RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01929 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBR7
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
23 mars 2021 RG :1119000172
[C]
[L]
C/
[T]
Grosse délivrée
le
à Me Menvielle
Selalr Avouepericchi
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 23 Mars 2021, N°1119000172
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [F] [C]
née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 12] (24)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/5308 du 09/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Monsieur [M] [L]
né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 11] (ESPAGNE)
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 21/5309 du 09/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Madame [X] [T]
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 10] (84)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI EGEA LEVI AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 mars 1999, M. [J] a donné à bail à Mme [F] [C] une maison sise à [Adresse 13], moyennant un loyer mensuel de 3 076 francs, charges comprises (468,93 euros).
Le 11 décembre 2015, Mme [X] [T], venant aux droits de M. [J] suite à l'acquisition par elle du bien selon acte authentique reçu le 31 janvier 2012, a fait délivrer à Mme [C] un congé à effet du 28 février 2017, aux fins de reprise en vue de l'habitation par son fils, M. [Y] [T].
Par acte d'huissier du 4 avril 2017, Mme [T] a fait citer Mme [C] en validation du congé et expulsion de la requise.
Suivant jugement prononcé le 13 mars 2018, le tribunal d'instance d'Avignon a notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déclaré irrecevables les interventions volontaires de M. [L] (se prétendant concubin de Mme [C]) et de Mme [S] (fille de Mme [C]), annulé le congé, condamné Mme [T] à la réalisation de certains travaux, à rembourser à Mme [C] la somme de 4.584,63 € au titre de la réduction de loyer, et à payer à Mme [C] la somme de 1.440 € au titre du remplacement de la pompe.
Exposant que Mme [F] [C] avait quitté le bien loué et que M. [M] [L] se trouvait dans les lieux sans droit ni titre, Mme [X] [T] a fait assigner ces derniers, par acte du 5 février 2019 afin d'obtenir :
à l'encontre de Mme [F] [C] :
à titre principal:
- la constatation que Mme [F] [C] a abandonné le logement donné à bail depuis le 1er décembre 2016,
- la constatation de la résiliation du bail à cette date et prononcer la résiliation du bail pour abandon de logement,
- constater que Mme [F] [C] n'a pas restitué les clés et que M. [M] [L] est occupant sans droit ni titre,
- condamner Mme [F] [C] à restituer l'ensemble des clés du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner l'expulsion de Mme [F] [C] et de tous occupants de son chef,
à titre subsidiaire :
- constater que Mme [F] [C] n'a pas déféré au commandement d'avoir à justifier d'une prime d'assurance suite au commandement du 19 juin 2018, constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion des occupants en fixant une indemnité d'occupation de 1500 euros par mois,
en toutes hypothèses :
- condamner Mme [F] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 7.095, 25 euros arrêtée au 28 février 2019 au titre des loyers impayés,
- condamner Mme [F] [C] à payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le commandement du 19 juin 2018, les frais de constat d'huissier des 15 mai 2018, 15 octobre 2018, 25 et 26 octobre 2018 et du commandement en date du 19 juin 2018 ainsi que le coût de la signification de l'ordonnance du président du tribunal de grande instance du 15 octobre 2018 ,
à l'encontre de M. [M] [L],
- constater que M. [M] [L] est dans droit ni titre,
- ordonner son expulsion, au besoin avec la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir,
- condamner M. [M] [L] à payer une indemnité d'occupation de 1 500 euros par mois,
- supprimer le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- autoriser l'huissier à s'adjoindre le concours de la force publique,
- le condamner à 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par arrêt partiellement infirmatif rendu le 23 mai 2019, la cour d'appel de Nîmes a confirmé le jugement du 13 mars 2018 rendu par le tribunal d'instance d'Avignon en ce qu'il a notamment condamné Mme [T] à payer à Mme [C] les sommes de 4.584,63 € (à titre de remboursement partiel de loyers), et de 1.440 € (au titre du remboursement de la pompe) et de 1.000 € (au titre des frais irrépétibles) ainsi qu'aux dépens, débouté Mme [C] de ses demandes au titre d'un préjudice moral, d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice énergétique, mais réformé pour le surplus, validant notamment le congé pour reprise délivré le 11 décembre 2015 par Mme [T] à Mme [C] à effet du 28 février 2007.
Le 31 juillet 2019, le bien a été libéré.
Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- condamné solidairement Mme [F] [C] et M. [M] [L] à payer à Mme [X] [T] une provision de 9.278, 43 euros (neuf mille deux cent soixante-dix-huit euros et quarante-trois centimes) à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2018 au 31 juillet 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- condamné Mme [F] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 186 euros relative à la moitié du constat réalisé par Me [O] le 31 juillet 2019 lors de la reprise des lieux,
- débouté Mme [X] [T] de sa demande au titre du partage des frais d'huissier à l'encontre de M. [M] [L],
- débouté Mme [X] [T] de sa demande en expertise,
- débouté Mme [F] [C] et M. [M] [L] de leur demande en dommages-intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] à verser à Mme [X] [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens de l'instance.
Par déclaration du 17 mai 2021, Mme [F] [C] et M. [M] [L] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [F] [C] et M. [M] [L] demandent à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1241 et suivants du code civil,
Vu les demandes de Mme [T] [X],
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes le 23 mai 2019,
Vu les éléments versés aux débats,
Vu le jugement du 23 mars 2021,
Vu l'appel interjeté,
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné solidairement Mme [F] [C] et M. [M] [L] à payer à Mme [X] [T] une provision de 9.278,43 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2018 au 31 juillet 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
* condamné Mme [F] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 186 € relative à la moitié du constat réalisé par Me [O] le 31 juillet 2019 lors de la reprise des lieux,
* débouté Mme [F] [C] et M. [M] [L] de leur demande en dommages-intérêts,
* condamné in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] à verser à Mme [X] [T] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens de l'instance,
Statuant à nouveau,
- juger Mme [X] [T] irrecevable en sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, en l'état des termes de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes en date du 23 mai 2019,
- débouter Mme [X] [T] de l'intégralité de ses réclamations, comme infondées et injustifiées, à l'encontre de Mme [F] [C],
- fixer subsidiairement, le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 382.05 €, au vu de l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 23 mai 2019, minorant la valeur locative du bien de 30 % en fonction de l'état et de la consistance des locaux donnés à bail,
- condamner Mme [X] [T] au remboursement des sommes trop perçues au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouter Mme [X] [T] de sa demande de partage des frais de constat d'huissier,
- débouter Mme [X] [T] de sa demande au titre des dépens comme infondée,
- confirmer partiellement le jugement déféré sur ce point,
- faire droit à la demande reconventionnelle présentée par Mme [F] [C], au visa des dispositions de l'article 1241 du code civil, et condamner, en conséquence, Mme [X] [T] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, pour abus de procédure,
- débouter Mme [X] [T] de l'intégralité de ses réclamations, comme infondées et injustifiées, à l'encontre de M. [M] [L],
- faire droit à la demande reconventionnelle présentée par M. [L] [M], au visa des dispositions de l'article 1241 du code civil, et condamner, en conséquence, Mme [X] [T] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, pour abus de procédure,
En tout état de cause,
- condamner Mme [X] [T] à payer à Mme [F] [C] la somme de 3.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] [T] à payer à M. [L] [M] la somme de 3.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme [T] [X] de ses demandes contraires,
- condamner Mme [X] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en allouant à Maître Sylvie Menvielle, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] [T] demande à la cour de :
Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,
Vu l'article 1231-7 du code civil,
Vu l'article 910-4 du code de procédure civile,
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes du 23 mai 2019,
Vu les pièces versées aux débats,
- débouter Mme [C] et M. [L] de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement du 23 mars 2021 en ce qu'il a :
* condamné Mme [C] et M. [L] au paiement de 9.278,43 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars au 31 juillet 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
* condamné Mme [C] au paiement de la somme de 186 euros relative à la moitié de la moitié du constat réalisé par Maître [O] en date du 31 juillet 2019 lors de la reprise des lieux,
* ordonné l'exécution provisoire,
* condamné solidairement Mme [C] et M. [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [C] et M. [L] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 24 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En préliminaire, il y lieu de constater qu'aucune des parties n'a interjeté appel de la disposition du jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [X] [T] de sa demande d' expertise.
Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation,
Mme [X] [T] demande la condamnation de Mme [C] et M. [L] au paiement de la somme de 9.278,43 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2018 au 31 juillet 2019 .
Sur la recevabilité de la demande,
Les appelants soutiennent que la demande au titre de l'indemnité d'occupation est irrecevable faute d'avoir été formulée dans le cadre de son appel devant la cour d'appel de Nîmes sur l'annulation de son congé pour reprise.
Ils précisent que la cour a statué sur la demande de réduction du loyer formée par Mme [C] et que le principe de concentration des demandes rend irrecevable la demande postérieure de Mme [T] en fixation d'une indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 545.79 €.
Or, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.
En l'espèce, par arrêt du 23 mai 2019 la cour a validé le congé prenant effet au 28 février 2017 infirmant le jugement du 13 mars 2018 .
Dès lors, la demande au titre de l'indemnité d'occupation du 1er mars 2017 au 31 juillet 2019, date libération des lieux, est recevable.
Sur le fond,
Il est constant que du fait de la validation du congé à effet au 28 février 2017 par l'arrêt de la cour du 23 mai 2019, les appelants occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1 er mars 2018 et ainsi restent redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif, soit le 31 juillet 2019, date de reprise des lieux.
La date de 2007 résultant d'une erreur matérielle dans le dispositif dudit arrêt (2007 au lieu de 2017) soulevée par les appelants n'a aucune incidence sur ce point.
Il n'est par ailleurs nullement contesté que M. [L] a occupé les lieux, peu importe qu'il n'était pas auparavant titulaire du bail, la demande d'indemnité d'occupation étant fondée sur la responsabilité délictuelle.
L'indemnité d'occupation indemnise le préjudice du bailleur lié à la privation de son bien par des occupants devenus en l'espèce sans droit ni titre.
Les appelants répliquent qu'ils ne sont redevables que d'une somme de 5 252,68 €, le montant de l'indemnité d'occupation devant être fixé en tenant compte de la réduction du loyer de 30 % du fait de l'état du logement, soit à la somme de 382,05 € et le montant du dépôt de garantie non restitué devant être déduit ( 914,69 €) .
Il résulte de l'analyse du jugement du 13 mars 2018 et de l'arrêt de la cour du 23 mai 2019 que la somme de 4 584,63 € correspond au remboursement de la réduction de loyer à hauteur de 30% de décembre 2015 à décembre 2017.
Il est donc effectivement définitivement jugé que pour cette période, seulement, la somme mensuelle dont était redevable les appelants était fixée à 382,05 €.
En revanche, aucune autorité de chose jugée ne s'attache pour la période à compter du mois de janvier 2018.
Par ailleurs, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, l'obligation de délivrer un logement décent cesse avec la fin du bail.
La demande des appelants au titre des mois de janvier et février 2018 ne peut donc aboutir.
Pour autant, la fixation d'une indemnité d'occupation doit prendre en considération l'état du bien s'agissant d'indemniser une privation de jouissance du propriétaire des lieux.
Ainsi, il ressort des pièces produites aux débats et des décisions de justice antérieures que les lieux étaient atteints de nombreux désordres (défaut d'isolation des murs, infiltration dans une chambre...).
Compte tenu de la nature et l'état du bien, il y lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelles de 450 €.
Concernant le dépôt de garantie, Mme [T] se contente d'une formule générale pour reprocher à son ancienne locataire l'état de dégradation générale des lieux sans préciser la nature des dégradations invoquées et sans produire l'état des lieux d'entrée permettant une analyse comparative.
Par ailleurs, il ressort des nombreuses attestations versées aux débats par les appelants que suite au départ de la locataire, le bien a été laissé à l'abandon et a même été vandalisé.
Il convient de mettre en perspective ce dernier élément avec la facture produite par Mme [T] qui date du 30 juillet 2021, soit deux ans après la reprise des lieux.
En conséquence, le dépôt de garantie d'un montant de 914,69 € sera déduit.
Infirmant le jugement déféré, Mme [C] et M. [L] seront in solidum condamnés à payer à Mme [T] la somme de 6 735, 31 € ( 450 € x 17 mois, déduction faite du dépôt de garantie de 914,69 €) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
Sur la demande au titre du procès-verbal de constat d'huissier du 31 juillet 2019,
Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
En l'espèce, Mme [T] qui sollicite le partage des frais de constat d'huissier en date du 31 janvier 2019 ne justifie pas de la convocation régulière de la locataire à un état des lieux de sortie ni de l'impossibilité exigée à l'alinéa 2 dudit article.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, Mme [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [C] et M. [L],
Les appelants sollicitent la somme de 4 000 € chacun de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice pour procédure abusive.
L'intimée réplique que par jugement du 13 mars 2018, confirmé par arrêt du 23 mai 2019, ces demandes avaient d'ores et déjà été rejetées.
Cependant, les demandes de dommages et intérêts formulées concernaient uniquement le préjudice de jouissance, le préjudice moral et le préjudice de surconsommation d'électricité résultant de la situation d'indécence du logement et non le préjudice moral engendré par une procédure abusive.
L'objet des demandes n'était donc pas identique.
Pour autant, eu égard à la présente décision, l'abus de procédure n'est pas caractérisé, étant rappelé que les appelants ont occupé sans droit ni titre le bien de Mme [T] pendant 17 mois.
Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] [C] et M. [M] [L] de leur demande de dommages-intérêts.
Sur la demande de remboursement des sommes trop perçues au titre de l'indemnité d'occupation,
Les appelants sollicitent le remboursement de la différence entre la somme payée en exécution du jugement déféré et la somme à laquelle ils sont condamnés par le présent arrêt.
Cependant, le présent arrêt, infirmatif partiellement sur ce point, constitue le titre exécutoire ouvrant droit à restitution de plein droit du surplus des sommes versées en exécution du jugement.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande de restitution.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [C] et M. [L] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [T] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [C] et M. [M] [L] de leur demande en dommages-intérêts, débouté Mme [X] [T] de sa demande au titre du partage des frais d'huissier à l'encontre de M. [M] [L], condamné in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] à verser à Mme [X] [T] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l'instance.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare recevable la demande au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2017 au 31 juillet 2019,
Fixe l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 450 €,
Condamne in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] à payer à Mme [X] [T] la somme de 6 735, 31 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars 2018 au 31 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute Mme [X] [T] de sa demande au titre du partage des frais d'huissier à hauteur de moitié du constat réalisé par Me [O] le 31 juillet 2019 lors de la reprise des lieux à l'encontre de Mme [F] [C],
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré,
Rappelle que le présent arrêt dans ses dispositions infirmant la décision déférée constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance sans qu'une mention expresse en ce sens soit nécessaire,
Condamne in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum Mme [F] [C] et M. [M] [L] à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
