ARRÊT N°
2ème chambre section A
N° RG 22/03398 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITEO
AD
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DRAGUIGNAN
15 mai 2018
RG:12/08863
S/RENVOI CASSATION
[R]
[N]
C/
[O]
S.C.I. SOCIETE DU PARC
Grosse délivrée
le
à SCP L'Hostis
SARL Salvignol
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT DU 15 JUIN 2023
APPELANTS :
Monsieur [P] [R]
[Adresse 6]
[Localité 2]
PAYS-BAS
Madame [W] [N] épouse [R]
[Adresse 9]
[Localité 7]
PAYS-BAS
INTIMÉS :
Monsieur [S] [O]
DEMANDEUR A LA REINSCRIPTION APRES CASSATION
Le Caoupré [Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe L'HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L'HOSTIS, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représenté par Me Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, Plaidant, avocat au barreau de NICE
S.C.I. SOCIETE DU PARC immatriculée au RCS de Fréjus sous le n° 497 952 911, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domicilié ès qualités au siège social sis
Chez Monsieur [F] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Représentée par Me Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Avis de fixation de l'affaire à bref délai suite à renvoi après cassation (art.1037-1 et s. du CPC)
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 15 Juin 2023, sur renvoi de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSÉ :
Vu le jugement rendu le 15 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Draguignan dans le cadre d'un litige opposant Monsieur et Madame [R] à la société civile immobilière du Parc et à Monsieur [O], ayant statué ainsi qu'il suit :
' dit que le cahier des charges du lotissement de la haute Garonnette approuvé par arrêté du préfet du Var du 30 janvier 1957 est opposable à la SCI du Parc,
' rejette le moyen tiré de la caducité du cahier des charges et rejette la demande d'expertise des époux [R],
' dit que les constructions édifiées sur le lot numéro 17 du lotissement par la société du parc ont été réalisées en violation des dispositions du cahier des charges, que la démolition des constructions est impossible,
' condamne la société du parc à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 80'000 €,
' rejette la demande d'expertise de la société du parc,
' condamne Monsieur [O] à garantir la société du Parc de la condamnation prononcée au titre de la violation du cahier des charges,
' rejette la demande de la société civile immobilière du Parc,
' condamne la société civile immobilière du Parc à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
' dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
' rejette toute autre demande.
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 11 mars 2021 sur le recours interjeté par Monsieur et Madame [R], ayant statué ainsi qu'il suit :
' infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société du parc à verser la somme de 80'000 € et en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à garantir la société civile immobilière du Parc de cette condamnation ainsi que sur l'article 700 du code de procédure civile
Statuant à nouveau
' dit que la construction édifiée par la société du Parc n'est pas jumelée et qu'elle contrevient aux dispositions de l'article 8 du cahier des charges en ce qu'elles n'entrent pas dans le carré de 30 par 30 m, que cette construction est illicite cause un préjudice aux époux [R] dont elle leur doit réparation et en conséquence,
' la condamne à leur payer la somme de 50'000 € à titre de dommages et intérêts,
' dit que Monsieur [O] a engagé sa responsabilité contractuelle au titre de la maîtrise d''uvre de la construction et la condamne à payer à la société du Parc la somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts,
' condamne la société du Parc au paiement d'une indemnité de procédure globale de 8000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
' confirme le jugement en ses autres dispositions,
' condamne Monsieur [O] à payer à la société civile immobilière une indemnité de procédure d'appel de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 juillet 2022 sur le pourvoi de Monsieur et Madame [R] ayant statué ainsi qu'il suit :
' casse et annule l'arrêt, mais seulement en ce que infirmant le chef du dispositif du jugement ayant condamné Monsieur [O] à garantir la société du Parc de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges, il limite la condamnation de Monsieur [O] à payer la somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts.
La Cour de cassation retient au visa de l'article 1147 du Code civil que la cour a considéré que Monsieur [O] pouvait légitimement demander que sa responsabilité soit atténuée par le fait que la société civile immobilière, maître de l'ouvrage, même constituée entre époux, a une compétence professionnelle certaine en matière de construction car son objet social est précisément d'acquérir de construire tous biens immobiliers puis de les gérer, qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir la qualité de professionnel de la construction de la société civile immobilière qui suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques, la cour a violé le texte sus visé.
Vu la déclaration de saisine de la présente cour par Monsieur [O] le 20 octobre 2022.
Vu les dernières conclusions de Monsieur [O], en date du 8 décembre 2022, demandant de :
' réformer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à relever et garantir la société du parc des condamnations prononcées à son égard et statuant à nouveau,
' dire que la société du Parc est bien professionnelle de l'immobilier et du montage d'opérations immobilières,
' juger qu'une quote-part sur la condamnation de 50'000 € en réparation du préjudice des consorts [R] qui ne saurait être inférieure à 30'000 € devra rester à la charge de la société du Parc compte tenu de son implication dans la réalisation du dommage et compte tenu de la nature du dommage indemnisé,
' condamner la société du parc à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions de la société civile immobilière du Parc en date du 3 février 2023, demandant de :
' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à la garantir de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges,
' rejeter toutes les demandes de Monsieur [O],
' le condamner à lui payer la somme de 3500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu l'assignation délivrée le 16 novembre 2022 à Monsieur et Madame [R] par dépôt à l'étude de huissier et la signification des écritures de la société du Parc et de M [O].
M et Mme [R] n'ont pas comparu.
L'arrêt sera rendu par défaut.
MOTIFS
Les consorts [R] sont propriétaires d'une parcelle [Localité 8] constituant le lot numéro 16 du lotissement la haute Garonnette.
Ce lotissement est régi par un cahier des charges approuvées par arrêté préfectoral.
La société civile immobilière du Parc est propriétaire de la parcelle formant le lot numéro 17 du même lotissement et elle a, pour réaliser une opération immobilière, passé un contrat de maîtrise d''uvre avec Monsieur [O], architecte, sa mission étant limitée au dépôt du dossier de demande de permis de construire.
Le permis de construire a été délivré le 12 mars 2008 sur un dossier déposé le 15 janvier 2008. Un permis modificatif et ensuite obtenu le 22 décembre 2011. Ce permis est établi au bénéfice du propriétaire précédent la société du Parc, la société Beau rivage.
L'immeuble comprenant un bâtiment constitué de 6 logements, 6 garages, 6 emplacements de parking, une cave et une piscine est édifié et reçoit attestation de conformité le 20 janvier 2012.
Les époux [R] se sont plaints de la violation du cahier des charges à l'encontre de la société du Parc qui a appelé en la cause l'architecte.
Deux expertises ont été produites aux débats : une expertise judiciaire ainsi qu'une expertise amiable sollicitée par les époux [R].
En suite de la cassation, la saisine de la présente cour est limitée à la seule question de la garantie due par Monsieur [O] à la société civile immobilière du Parc.
La cour d'appel d'Aix a limité la condamnation de Monsieur [O] en estimant que la société civile immobilière en sa qualité de professionnelle devait assumer une part de responsabilité.
Devant la cour de renvoi, Monsieur [O] fait essentiellement valoir qu'il existe des éléments permettant d'établir la qualité de professionnel, la décision de la Cour de cassation ne le contraignant pas à admettre que la société n'est pas une professionnelle.
Il fait valoir que la société a participé au montage l'opération immobilière, qu'elle a, elle-même, considéré que le règlement de 1957 ne lui était pas opposable et que dans ces conditions, elle ne peut lui faire grief de ne pas avoir respecté un cahier des charges qu'elle ne lui aurait pas communiqué lors de la construction en estimant qu'il n'était pas opposable ; qu'une société civile immobilière est une société dite transparente et qu'elle s'efface fiscalement devant la personnalité de ses associés ; que Monsieur [F] est aux côtés de Madame [F] l'un des ses 2 associés et est titulaire de divers mandats sociaux notamment dans la société beau rivage, qu'il est gérant et associé de la société villa plein sud, qu'il est gérant de la société les tritons, marchand de biens et qu'il est lui-même immatriculé en qualité d'entrepreneur individuel pour travaux de maçonnerie générale et gros 'uvre du bâtiment ; qu'il est donc un professionnel de l'immobilier, des opérations immobilières et de la construction et que la société est bien une professionnelle de l'immobilier compte tenu de la qualité de ses associés et dirigeants.
Monsieur [O] conclut par ailleurs sur le préjudice indemnisé au profit des consorts [R] et sur le lien avec l'intervention de l'architecte.
Il fait de ce dernier chef valoir que le premier juge a considéré qu'il devait vérifier la faisabilité du projet ; que cependant, l'indemnisation retenue est faite au visa d'un préjudice esthétique lié à la présence d'une construction qui surplombe la propriété de Monsieur et Madame [R]; qu'il n'est pas responsable de la construction qui surplombe et qu'il ne peut que lui être reproché de n'avoir pas conseillé un professionnel averti d'avoir à respecter l'article 7 et l'article 8 du cahier des charges et la dimension de l'ouvrage ; qu'il n'y a donc pas de lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice indemnisé et qu'il est donc juste que la société du parc conserve à sa charge une partie de l'indemnisation. Il rappelle que la construction d'un bâtiment collectif n'est remise en question ni par les règles d'urbanisme ni par les règles du lotissement ; qu'il est injuste que la plus-value ait été réalisée au bénéfice du promoteur et que l'architecte supporte seul l'indemnisation liée à la présence de la construction ; qu'il est impossible de considérer que la société du parc aurait enregistré une perte alors que la construction lui a permis à l'évidence de dégager une plus-value.
La société civile immobilière du Parc expose, pour sa part, qu'elle n'est pas un professionnel de la construction et qu'elle n'a commis aucune faute susceptible de venir limiter son indemnisation ; que la qualité de professionnel de l'immobilier n'induit pas la qualité de professionnel de la construction ; que la société en cause est une société familiale entre époux et que ce n'est pas parce qu'elle a une activité de promotion qu'elle est un professionnel de la construction ; qu'elle n'a pas participé à la mission d'élaboration du permis de construire et de conception ; que par ailleurs, aucune faute n'est prouvée à son encontre ; que le maître de l'ouvrage est en droit de s'attendre à ce que l'ensemble des règles de construction soit anticipé par l'architecte, qu'elles soient appliquées et respectées, y compris les règles du cahier des charges ; que l'architecte qui ne tient pas compte de ces règles commet une faute et qu'en l'espèce, la faute est acquise car l'architecte n'a pas pris en considération les règles du cahier des charges, ce qui a permis aux époux [R] de réclamer réparation pour le préjudice esthétique et l'atteinte à la perméabilité des sols ; qu'enfin, il est juste que le promoteur réalise une plus-value et que celle-ci n'a pas à entrer en considération dans l'appréciation des conséquences de la faute du professionnel ; que le lien de causalité repose sur le fait de n'avoir pas tenu compte des règles de construction avec les conséquences de cette violation en termes de préjudice pour les époux [R].
Sur le premier débat qui oppose les parties, à savoir, la qualité de professionnel de la construction de la société civile immobilière du Parc, la preuve en incombe à Monsieur [O] qui s'en prévaut.
Les pièces qu'il verse aux débats sont au nombre de 9, constituées du jugement du 15 mai 2008, du rapport d'expertise, de l'acte constitutif de la société Domaine du Cap et de la société du Parc , du Kbis de la société Domaine du Cap, d'un extrait du site société.com pour les sociétés Beau rivage et Villa plein sud ainsi que pour Monsieur [F], outre sa page Linkdln.
Il ressort de ces éléments que Monsieur [F] déclare effectivement diriger 5 entreprises au titre de 5 mandats, son mandat principal étant celui de gérant associé dans l'entreprise Villa plein sud; qu'en tant qu'entrepreneur individuel en activité depuis 23 ans, il est spécialisé dans le secteur d'activité : travaux de maçonnerie générale et gros 'uvre de bâtiment ; que son profil LinkedIn le présente comme gérant d''entreprise de bâtiment' ; que les actes de la société du Parc mentionnent qu'elle a pour objet l'acquisition, la construction et la propriété de tout bien immobilier à usage d'habitation, professionnel, commercial ou industriel, la mise en valeur, la gestion et l'administration des immeubles acquis par bail, location ou autrement, la prise de tout intérêt dans toute société et plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet, ou susceptibles d'en faciliter la réalisation à condition de ne pas porter atteint au caractère civil de l'activité sociale ; qu'il se trouve associé dans cette société à égalité avec son épouse ; que l'acte constitutif reprend les mêmes informations pour la définition de l'objet social de la SCI Domaine du Cap ; enfin, que les sociétés Beau rivage et Villa plein sud sont décrites dans ces documents comme ayant pour activité ' supports juridiques' pour la première et 'location de terrains et d'autres' pour la seconde.
Si ces éléments démontrent une activité certaine de Monsieur [F] dans le domaine immobilier, y compris la promotion puisque la SCI Domaine du Cap comme la SCI du Parc construisent pour vendre, il demeure :
- d'une part, que la SCI du Parc affirme que cette activité reste familiale; qu'aucun développement de cette activité n'est démontré autre que celui afférent à ce lotissement (consistant donc dans la réalisation de deux opérations de 6 appartements chacune) de sorte qu' il ne peut, dans ces conditions, être considéré que cette activité ainsi circonscrite revêt l'ampleur de celle exercée par un professionnel;
- que d'ailleurs, aucun autre service que celui de la construction du gros oeuvre du bâtiment n'est assuré par M [F] au travers de ses autres structures pour ces deux projets et que cette activité ne caractérise en toute hypothèse pas la qualité de professionnelle pour ce qui concerne la mission ici confiée au maître d''uvre, notamment chargé de la conception et de l'élaboration du projet ainsi que du dépôt du permis de construire nécessaire;
- d'autre part, que les activités des 2 autres sociétés, la société Villa plein sud et la société Beau rivage, sont sans rapport démontré avec l'opération de construction, elle même ; que celles de Monsieur [F] ont pour seul objet la maçonnerie générale et le gros 'uvre, ce qui ne permet pas plus de retenir et en dehors de tous autres éléments, une quelconque compétence technique de la SCI au niveau de la maîtrise d''uvre qui comprend l'étude juridique des documents intéressant le projet ainsi que sa faisabilité par rapport aux règles du cahier des charges, mission dont la SCI s'est précisément déchargée au profit de M [O]; enfin, qu'aucun document n'est produit sur l'objet et l'activité de la société Les Tritons.
Il en résulte, quand bien même l'activité de la société civile immobilière du Parc est, donc définie à ses statuts comme ayant trait à l'acquisition, construction de biens immobiliers et à leur gestion, outre toutes opérations se rattachant à ces objets, ce qui est, en soi et vu les autres éléments produits, insuffisant à établir sa qualité de professionnelle et ce qui en outre, ne saurait nécessairement inclure, en l'absence de tous autres éléments le démontrant, les compétences du maître d''uvre attachées à la conception du projet et aux précautions à prendre pour en assurer la bonne réalisation, que la qualité de professionnelle n'est pas suffisamment démontrée de sorte que la limitation de la condamnation de M [O] ne peut être retenue sur ce fondement .
En ce qui concerne le bien-fondé de la demande de relevé et garantie en totalité, à laquelle Monsieur [O] s'oppose, il sera considéré que sa mission concernait l'établissement du projet et le dépôt du dossier de demande du permis de construire incluant la prise en compte de l'ensemble des règles s'imposant à la construction, que la condamnation indemnitaire prononcée au bénéfice de Monsieur et Madame [R] est définitivement jugée comme étant la conséquence de la violation des règles du cahier des charges en son article 8 et par suite, du non respect de l'implantation de la maison dans le carré y délimité, et que la violation de cette disposition conventionnelle est à l'origine du dommage des époux [R] tel que définitivement retenu par la cour d'appel, d'où il résulte que le préjudice de la société du Parc tenant à sa condamnation au profit de Monsieur et Madame [R] est effectivement la conséquence directe de la faute de l'architecte.
La responsabilité de ce chef ne pouvant donc être limitée par la qualité de professionnelle de la SCI du Parc et aucune preuve n'étant par ailleurs faite d'une faute, ou même d'une ingérence ou négligence de la société civile immobilière, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que Monsieur [O], intervenu en qualité de maître d''uvre de conception, devait s'assurer que le projet de construction était conforme aux dispositions du cahier des charges du lotissement, qu'il a manqué à cette obligation dès lors que l'immeuble a été définitivement jugé comme ayant été édifié en violation de l'article 8 du cahier des charges et que par suite, il devait relever et garantir la société civile immobilière du Parc.
Il sera en dernier lieu observé :
' que le montant du préjudice indemnisé au profit des consorts [R] est aussi définitivement jugé vu les dispositions de l'arrêt de la Cour de cassation qui n'a cassé l'arrêt de la cour d'appel qu'en ce qui concerne la condamnation de Monsieur [O] à titre de dommages et intérêts au bénéfice de la société civile immobilière ;
' que le moyen tiré de la plus-value réalisée par le promoteur, si tant est qu'elle soit démontrée, est étranger aux débats et n'a pas à être pris en compte dans l'appréciation à faire, laquelle est uniquement celle des conséquences de la faute du professionnel dans ses rapports avec le maître de l'ouvrage par rapport au préjudice indemnisé au profit de Monsieur et Madame [R] ;
' que peu importe également , au regard de l'engagement de sa responsabilité, que l'architecte ne soit pas responsable de la présence de la construction en surplomb des consorts [R],
' qu'il n'est nullement démontré qu'à un quelconque moment, il se soit heurté à un refus de la SCI de lui communiquer les documents du lotissement ni que la société civile immobilière ait prétendu à son égard que le cahier des charges du lotissement ne lui était pas opposable, le fait qu'elle ait développé cet argument dans ses conclusions devant la cour ne l'établissant pas, alors que connaissant le cadre juridique de l'emplacement de la construction dans un lotissement, il lui appartenait, en toute hypothèse, de se faire communiquer par son client les actes régissant celui-ci quitte à apprécier lui même leur portée ou/et à déterminer ou faire déterminer celle-ci avant de présenter son projet au client, ce qu'il ne démontre pas avoir fait .
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de Monsieur [O] .
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par défaut, sur renvoi de la Cour de cassation, en matière civile et en dernier ressort,
Vu la saisine de la cour de renvoi en suite de la cassation limitée à la disposition de l'arrêt de la cour d'appel ayant limité la condamnation de Monsieur [O] à payer à la société civile immobilière du Parc la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à relever et garantir la société civile immobilière du Parc de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges du lotissement,
y ajoutant :
Condamne Monsieur [O] à verser à la société civile immobilière du Parc la somme de 1200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de Monsieur [O],
Condamne Monsieur [O] aux dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
