France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 22 juin 2023, 21/04336

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/04336 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IIS3

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

08 juillet 2021 RG :19/02995

[C]

[V]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTI L BLAZE

S.A.R.L. FONCIA IMMOBILIERE [P] SARL IMMOBILIERE [P]

Grosse délivrée

à Selarl Mazarian

Me Audibert

SCP Cano

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 22 JUIN 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 08 Juillet 2021, N°19/02995

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Virginie HUET, Conseillère, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Virginie HUET, Conseillère

M. André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Juin 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

Madame [X] [C] épouse [V]

née le 12 Septembre 1945 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Monsieur [G] [V]

né le 14 Novembre 1942 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CASTIL BLAZE Représentée par son administrateur Monsieur [F] [S] demeurant [Adresse 3] venant en lieu et place de Mme [E] [A]

République Castil Blaze

[Localité 8]

Représentée par Me Fleur AUDIBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

S.A.R.L. FONCIA IMMOBILIERE [P] immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° B 753 541 911 Venant aux droits de la SARL IMMOBILIERE [P] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe CANO de la SCP CANO/CANO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mars 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 22 Juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] (les époux [V]) sont copropriétaires du lot n° 2 dans la copropriété dénommée « copropriété République Castil Blaze » située [Adresse 1]) depuis le 28 septembre 2001, date à laquelle ils ont été déclarés adjudicataires du lot.

Ils exposent qu'un premier dégât des eaux, qui est survenu courant 2018, a été réparé, et qu'à la suite d'un nouveau dégât des eaux et de désordres prenant leur source dans les parties communes (défectuosité de l'étanchéité de la toiture, tuiles cassées), ils ont fait une déclaration de sinistre le 22 janvier 2019 auprès de leur assureur (GMF) qui a fait intervenir son expert, lequel a établi un rapport le 12 mars 2019.

Suite aux constats de l'expert GMF, les époux [V] ont sollicité auprès du syndicat de copropriété des travaux d'étanchéité de la toiture outre le paiement d'une perte de loyers.

La société Immobilière [P] désignée par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2019 est venue aux droits d'AB Gestion à compter du 11 avril 2019, ès qualités de syndic de la copropriété République Castil Blaze.

Faisant valoir l'inertie du syndicat de copropriété, outre la faute personnelle du syndic en exercice, par actes d'huissier du 8 octobre 2019, M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Avignon le syndicat de la copropriété République Castil Blaze et le cabinet Immobilière [P] au visa de l'article 12 du code de procédure civile, des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil, aux fins de voir condamner le syndicat de copropriété à leur payer la somme correspondant aux travaux de réfection de la toiture et le remboursement des charges de copropriété outre de voir le syndic condamner à relever et garantir la copropriété desdites sommes et leur payer 10 000 euros en réparation du préjudice moral et d'anxiété, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire du 8 juillet 2021, a :

- Déclaré irrecevable la demande d'appel en garantie de SARL Immobilière [P] de l'ensemble des condamnation prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires République Castil Blaze ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze à procéder aux travaux décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 sous astreinte de 20 euros par jour à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze à payer à M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 200 euros par mois à compter du mois d'avril 2019 jusqu'à réalisation des travaux de réfection des toitures ;

- Condamné la SARL Immobilière [P] à payer à M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et, la SARL Immobilière [P] à payer à M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et la SARL Immobilière [P] aux dépens ;

- Dit que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Lors de l'assemblée générale du 3 août 2021, le syndicat des copropriétaires a acté la démission du syndic Foncia venant aux droits de la société Immobilière [P].

A la requête des époux [V], le 10 septembre 2021, la SELARL AJ2P a été désignée en qualité d'administrateur provisoire.

Par acte du 7 décembre 2021, M. et Mme [V] ont régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, la clôture de la procédure a été fixée au 23 mars 2023, l'affaire a été appelée à l'audience du 18 avril 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juin 2023.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, M. et Mme [V], appelants, demandent à la cour de :

Vu l'article 12 du code de procédure civile,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 1240 du code civil,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection de la toiture décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 sous astreinte de 500 euros/jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir.

- Condamner le syndicat de la copropriété République Castil Blaze Syndicat de copropriété dont le siège social est pris en la personne de son administrateur conjointement et solidairement avec Foncia Immobilière [P] à payer aux époux [V] la somme de 23 289, 10 euros à parfaire jusqu'au constat de bonne fin des travaux de réfection de la toiture.

- Le condamner également à rembourser les charges de copropriété jusqu'à complète réalisation des travaux.

- Dire et juger que la société Foncia venant aux droits de la société Immobilière [P] : « Syndic d'Immeuble » en l'état de sa carence sera condamnée à relever et garantir le syndicat de copropriété desdites sommes dans la mesure où il ne formulera jamais lui-même cette requête.

- Dire et arrêter que les copropriétaires [V] ne seront pas tenus des appels de fonds destinés à ces indemnisations (astreinte et loyers) car dans le cas contraire ils seraient tenus à payer leur propre préjudice ce qui serait paradoxal.

- Condamner la société Foncia venant aux droits de la société Immobilière [P] « Syndic d'Immeuble » à payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral et d'anxiété avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

- Dispenser les époux [V] de participer au paiement de l'ensemble des frais afférents à la procédure en application de l'article 10-1B de la loi du 10 Juillet 1965.

- Condamner les requis succombants et leurs assureurs aux entiers dépens et à payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Dire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier le montant des sommes par lui retenu en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir en substance que :

- sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires et le syndic se révèlent être responsables de manière conjointe et solidaire du défaut d'entretien de l'immeuble leur ayant causé préjudice, relevant notamment qu'au regard de la fonction essentielle du syndic, qui est en fonction depuis avril 2019, il appartient à celui-ci de provoquer une AGE ou une AG pour mettre à l'ordre du jour les travaux, le choix des entreprises, faire voter les travaux en appelant les fonds correspondants, que tout cela n'a pas été fait, l'assemblée générale du 18 avril 2019 n'ayant eu aucune suite, et qu'en conséquence, la réparation de leur préjudice doit être intégrale,

En réponse aux intimés, ils arguent essentiellement que :

- en application de l'article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever les fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et qu'en l'espèce le moyen d'irrecevabilité n'a jamais été soulevé en 1ère instance devant le juge de la mise en état,

- le syndic est responsable de ses fautes sur le plan délictuel à l'égard du copropriétaire lésé dans l'usage qu'il peut avoir de ses parties privatives, et qu'en l'espèce son inaction constitue une faute génératrice de préjudice à leur détriment, n'ayant pas agi avec diligence et ayant porté atteinte à l'usage de leur lot, le deuxième dégât des eaux ayant été signalé dès le 26 décembre 2019 sans réaction aucune du syndic,

- la diminution de la somme à 200 euros/ mois par le premier juge au titre des loyers ne s'explique pas dès lors c'est le bien dans son ensemble qui ne peut être loué et non pas seulement une partie du bien,

- si le syndic conteste l'origine des désordres, il lui appartenait dès l'origine de faire désigner un expert, ce qu'il n'a pas fait, il ne peut pas les contester maintenant,

- les désordres sont établis dès le départ par l'expertise amiable GMF au contradictoire du syndic,

- le principe de la réparation intégrale impose au juge de choisir le mode de réparation permettant la meilleure compensation possible du dommage, que le syndic leur a causé un préjudice en ne réglant pas le problème, et qu'en tant que professionnel déchargeant les copropriétaires de la gestion des communs, il leur a causé un préjudice d'anxiété ou moral et financier les ayant obligés d'agir.

- les travaux nécessaires décidés en AG n'ont toujours pas été réalisés de sorte qu'ils sont fondés à demander de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection de la toiture décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 sous astreinte de 500 euros/jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,

En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2022, contenant appel incident, le syndicat des copropriétaires de la résidence République Castil Blaze, représenté par son administrateur M. [F] [S], intimé, demande à la cour de :

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 1992 du code civil,

Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées au débat,

- Débouter Monsieur [G] [V] et Madame [X] [V] née [C] de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il :

* Déclare irrecevable la demande d'appel en garantie de SARL Immobilière [P] de l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires République Castil Blaze.

* Condamne le Syndicat des copropriétaires République Castil Blaze à procéder aux travaux décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 sous astreinte de 20 euros par jour à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement.

* Condamne le Syndicat des copropriétaires République Castil Blaze à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] la somme de 200 euros par mois à compter du mois d'avril 2019 jusqu'à réalisation des travaux de réfection des toitures.

* Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et la SARL Immobilière [P] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

* Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et la SARL Immobilière [P] aux dépens.

* Dit que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1695.

Statuant à nouveau,

- Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires République Castil Blaze est bien fondé à solliciter la condamnation de la Société Immobilière [P] ès qualités de Syndic de la voir relever et garantir de toute éventuelle condamnation à intervenir.

- Condamner Monsieur [G] [V] et Madame [X] [V] née [C] à verser au Syndicat des copropriétaires République Castil Blaze la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il fait valoir en substance que :

- le syndic engage sa responsabilité de deux façons, contractuellement à l'égard du syndicat des copropriétaires qui l'a mandaté et civilement à l'égard d'un copropriétaire qui subirait un dommage du fait de celui-ci dès lors que le syndic est chargé de l'entretien et de la réparation des parties communes selon l'article 37 du règlement de copropriété qui prévoit les missions du syndic, qu'en qualité de « gardien » de l'immeuble, il lui appartenait de veiller à assurer la gestion, la conservation et le bon état général des parties communes, qu'en cas de dommage causé à la copropriété, il lui incombait de sa propre initiative, de faire procéder aux travaux les plus urgents, et qu'en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il était tenu d'accomplir les termes de son mandat en application des articles 1991 et 1992 du code civil, (qu'en l'espèce, la société Immobilière [P], désignée par l'assemblée générale des copropriétaires, est venue aux droits de AB Gestion à compter du 11 avril 2019 ès qualités de syndic de la copropriété République Castil Blaze,)

- rien ne s'oppose à la condamnation de la société Foncia Immobilière [P], y compris de manière solidaire avec lui-même, s'agissant des fautes commises par la société Immobilière [P], dans la mesure où elle vient aux droits de celle-ci, de sorte que de la même façon que les époux [V] sont recevables et bien fondés à agir en responsabilité délictuelle à l'encontre du syndic s'ils rapportent la preuve d'une faute dans l'exercice de son mandat, il est recevable et bien fondé à solliciter la condamnation du syndic au titre des manquements commis dans le cadre de l'exécution

de son mandat et de se voir relever et garantir de toute éventuelle condamnation à intervenir,

- la demande de condamnation solidaire n'est pas une demande nouvelle comme le soutient la société Foncia Immobilière [P] dès lors qu'elle avait été formulée devant le premier juge par les époux [V],

- les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une faute qui lui est imputable, reprochant principalement au syndic de ne pas avoir entrepris les « travaux urgents » pour mettre un terme au dégât des eaux survenus dans leur lot.

- en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a notamment pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, qu'il a régulièrement désigné la société Foncia Immobilière [P] ès qualités de syndic, chargée de l'entretien et des réparations dans les parties communes de l'immeuble en copropriété, de sorte que celle-ci était dûment habilitée, sans son aval, à prendre les mesures qui s'imposaient s'agissant de la demande de travaux prétendument urgents formulée par les époux [V],

- il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à la réalisation de travaux décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 dès lors qu'aucune délibération n'a été prise concernant des travaux sur l'immeuble, de sorte qu'il n'a commis aucune faute, ne s'étant jamais prononcé sur la ratification ou non de ces travaux qui n'ont jamais été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires,

- c'est à tort que le premier juge a retenu sa responsabilité s'agissant des infiltrations subies par les époux [V] dès lors qu'il n'est pas démontré que les désordres litigieux prennent leur origine dans les parties communes de l'immeuble, aucune expertise judiciaire au contradictoire des parties n'ayant été réalisée à l'initiative des époux [V], aucun élément technique ne venant ainsi corroborer les affirmations de ces derniers, alors que le premier juge s'est appuyé sur un rapport d'expertise amiable établi à la demande de l'assureur des époux [V],

- le premier juge lui reproche à tort de ne pas rapporter de preuve contraire, renversant ainsi la charge de la preuve et que les époux [V] ne versent aucun élément de nature à justifier de l'imputabilité des désordres relevés sur la façade,

- les époux [V] ne démontrent pas que l'immeuble a été mis en location, aucun contrat de bail n'étant communiqué ainsi qu'aucune attestation de valeur locative, et le « mandat de gestion immobilière » en date du 23 octobre 2019, ne comportant pas le coût de la location, que la fuite dont ils font état dans le cadre de leur dégât des eaux déclarés en début d'année 2019 a fait l'objet d'une réparation par la société AMS, dès le mois de juin 2019,

- les époux [V] ne justifient pas de leur préjudice moral et d'anxiété, ne démontrant pas avoir donné à bail ce logement dont ils estiment qu'il devait leur procurer un complément de retraite et ne versant pas d'éléments médicaux, et qu'ils ne démontrent pas l'existence d'un lien de causalité avec lui.

- il n'est pas responsable des éventuels manquements commis par le syndic et dont il est fait état par les époux [V] ; qu'il ne peut être contraint de financer en lieu et place des copropriétaires, et pour le compte des époux [V], des travaux qui n'ont jamais été discutés dans le cadre des assemblées générales,

En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, contenant appel incident, la SARL Foncia immobilière [P], venant aux droits de la SARL Immobilière [P], intimée, demande à la cour de :

- Dire irrecevable, et à tout le moins non fondé l'appel des époux [V], en ce qu'il a été dirigé contre le Syndic concluant.

- Confirmer le jugement dont appel, au besoin par ajouts et/ou substitution de ses motifs pris, en ce qu'il a jugé irrecevables toutes prétentions à l'encontre du Syndic et relevant des travaux, et des préjudices locatifs,

- Si besoin en était, juger non fondées ces prétentions, en ce qu'elles sont exposées contre le Syndic.

Sur appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il a :

* Condamné le Syndic à payer la somme de 4.000 euros aux époux [V],

* Condamné le syndic à l'article 700 et aux dépens.

- Dire et juger qu'aucune faute ne peut être imputée au syndic.

- Condamner solidairement les époux [V] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir essentiellement que :

A titre principal :

- dans leurs écritures datées du 27 octobre 2020 selon le jugement déféré, les époux [V] ne sollicitaient contre le syndic qu'une condamnation à « relever et garantir » le syndicat des copropriétaires des sommes sollicitées contre celui-ci, la seule condamnation formulée en propre contre le syndic étant celle au titre d'un « préjudice moral et d'anxiété », que dans leurs prétentions en cause d'appel, ils sollicitent une condamnation conjointe et solidaire entre le syndicat et le syndic et une action en relevé et garantie, qu'en conséquence la demande de condamnation « conjointe et solidaire » sollicitée contre le syndic et le syndicat des copropriétaires, à paiement de préjudices locatifs, est irrecevable dans la mesure où il ne peut y avoir de demandes nouvelles en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile.

- M. et Mme [V] n'ont ni qualité ni intérêt à agir, en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, pour demander quelque chose au nom et pour le compte de la copropriété, c'est-à-dire du syndicat des copropriétaires, de sorte que les prétentions formées à ce titre par les époux [V] sont donc aussi irrecevables.

A titre subsidiaire :

- le syndic l'Immobilière [P] a récupéré un immeuble dans une situation désastreuse, sans fonds de travaux, que le devis de la SARL Lubéron Construction 84 réalisé à la demande du syndic précédent, pour un montant de 7.700 euros TTC, pour reprise totale de la toiture et dépose d'un velux, pose de chéneau et solin, qui étaient des travaux d'ampleur, connus par la copropriété comme étant nécessaires depuis 2018/2019, n'a pas été pris en compte, la copropriété ayant préféré procéder à des travaux partiels avec la société AMS Construction pour un montant de 1500 euros,

- aucune résolution n'évoque la réalisation de travaux ; seuls des devis devant être établis par des sociétés du bâtiment, que ce procès-verbal d'assemblée générale du 18 avril 2019 confirme l'inertie de la copropriété, qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 3 août 2021, présidée par M. [V] lui- même qu'aucun fonds de travaux n'est voté et que toutes les résolutions pour faire fonctionner la copropriété sont rejetées, de sorte qu'il ne peut être soutenu que la responsabilité du syndic est engagée,

- le dossier des époux [V] n'est constitué que du seul rapport de l'expert GMF, lequel comporte manifestement des carences dans l'origine des désordres évoqués,

A titre infiniment subsidiaire,

- les époux [V] ne justifient pas du préjudice allégué sur la perte de chance d'encaisser des loyers, et encore moins sur un préjudice d'anxiété

- la somme de 10 000 euros est demandée par le « couple » qui, par définition, n'a pas d'existence juridique et ne peut se prévaloir d'un préjudice d'anxiété, de sorte que seul chaque demandeur peut en droit l'invoquer, et qu'en l'espèce, il n'est pas justifié,

- sur la condamnation entreprise à hauteur de la somme de 4.000 euros, le jugement doit être infirmé dès lors que :

* avant lui, il y avait un autre syndic, le Cabinet Albert & Benedetti, qui avait été avisé du sinistre originel,

* ce sinistre originel a été réglé, dans des temps cohérents, d'abord par pose d'une bâche, puis ensuite par changement des deux tuiles indiquées par le propre rapport des époux [V], comme seule cause du sinistre,

* un nouveau sinistre est intervenu, une autre cause courant janvier 2020, ayant été diagnostiquée, alors que depuis avril 2019 et en AG, la copropriété refuse une proposition de résolution posée par ce syndic.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre préliminaire :

Depuis l'entrée en vigueur de l'article 34 du Décret n°2017-891 du 6 mai 2017, l'alinéa 2 de l'article 954 du code de procédure civile dispose que «les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ». Par ailleurs, selon l'alinéa 3, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de la SARL Immobilière [P] aujourd'hui SARL Foncia immobilière [P] :

Selon les appelants, en application de l'article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever les fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et qu'en l'espèce le moyen d'irrecevabilité n'a jamais été soulevé devant le JME.

Réponse de la cour :

En application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles en cause d'appel sont irrecevables.

Au titre d'un avis de la Cour de cassation en date du 22 octobre 2022, la cour est compétente pour statuer sur cette irrecevabilité.

Dans leurs écritures datées du 27 octobre 2020 selon le jugement déféré, les époux [V] demandent au tribunal en première instance de :

'- Dire et juger que le syndic Immobilière [P] Sarl « Syndic d'Immeuble » en l'état de sa carence sera condamné à relever et garantir la copropriété desdites sommes dans la mesure où il ne formulera jamais lui-même cette requête ;

- Condamner Immobilière [P] SARL « Syndic d'lmmeuble » à payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral et d'anxiété avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;'

Les appelants réclament devant la cour de : Dire et juger que la société Foncia venant aux droits de la société Immobilière [P] : « Syndic d'Immeuble » en l'état de sa carence sera condamnée à relever et garantir le syndicat de copropriété desdites sommes dans la mesure où il ne formulera jamais lui-même cette requête.

Mais aussi de :

Condamner le syndicat de la copropriété République Castil Blaze Syndicat de copropriété dont le siège social est pris en la personne de son administrateur conjointement et solidairement avec Foncia Immobilière [P] à payer aux époux [V] la somme de 23 289, 10 euros à parfaire jusqu'au constat de bonne fin des travaux de réfection de la toiture.

- Le condamner également à rembourser les charges de copropriété jusqu'à complète réalisation des travaux.

- sur les demandes de condamnations solidaires :

Il en résulte que les appelants ne sollicitaient en première instance contre le syndic qu'une condamnation à « relever et garantir » le syndicat des copropriétaires des sommes sollicitées contre celui-ci, la seule condamnation formulée en propre contre le syndic étant celle au titre d'un « préjudice moral et d'anxiété », dans leurs prétentions en cause d'appel, ils sollicitent une condamnation conjointe et solidaire entre le syndicat et le syndic outre l'action en relevé et garantie.

En conséquence la demande de condamnation « conjointe et solidaire » sollicitée contre le syndic et le syndicat des copropriétaires, à paiement de préjudices locatifs, est bien une demande nouvelle, celle-ci n'ayant pas été formulée en première instance.

Elle est donc irrecevable.

- sur les demandes de relever et garantir :

Comme l'avait justement relevé le premier juge, M. et Mme [V] n'ont ni qualité, ni intérêt à agir, en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, pour demander quelque chose au nom et pour le compte de la copropriété, c'est-à-dire du syndicat des copropriétaires, de sorte que les prétentions formées à ce titre par les époux [V] étaient donc aussi irrecevables. Le jugement sera confirmé sur ce point.

- sur la seule demande de condamnation directe du syndic au titre du préjudice moral et d'anxiété:

Cette demande est recevable étant directe et ayant été formulée en première instance.

Sur les demandes au fond :

Il est constant qu'un copropriétaire peut agir contre le syndic s'il rapporte la preuve d'une faute dans l'exercice de son mandat. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 prévoient expressément les missions confiées au syndic de copropriété.

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, c'est à celui qui allègue un fait de le démontrer.

En l'espèce, les époux [V] se prévalent d'un défaut de réaction du syndicat et du syndic après avoir subi des désordres qui provenaient des parties communes. Ils en demandent réparation.

De manière un peu confuse les époux [V] font valoir plusieurs dégâts des eaux qu'ils imputent à une défectuosité de la toiture qui n'aurait pas été réparée.

Cependant pour établir la preuve dont il supporte la charge, ils ne versent aux débats :

- qu'un simple rapport on ne peut plus laconique de la GMF qui affirme 'En date du 22 janvier 2019, votre assuré M. [V] copropriétaire non occupant d'un appartement vaccant au 1er étage de la copropriété sise (...) a été informé d'arrivées d'eau dans son logement. L'eau est due à des infiltrations au travers de la toiture (couverture tuile) de plus de 10 ans de la copropriété due à deux tuiles manquantes.' 'nombre de visite : 1 date : 26/02/2019" (sic l'intégralité du rapport)

Aucune mention ne précise si une autre personne que le propriétaire des lieux était présent lors de cette visite. Le rapport ne fait état d'aucun autre élément sur l'origine du désordre, sur sa localisation, sur le nombre d'étage...

C'est à tort que le premier juge a considéré que ce rapport établissait les désordres et son origine dans les parties communes et qu'il appartenait au syndicat ou au syndic de copropriété de rapporter la preuve contraire. Le moyen selon lequel cette 'expertise' dont il n'est pas démontré qu'elle soit contradictoire n'a pas suscité de réaction, immédiate sur la matérialité et l'origine du sinistre, est inopérant.

Les appelants versent aussi :

- le procès verbal d'assemblée général en date du 18 avril 2019 lequel mentionne : 'n°15. 'Concernant la réfection façade ainsi que la toiture des devis complémentaires sont demandés aux sociétés AMS et LUBERON Construction 84". (sic)

Ainsi contrairement à ce qui a été allégué, les travaux n'ont nullement été votés et doit être infirmée la décision du premier juge selon laquelle les intimés ont été condamnés 'à procéder aux travaux décidés en assemblée générale le 18 avril 2019 sous astreinte de 20 euros par jour à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement'

La cour remarque que les procès verbaux des AG suivantes ne sont pas produits, lesquels auraient permis de voir l'évolution de la prise en charge du dossier.

- une attestation de Toitures Chatillon est versée aux débats par les intimés. Le gérant y atteste que le RDV du 17 septembre 2019 avait été annulé pour 'cause de réparation déjà effectuée'.

Les époux [V] versent au débat :

- un courriel en date du 22 décembre 2019 des appelants destiné au syndic [Localité 8] dans lequel Mme [X] [G] écrit : 'Je reviens de l'appartement N°2, sis au [Adresse 1] pourlequel il y a déjà eu un dégât des eaux en janvier 2019. Les tuiles cassées ont été remplacées mais les goutières d'évacuation de l'eau du toit n'ont pas été veréifées et lorsqu'elles débordent sur la façade côté chambre elles mouillent le mur et raversent (photos) lors de la visite pour la location du bien. Location rendue impossible par l'humidité. Vous voudrez bien faire le nécessaire en urgence avec un couvreur zingeur pour régler ce défaut causant des problèmes énormes'.

Il est donc constant qu'outre la bâche qui avait été posée en urgence, les tuiles ont manifestement été réparées. Le nouveau désordre allégué proviendrait des gouttières selon l'appelante.

Les appelants ne peuvent arguer aujourd'hui que les travaux n'ont toujours pas été réalisés et que le syndic ne justifie pas de l'accomplissement de sa mission.

- le courriel du 2 janvier 2020 dans lequel le syndic [Localité 8] indique à Mme [G] qu'il a déclaré le nouveau sinistre et qu'une expertise va avoir lieu.

- le courriel en date du 21 janvier 2020 de Mme [G] au syndic 'Cgranier.immobilierejulien' qui lui indique qu'elle s'est rendue à l'expertise et que 'l'expert n'en est pas un c'est une entreprise de zinguerie qui a fait le constat de la réparation a effectuée. Il a constaté une fuite à la jonction du coude de la gouttière de la copropriété + une fuite de la gouttière du voisin a contre pente. Vous voudrez bien faire le nécessaire, car le dégât des eaux dans la chambre provient de la gouttière du voisin M. [D], normalement la personne qui est venue ce matin a constaté le fait qu'ils ne peuvent pas réparer pour le compte de la copropriété. J'appelle notre assureur (...) (Sic)

- la réponse du jour même du syndic : (...) Sachez que vous pouvez faire une déclaration de dégâts des eaux. En effet, si cela vient de la copropriété voisine votre assurance se rapprochera alors de notre assureur et mandatera un expert si besoin (...)

La cour remarque que les mails versés aux débats contiennent la mention 'texte des messages précédents masqué' ce qui induit que l'intégralité des échanges n'est pas versée aux débats.

Il résulte de ces échanges d'une part que le syndic a été réactif suite au sinistre déclaré par l'un de ses copropriétaires. Il l'a ensuite invité à diligenter une expertise, ce qui manifestement n'a pas été fait.

La carence probatoire dans ce dossier, ne permet ni d'établir l'origine du premier sinistre, dont il est établi qu'il a été réparé, ni l'origine du second sinistre, ni une faute dans le mandat du syndic, ni une responsabilité du syndicat. Ayant été présent aux assemblés générales, il appartenait à M. [V] en sa qualité de copropriétaire de mettre à l'ordre du jour des assemblées générales les difficultés qu'il estimait devoir être réglées, comme la question des travaux litigieux et de diligenter une expertise judiciaire aux contradictoire de toutes les parties.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit aux demandes des époux [V].

Sur les frais du procès :

Succombant à l'instance, M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante, M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et à la SARL Foncia immobilière [P], en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 1 000 euros chacun pour la procédure d'appel et de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :

Déclaré irrecevable la demande d'appel en garantie de SARL Immobilière [P] de l'ensemble des condamnation prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires République Castil Blaze ;

- Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a :

- Condamné le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] la somme de 200 euros par mois à compter du mois d'avril 2019 jusqu'à réalisation des travaux de réfection des toitures ;

- Condamné la SARL Immobilière [P] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et, la SARL Immobilière [P] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [X] [C] épouse [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires République Castil Blaze et la SARL Immobilière [P] aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

- Déclare irrecevable la demande de condamnation conjointe et solidaire à l'encontre de Foncia Immobilière [P], au titre des demandes nouvelles,

- Déboute M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamne M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence République Castil Blaze, représenté par son administrateur M. [F] [S] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel,

- Condamne M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] à payer à la SARL Foncia immobilière [P], venant aux droits de la SARL Immobilière [P], la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel,

- Condamne M. [G] [V] et Mme [X] [C] épouse [V] aux dépens de première instance et d'appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 22 juin 2023, 21/04336

Synthèse

Origine de la décision