RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01974 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBVD
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
01 avril 2021 RG :20-000278
[S]
C/
[H]
Grosse délivrée
le
à Selarl Delran -Bargeton...
Selarl Pyxis Avocats
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 01 Avril 2021, N°20-000278
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [N] [S]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [W] [H]
né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Véronique MARCEL de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représenté par Me Christophe OHMER de la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LYON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2016, M. [W] [H] a donné à bail à M. [N] [S] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 5], à [Localité 4] (Gard), moyennant un loyer de 850 €.
Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer à son locataire, le 2 octobre 2019, un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 3 464 € outre 166,06 € de frais d'acte.
Par acte d'huissier du 10 mars 2020, M. [H] a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, et sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 4 394 euros au titre des loyers impayés au 10 février 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2019, d'une indemnité d'occupation, d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par jugement réputé contradictoire du 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-prononcé la résiliation du contrat de bail consenti le 10 mai 2016 par M. [W] [H] à M. [N] [S] sur l'appartement situé [Adresse 5],
-ordonné l'expulsion de corps et de biens de M. [N] [S] ainsi que tous occupants de son chef et tous les objets se trouvant dans les lieux loués situés [Adresse 5] et, à défaut de libération volontaire, avec au besoin l'assistance de la force publique,
-fixé à 866 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due au titre du logement par M. [N] [S] à compter de ce jour jusqu'à la reprise ou la libération effective des lieux,
-condamné M. [N] [S] à payer à M. [W] [H] la somme de 3 608 euros représentant l'arriéré de loyers et charges arrêté au 15 juin 2020,
-dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020,
-condamné M. [N] [S] à payer à M. [W] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que le présent jugement est exécutoire par provision,
-condamné M. [N] [S] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 2 octobre 2019.
Par déclaration du 20 mai 2021, M. [N] [S] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [N] [S] demande à la cour de :
- accueillir l'appel interjeté,
- le dire recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
Vu les dispositions des articles 6 et 6-1, et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- donner acte à M. [S] du règlement de la somme de 3.608 euros, correspondant au montant de loyers et charges arbitrés par le jugement dont appel,
- fixer à la somme de 2.550 euros le montant des sommes dues par M. [S],
- ordonner le remboursement par M. [H] de la somme de 1.058 euros indûment perçue,
- ordonner la nullité du commandement de payer,
- constater le trouble de jouissance subi par M. [S], et l'exception d'inexécution en découlant,
- statuer n'y avoir lieu à expulsion,
- statuer n'y avoir lieu au règlement d'un article 700 au profit de M. [H], tant en première instance qu'en cause d'appel,
- condamner M. [H] à régler à M. [S] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700,
- statuer que M. [H] devra prendre en charge l'intégralité des dépens, tant de première instance que d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 novembre 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [W] [H] demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu le bail d'habitation en date du 10 mai 2016,
Vu les pièces versées aux débats,
- dire et juger M. [S] mal fondé dans son appel,
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses fins et conclusions en ce qui concerne la nullité du commandement et sa demande de réformation sur l'expulsion,
- débouter purement et simplement de l'ensemble de ses demandes,
- constater que M. [S] a restitué les locaux et demeure désormais avec sa compagne à une autre adresse,
- dire et juger valable le commandement de payer visant la clause résolutoire,
- confirmer en tous point le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 1er avril 2021,
Y ajoutant,
- condamner M. [S] à payer à M. [H] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] aux entiers dépens et d'appel.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 24 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le montant de la créance locative,
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
M. [H] sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné l'appelant à la somme de 3 608 euros représentant l'arriéré de loyers et charges arrêté au 15 juin 2020 tandis que M.[S] conteste le montant de la dette au double motif que le mois de décembre 2019 à été réglé et que le bail ne stipulait pas une provision mensuelle sur charges de 16 €, qu'ainsi la dette s'élève à la somme de 2 550 € correspondant aux loyers de juin, juillet et août 2019.
Il résulte des pièces produites aux débats que le loyer de décembre 2019 a été payé par la compagne de M. [S] au propriétaire comme le démontre le relevé de compte bancaire de cette dernière.
Concernant la somme de 16 € au titre de la provision sur charge pour la taxe d'ordure ménagère, l'analyse du bail du 10 mai 2016 ne mentionne aucune provision sur charge mais indique seulement qu'il s'agit d'une charge récupérable.
Pour autant, selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives sont par principe exigibles sur justification des dépenses avancées par le bailleur pour son locataire.
Or, en l'espèce il est produit aux débats les avis d'imposition 2019, 2020 et 2021 et la méthode de répartition.
Les charges réclamées sont donc dues.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, M. [S] sera condamné à payer à M. [H] la somme de 2 758 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020.
Sur la résiliation du bail et la demande d'expulsion,
M. [H] demande le prononcé de la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et non sa constatation par le jeu de la clause résolutoire après commandement de payer demeurer infructueux en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, l'obligation de délivrer un commandement de payer préalablement à l'assignation n'est requise que pour l'application d'une clause résolutoire et non lorsqu'il est demandé au juge de prononcer la résiliation du bail.
Par ailleurs, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.
La demande de nullité du commandement de payer sera en conséquence rejetée.
Selon l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice. »
M [S] ne conteste pas le non paiement des loyers ni même le prononcé de la résiliation du bail par le premier juge pour manquement à son obligation ayant engendré une dette importante, invoquant l'exception d'inexécution en l'état du trouble de jouissance subi pendant plusieurs mois du fait des voisins également locataires de son bailleur uniquement pour s'opposer à sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.
En toute hypothèse, le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes, que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués.
En l'espèce, le locataire a occupé l'immeuble jusqu'au mois de septembre 2021.
Il a,de plus, suspendu le paiement des loyers sans obtenir préalablement l'autorisation par une décision de justice.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail.
Aucune critique n'est formulée à l'encontre du jugement s'agissant de l'indemnité d'occupation.
M. [S] a quitté les lieux le 9 septembre 2021 et un procès-verbal de reprise a été dressé par acte d' huissier à cette même date, dénoncé à Monsieur [S] le 23 septembre 2021.
Par suite la demande d'expulsion est devenue sans objet.
Sur la demande remboursement de M. [S],
M. [S] sollicite le remboursement de la différence entre la somme payée en exécution du jugement déféré et la somme à laquelle il est condamné par le présent arrêt.
Cependant, le présent arrêt, infirmatif partiellement sur ce point, constitue le titre exécutoire ouvrant droit à restitution de plein droit du surplus des sommes versées en exécution du jugement.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande de restitution.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance seront infirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] sera condamné aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer, s'agissant d'un résiliation judiciaire.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [H] ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [S] à payer à M. [W] [H] la somme de 3 608 euros représentant l'arriéré de loyers et charges arrêté au 15 juin 2020,dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020, condamné M. [N] [S] à payer à M. [W] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a condamné M. [N] [S] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 2 octobre 2019,
Vu l'évolution du litige,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [N] [S] à payer à M. [W] [H] la somme de 2 758 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2020,
Déboute M. [N] [S] de sa demande de nullité du commandement de payer du 2 octobre 2019,
Dit la demande d'expulsion devenue sans objet,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré,
Rappelle que le présent arrêt dans ses dispositions infirmant la décision déférée constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu'une mention expresse en ce sens soit nécessaire
Condamne M. [N] [S] aux dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion du coût du commandement de payer du 2 octobre 2019
Déboute M. [W] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
