RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/00162 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IJ5O
CG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PERTUIS
16 décembre 2021 RG :1120000158
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES LAURIERS
C/
[Z]
Grosse délivrée
le
à SCP Fortunet
Me Rayne
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 08 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de PERTUIS en date du 16 Décembre 2021, N°1120000158
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES LAURIERS prise en la personne de son Syndic, la SAS CABINET MATHIEU IMMOFICE, Immatriculé RCS Aix en Provence N°42 54 93 111, prise en son établissement de [Localité 4], sis [Adresse 1], agissant pour suites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-philippe DANIEL de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
Madame [U] [Z]
née le 15 Octobre 1987 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Peggy RAYNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mars 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 08 Juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Le 17 août 2012, Mme [U] [Z] est devenue propriétaire des lots numéros 53 (appartement de type P3) et 62 (cave) dans la résidence en copropriété dénommée Les Lauriers à [Localité 2] (84), bien acquis de M. [K].
Par acte d'huissier délivré le 20 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Lauriers [Adresse 6], (le syndicat) a fait citer Mme [Z] en paiement des arriérés de charges .
Par jugement rendu le 16 décembre 2021, le tribunal de proximité de Pertuis (84) a :
- rappelé que par jugement du 4 mars 2021, l'action en paiement formée par le syndicat a été déclarée recevable pour les sommes dues postérieurement au 20 juillet 2015
- débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes
- condamné sous astreinte le syndicat à communiquer les appels de fonds pour l'année 2018, les deux premiers trimestres 2019 et les deux derniers trimestres 2020
- condamné le syndicat à payer à Mme [Z]
* la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral et financier
* celle de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Par déclaration effectuée le 13 janvier 2022, le syndicat a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 17 août 2022, le syndicat demande à la cour
- d'infirmer le jugement
- de condamner Mme [Z] à lui payer au titre des charges 8.370,25 euros, subsidiairement en cas d'application de la prescription 5.312,47 euros, avec intérêts à compter du 22 mai 2019
- de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes
- de condamner Mme [Z] à lui payer1.000 euros à titre de dommages et intérêts
- de condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- de la condamner aux dépens en ceux compris les coûts des commandements des 27 juin et 19 décembre 2019
L'appelant estime que son action n'est pas atteinte même partiellement par la prescription .
Il prétend avoir entrepris toutes les diligences nécessaires mais seulement après avoir appris la qualité de copropriétaire de Mme [Z] en 2019. Il souligne que cette dernière, copropriétaire depuis 2012, ne s'est pas manifestée auprès du syndic pour régler ses charges .
Il affirme avoir communiqué l'intégralité des pièces objet de l'injonction du tribunal.
Il estime que l'huissier a justement déduit des acomptes versés par Mme [Z] les frais de recouvrement dont elle est redevable. Il soutient que Mme [Z] ne peut s'exonérer du paiement des charges relatives à sa cave en se bornant à invoquer une erreur de numérotation.
Suivant conclusions notifiées le 12 juillet 2022, Mme [Z] demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes en paiement et en dispense de participation aux dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens
- rejeter l'ensemble des demandes du syndicat, subsidiairement limiter le quantum des charges dûes à 257,92 euros, très subsidiairement à 3.627,78 euros
- condamner le syndicat à lui communiquer sous astreinte les appels de fonds des années 2014,2015,2016,2017 et 2021
- le condamner à lui payer la somme de 948 ,68 euros , subsidiairement 101,71 euros au titre du trop perçu
- la dispenser des frais de procédure et de toute participation à la dépense commune dans le cadre des instances engagées à son encontre
- le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
L'intimée soutient que le syndicat est prescrit en sa demande pour la période antérieure au 20 juillet 2015. Elle estime que les documents intitulés 'projets de répartition'ne peuvent valoir preuve de la créance du syndicat pour la période considérée. Elle fait valoir que les réglements qu'elle a effectués n'ont pas été comptabilisés en leur intégralité. Elle conteste être redevable des charges réclamées au titre d'un lot de cave dont elle n'est pas propriétaire , des provisions travaux pour la réparation des caves qu'elle n'a pas votée, et des frais de syndic qui ne lui sont pas opposables.
La clôture de la procédure a été fixée au 23 mars 2023 .
Motifs de la décision
Sur les charges dues par Mme [Z]
Sur la période antérieure au 20 juillet 2015
Par jugement mixte prononcé le 4 mars 2021, le tribunal de proximité de Pertuis a dit que l'action en paiement formée par le syndicat était recevable pour les sommes dues postérieurement au 20 juillet 2015. Cette décision non frappée d'appel, revêt un caractère définitif, de sorte que le syndicat n'est pas recevable à réclamer des charges pour la période antérieure.
Sur la période du 20 juillet 2015 au 31 mars 3018
En application de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges .
Il apparait que nonobstant de nombreux renvois et réouvertures de débats, le syndicat n'a pas versé aux débats de décomptes de répartition de charges antérieurement au deuxième trimestre 2018.
Par suite, compte tenu de la faculté qui a été offerte à plusieurs reprises au syndicat de produire les éléments probants de sa créance et notamment les décomptes de répartition des charges à partir de 2016 , la cour statuera en fonction des seuls éléments versés aux débats par le syndicat et il ne sera donc pas fait droit à l'injonction sous astreinte de communication de pièces en sus de celle ordonnée par le tribunal que le syndicat a respectée.
Les documents intitulés 'projets de répartition ' produits par le syndicat, concernant au demeurant une partie de cette période, sont dénués de toute valeur probante pour rendre exigible la créance de charges réclamée par le syndicat à l'encontre de Mme [Z].
Sur la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2022
Le syndicat produit pour la période considérée des appels de fonds, historiques du compte, relevés individuels, décomptes de charges, procès-verbaux d'assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels .
De plus, les appels de fonds adressés à Mme [Z] portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées aux lots de cette copropriétaire. Même si le lot correspondant à la cave de Mme [Z] porte un numéro erroné, cette erreur ne lui porte pas préjudice puisque les charges sont calculées sur un nombre de tantièmes inférieur au lot effectif - 5 au lieu de 6-.
L'approbation des comptes par les assemblées générales rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l'éventuel recours qu'un d'entre eux pourrait exercer en application de l'article 42de la loi du 10 juillet 1965 .
Mme [Z] est donc tenue de régler sa quote-part de charges et de provisions travaux telle qu'elle résulte des comptes approuvés.
En définitive, les charges incombant à Mme [Z] sont les suivantes :
périodes
montant
total par année
2ème trimestre 2018
798,05
1.872,84
3ème trimestre 2018
399,02
4ème trimestre 2018
392,95
solde charges 2018
282,82
année 2019
392,95 x 4 trimestres soit 1571,80
1.571,80
année 2020
(443,80 + 21,97 )x4 trimestres, soit 1.863
travaux cave =76,91
1.939,91
année 2021
(444,5 +22) X 4 trimestres, soit 1.866
1.866
2 trimestres 2022
(448,97 + 22,55)x 2 trimestres
943,04
total dû au 30 juin 2022
8.193,59 euros
Ainsi, la créance du syndicat est justifiée à hauteur de la somme de 8.193,59 euros au 30 juin 2022, sauf à déduire les réglements effectués par Mme [Z] et à rajouter les frais imputables à Mme [Z] au titre des dispositions de l'article10-1de la loi du 10 juillet 1965
Sur les réglements
Mme [Z] justifie avoir réglé au titre des charges les sommes suivantes:
- 3.161,82 euros
- 1.734,89 euros
- 931,54 euros
Le syndicat n'établit pas que les sommes prélevées par l'huissier qui a encaissé les virements constituaient des montants imputables au débiteur, de sorte que c'est le montant cumulé des virements, soit 5.828,25 euros, qui doit être comptabilisé au titre des réglements émanant de Mme [Z].
Sur les frais
Conformément à l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat peut imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance .
Pour que cette imputation soit admise, trois conditions doivent être réunies :
- il faut tout d'abord que la créance du syndicat soit justifiée
- il faut ensuite lorsqu'il s'agit des frais de relance que ces frais aient été exposés à compter de la mise en demeure
- il faut enfin que ces frais soient nécessaires . L'énumération des frais nécessaires par l' article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas de caractère exhaustif , dès lors que la liste est précédée du vocable 'notamment'.
La cour ayant retenu l'existence d'une créance justifiée du syndicat à l'encontre de Mme [Z] au titre des charges de copropriété pour la période allant du 2ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2022, il convient de rechercher parmi les frais comptabilisés ceux qui sont postérieurs à la mise en demeure et qui constituent des frais nécessaires liés au recouvrement de la créance du syndicat.
les frais de relance du 16 octobre 2019............................5,20 euros
les frais de remise du dossier à l'avocat du 31 mars 2020................................................................................250 euros
Une telle tarification par le syndic n'est prévu qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas démontré en l'espèce
les frais de mise en demeure en date des 3 décembre 2020, 18 février 2021 et 25 mars 2021 au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet l'exigibilité anticipée des créances du syndicat en cas de défaut de paiement d'une provision...................................................................45,40 euros x3
La cour relève que ces mises en demeure n'ont pas été suivies des appels de fonds de la totalité des sommes restant dues au titre des charges ou des travaux, de sorte qu'elles ne peuvent être retenues comme des frais nécessaires
les frais de syndic de suivi contentieux en date du 14 octobre 2021 .......................................................................................120 euros
Il résulte de la lecture du contrat de syndic que la tarification de cette prestation n'est exigible qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas démontré en l'espèce
En définitive, il convient de retenir au titre des frais nécessaires, imputables à Mme [Z] les frais de relance du 16 octobre 2019 , soit 5,20 euros .
La créance du syndicat, après déduction des sommes versées par Mme [Z] et incorporation des frais imputables à Mme [Z], s'élève donc à la somme de 2.370,54 euros (8.193,59 euros- 5.828,25 euros + 5,20 euros), somme à laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019 conformément à la demande du syndicat des copropriètaires qui a délivré une mise en demeure de payer la somme de 6 758,95 euros le 21 mai 2019.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes.
Sur la répétition de l'indû
Le compte entre les parties ayant fait apparaitre un solde en faveur du syndicat , la demande de Mme [Z] en répétition de l'indû sera rejetée.
Sur la dispense de participation aux frais de procédure
Il en est de même de la demande de Mme [Z] visant à être dispensée de participation aux frais de la procédure l'opposant au syndicat , qui ne peut prospérer , Mme [Z] ayant été condamnée à payer un arriéré de charges au syndicat.
Sur les dommages et intérêts réclamés par Mme [Z]
Mme [Z] qui est copropriétaire dans la résidence depuis 2012 aurait dû s'acquitter dès cette date des charges communes entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, visées à l'article10 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, le syndic qui pourtant avait été informé par le notaire de la mutation des lots de M. [K] en faveur de Mme [Z], a agi en recouvrement des charges auprès de Mme [Z] seulement courant 2019, soit deux années après le changement de syndic. Cette négligence n'a pas pour autant pénalisé Mme [Z] qui a bénéficié des services communs pendant sept années sans payer en contrepartie en temps utile les charges incombant à ses lots.
Elle ne peut donc sérieusement soutenir avoir subi un préjudice financier lorsqu'elle a été poursuivie par le syndic en recouvrement des charges .
Il y a lieu par conséquent de débouter Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier .
Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive
Il ne peut être reproché à Mme [Z] de ne pas avoir payé les sommes réclamées par le syndicat alors que ce dernier présentaient des décomptes variables et des documents non probants à l'appui de sa demande .
Il y a donc lieu de débouter le syndicat de sa demande de ce chef .
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [Z] qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance (Première instance et appel).
Seul le coût de la sommation de payer du 27 juin 2019 dont l'accomplissement est imposée par la loi pour l'application des dispositions de l'article10-1de la loi du 10 juillet 1965, sera inclus dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau
Rejette la demande de Mme [U] [Z] en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer sous astreinte les appels de fonds,
Condamne Mme [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Lauriers sise [Adresse 6] la somme de 2.370,54 euros, au titre des charges de copropriété dûes au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2019,
Déboute Mme [U] [Z] de sa demande de repetition de l'indû
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts
Déboute Mme [U] [Z] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure
Condamne Mme [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Lauriers situe [Adresse 6] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [U] [Z] aux dépens de l'instance (première instance et appel) incluant le coût de la sommation de payer du 27 juin 2019
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
