RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03770 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IG4J
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS
02 septembre 2021
RG:21/01076
[G]
[X]
C/
[H]
[A]
E.U.R.L. PAYET IMMOBILIER
Grosse délivrée
le
à Selarl PG
Me Cottin
Me Reboul
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 02 Septembre 2021, N°21/01076
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [C] [G]
né le 09 Septembre 1962 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Florence MANIERI, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE
Madame [K] [X] épouse [G]
née le 13 Avril 1963 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Florence MANIERI, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉS :
Monsieur [Z] [H]
né le 14 Juillet 1969 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [B] [A]
née le 18 Juillet 1966 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
E.U.R.L. PAYET IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Isabelle REBOUL, Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Avril 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 Juin 2023,
EXPOSE :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas le 2 septembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déboute Monsieur [G] et Madame [X], épouse [G] de leurs demandes contre Monsieur [H] et Madame [A] ainsi que de leurs demandes contre l'EURL Payet immobilier,
' condamne Monsieur [G] et Madame [X], épouse [G] aux dépens et à payer d'une part, à Monsieur [H] et Madame [A] et d'autre part, à l'EURL Payet immobilier la somme de 2000 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' rappelle que la décision est de droit exécutoire.
Vu l'appel interjeté contre cette décision le 15 octobre 2021 par Monsieur et Madame [G] .
Vu les conclusions des appelants en date du 19 avril 2023 demandant de:
' infirmer le jugement,
' rejeter toutes les demandes formulées à leur encontre par Monsieur [H], par Madame [A] et par l'EURL Payet immobilier,
' condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [A] ainsi que l'EURL Payet immobilier à leur payer la somme de 20'112 € au titre du coût de la réfection des murs litigieux, celle de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral et financier, celle de 4800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens avec distraction au profit de Maître Garcia.
Vu les conclusions de Monsieur [H] et de Madame [A] en date du 20 avril 2023 demandant, au fond, de :
' confirmer le jugement,
' y ajoutant,
' rejeter toutes les demandes des appelants,
' les condamner à leur verser la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
' à titre subsidiaire, si la responsabilité des vendeur était retenue,
' condamner l'EURL Payet immobilier à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à leur verser la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens,
' rejeter les demandes de condamnation de la société Payet immobilier,
et demandant, au titre de la procédure, 'n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture'.
Vu les conclusions de l'EURL Payet immobilier du 12 avril 2023, demandant de :
' à titre principal, confirmer le jugement, rejeter toutes les demandes des appelants,
' les condamner solidairement à lui verser la somme de 2000 € pour recours abusif et vexatoire, la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
' À titre subsidiaire,
' condamner Monsieur [H] et Madame [A] à la relever et garantir de toute condamnation,
' rejeter les demandes de Monsieur [H] de Madame [A],
' condamner in solidum Monsieur [H] et Madame [A] à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 pour les frais de première instance, 5000 € pour les frais d'appel, ainsi qu'à supporter des entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu la clôture du 20 avril 2023 sans qu'il y ait lieu à sa révocation, les consorts [H] [A] ayant répliqué aux écritures du 19 avril 2023 des appelants et l'Eurl Payet Immobilier n'ayant présenté aucune demande de ce chef.
Motifs
Monsieur et Madame [G] ont acheté de Monsieur [H] et de Madame [A], par l'intermédiaire de l'agence immobilière Payet immobilier, un bien situé à [Localité 5].
L'acte notarié a été reçu le 6 décembre 2019.
Les époux [G] ont, ensuite, fait état de désordres affectant des murs extérieurs, situés pour certains en limite de propriété et surplombant des propriétés voisines.
Invoquant un risque d'effondrement, ils ont obtenu l'autorisation d'assigner à jour fixe en fondant leur action sur les articles 1641 et suivants du Code civil.
Dans le jugement déféré, le tribunal a retenu, en substance, que dans l'acte de vente, il est stipulé que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, notamment pour les vices apparents et cachés ; que le rapport d'expertise qu'ils produisent peut servir de preuve à la condition d'être corroboré par une autre pièce du dossier, peu important que l'expertise ait été contradictoire ; que l'expert amiable a conclu que les 2 murs en cause présentaient un véritable risque d'effondrement à court terme ; que les constatations de l'expert sont suffisamment corroborées par les autres pièces du dossier ; que cependant, les photographies permettent de retenir que le vice n'était pas caché, les acquéreurs n'établissant pas que la végétation les empêchait de constater leur état de dégradation ; qu'en ce qui concerne la responsabilité de l'agence immobilière sur le fondement délictuel, Monsieur et Madame [G] ne rapportaient pas la preuve qu'elle détenait une information qui n'aurait pas été transmise aux futurs acquéreurs.
Au soutien de leur recours, Monsieur et Madame [G] font essentiellement valoir que les vendeurs avaient, eux-mêmes, acheté le bien de Monsieur et Madame [I] le 29 décembre 2014 au prix de 65'000 € par l'intermédiaire de la même agence immobilière ; que l'agent immobilier s'est livré à une présentation minimaliste des lieux, leur déconseillant de s'aventurer sur la parcelle, laquelle est constituée de 3 niveaux de nivellement différent, la partie basse surplombant une falaise qui elle-même, surplombe des habitations se trouvant 12 m plus bas ; que l'agent immobilier s'est contenté de leur présenter un plan cadastral et qu'ils n'ont pas eu la possibilité de visiter l'intégralité de la parcelle, l'état de la végétation rendant, de fait, toute visite précise difficile ; qu'ils ont procédé à des travaux d'aménagement des extérieurs qui leur ont permis de constater de graves désordres affectant les 2 murs situés en limite de propriété qui délimitent chacun des 3 niveaux de la parcelle ; qu'il existe un mur de soutènement sous la maison, étayé par des poteaux type EDF à l'état de pourrissement, qui menaçait d'effondrement et également un mur en bordure de falaise surplombant les habitations en aval qu'ils n'ont pu apercevoir qu'en pénétrant chez le voisin, Monsieur [U].
Ils critiquent la motivation du jugement qui a accordé un crédit supérieur aux photos de Monsieur [H] par rapport aux leurs et qui a retenu les observations de l'expert des vendeurs qui était de 'partie pris' ; ils affirment encore qu'à supposer que les photos des vendeurs soient retenues, la photo numéro 20 de leurs pièces établit qu'ils connaissaient parfaitement l'état des murs puisque l'on y voit les étais qui soutiennent le mur ; que leurs pièces démontrent l'état d'entretien et l'accessibilité des parcelles, notamment leurs témoignages qui relatent combien le terrain était peu entretenu et dangereux quant à son accès ; ils soulignent en revanche que les attestations adverses ne sont, pour celle de Mme [O], pas précise quant à la temporalité et pour celle de M [E], qu'elle relate une visite remontant à 2017.
Monsieur [H] et Madame [A] leur opposent essentiellement que le risque d'effondrement n'a jamais été prouvé, qu'aucun effondrement n'a jamais eu lieu et ce depuis plus de 10 ans ; que d'ailleurs, si les poteaux sont effectivement pourris, c'est la preuve qu'il n'y a aucun risque d'effondrement ; que le sinistre ayant endommagé le second mur s'est produit bien antérieurement à leur acquisition, qu'il avait fait l'objet d'une remise en état et que rien ne permettait de conclure à un risque d'effondrement puisqu'il avait été refait ; qu'il est faux de prétendre que la végétation empêchait de voir ; que les acquéreurs ont reconnu n'avoir jamais procédé à la visite du terrain ; que le vice doit être considéré comme caché lorsqu'il ne se révèle pas à l'occasion de vérifications immédiates et d'investigations normales et qu'il ressort des éléments du dossier qu'une simple visite aurait suffi pour permettre de voir le prétendu vice ; enfin, que les attestations des voisins des fonds situés en dessous ne peuvent être considérées comme suffisamment probantes car ils sont impliqués dans le litige avec un parti pris évident ; qu'en outre, ceux-ci ne leur ont jamais adressé de réclamation sur les risques d'effondrement ; que Monsieur [H] entretenait sa parcelle chaque année et que lorsque les visites ont eu lieu au cours de l'été 2019, elle était entretenue pour pouvoir déambuler sans difficulté ; que l'état du bien et de la végétation plusieurs mois après l'achat n'éclaire pas le débat; que Monsieur [G] ne démontre pas qu'il a été empêché de visiter le terrain .
L'agence immobilière rappelle qu'aucun vice caché ne peut être retenu le vice étant selon le jugement déclelable par un acquéreur attentif et que d'ailleurs, aux dires des époux [G], il aurait fallu débroussailler les murs pour découvrir la situation ; que rien ne leur a été signalé par les vendeurs successifs en termes de sinistre et qu'aucune preuve contraire n'est rapportée ; que l'agent immobilier est débiteur d'information si tant est qu'il ait connaissance d'une difficulté ; que s'il a l'obligation d'agir en qualité de professionnel attentif, il n'a pour autant pas de pouvoir d'investigations ; qu'il n'est pas démontré, notamment par les témoignages, que l'agence immobilière aurait été informée de quoi que ce soit ; que personne n'a jamais interdit l'accès au terrain ; que les acquéreurs se sont montrés négligents et qu'ils auraient dû exiger un débroussaillage ; qu'en toute hypothèse, s'il y a eu un manquement au devoir de conseil et d'information, le préjudice susceptible d'être indemnisé ne consiste que dans une perte de chance.
En l'état de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et apparents prévue au contrat de vente au bénéfice du vendeur, la preuve de ce que les conditions de la mise en oeuvre de la garantie prévue aux articles 1641 et suivants du code civil incombe aux acquéreurs, le vendeur étant présumé de bonne foi.
Il incombe donc à Monsieur et Madame [G] de démontrer l'existence d'un vice antérieur à la vente, son caractère caché et le rendant impropre à l'usage auquel on destine le bien ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, outre, en l'état de la clause d'exonération insérée à l'acte, la connaissance du vice par le vendeur.
Le vendeur n'est par ailleurs pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'expertise diligentée par le CET IRD et produite par Monsieur et Madame [G] en pièce 2-1 retient l'existence de désordres de toute évidence anciens sur les 2 murs qui selon ses termes, présentent un vrai risque d'effondrement à court terme ; il y est relevé que la nature du désordre tient à « la vétusté dont l'état a été découvert après la vente immobilière du 6 décembre 2019 » ; que Monsieur [G] a indiqué qu'il n'avait pas procédé à une visite de l'ensemble du terrain qui était en partie inaccessible du fait de la végétation ; que c'est au printemps 2020 en procédant à son débroussaillage qu'il avait découvert le mauvais état des 2 murs de soutènement ; qu'un effondrement du second mur surplombant les constructions voisines avait eu lieu en 2014 suite à un événement climatique pris en charge par l'assureur de l'ancien propriétaire.
Ladit rapport constate que le terrain est en dénivelé et qu'il comporte différentes terrasses végétalisées dont certaines sont soutenues par des murs en pierres sèches et les photos versées à ce rapport le corroborent en l'illustrant précisément de ce chef, leur examen permettant effectivement de retenir que ces murs sont en pierres sèches et de facture visiblement très anciennes ; qu'ils sont généreusement couverts d'une végétation, également très ancienne vu son abondance et sa profusion, l'expert écrivant même à ce sujet que le mur du haut est 'colonisé' par la végétation ou encore, que le mur du bas est 'miné' par celle-ci ; que les poteaux du premier mur sont complètement pourris et ce, de façon très ancienne ;que le mur en bordure de falaise au-dessus des maisons voisines ( dont les explications et photographies du technicien établissent que le constat de son état pouvait être fait en visitant le terrain) est également en « très mauvais état » et qu'il était dans le même état au moment de la vente.
Ces observations sont étayées par l'expertise amiable diligentée à la demande de Monsieur [H]
- qui observe que le premier mur soutenu par les bois de charpente était visible lors des visites réalisées, ses photos démontrant également la vétusté de l'ensemble de ces éléments ainsi que la profusion de la végétation qui compte tenu de son importance et ancienneté manifeste ne pouvait qu'exister à la date de la vente ;
- qui retient également que le mur surplombant les habitations était visible par l'acheteur et conclut qu'en l'état, « l'ouvrage n'est pas en péril immédiat sauf intempéries importantes ».
Dans ces conditions, l'avis émis par l'huissier le 4 décembre 2021 mandaté par Monsieur et Madame [G] concluant pour sa part que le mur surplombant la falaise n'était pas visible ne relève que de sa propre appréciation subjective, laquelle se trouve de surcroît en contradiction avec les constatations résultant des rapports des experts amiables qui ont pu visiter le terrain jusqu'à son point le plus bas et ont pris des photographies explicites de la situation en dépit de la végétation,
de sorte qu'en l'état de ces deux rapports et de l'ancienneté de la situation y constatée quant à la vétusté des murs et quant à la présence d'une végatation d'évidence très ancienne, aucun moyen utile ne peut être tiré de ce que ces techniciens sont intervenus postérieurement à la visite des lieux par les acquéreurs .
En ce qui concerne par ailleurs l'existence du risque d'effondrement retenu par le rapport des acquéreurs, il ne se trouve, en revanche, corroboré par aucune autre pièce du dossier en ce que :
- d'une part, aucun autre document technique n'est donc produit de nature à venir confirmer cette observation ;
- d'autre part, rien n'établit que l'un ou l'autre de ces murs ait donné lieu à des réclamations de la part des voisins concernés par leur surplomb en termes de solidité, risque d'effondrement ou tout autre trouble de voisinage, alors que de tels griefs n'auraient pas manqué d'être présentés si le risque d'effondrement était avéré
- enfin, qu'aucuns travaux n'ont par ailleurs été entrepris par les acquéreurs eux mêmes malgré l'inquiétude dont ils se prévalent.
Il résulte de l'analyse ainsi faite :
- que non seulement le vice consistant dans le risque d'effondrement n'est, dans ces conditions, pas établi, mais encore que l'état de la propriété quant à ses murs, relève en réalité de désordres tenant à une seule vétusté et au défaut d'entretien, tous deux apparents et ne pouvant, de surcroît, être assimilés aux vices cachés seuls couverts par la garantie légale de l'article 1641 du Code civil ;
- qu'en toute hypothèse, si l'on s'en tient à la position des acquéreurs qui prétendent que le jardin était envahi de végétation, ce qui les empêchait de s'aventurer sur la parcelle, (cette impossibilité d'accès étant au demeurant contestée et non établie autrement que par leurs propres allégations), qui exposent également que le mur surplombant la falaise ne pouvait être vu que depuis le terrain du voisin, le caractère apparent tant du dénivelé et de la topographie du terrain, que de son manque patent d'entretien demeurent, étant ajouté sur ce dernier grief :
- qu'il est corroboré par les témoignages des appelants ( M [T], M [D] et de M [S] décrivant, en effet, l'état du terrain au début de l'année 2020 comme sans aucun entretien et couvert de végétation partout), de sorte que l'état à ce jour critiqué était aisément décelable par les diligences normales d'un acquéreur avisé, passant notamment par l'exigence préalable d'un débroussaillement ou l'organisation d'un meilleur accès,
- et que les appelants revendiquent, eux mêmes, qu'en matière de vices cachés, l'appréciation des vérifications incombant à l'acquéreur doit se faire in concreto, en fonction des éléments de la cause.
Enfin et dans ces circonstances, aucun moyen utile ne peut, non plus, être utilement soutenu motif pris qu'il y aurait un renversement de la charge de la preuve et qu'il incomberait aux intimés de démontrer le 'refus ou simplement le souhait' des acquéreurs 'de ne pas visiter l'ensemble de la parcelle'.
Sur le dernier élément requis pour la mise en oeuvre de l'article 1641 du code civil consistant dans la preuve de la mauvaise foi du vendeur en l'état de la clause d'exclusion insérée à l'acte, le moyen tiré de ce que les vendeurs ne dénient pas avoir su qu'avant leur propre acquisition en 2014, il y avait eu un sinistre n'est pas de nature à combattre la présomption de bonne foi leur bénéficiant dès lors :
- qu'il n'est pas contesté que ce sinistre avait fait l'objet d'une réparation avec décaissement du mur en 2014 pour 4496€,
- qu'il est de ce chef réitéré que l'existence et la vétusté des murs étaient apparentes et à tout le moins, aisément décelables par tout visiteur,
- que l'appréciation livrée par M [U] doit être considérée avec réserve en ce qu'il serait, au premier chef, concerné par une reprise du mur en cause et qu'il en résulte, en outre, que même sa voisine, dont il prétend qu'elle était inquiète ou mécontente de la situation, n'en a pas plus avisé les consorts [H]-[A], ce que celle -ci, (qui a également attesté), ne revendique d'ailleurs pas .
La preuve de la réunion des éléments ci-dessus rappelés exigés pour la mise en 'uvre des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil n'étant donc pas faite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes ainsi fondées des acquéreurs contre leur vendeur.
En ce qui concerne la réclamation indemnitaire également formée contre l'agence immobilière, l'EURL Payet immobilier qui est, certes, l'agent immobilier ayant présenté le bien lors des ventes de 2014 et de 2019, est effectivement tenue d'un devoir de conseil et information, celui-ci s'exerçant dans la limite de ce qu'elle connaît quant à la situation de fait du bien sur lequel elle est missionnée et ce tant envers son mandant, que vis-à-vis de l'acquéreur.
A cet égard, et en l'état des pièces versées, aucune ne vient prouver qu'elle ait connu ni la réalité de l' effondrement qui s'était produit en 2013, ni même la réalisation des travaux effectués avant la vente de 2014, ni enfin, la réalité de remarques ou griefs émanant de l'un ou l'autre des voisins, remarques dont l'existence n'est de toute façon pas avérée.
D'autre part, il n'est pas davantage établi, au vu précisément des travaux réalisés en 2014 que l'agence pouvait connaître la persistance d'un éventuel risque d'effondrement dont il a, en outre, été retenu qu'il n'était pas dûment prouvé.
En troisième lieu, rien ne démontre, non plus, à part les propres allégations des acquéreurs dépourvues de force probante, qu'ils auraient été « expressément dissuadés » par l'agence de visiter la parcelle dans sa totalité en raison de sa végétation dangereuse.
Enfin, il a été jugé que l'état de vétusté et le défaut d'entretien, seuls en cause à l'exclusion de tout vice, étaient suffisamment apparents, y compris pour un visiteur profane de sorte que celui-ci ne saurait lui faire d'utiles griefs de ce chef.
Il en résulte également le rejet comme mal fondées des demandes formées contre l'agence immobilière.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions et les appelants déboutés des fins de leur recours.
L'action en justice étant un droit, il ne dégénère en abus que s'il est démontré l'existence d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol; l'agence immobilière n'en faisant présentement pas la démonstration, sa demande de dommages et intérêts pour recours abusif sera rejetée.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance des appelants.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en dernier ressort,
Rejette toutes les demandes des appelants et confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne in solidum Monsieur et Madame [G] à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [H] et à Madame [A] la somme de 2000 € et la somme de 1500 € sur le même fondement à l'EURL Payet immobilier,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne in solidum Monsieur et Madame [G] aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
