RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 19/04160 - N°Portalis DBVH-V-B7D-HRB6
SL-AB
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
02 septembre 2019
RG:18/00170
[L]
[P] ÉPOUSE [L]
C/
[F]
[X]
[J]
Grosse délivrée
le 15/06/2023
à Me Sophie MEISSONNIER-
CAYEZ
à Me Jean philippe GALTIER
à Me Jean-michel DIVISIA
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 15 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 02 Septembre 2019, N°18/00170
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023 et prorogé au 15 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [D] [L]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 21]
[Adresse 10]
[Localité 13]
Madame [A] [P] épouse [L]
née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 20]
[Adresse 10]
[Localité 13]
Représentés par Me Fabrice BABOIN de la SELAS P.V.B, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentés par Me Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELAS PVB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [T] [F]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 18]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Madame [N] [K] [X] épouse [F]
née le [Date naissance 7] 1969 à [Localité 17]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentés par Me Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentés par Me Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [V] [J]
[Adresse 11]
[Localité 19]
Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 15 Juin 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique du 2 mars 2017 reçu en l'étude de Maître [V] [J], notaire à [Localité 19] (Vaucluse), M. [D] [L] et son épouse, Mme [A] [P], ont acquis de M.[T] [F] et de son épouse, Mme [N] [X], un bâtiment à usage d'atelier et d'habitation inachevé ainsi qu'un terrain attenant situés sur le territoire de ladite commune sur plusieurs parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 12],[Cadastre 14] et [Cadastre 15], moyennant le prix de 254 000 euros.
Cet acte a été précédé de la signature par les parties d'une promesse synallagmatique de vente le 17 novembre 2016.
Un permis de construire avait été délivré par le maire de [Localité 19] aux époux [F] le 23 novembre 2007 autorisant la réalisation d'un immeuble à destination d'atelier et d'habitation dans une zone artisanale.
Cette autorisation de construire avait été donnée dans le cadre d'un lotissement autorisé le 8 août 2007 dans une zone artisanale mise en place par la communauté de communes Ventoux-Cove, laquelle a donné son agrément à la vente le 14 novembre 2016.
Le 9 février 2017, le maire de [Localité 19] délivrait à M. [L] un certificat d'urbanisme pré-opérationnel.
Estimant le contrat de vente affecté d'un vice du fait de la caducité du permis de construire visé à l'acte, les époux [L] ont, par acte d'huissier en date des 26 et 29 janvier 2018, fait assigner les époux [F] et Maître [J] devant le tribunal de grande instance de Carpentras en résolution ou nullité de la vente, en responsabilité et en réparation de leur préjudice.
Par jugement contradictoire du 2 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Carpentras a déclaré recevable l'action de M. et Mme [L], les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes tant dirigées à l'encontre des époux [F] que de Maître [J] et les a condamnés à payer la somme de 1 300 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Les époux [L] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 octobre 2019.
Suite au dépôt d'une demande de permis de construire le 19 mai 2020, la commune de [Localité 19] notifiait aux époux [L] un refus de permis de construire par décision du 6 juillet 2020.
Par arrêt mixte contradictoire du 3 juin 2021, la cour d'appel de Nîmes a :
- confirmé la décision déférée en ce qu'elle a débouté M. [D] [L] et Mme [A] [L] de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [T] [F] et Mme [N] [F] sur le fondement de l'erreur, du dol et des non-conformités ;
- confirmé la décision en ce qu'elle a débouté M. [D] [L] et Mme [A] [L] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Maître [V] [J] ;
Avant dire droit, sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie légale des vices cachés,
- ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [C] [W], expert architecte inscrit sur la liste de la cour d'appel de Nîmes ([Adresse 8] [Courriel 16] tél : [XXXXXXXX03]), avec pour mission de :
se rendre sur les lieux ([Adresse 6]), les parties dûment convoquées ;
se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
examiner les désordres et vices allégués concernant l'installation électrique et l'étanchéité de l'immeuble ;
indiquer et décrire leur nature ;
rechercher leur origine et leur étendue et donner un avis motivé sur la date et les causes de leur apparition en précisant s'ils proviennent d'un manquement aux règles de l'art dans la construction du bâtiment ;
indiquer si ces désordres compromettent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (usage mixte professionnel et d'habitation) ;
décrire et donner un avis sur les travaux propres à y remédier, évaluer leurs délais d'exécution et en chiffrer le coût ;
chiffrer et évaluer les éventuels préjudices subis par les parties ;
-désigné le Conseiller de la mise en état de la 1ère chambre de la cour d'appel de Nîmes pour contrôler les opérations d'expertise ;
- dit que les frais de consignation seront à la charge de M. [D] [L] et Mme [A] [L] qui devront consigner la somme de 1 200 euros à valoir sur les frais d'expertise à la régie d'avances et de recettes de la juridiction avant le10 juillet 2021;
- dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
-dit que l'expert sera saisi par un avis de consignation et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original du rapport définitif en double exemplaire au greffe de la cour avant 15 décembre 2021 sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises, ainsi qu'une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat le cas échéant) ;
- renvoyé le dossier à l'audience de mise en état du 26 octobre 2021 à 14h00 pour le suivi des opérations d'expertise ;
- réservé les demandes de dommages-intérêts présentées par M. et Mme [L] ;
- réservé les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 31 août 2022.
Par ordonnance du 29 novembre 2022, la procédure a été clôturée le 21 mars 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 4 avril 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 11 mai 2023 prorogé au 15 juin 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, les appelants demandent à la cour de juger leur appel recevable, d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de :
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [W] en date du 31 août 2022,
- juger que l'immeuble qui leur a été vendu est affecté de nombreux vices cachés et non-conformités, le rendant impropre à l'usage auquel il était destiné,
- juger que leur action en garantie légale des vices cachés est parfaitement recevable, et en aucune manière prescrite tenant les circonstances de l'espèce,
A titre principal,
- prononcer la résolution du contrat de vente en date du 2 mars 2017,
- condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme 254 000 euros correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble,
- condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 32 617,50 euros à titre de dommages et intérêt relatifs aux frais engagés pour l'acquisition du bien,
A titre subsidiaire,
- réduire le prix de vente à due concurrence des travaux de reprise à réaliser pour rendre le bien propre/conforme à sa destination,
- condamner in solidum les époux [F] à la somme de 68 082,43 euros ttc à titre de réduction du prix de vente, correspondant au montant des travaux de reprises chiffrés par l'expert judiciaire [W],
En tout état de cause,
- condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 49 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, arrêté au 31 décembre 2022, à parfaire en fonction de la date de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner in solidum les époux [F] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs prétentions contraires, fins et conclusions.
Les appelants font valoir que :
- leur action à l'encontre des époux [F] n'est pas prescrite, le délai de prescription biennal de l'article 1648 du Code civil ayant commencé à courir à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 31 août 2022,
- les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité des époux [F] telles que prévues aux articles1641 et suivants du code civil sont réunies puisqu'ils démontrent, notamment à l'appui du rapport d'expertise judiciaire, que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer un bien qui n'est atteint d'aucun défaut susceptible d'en compromettre l'usage,
- ils sont en conséquences fondés à obtenir la résolution du contrat de vente ainsi que la réparation des préjudices subis en application des dispositions de l'article 1645 du code civil,
- à titre subsidiaire, conformément aux dispositions de l'article 1644 et 1645 du code civil, ils démontrent que les vendeurs avaient connaissance des vices et sont fondés à obtenir la réduction du prix de vente à concurrence des travaux qu'ils ont du réaliser et qui ont été chiffrés par l'expert judiciaire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, M. [T] [F] et Mme [N] [X] épouse [F], intimés, demandent à la cour de :
- prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 21 mars 2023,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras du 2 septembre 2019,
- juger prescrite l'action des époux [L] fondée sur les vices cachés si mieux n'aime la cour constater cette prescription,
- rejeter en tout état de cause l'ensemble des demandes formées par les époux [L],
- condamner les époux [L] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent que :
- les demandes des appelants, formulées pour la première fois au mois de février 2020, tendant à voir constater l'existence de vices cachés affectant la construction sont irrecevables car forcloses au regard du délai prévu à l'article 1648 du code civil,
- la qualification de vice caché ne peut être retenue puisqu'il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats, y compris du rapport d'expertise judiciaire, qu'aucun vice caché antérieur et de nature à porter atteinte à la destination du bien n'existait au moment de la vente.
Maître [J], n'a pas déposé de nouvelles écritures postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
La demande de révocation de l'ordonnance de clôturée présentée par M. et Mme [F] est sans objet dans la mesure où leurs conclusions d'intimés ont été notifiées par voie électronique le 21 mars 2023 soit le jour de la clôture et n'encourent dès lors aucune irrecevabilité.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale :
Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Les intimés excipent de la prescription de l'action au moyen que le point de départ du délai biennal doit être fixé à la date du rapport d'expertise non judiciaire effectué par M. [E] le 14 septembre 2017 ayant mis en évidence les supposés désordres allégués concernant l'installation électrique et l'étanchéité de l'immeuble et que la demande soumise au premier juge ne contenait qu'une demande en résolution de la vente pour vices cachés fondée sur l'inconstructibilité du bien.
Les intimés considèrent que les acquéreurs ont eu connaissance des premières manifestations des vices lors de la prise de possession des lieux et ont été suffisamment éclairés après le dépôt du rapport de M.[E] et qu'ils auraient donc du faire état de ces éléments devant le premier juge alors qu'ils ne se sont prévalu que de la caducité du permis de construire au soutien de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Ils soutiennent dans ces conditions que la demande de résolution de la vente formée à l'appui du rapport de M. [E] pour la première fois en cause d'appel par conclusions notifiées en février 2020 est prescrite.
Les appelants opposent que l'assignation a été délivrée le 26 janvier 2018 en nullité ou résolution de la vente pour vices cachés dont ils ont eu connaissance dans le cadre de l'expertise non judiciaire réalisée au mois d'août 2017 et soutiennent que c'est à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 31 août 2022 que doit être fixé le point de départ du délai biennal de prescription, date à laquelle ils ont été en mesure d'appréhender véritablement l'ampleur, l'origine et la cause des vices cachés affectant le bien immobilier acquis.
L'action engagée par les époux [L] à l'encontre des époux [F] a effectivement été introduite par assignation du 26 janvier 2018 aux fins de résolution de la vente pour vice caché mais le seul vice allégué devant le premier juge était celui résultant de la caducité du permis de construire, la question afférente à l'existence de vices affectant l'étanchéité de l'immeuble et de désordres électriques n'ayant nullement été soumise au tribunal.
La demande de résolution de la vente de l'immeuble litigieux fondée sur les vices constitués par les désordres afférents à l'étanchéité de l'immeuble et aux non-conformités de l'installation électrique a quant à elle été formée pour la première fois en cause d'appel par conclusions des appelants notifiées au mois de février 2020.
Pour apprécier la recevabilité de cette action au regard du délai biennal de prescription découlant de l'article 1648 du code civil, il convient de déterminer la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance certaine des vices allégués.
Au soutien de leur action, les acquéreurs se sont fondés sur le rapport d'expertise extra-judiciaire réalisé par M. [E] le 25 septembre 2017 lequel a mis en évidence des non-conformités techniques et des non-conformités administratives.
Il a ainsi relevé en sus de la caducité de l'autorisation de construire, l'existence de non respect des règles s'agissant des étanchéités bitumeuses, de l'étanchéité et de la solidité des menuiseries et de l'installation électrique.
Les acquéreurs ont également fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier le 11 décembre 2017 dans lequel ils ont fait état de doléances affectant non seulement la construction de l'immeuble sans rapport avec le permis de construire mais aussi la découverte de nombreux défauts après prise de possession des lieux constitués par des infiltrations d'eau et l'existence de nombreuses anomalies sur leur installation électrique.
Ils ont fait dresser un second constat d'huissier le 28 mai 2018 afin de faire constater l'évolution des infiltrations depuis le précédent constat, les mêmes doléances ayant été reprises à l'appui de la mission confiée à l'huissier.
Ces éléments établissent que les époux [L] ont eu connaissance de manière certaine des vices allégués dès le 25 septembre 2017, qu'ils ont d'ailleurs pris soin de faire constater par huissier le 11 décembre 2017.
Dans le cadre de l'expertise judiciaire ordonnée par arrêt du 3 juin 2021, il a été confié à l'expert d'examiner les désordres et vices allégués concernant l'installation électrique et l'étanchéité de l'immeuble.
Or, c'est vainement que les époux [L] demandent à la cour de fixer la date du point de départ du délai biennal de prescription à la date du 31 août 2022 au moyen que celui-ci leur aurait permis de découvrir l'ampleur exacte des vices allégués alors que l'expert n'a relevé aucun élément nouveau dont les acquéreurs n'auraient pas eu connaissance antérieurement.
S'agissant de la fin de non-recevoir prise de ce que l'action fondée sur un vice caché a été introduite tardivement, celle-ci peut être introduite en tout état de l'instance mais elle n'est pas d'ordre public et ne peut donc être soulevée d'office par le juge.
Les époux [F] ne peuvent ainsi se voir opposer le fait qu'ils soulèvent désormais pour la toute première fois la prescription de la demande des époux [L] au titre de la prescription de l'action en garantie légale des vices cachés.
La demande de résolution des vices cachés constitués par les désordres affectant l'étanchéité de l'immeuble et l'installation électrique sera ainsi déclarée irrecevable pour cause de prescription en ce qu'elle a été formée postérieurement à l'expiration du délai biennal, dont le point de départ courait en l'espèce à compter du 25 septembre 2017, date à laquelle les acquéreurs ont découvert les vices allégués de manière certaine.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner le bien-fondé des demandes présentées par les époux [L] sur la base du rapport de l'expert judiciaire.
La décision sera en revanche confirmée s'agissant des non-conformités administratives soulevées, celles-ci ne constituant pas un vice caché puisqu'elles étaient apparentes et connues des acquéreurs.
Sur les autres demandes :
Succombant en leur appel, M. et Mme [L] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût de l'expertise judiciaire en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles.
Maître Galtier sera autorisé à recouvrer directement les sommes réglées par ses soins sans avoir reçu provision sur son affirmation de droit sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner M. et Mme [L] à payer à M.et Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 1 500 euros à Maître [J] du même chef.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vidant sa saisine après l'arrêt rendu par la présente cour le 3 juin 2021,
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de M. [D] [L] et Mme [A] [L] fondées sur la garantie légale des vices cachés au titre des désordres constitués par le défaut d'étanchéité de l'immeuble et les non-conformités de l'installation électrique ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de M.[D] [L] et Mme [A] [L] fondées sur la garantie légale des vices cachés au titre des non-conformités administratives ;
Y ajoutant,
Condamne M. [D] [L] et Mme [A] [L] à payer les entiers dépens de l'appel ;
Autorise Maître Jean-Philippe Galtier à recouvrer directement les frais dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. [D] [L] et Mme [A] [L] à payer à M. [T] [F] et Mme [N] [F] la somme de 3 000 euros et la somme de 1 500 euros à Maître [V] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
