RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 19/00363 - N° Portalis DBVH-V-B7D-HHJQ
AD
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS
21 décembre 2018
RG:17/02057
S.E.L.A.R.L. ATHENA
C/
[K]
[J]
Grosse délivrée
le
à SCP RD
Me Pomies Richaud
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 29 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de PRIVAS en date du 21 Décembre 2018, N°17/02057
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SELARL ATHENA société de mandataires judiciaires à la sauvegarde, au redressement et à la liquidation des entreprises, prise en la personne de Maître [F] [D], en son établissement situé [Adresse 2] à [Localité 5], agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI JAUFINE, société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'ANGERS sous le numéro 503 115 784, dont le siège social est situé au [Adresse 3] à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Michel MAAREK, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Madame [W] [I] [K] épouse [J]
née le 24 Juin 1942 à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [B] [X] [J]
né le 29 Mars 1942 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Mai 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 29 Juin 2023,
EXPOSE :
Vu le jugement rendu par le tribunal d'instance de Privas le 21 décembre 2018, ayant statué ainsi qu'il suit :
' dit que Monsieur et Madame [J] sont les propriétaires des biens immobiliers situés commune de [Localité 1], cadastrés section AC [Cadastre 4],[Cadastre 7],[Cadastre 8],
' ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de la société civile immobilière Jaufine représentée par son liquidateur et dit que ces frais sont rapportés au passif de la liquidation judiciaire,
' déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
' fixe à la somme de 5000 € la créance de Monsieur et Madame [J] à l'encontre de la société civile immobilière Jaufine sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui sera portée au passif de la liquidation judiciaire,
' condamne la société civile immobilière Jaufine aux dépens dont le montant sera porté au passif de la liquidation judiciaire,
' ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement retient qu'une décision définitive du tribunal de grande instance de Privas ayant déjà prononcé la rescision pour lésion de la vente immobilière passée entre Monsieur et Madame [J], vendeurs, et la société civile immobilière, il appartenait à la société civile immobilière d'exercer l'option prévue à l'article 1681 du Code civil ; que la société civile immobilière avait fait une offre de paiement de supplément de prix tardive et qu'en conséquence, Monsieur et Madame [J] étaient bien les propriétaires de l'immeuble en cause ; enfin, qu'aucune indemnité d'occupation ne pouvait être réclamée à Monsieur et Madame [J].
Vu l'appel interjeté par la Selarl Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Jaufine le 28 janvier 2019.
Vu l'arrêt rendu par la présente cour le 14 mai 2020, ayant statué ainsi qu'il suit :
' infirme le jugement et statuant à nouveau,
' dit que la société Athéna en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Jaufine a régulièrement exercé l'option de conserver l'immeuble et avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonne une expertise, l'expert ayant pour mission de donner à la cour les éléments permettant d'apprécier la valeur vénale de l'immeuble à la date de l'arrêt, outre sa valeur locative.
Vu l'arrêt de la cour de cassation rendu le 5 janvier 2022 ayant rejeté le pourvoi formé contre cette décision, étant précisé qu'à la suite de cette décision, la société civile immobilière qui avait la charge de la consignation ne s'est pas exécutée de son obligation de ce chef et que le conseiller de la mise en état a constaté la caducité de la désignation de l'expert par ordonnance du 10 septembre 2020 ; que par ailleurs, une ordonnance du conseiller de la mise en état a également constaté que Monsieur et Madame [J] se désistaient de leur demande de sursis à statuer, devenue sans objet en l'état de l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 5 janvier 2022.
Vu les dernières conclusions de la société Athéna es qualités et de la société civile immobilière Jaufine en date du 19 avril 2023, demandant de :
Vu que par ordonnance du 29 octobre 2022 Monsieur et Madame [J] se sont désistés de leur demande de sursis à statuer sans objet à la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2022, que par une autre ordonnance de la même date, il a été constaté que la demande relative à la charge des frais de consignation est devenue sans objet en l'état de l'ordonnance de caducité de la désignation de l'expert, en conséquence,
' juger qu'en l'état de l'arrêt ayant autorité de chose jugée du 14 mai 2020 de la cour d'appel de Nîmes et de l'ordonnance du 29 octobre 2022, l'ensemble du contentieux a été définitivement tranché,
' prononcer l'extinction de l'instance de dessaisissement de la cour ,
' juger qu'il y a urgence à prononcer la décision à intervenir afin que la vente judiciaire autorisée par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers ait lieu à la date prévue du 6 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris et que les comptes entre les parties soient effectués à l'issue de l'adjudication,
' rejeter les demandes des époux [J],
' les condamner à payer à la société Athéna une somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame [J] en date du 2 mai 2023, demandant de :
' liminairement, ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et déclarer recevables les conclusions récapitulatives,
' juger n'y avoir lieu à se prononcer sur les demandes de rappel de la portée de l'ordonnance du 29 octobre 2022,
' rejeter la demande de la société Athéna et de la société Jaufine tendant à voir juger que l'arrêt du 14 mai 2020 et l'ordonnance du conseiller de la mise en état ont définitivement tranché le contentieux et rejeter la demande d'extinction de l'instance et de dessaisissement de la cour,
' déclarer irrecevable la demande tendant à voir juger qu'il y a urgence à prononcer la décision à intervenir avant la vente judiciaire, le 6 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris,
' constater que la société Athéna et la société Jaufine n'ont pas contesté l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 14 mai 2020 en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire et mis à leur charge la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert , que l'ordonnance de caducité n'a été frappée d'aucun recours,
' dire irrecevables et mal fondés les demandes tendant à voir mettre à leur charge les frais de l'expertise ou à les inscrire comme une créance super privilégiée,
' tirant les conséquences de la caducité de la désignation de l'expert, dire que le complément du prix du par la liquidation judiciaire de la société Jaufine doit être calculé sur la base de la valeur actuelle du bien ressortant à 370'000 € et dire en conséquence que la société Jaufine reste à devoir la somme de 250'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2010 jusqu'à réalisation définitive de l'option, que cette somme sera portée au passif de la société Jaufine en principal et intérêts,
' sur l'indemnité d'occupation, dire qu'elle n'a été stipulée contractuellement que pour 18 mois et que le prix en a été intégralement payé à la signature,
' rejeter toute demande en paiement supplémentaire de ce chef,
' subsidiairement, si une indemnité d'occupation était due, la juger en partie prescrite,
' dire que la société Jaufine a commis une faute en ne prenant pas position sur le choix de l'option et qu'elle a agi avec malice et intention de nuire et leur allouer de ce chef la somme de 20'000 € en réparation du préjudice moral ,
' plus subsidiairement encore, leur allouer à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier au titre des indemnités d'occupation mises à leur charge au titre de la période au delà de 18 mois et des conséquences qui pourraient résulter de la baisse du bien immobilier un montant équivalent à ces sommes,
' condamner la société Athéna à leur verser la somme de 10'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Vu la clôture initiale des débats au 20 avril 2023 et sa révocation à l'audience préalablement à l'ouverture des débats avec l'accord des parties ainsi que le prononcé d'une nouvelle ordonnance de clôture avant l'ouverture des débats.
Motifs
La cour précise à titre liminaire que les demandes de 'constater', 'dire et juger', 'rappeler' ne sont pas des prétentions, mais des moyens au soutien des prétentions.
Sur les faits, Monsieur et Madame [J] ont vendu au prix de 120'000 € à la société civile immobilière Jaufine par acte authentique du 26 décembre 2008 un immeuble situé à [Localité 1] avec une faculté de
réméré au profit des vendeurs à exercer dans un délai maximal de 18 mois en versant une somme de 169'000 €.
L'acte prévoyait une convention d'occupation précaire consentie au vendeur pendant le temps d'exercice de la faculté de rachat, soit 18 mois, avec versement d'une indemnité mensuelle de 1416 €.
Le 28 janvier 2010, Monsieur et Madame [J] ont saisi le tribunal de Privas afin de voir prononcer la nullité de la vente pour vileté du prix et à titre subsidiaire, la rescision pour lésion.
Un jugement du 9 novembre 2010 a confié une expertise à un collège d'experts et par une décision à ce jour définitive, du 8 novembre 2012, rectifiée le 21 mars 2013, le tribunal de grande instance a prononcé la rescision pour lésion de la vente du 26 décembre 2008.
La société civile immobilière Jaufine n'a cependant pas exercé l'option qui lui était offerte et Monsieur et Madame [J] sont restés dans les lieux.
Elle a par ailleurs été mise en liquidation judiciaire le 29 juillet 2015 et Monsieur et Madame [J] ayant déclaré dans le cadre de cette procédure une créance de 175'000 €, celle-ci a fait l'objet d'une contestation qui a été soumise au tribunal de grande instance de Privas et qui a donné lieu à la décision déférée, retenant qu'ils étaient toujours propriétaires faute pour la société d'avoir régulièrement exercé son option de conserver la chose en payant le supplément du juste prix.
C'est cette décision qui a été réformée par la cour d'appel dans la décision qui a été soumise à la censure de la Cour de cassation, laquelle a rejeté le pourvoi.
Il est certain et d'ailleurs non contesté en l'état des décisions rendues que l'arrêt de la cour d'appel du 14 mai 2020 est à ce jour définitif .
Compte tenu de son dispositif infirmant le jugement et statuant à nouveau, disant que la société Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Jaufine, a régulièrement exercé l'option de conserver l'immeuble et avant dire droit, sur le surplus des demandes, a ordonné une expertise, l'expert ayant pour mission de donner à la cour les éléments permettant d'apprécier la valeur vénale de l'immeuble à la date de l'arrêt, outre sa valeur locative, il ne peut être utilement soutenu que l'instance serait désormais éteinte et la cour dessaisie.
En effet, l'article 480 du code de procédure civile invoqué par les appelantes dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident, a dès son prononcé l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche, ne peut être utilement invoqué pour les points qui n'ont pas tranchés de sorte :
- qu'en l'espèce et alors donc qu'une expertise a été ordonnée aux fins sus citées, seule a été tranchée par l'arrêt la question de la régularité de l'exercice du droit d'option (qui a été admise)
- et que celle de Monsieur et Madame [J] tendant au paiement à leur bénéfice d'un complément de juste prix ne l'a précisément pas été.
Il en résulte :
- que la demande des époux [J] relativement au complément du juste prix est valablement formée,
- que la cour n'est pas dessaisie du litige sur ce point qui subsiste et ce quand bien même l'expertise est devenue caduque faute de consignation de la provision par la SCI,
- que la société Athéna, en sa qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société Jaufine, doit être déboutée de sa demande tendant à voir juger que l'ensemble du contentieux tel qu'il procède du jugement du tribunal de Privas du 21 décembre 2018, de l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 14 mai 2020, puis de l'arrêt de la Cour de cassation et à voir en conséquence prononcer l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour.
En revanche, la société acquéreur ne présente, pour sa part aux termes du dispositif de ses conclusions qui lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, pas d'autres demandes que celle relative à la détermination du complément de prix.
Il s'ensuit le débouté comme sans objet de la demande de Monsieur et Madame [J] de rejet comme prescrite ou mal fondée de toute prétention relative à l'indemnité d'occupation.
Il n'appartient par ailleurs pas à la société Athéna, es qualités et à la société Jaufine de solliciter, à ce stade de la procédure, la constatation d'une urgence en vue du prononcé du délibéré tel qu'il a été fixé à l'issue de l'audience des plaidoiries.
Il n'y a pas plus lieu de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes tendant à avoir mis à la charge des époux [J] les frais d'expertise ou à les inscrire comme créance super privilégiée, cette demande n'étant, en effet, pas présentée dans le dispositif des dernières conclusions de la société appelante.
En droit, le supplément du juste prix que doit payer l'acquéreur est fixé d'après la valeur de l'immeuble à l'époque où doit intervenir le règlement complémentaire, cette valeur devant cependant être diminuée du 10e prévu à l'article 1681, calculé par rapport au prix total résultant du versement initial et complémentaire de l'acquéreur.
En l'espèce, et en l'absence de réalisation de l'expertise précédemment ordonnée, la cour dispose des seuls éléments et chiffrages produits par Monsieur et Madame [J] relativement à la détermination du complément de prix.
Elle relève également de ce chef que les appelants, même subsidiairement, n'ont formulé aucune observation sur la demande telle qu'ils l'ont chiffrée, ni sur les pièces produites et qui est appuyée , après l'expertise judiciaire sur la lésion qui avait retenu une valeur du bien à la date de la vente de 290'000 à 295'000 €, notamment sur les éléments recueillis auprès du notaire, Me [C], qui a visité le bien, et qui le décrit en 2009 en fixant sa valeur 330'000 € avec une fourchette de plus ou -5 %, en 2016 à 300 000€ en l'état de la baisse du marché immobilier et en 2020 à 370'000 € pour une superficie de 160 m² environ, outre l'évaluation de la société Square habitat qui décrit également le bien et conclut à une valeur en 2009 également de 380'000€ +- 10 %.
Dans ces conditions et en l'absence d'aucune critique de la société Jaufine, il sera fait droit à la demande de Monsieur et Madame [J] qui prétendent donc que le supplément de prix doit être calculé par rapport à une valeur de 370'000 €.
Il en résulte que le complément de juste prix est de :
370'000 € -120'000 € = 250'000 € -10 % = 223'000 €, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal jusqu'au paiement et à compter du 28 juillet 2010.
Il n'y a pas lieu à dire que cette somme doit être portée au passif de la société Jaufine dès lors qu'il est ainsi jugé qu'elle la doit.
En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts des époux [J] formée pour 20'000 € aux motifs qu'ils prétendent subir un préjudice du fait de l'inaction fautive de la société civile immobilière, il sera à cet égard considéré que c'est à l'occasion de la procédure de vérification du passif de la société civile immobilière que le mandataire judiciaire a contesté la déclaration de créance des époux [J] faite le 24 mars 2016 aux fins de préserver leurs droits et que le représentant de l'acheteur a alors fait connaître qu'il entendait garder l'immeuble en payant le supplément de prix, cette première manifestation de volonté étant intervenue lors de la comparution devant le juge commissaire à l'audience du 8 novembre 2016 ; que le jugement du 8 novembre 2012 n'avait pas assorti d'un délai la faculté d'option ; que l'acheteur n'avait pas renoncé à son droit et qu'il ne peut, dans ces conditions, être soutenu qu'il l'avait exercée tardivement alors que l'exercice de cette option n'appartient qu'à l'acquéreur et que la bonne foi se présumant, il n'y a ni mauvaise foi, ni volonté de nuire, dûment prouvée dans l'exercice de cette option à cette date.
Dans ces conditions, aucune faute, ni inaction fautive, ni malice ne seront retenues et la demande indemnitaire de ce chef des époux [J] sera rejetée, étant encore observé que les vendeurs qui n'ont, eux-mêmes, réagi que pour préserver leurs droits dans le cadre de la liquidation judiciaire, se sont, en outre, maintenus dans les lieux au-delà des 18 mois initialement convenus.
La demande plus subsidiaire de se voir alloués des dommages et intérêts d'un montant équivalent au préjudice résultant des sommes mises à leur charge au titre de l'indemnité postérieure à la période de 18 mois et au préjudice qui pourrait correspondre à la baisse de valeur du bien sera également rejetée dès lors que les époux [J] ne sont pas condamnés pour l'indemnité d'occupation au-delà de la période de 18 mois et que la baisse de valeur du bien n'est pas démontrée.
Vu la succombance de la société Athéna en sa qualité de liquidateur de la société Jaufine sur le principe de la lésion, elle supportera, en cette même qualité, les dépens, y compris ceux afférant à l'organisation de l'expertise judiciaire, finalement non réalisée et versera, en équité, à Monsieur et Madame [J] la somme de 3500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement et statuant à nouveau dans le cadre de sa saisine
Fixe le juste prix à la somme de 233 000€, avec intérêts au taux légal à compter du jour du 28 juillet 2010 et jusqu'au paiement,
Rejette les demandes de la SCI Jaufine représentée par la société Athéna,
Condamne la SCI Jaufine représentée par la société Athéna à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 3500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne la SCI Jaufine représentée par la société Athéna aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel y compris ceux afférant à l'organisation de l'expertise judiciaire.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
