [G] [M]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/12016 du 12/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [U] [Y]
assigné à sa personne le 16 février 2022
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
S.C.I. PACA immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 429 262 363 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Roch-Vincent CARAIL de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Mars 2023
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 Juin 2023,
EXPOSE DU LITIGE
La SCI PACA, qui a pour associé M. [U] [Y] et Mme [G] [M] épouse [Y], est propriétaire d'une maison située [Adresse 5] à [Localité 3] (30) comprenant notamment un appartement.
Suivant un acte sous seing privé du 1er août 2005, cet appartement a été donné en location à M. [U] [Y] et Mme [G] [M] épouse [Y], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 304 EUR.
Le couple s'est séparé en 2014 et Mme [G] [M] a continué à occuper le bien, la cour d'appel de NÎMES rejetant, par arrêt du 4 novembre 2015, sa demande d'attribution de la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit.
Cette dernière a été défaillante dans le paiement du loyer et par jugement du 7 février 2017, le tribunal d'instance d'UZES a constaté la validité du commandement de payer délivré le 20 mai 2016, déclaré irrecevable la demande d'expulsion de la SCI PACA et condamné Mme [G] [M] au paiement de la somme de 7.200 EUR au titre de l'arriéré locatif dû pour la période d'octobre 2014 à mai 2016.
Par arrêt du 18 janvier 2018, la cour d'appel de NÎMES a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les loyers, jugeant que Mme [G] [M] était seule débitrice envers la SCI PACA d'un loyer à compter du 24 novembre 2014, date de l'ordonnance de non-conciliation, fixant la somme due au titre des loyers exigibles à la somme de 10.884 EUR arrêtée au 31 mai 2017 et condamnant l'intéressée au paiement de la somme de 320 EUR par mois jusqu'à libération effective des lieux.
Mme [G] [M] est restée défaillante dans le paiement des loyers et indemnités et en date du 14 janvier 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui a été délivrée à hauteur d'une somme de 13760 EUR au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er juin 2017 au 1er janvier 2021. Par ailleurs, à la même date, un commandement pour défaut d'assurance lui a également été signifié.
En l'absence de toute régularisation, la SCI PACA a, par acte du 26 mars 2021, fait assigner aux fins d'expulsion et de paiement Mme [G] [M] devant le tribunal de proximité d'UZES.
Par jugement du 23 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection d'UZES a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par Mme [G] [M],
- rejeté la demande de sursis à statuer soulevée par Mme [G] [M],
- rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Mme [G] [M],
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2021, s'agissant du défaut d'assurance, et à la date du 14 mars 2021, s'agissant du défaut de paiement des loyers,
- ordonné à Mme [G] [M] de libérer le logement et de restituer les clés à compter de la signification du jugement,
- condamné solidairement Mme [G] [M] et M. [U] [Y] à verser à la SCI PACA la somme de 5.760 EUR au titre de l'arriéré de loyers de février 2018 à juillet 2019 inclus,
- condamné Mme [G] [M] à payer à la SCI PACA la somme de 8.960 EUR au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation d'août 2019 à novembre 2021 inclus,
- rejeté la demande de délai de paiement de Mme [G] [M],
- condamné Mme [G] [M] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant, soit 320 EUR,
- condamné la SCI PACA à verser à Mme [G] [M] la somme de 800 EUR à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,
- débouté Mme [G] [M] de ses autres demandes indemnitaires,
- ordonné la compensation entre la condamnation de Mme [G] [M] et la condamnation de la SCI PACA,
- débouté Mme [G] [M] de ses demandes de travaux et de suspension du paiement des loyers,
- condamné Mme [G] [M] à verser à la SCI PACA la somme de 1.500 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure,
- rappelé l'exécution provisoire du jugement.
Mme [G] [M] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 23 février 2022, la juridiction du premier président a :
- déclaré recevable la demande de Mme [G] [M] tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'UZES,
- ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de cette décision,
- rejeté les demandes formulées à l'encontre de M. [U] [Y],
- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [G] [M].
Aux termes des dernières écritures de Mme [G] [M] notifiées par RPVA le 14 mars 2023, il est demandé à la cour de :
- recevant la concluante en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- y faisant droit, rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées,
- dire et juger par conséquent recevable et bien fondé l'appel formé par Mme [G] [M] à l'encontre du jugement du tribunal de proximité d'UZES du 23 novembre 2021,
- débouter la SCI PACA de l'intégralité de ses demandes,
- infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau,
In limine litis :
- prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 26 mars 2021 à défaut de pouvoir de représentation de M. [U] [Y] et débouter la SCI PACA de toutes ses demandes,
- subsidiairement, prononcer le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en dissolution de la SCI PACA et à défaut, en révocation du gérant,
A titre principal, sur le fond :
- déclarer irrecevable la demande d'expulsion formée par la SCI PACA à l'encontre de Mme [G] [M] à défaut de justifier de la communication à la locataire du document d'information prévu par le décret n°2017-923 du 9 mai 2017,
A titre subsidiaire et reconventionnellement :
- dire et juger que le délai moratoire décidé dans le cadre de la procédure de traitement du surendettement de Mme [G] [M] s'impose au juge du fond saisi de la résiliation du bail,
- constater au surplus la mauvaise foi de la SCI PACA dans la délivrance de son commandement de payer les loyers et de justifier d'un contrat d'assurance, et donc rejeter la demande de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire tenant cette exécution déloyale,
- constater par ailleurs l'indécence du logement et rejeter la demande de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [G] [M] tenant l'inexécution par la SCI PACA de son obligation de délivrance conforme,
- condamner la SCI PACA à réaliser les travaux de restauration pour remettre en l'état le logement,
- condamner également la SCI PACA à indemniser Mme [G] [M] de son trouble de jouissance à hauteur de 13.000 EUR,
- suspendre le paiement du loyer de Mme [G] [M], tant que l'intégralité des travaux de réparation nécessaires à la décence du logement n'aura pas été achevée,
A titre infiniment subsidiaire :
- constater le comportement fautif de la SCI PACA responsable du préjudice financier de Mme [G] [M] à l'origine de la dette locative,
- condamner la SCI PACA au paiement de la somme de 13.000 EUR à titre de légitimes dommages et intérêts,
- opérer compensation,
- débouter par conséquent la SCI PACA de sa demande de résiliation de bail et d'expulsion,
- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire tenant le caractère abusif du décompte figurant au commandement de payer les loyers,
A titre infiniment infiniment subsidiaire :
- confirmer la jonction de l'appel en cause de M. [U] [Y] et sa condamnation solidaire au paiement des loyers,
- infirmer en revanche sa condamnation solidaire limitée jusqu'à juillet 2019,
- le condamner solidairement au paiement des loyers jusqu'à novembre 2021 inclus,
- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire tenant le caractère abusif du commandement de défaut d'assurance,
- confirmer la prescription des sommes réclamées jusqu'à janvier 2018 inclus,
- dire et juger en revanche que la dette ne saurait être supérieure à 5.472 EUR de février 2018 à juillet 2019 et à 8.512 EUR d'août 2019 à novembre 2021,
En toute hypothèse :
- accorder les plus larges délais de paiement à Mme [G] [M],
- suspendre dès lors les effets de la clause résolutoire,
- condamner la SCI PACA à verser à Mme [G] [M] la somme de 1.500 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes des dernières écritures de la SCI PACA déposées le 14 mars 2023, il est demandé à la cour de :
- vu la loi du 6 juillet 1989,
- vu l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- vu le commandement d'avoir à payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2021,
- vu les pièces versées aux débats,
- vu le jugement du 23 novembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection d'UZES,
- déclarer l'appel interjeté le 17 décembre 2021 par Mme [G] [M] recevable mais mal fondé,
En conséquence,
- confirmer le jugement dont appel rendu le 23 novembre 2021 en l'ensemble de ses dispositions,
- vu l'appel incident de la SCI PACA,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- condamné solidairement Mme [G] [M] et M. [U] [Y] à verser à la SCI PACA la somme de 5.760 EUR au titre de l'arriéré de loyers de février 2018 à juillet 2019 inclus, somme augmentée des intérêts au taux légal,
- condamné la SCI PACA à verser à Mme [G] [M] la somme de 800 EUR à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi,
En conséquence, statuant à nouveau :
- débouter Mme [G] [M] de sa demande tendant à voir M. [U] [Y] condamné solidairement au paiement des arriérés de loyer,
- condamner Mme [G] [M] à porter et payer à la SCI PACA la somme de 14.720 EUR au titre des arriérés de loyer du mois de février 2018 au mois de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal,
- débouter Mme [G] [M] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI PACA au paiement de dommages et intérêts en réparation de son prétendu préjudice de jouissance,
- condamner Mme [G] [M] à payer à la SCI PACA la somme 2.500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, et aux entiers dépens de la procédure d'appel.
M. [U] [Y], assigné à personne par acte du 16 février 2022, n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 12 janvier 2023, la clôture de la procédure a été fixée au 16 mars 2023.
Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.
MOTIFS
SUR LA NULLITE DE L'ASSIGNATION
Dans son jugement, le tribunal a rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 26 mars 2021 soulevée par Mme [G] [M] pour défaut de pouvoir en relevant que les extraits Kis versés aux débats mettent en évidence la qualité de gérant de M. [U] [Y], que cette dernière a signé le contrat de bail du 1er août 2005 dans lequel il est mentionné de façon claire que la SCI PACA est représentée par M. [U] [Y] et que par acte d'huissier du 22 avril 2016, l'intéressée a assigné la SCI PACA devant le tribunal d'instance d'UZES, la SCI PACA étant alors représentée dans l'instance, sans contestation de sa part, par son gérant, M. [U] [Y].
Aux termes de ses écritures, Mme [G] [M] conteste le rejet de son exception de nullité de l'assignation. Elle soutient que les statuts de la SCI prévoient que le gérant doit être désigné par une assemblée générale des associés représentant plus de la moitié du capital social, et qu'en l'espèce, aucun gérant n'a jamais été désigné selon ces modalités statutaires. Elle précise sur ce point que la mention manuscrite ainsi libellée : « Le premier gérant est Monsieur [Y] [U] » ajoutée au paragraphe des statuts relatif à la désignation du gérant est dépourvue de toute valeur juridique dès lors qu'elle ne l'a pas ratifiée par l'apposition de son paraphe en marge, contrairement à d'autres dispositions des statuts. Elle fait également valoir que l'inscription ultérieure de M. [U] [Y] en qualité de gérant au registre du commerce et des sociétés, effectuée sur la foi des statuts apportés par ce dernier, ne lui est pas opposable et ne permet pas de déterminer si, au jour de la délivrance de l'assignation, il avait bien la qualité de gérant. Elle expose encore que le bail du 1er août 2005 ne saurait valoir nomination de M. [U] [Y] en qualité de gérant, d'autant que ce contrat était fictif et résultait d'un accord entre époux pendant la vie commune. Enfin, elle indique qu'elle ne s'est jamais contredit, ayant toujours remis en cause la validité des pouvoirs de M. [U] [Y].
En réplique, la SCI PACA indique que la qualité de gérant de M. [U] [Y] est incontestable, ainsi que l'a retenu le premier juge au vu des éléments qui lui ont été fournis. Elle précise également que Mme [G] [M] n'a jamais contesté cette qualité de gérant lors de la précédente procédure mise en 'uvre devant le tribunal d'UZES, ayant alors seulement invoqué la prétendue absence d'habilitation du gérant pour agir en justice contre les locataires, ce qui a été rejeté. Elle fait également valoir que seule la publication préalable de la nomination du gérant dans un journal d'annonces légales permet l'inscription du gérant en cette qualité sur le registre du commerce et des sociétés et par voie de conséquence sur l'extrait Kbis.
Dans le cas présent, il est constant que Mme [G] [M] a signé le bail d'habitation du 1er août 2005 avec la SCI PACA représentée, selon les termes dudit bail, par M. [U] [Y]. Et contrairement à ce qu'elle soutient, ce bail ne présente pas de caractère fictif puisqu'il a produit des effets. A cet égard, il sera d'ailleurs relevé, ainsi que l'a noté la cour d'appel de NÎMES dans un arrêt du 18 janvier 2018 rendu sur appel d'un jugement du 7 février 2017 du tribunal d'instance d'UZES, que Mme [G] [M] n'avait pas manqué devant le premier juge de se prévaloir de l'existence de ce contrat de bail pour en revendiquer la cotitularité et s'opposer aux effets d'un commandement qui lui avait été délivré le 20 mai 2016. Par ailleurs, il sera noté, comme le souligne la SCI PACA, que dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du 7 février 2017 produit aux débats, Mme [G] [M] n'a émis aucune contestation quant à la qualité de gérant de M. [U] [Y], le débat portant en réalité sur la prétendue absence d'habilitation de ce dernier pour agir en justice.
De ces éléments, il ressort que Mme [G] [M] a indéniablement, en signant le bail du 1er août 2005 et par son comportement procédural passé, manifesté la volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir, au visa de l'article 117 du code de procédure civile, d'un éventuel défaut de pouvoir de M. [U] [Y] et de toute nullité pouvant en résulter.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception de nullité soulevée par Mme [G] [M] et le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER
Dans son jugement, le premier juge a rejeté la demande de Mme [G] [M] de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure en dissolution de la SCI PACA et à défaut, en révocation de gérant, qu'elle a initiée à l'encontre de la SCI PACA et M. [U] [Y] suivant deux assignations délivrées le 8 septembre 2021, relevant que l'issue de cette action est sans incidence sur l'instance.
Aux termes de ses écritures, Mme [G] [M] critique ce chef de jugement. Elle expose qu'une compensation devra nécessairement intervenir dès lors que M. [U] [Y] ne verse aucun loyer à la SCI PACA qui est elle-même redevable de dividendes. Elle ajoute que depuis la séparation du couple, M. [U] [Y] compromet l'intérêt de la SCI PACA en multipliant les fautes de gestion dans le seul but de satisfaire son intérêt personnel au détriment de celui de la SCI. Elle précise que le comportement de M. [U] [Y] vise également à lui nuire, ce dernier se servant en réalité de la SCI PACA pour agir en fraude de ses droits d'associée et récupérer ainsi les sommes qu'il lui doit au titre de la prestation compensatoire. Elle indique encore qu'en cas de dissolution, la SCI PACA ne pourra poursuivre l'exécution d'une éventuelle décision de résiliation du bail et que la nouvelle direction de la SCI PACA, que ce soit dans le cadre d'une dissolution ou d'une révocation du gérant, pourra décider d'adopter des mesures différentes.
En réponse, la SCI PACA conclut à la confirmation du jugement déféré au motif que la procédure invoquée par Mme [G] [M], à supposer qu'elle aboutisse, ne pourrait avoir d'effet que pour l'avenir. Elle ajoute que si une dissolution devait intervenir, les procédures déjà engagées ne seraient pas pour autant éteintes et qu'un mandataire ad hoc pourrait être désigné, la nouvelle gérance devant nécessairement poursuivre l'exécution des jugements et arrêts rendus dans le strict intérêt de la SCI PACA.
Il est de principe, en application de l'article 378 du code de procédure civile, que le juge peut pour une bonne administration de la justice ordonner un sursis à statuer qui a pour effet de suspendre le cours de l'instance pour le temps ou la survenance de l'événement déterminé.
En l'occurrence, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à la mesure de sursis à statuer. En effet, une dissolution n'aurait pas pour effet de faire perdre la personnalité morale à la SCI PACA dès lors que celle-ci subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de sa clôture. En outre, il est constant qu'il appartiendrait alors au mandataire ad hoc le cas échéant désigné de poursuivre dans les intérêts de la SCI PACA l'instance dont est saisie la cour et de mettre à exécution les décisions déjà rendues. Pareillement, une révocation à venir de la gérance n'aurait pas ipso facto pour effet de mettre un terme à la présente instance.
Dès lors, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
SUR LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L'EXPULSION
Dans son jugement, le premier juge expose que la demande en résiliation et expulsion formée par la SCI PACA est recevable. Il précise qu'une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Gard, par voie électronique réceptionnée le 29 mars 2021, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la SCI PACA justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et du respect des délais légaux, et souligne que le défaut de communication du document d'information prévu par le décret du 9 mai 2017 n°2017-923 n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de l'action.
Aux termes de ses écritures, Mme [G] [M] fait valoir que le document d'information en vue de l'audience prévu par l'article 1 du décret n°2017-923 du 9 mai 2017 n'a pas été produit par la SCI PACA. Elle ajoute que cela lui cause grief dans la mesure où sa qualité d'associée d'une SCI pourvue d'un patrimoine immobilier diminue de façon significative toute proposition sociale de relogement et où elle a donc besoin de se faire aider dans l'accomplissement de ses démarches de relogement, ce qui rend irrecevable la demande d'expulsion.
En réplique, la SCI PACA fait sienne la motivation du jugement déféré.
Cette dernière justifie, au vu des accusés de réception électronique datés du 29 mars 2021, de l'envoi à la préfecture du GARD de l'assignation délivrée le 26 mars 2021 et de la saisine de la CCAPEX du GARD. En définitive, le débat devant la cour ne porte que sur la question du document d'information devant être remis au locataire lorsqu'est sollicité le prononcé ou le constat de la résiliation du bail.
L'article 1 alinéa 1 du décret n°2017-923 du 9 mai 2017 dispose : « Lorsqu'une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d'un contrat de bail portant sur un local mentionné aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, quel qu'en soit le motif, est délivrée dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, l'huissier de justice dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l'avis de passage prévu par ces articles, un document rappelant les date, horaire et lieu de l'audience et destiné à l'informer de l'importance de sa présentation à l'audience ainsi que de la possibilité de déposer, avant l'audience, une demande d'aide juridictionnelle et de saisir les acteurs, mentionnés au 4° du IV de l'article 4 de la loi du 31 mai 1990 susvisée, qui contribuent à la prévention des expulsions locatives.
Ce document est également remis par l'huissier de justice au destinataire de l'assignation lorsque celle-ci est délivrée dans les conditions prévues par l'article 654 du code de procédure civile. »
En l'occurrence, il n'est pas justifié par la SCI PACA de la remise de ce document à Mme [G] [M]. Toutefois, aucune sanction n'est prévue en l'absence de remise.
Aussi, la demande de la SCI PACA ne se heurte à aucune irrecevabilité de ce chef.
Dans son jugement, le premier juge rejette l'exception d'inexécution soulevée par Mme [G] [M] en exposant que cette dernière est défaillante à démontrer que les désordres constatés par l'huissier en avril 2021 permettent d'une part de qualifier le logement d'indécent et d'autre part, de justifier l'absence de règlement des loyers depuis juin 2017. Il ajoute que la clause résolutoire a été acquise à la date du 14 février 2021 pour défaut d'assurance, suite au commandement signifié le 14 janvier 2021, et à la date du 14 février 2021 pour défaut de paiement des loyers, suite au second commandement de payer signifié 14 janvier 2021, et ce nonobstant l'erreur qu'il contient concernant le montant des sommes effectivement dues.
Mme [G] [M] conteste l'acquisition de la clause résolutoire. En premier lieu, elle soutient, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans et trois mois, en raison de la procédure de surendettement dont elle bénéficie. Par ailleurs, elle fait valoir que la SCI PACA est de mauvaise foi. Ainsi, elle expose que cette dernière est responsable des impayés de loyers qu'elle lui reproche dès lors qu'elle ne lui verse aucun dividende alors même qu'elle a la qualité d'associée, détériorant par la même sa situation financière et rendant difficile l'exécution de ses obligations. Elle ajoute que la SCI PACA est également de mauvaise foi au regard de la différence de traitement dont elle fait preuve, s'agissant du recouvrement des sommes dues par M. [U] [Y] et par elle, et des conditions du bail pour les locaux occupés par chaque associé. Elle indique encore, au visa de l'article 1719 du code civil, que les locaux donnés à bail ne satisfont pas aux conditions de décence exigées par le décret du 30 janvier 2002, au vu du constat d'huissier du 15 avril 2021 qui note d'importantes infiltrations d'eau au niveau de la véranda et de la salle de bain, le caractère dangereux du réseau électrique, l'existence d'un dégât des eaux dans les toilettes et la présence de caméras de surveillance qui pointent son logement, sans qu'elle ait donné son consentement. Elle précise également qu'un compteur d'eau unique dont elle est seule titulaire dessert l'ensemble de l'immeuble et souligne que ces désordres ne lui sont pas imputables et sont toujours d'actualité, ce qui lui occasionne un trouble de jouissance. Elle fait encore valoir que dans ce contexte, la SCI PACA ne peut se prévaloir d'un défaut de paiement des loyers et est donc malvenue à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
En réplique, la SCI PACA observe que ce n'est qu'à la réception des commandements de payer et de justifier d'une attestation d'assurance, ainsi que de l'assignation aux fins d'expulsion, que Mme [G] [M] a fait dresser son constat d'huissier. Elle ajoute que s'il existe une impropriété des locaux, ce n'est que du fait de cette dernière, les locaux étant parfaitement entretenus par M. [U] [Y] du temps de la vie commune du couple, et relève que l'intéressée laisse en réalité le logement se dégrader, sans en informer son bailleur et sans effectuer de déclaration auprès de son assureur. Par ailleurs, elle souligne que lors de la précédente procédure initiée également pour défaut de paiement des loyers, Mme [G] [M] n'a jamais évoqué le caractère indécent du logement ou l'existence de désordres, n'ayant à aucun moment alerté son bailleur, de sorte qu'elle est défaillante dans l'administration de la preuve.
Il est constant que le commandement visant la clause résolutoire du bail doit être délivrée de bonne foi pour produire effet. La mauvaise foi du bailleur pour des motifs étrangers à la délivrance du commandement ne peut être prise en compte.
En l'occurrence, Mme [G] [M] argue de circonstances extérieures à la délivrance des commandements du 14 janvier 2021. Ainsi, les griefs qu'elle formule à l'encontre de la SCI PACA tiennent principalement à sa qualité d'associée de la SCI et sont sans rapport avec sa qualité de locataire du bien objet du bail du 1er août 2005. Plus particulièrement, elle ne peut, en sa qualité de locataire, reprocher à la SCI PACA l'absence de versement de tout dividende pour lui imputer, au titre de la relation bailleur-preneur, le défaut de paiement des loyers. Par ailleurs, le fait que la SCI PACA ait, le cas échéant, consenti des conditions de bail à M. [U] [Y] et à la SARL [Y] plus avantageuses est de la même façon que le choix de la bailleresse de n'engager des poursuites et voies d'exécution qu'à son encontre, indifférent s'agissant de la question de la bonne foi dans la délivrance des commandements critiqués, relevant en réalité du débat dans l'instance en dissolution et à défaut en révocation du gérant pendant devant le tribunal judiciaire de NÎMES.
En application de l'article 1728 du code civil, il est de principe que sauf impossibilité de jouissance, le preneur ne peut opposer au bailleur n'exécutant pas correctement ses obligations l'exception d'inexécution. Cette impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Mme [G] [M] soutient que le logement ne répond pas aux critères de décence de sorte qu'elle était fondée à ne pas s'acquitter du paiement des loyers. Le constat du 15 avril 2021, s'il fait mention de désordres, ne permet toutefois pas de retenir, au regard des seuls défauts notés, le caractère indécent du logement. A cet égard, il importe de relever, au vu des décisions précédemment rendues, que Mme [G] [M] n'a jamais évoqué le caractère indécent du bien donné à bail, et que celle-ci ne justifie pas avoir alerté son bailleur pour solliciter la réalisation de travaux. Il s'ensuit que l'exception d'inexécution des travaux soulevée par cette dernière n'est pas fondée et n'est pas dès lors de nature, le fait que l'alimentation en eau de toute la maison soit assurée par un compteur ouvert à son seul nom étant pareillement indifférent s'agissant du paiement des loyers, à caractériser une mauvaise foi de l'intimée dans la délivrance du commandement de payer du 14 janvier 2021 visant la clause résolutoire du bail. Pas davantage, aucune mauvaise foi n'est caractérisée, au vu de ces éléments, en ce qui concerne la délivrance du commandement d'avoir à justifier d'une assurance délivré le même jour.
Concernant ce dernier commandement, il sera relevé que Mme [G] [M] verse aux débats une attestation d'assurance responsabilité locative du 2 mars 2021 DU CABIENT E&S COURTAGE certifiant que cette dernière a souscrit une assurance garantissant les conséquences financières de sa responsabilité civile locative pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021. A la date de la délivrance du commandement, Mme [G] [M] était donc bien couverte par une assurance.
S'il est constant que cette attestation n'a pas été remise dans le délai d'un mois ayant suivi la délivrance par la SCI PACA du commandement du 14 janvier 2021, il sera cependant observé que cette défaillance n'est pas sanctionnée par la résiliation du bail, seul le défaut d'assurance étant sanctionné par la résiliation du bail selon les termes de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition est au demeurant en conformité avec l'article 4 de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que « la non souscription d'une assurance des risques locatifs ».
Il s'ensuit que la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance n'est pas acquise.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 14 janvier 2021 est en ce qui le concerne demeuré sans effet puisque Mme [G] [M] ne s'est pas acquittée des sommes dont elle était redevable dans les deux mois suivant sa délivrance. A cet égard, il sera rappelé que le fait qu'un commandement de payer ait été délivré pour un montant de loyers le cas échéant supérieur à celui effectivement dû n'est pas de nature, ainsi que l'a relevé le premier juge, à affecter sa régularité, celui-ci demeurant en tout état de cause valide à concurrence des sommes réellement dues, et à entacher sa délivrance de mauvaise foi.
Dès lors, il sera constaté que la clause résolutoire du bail a été acquise de plein droit à la date 14 mars 2021.
Par jugement en date du 7 novembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal de proximité d'UZES a conféré force exécutoire à la mesure imposée le 25 juillet 2022 par la commission de surendettement des particuliers du GARD prévoyant le report à deux ans de la dette de Mme [G] [M] à l'égard de la SCI PACA.
Il ressort de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L. 733-1 et suivants du code de la consommation :
- que les mesures prises par la commission ou par le juge du surendettement se substituent ou sont intégrées à la décision du juge du bail selon que cette dernière intervient avant ou après, les délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant toutefois affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- qu'en cas de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, le délai est prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code ;
- que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la commission ou par le juge du surendettement, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, reprenant dans le cas contraire son plein effet ;
- que pour l'application de ces dispositions, le locataire doit avoir repris le paiement des loyers et des charges au jour de l'audience.
Dans le cas présent, Mme [G] [M] paie, selon les pièces produites et notamment son extrait de compte bancaire et un relevé CARPA du 16 janvier 2023, la somme de 320 EUR de sorte qu'il est acquis qu'elle a repris le paiement des sommes dues au titre du bail à compter du 23 décembre 2021. Ce point ne fait au demeurant l'objet d'aucune discussion de la part de la SCI PACA qui sollicite le paiement des loyers impayés du mois de février 2018 au mois de novembre 2021 inclus, revendiquant en outre le paiement d'une indemnité d'occupation de 320 EUR par mois à compter de l'arrêt à intervenir.
Au vu de ces éléments, il sera accordé à Mme [G] [M], au visa des dispositions précitées, un délai de grâce de 16 mois à compter du présent arrêt (soit 27 mois à compter du 25 juillet 2022). Pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus, l'exécution du contrat de bail étant maintenue pendant le cours de ce délai.
Par ailleurs, il sera rappelé, selon les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- que lorsque dans le délai de trois mois, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,
- qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein et entier effet.
En outre, une indemnité d'occupation d'un montant de 320 EUR par mois correspondant au montant du loyer courant sera fixée, en cas de reprise du plein effet de la clause résolutoire.
Enfin, l'expulsion de Mme [G] [M] sera ordonnée, dans cette hypothèse, selon les modalités fixées au dispositif.
SUR LA DETTE LOCATIVE DE MME [G] [M]
Dans sa décision, le premier juge expose que Mme [G] [M] reste redevable au titre de l'arriéré de loyers échus et non prescrits (fixés à 320 EUR par mois) de février 2018 à mars 2021 inclus et au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation (fixée à 320 EUR par mois) d'avril 2021 à novembre 2021 inclus, de la somme de 14.720 EUR. Il rappelle que l'arrêt de la cour d'appel de NÎMES du 18 janvier 2018 qui a autorité de chose jugée pour la période qu'il vise a dit que Mme [G] [M] était seule débitrice des loyers à compter du 24 novembre 2014, date de l'ordonnance de non conciliation, Néanmoins, il précise que si la cotitularité légale du bail a cessé à compter de cette ordonnance, la cotitularité conventionnelle fondée sur la clause engageant expressément et de manière solidaire les preneurs a au contraire persisté en l'absence de tout congé donné par M. [U] [Y] à la SCI PACA. Il ajoute que cette cotitularité conventionnelle a pris fin à la date de transcription du jugement de divorce à l'état civil, soit en juillet 2019, de sorte que Mme [G] [Y] et M. [U] [Y] sont tenus solidairement au paiement de l'arriéré de loyers ayant couru de février 2018 à juillet 2019 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, Mme [G] [Y] restant quant à elle redevable de la somme de 8.960 EUR au titre des arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation ayant couru du mois d'août 2019 au mois de novembre 2021 inclus.
Aux termes de ses écritures, Mme [G] [Y] critique le jugement déféré. Sollicitant la confirmation du jugement concernant le délai de prescription de 3 ans appliqué par le premier juge pour fixer la dette de loyer, elle soutient que M. [U] [Y] doit être tenu solidairement au paiement des loyers ayant couru jusqu'en novembre 2021 et demande sa condamnation solidaire au paiement de ces loyers. Elle demande encore à la cour de dire et juger que la dette locative ne saurait être supérieure à 5.472 EUR de février 2018 à juillet 2019 et à 8.512 EUR d'août 2019 à novembre 2021.
La SCI PACA conteste également le jugement entrepris et sollicite la condamnation de Mme [G] [M] à lui payer la somme de 14.720 EUR au titre des loyers ayant couru du mois de février 2018 au mois de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal. Elle fait valoir qu'en vertu de l'arrêt de la cour d'appel de NÎMES du 18 janvier 2018, seule Mme [G] [M] est tenue au paiement des loyers à compter du 24 novembre 2014, et conclut en conséquence à l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné solidairement l'intéressée et M. [U] [Y] au paiement des loyers. A titre subsidiaire, elle soutient, conformément au jugement, que M. [U] [Y] ne pourrait au mieux être tenu solidairement au paiement des loyers que pour la période de mars 2018 à juillet 2019.
A titre liminaire, il sera souligné que l'application du délai de prescription de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas débat.
L'arrêt du 18 octobre 2018 de la cour d'appel de NÎMES rendu sur un appel formé à l'encontre d'un jugement du tribunal d'instance d'UZES du 7 février 2017 prononcé dans une procédure aux fins d'opposition et de nullité d'un commandement de payer délivré le 25 mars 2016, initiée par Mme [G] [M] à l'encontre de la SCI PACA, a jugé que Mme [G] [M] était « seule débitrice envers la SCI PACA » d'un loyer à compter du 24 novembre 2014, et l'a condamnée en conséquence à payer à cette dernière la somme de 10.884 EUR, compte arrêté au 31 mai 2017. Comme l'a noté le premier juge, cet arrêt vise une période différente de celle objet du présent litige de sorte qu'aucune autorité de chose jugée ne s'y attache, s'agissant de la présente instance qui concerne une période postérieure.
Dans ses écritures, Mme [G] [M] demande la condamnation de M. [U] [Y] solidairement au paiement des loyers jusqu'en novembre 2021 inclus. Toutefois, elle n'a pas qualité pour demander la condamnation de ce dernier au paiement de sommes au profit de la SCI PACA qui est un tiers. Pas davantage, la SCI PACA n'est recevable à solliciter l'infirmation du jugement en qu'il a prononcé à son profit la condamnation solidaire de M. [U] [Y] et de Mme [G] [M] au paiement de la somme de 5.760 EUR au titre de l'arriéré de loyers de février 2018 à juillet 2019, une telle demande dont l'objet est en réalité de décharger M. [U] [Y], qui n'a pas constitué avocat, de toute obligation à paiement au titre de la période visée ne pouvant être présentée que par ce dernier.
Sur le fond, il sera noté que les parties ne contestent pas le fait qu'en vertu du bail et en leur qualité de preneurs, elles étaient tenues solidairement au paiement des loyers. Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [G] [M], la solidarité résultant de la cotitularité du bail a pris fin avec la retranscription du jugement de divorce, ainsi que l'a indiqué le premier juge. Aussi, Mme [G] [M] et M. [U] [Y] sont redevables solidairement de l'arriéré de loyers ayant couru du mois de février 2018 à juillet 2019, Mme [G] [M] demeurant seule redevable des loyers postérieurs.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement, sur la base d'un loyer de 320 EUR correspondant au montant du loyer courant et non de 304 EUR, Mme [G] [M] et M. [U] [Y] à verser à la SCI PACA la somme de 5.760 EUR au titre de l'arriéré de loyers de février 2018 à juillet 2019 inclus, et condamné Mme [G] [M] à payer à la SCI PACA la somme de 8.960 EUR au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation d'août 2019 à novembre 2021 inclus, sauf à préciser que cette dernière somme correspond uniquement aux loyers, pour les motifs précités.
SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DE MME [G] [M]
Dans son jugement, le premier juge a rejeté la demande en dommages-intérêts présentée par Mme [G] [M] à l'encontre de la SCI PACA en relevant que l'intéressée n'apporte aucun élément comptable de nature à établir d'une part, une abstention fautive de la SCI PACA dans le versement de dividendes à ses associés, et d'autre part, l'existence d'un lien de causalité entre cette absence de versement et les difficultés financières qu'aurait rencontrées l'appelante pendant plusieurs années et qui auraient empêcher l'exécution de son obligation à paiement.
Dans ses écritures, Mme [G] [M] critique ce chef de jugement pour les motifs déjà exposés au titre du jeu de la clause résolutoire du bail.
La SCI PACA fait sienne la motivation du premier juge en faisant valoir par ailleurs que Mme [G] [M] est de mauvaise foi.
C'est à une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a procédé de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE ET LA DEMANDE EN REALISATION DE TRAVAUX
Dans son jugement, le premier juge a fixé à la somme de 800 EUR le montant du préjudice de jouissance subie par Mme [G] [M], ce préjudice de jouissance tenant aux conséquences des infiltrations d'eau dans la véranda et la salle de bains, aux remontées des eaux usées dans les toilettes et à deux branchements électriques insuffisamment protégés.
Aux termes de ses écritures, Mme [G] [M] demande l'infirmation du jugement et sollicite à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance la somme de 13.000 EUR.
En réplique, la SCI PACA conclut à l'infirmation de ce chef de jugement.
Le constat d'huissier du 15 avril 2021 met en évidence d'importantes infiltrations d'eau au niveau du toit de la véranda, des traces d'humidité sous la porte, ainsi que d'importantes infiltrations d'eau au niveau de la salle de bain, de la toiture et du mur de la douche. Il révèle également, concernant l'installation électrique, des désordres tenant à l'absence de protection de certains câbles d'alimentation, et mentionne un problème de refoulement au niveau de la cuvette des WC.
Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
En application de ces dispositions, la reprise des infiltrations d'eau et des défauts affectant l'installation électrique incombe au bailleur, à défaut de toute preuve de dégradations imputables à Mme [G] [M]. En revanche, le procès-verbal de constat du 15 avril 2021 ne permet pas, en l'absence de tout avis technique, d'imputer au bailleur les désordres affectant les toilettes, dont l'entretien est à la charge du preneur.
L'existence d'un préjudice de jouissance est réelle au vu des désordres dénoncés dans le constat d'huissier du 15 avril 2021 et plus particulièrement des infiltrations d'eau et des désordres affectant l'installation électrique.
En réparation du préjudice subi, il sera alloué à Mme [G] [M] la somme de 2.000 EUR à titre de dommages-intérêts.
En outre, la SCI PACA sera condamnée à procéder, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 50 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, aux travaux de reprise des infiltrations d'eau et de l'installation électrique.
Le jugement déféré sera donc infirmé concernant les dommages-intérêts alloués et l'exécution des travaux de reprise.
Les lieux n'étant pas rendus inhabitables par les désordres constatés, la suspension du paiement des loyers ne sera pas ordonnée.
SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION
En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation sera prononcée entre la condamnations prononcées au titre des loyers et du préjudice de jouissance.
SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT
Il n'y a pas lieu, au regard des délais déjà accordés en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L. 733-1 du code de la consommation, de consentir d'autres délais de paiement à Mme [G] [M].
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la SCI PACA présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En considération de l'ensemble des éléments qui précèdent, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du tribunal de proximité d'UZES rendu le 23 novembre 2021 en ce qu'il a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation du 26 mars 2021 soulevée par Mme [G] [M],
- rejeté la demande de sursis à statuer présentée par Mme [G] [M],
- rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Mme [G] [M],
- condamné solidairement Mme [G] [M] et M. [U] [Y] à verser à la SCI PACA la somme de 5.760 EUR au titre de l'arriéré de loyers de février 2018 à juillet 2019 inclus,
- condamné Mme [G] [M] à payer à la SCI PACA la somme de 8.960 EUR au titre des arriérés de loyers d'août 2019 à novembre 2021 inclus,
- rejeté la demande de délai de paiement de Mme [G] [M],
- débouté Mme [G] [M] de sa demande en paiement de la somme de 13.000 EUR à titre de dommages-intéréts,
- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire,
L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau :
DIT que le commandement du 14 janvier 2021 délivré pour défaut d'assurance est dépourvu d'effet,
DIT que la clause résolutoire du bail du 1er août 2005 a été acquise à la date du 14 mars 2021, en l'absence de paiement des causes du commandement de payer délivré le 14 janvier 2021,
CONSTATE que par jugement du 7 novembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal de proximité d'UZES a conféré force exécutoire à la mesure imposée le 25 juillet 2022 par la commission de surendettement des particuliers du GARD prévoyant le report à deux ans de la dette de Mme [G] [M] à l'égard de la SCI PACA,
ACCORDE à Mme [G] [M] un délai de grâce de 16 mois à compter du présent arrêt,
DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus et que l'exécution du contrat de bail sera maintenue,
RAPPELLE que lorsque dans le délai de trois mois prévu à l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,
RAPPELLE en outre qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement aura été clôturée sans que de nouveaux délais aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet,
FIXE, en cas de reprise du plein effet de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [M] à la somme de 320 EUR par mois,
DIT, dans cette hypothèse, que Mme [G] [M] devra libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la demande qui lui en aura été faite,
DIT qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de toute personne de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le recours à un serrurier,
CONDAMNE la SCI PACA à payer à Mme [G] [M] la somme de 2.000 EUR en réparation de son préjudice de jouissance,
DIT n'y avoir lieu à la suspension du paiement des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux,
CONDAMNE la SCI PACA à procéder, dans le délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 50 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, aux travaux de reprise des infiltrations d'eau et de l'installation électrique,
ORDONNE la compensation entre les condamnations prononcées en faveur de la SCI PACA au titre des loyers et en faveur de Mme [G] [M] au titre de son préjudice de jouissance,
DEBOUTE Mme [G] [M] de sa plus ample demande formée au titre des délais de paiement,
et y ajoutant,
DIT Mme [G] [M] irrecevable à demander la condamnation solidaire de M. [U] [Y] au paiement des loyers jusqu'au mois de novembre 2021 inclus,
DIT la SCI PACA irrecevable en sa demande d'infirmation du jugement déféré concernant la condamnation prononcée à son profit au titre des loyers,
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure en première instance et en cause d'appel,
CONDAMNE Mme [G] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
