RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04446 - N° Portalis DBVH-V-B7F-II6U
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES
25 novembre 2021 RG :20/000228
[L]
C/
[W]
Grosse délivrée
le
à Me Menard-Chaze
Selarl Porcara Racaud
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 01 JUIN 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALES en date du 25 Novembre 2021, N°20/000228
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Juin 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [P] [B] [L]
né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 5] - SUISSE
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-pierre BIGONNET, Plaidant, avocat au barreau D'ALES
Représenté par Me Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Madame [I] [W]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012095 du 26/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 01 Juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé à effet au 1er février 2017, M. [P] [L] a donné à bail à Mme [I] [W] un appartement situé [Adresse 6] (Gard) moyennant un loyer mensuel de 350 euros. Il était prévu un dépôt de garantie d'un montant de 350 euros.
Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi.
Le 15 mai 2020, M. [L] a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer un arriéré de loyer de 1 419, 46 euros visant la clause résolutoire.
Le 17 juillet 2020, la caisse d'allocations familiales a fait établir un diagnostic décence du logement. Ce dernier a conclu à la non décence du logement.
Le 31 juillet 2020, la caisse d'allocations familiales a suspendu le paiement de l'allocation logement au bailleur dans l'attente de travaux de mise en conformité.
Par acte d'huissier du 17 septembre 2020, M. [L] a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire d'Alès en résolution du contrat de bail sur le fondement des articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du code civil, expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation égale au loyer, et paiement de la somme de 762,99 euros au titre des loyers de retard, créance actualisée dans le dernier état de ses conclusions à la somme de 1 207,38 euros correspondant aux loyers de retard, à des échéances de gaz et à l'intervention du ramoneur, outre celle de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Le tribunal judiciaire d'Alès, par jugement contradictoire et mixte du 25 novembre 2021, a :
Vu les articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1218, 1224, 1721 et 1215 du code civil,
- Débouté M. [P] [L] de ses demandes en résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er février 2017, en expulsion de Mme [I] [W] des lieux loués sis [Adresse 6] et en fixation d'une indemnité d'occupation,
- Condamné Mme [I] [W] à payer à M. [P] [L] la somme de 80,00 euros en règlement des frais de ramonage,
- Condamné M. [P] [L] à laisser libre d'accès le garage dans lequel sont installés le compteur électrique et la chaudière du logement donné en location dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte définitive de 50,00 euros par jour de retard pour une durée égale à celle d'exécution du contrat de bail,
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
- Ordonné une expertise aux frais avancés de Madame [W] confiée à Monsieur [R] [V] demeurant [Adresse 4],
Qui aura pour mission :
* De convoquer les parties sur les lieux de la location,
* De décrire les désordres affectant les lieux loués,
* De déterminer ceux qui sont à la charge du bailleur et ceux à la charge de la locataire,
* De décrire les travaux à exécuter et d'en chiffrer le coût,
* De chiffrer le préjudice de jouissance de Madame [W],
- Dit que l'expert pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
- Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 284 du code de procédure civile et devra déposer son rapport définitif après avoir recueilli et répondu aux éventuels dires des parties (accompagnés des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 4 mois à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties,
- Dit que les parties disposeront d'un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération,
- Constaté que Madame [W] [I] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision de BAJ 2020/001570 et est en conséquence dispensée de consignation,
- Commis [G] [X], Magistrat à titre temporaire, pour surveiller l'exécution de la mesure,
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 avril 2022 à 14h00,
- Sursis à statuer sur les autres demandes,
- Réservé les dépens.
Par acte du 14 décembre 2021, M. [P] [L] a régulièrement interjeté appel de cette décision.
Mme [W] a quitté le logement. Le 12 avril 2022, un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d'huissier de justice.
Par ordonnance du 30 août 2022, la clôture de la procédure a été fixée au 10 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 28 novembre 2022, date à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 27 mars 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 1er juin 2023.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, M. [P] [L], appelant, demande à la cour de :
Vu les éléments versés aux débats,
Vu le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le tribunal judiciaire d'Alès,
Vu les dispositions des articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du code civil,
Infirmer le jugement querellé,
Vu l'état des lieux de sortie du 12 avril 2022,
A titre principal,
- Juger que la résiliation amiable du bail est intervenue avec l'établissement de l'état des lieux de sortie du 12 avril 2022 selon procès-verbal de constat de la SCP Destas-Jullien, huissier de justice et restitution des clés par le locataire,
- Juger qu'il n'y a plus lieu à prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire,
- Juger qu'il n'y a plus lieu à laisser libre l'accès au garage pour la locataire car ledit garage ne fait pas l'objet de la location et qu'il n'y a plus lieu à désigner un expert judiciaire au regard de la résolution à intervenir et de la modicité des problèmes techniques soulevés, tout comme de l'attitude de la locataire qui a empêché l'intervention des corps de métiers,
- Condamner Mme [I] [W] à payer la somme de 2 540 euros au titre des loyers impayés à la date du mois de mars 2022,
- Condamner Mme [I] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement et à payer à M. [P] [L] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que :
- il fournit le commandement de payer ainsi que l'assignation avec dans ses annexes la lettre de l'huissier à la CCAPEX du 18 septembre 2020 et la dénonce de la procédure aux services préfectoraux, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir effectué les différentes dénonces et qu'il conviendra de constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de prononcer la résiliation du bail avec ses conséquences quant à l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation,
- Mme [W] l'a insulté et menacé ainsi que son épouse qui a été contrainte de déposer plainte pour harcèlement et diffamation non publique le 11 juin 2020, que les manquements répétés de la locataire à ses obligations relatives au paiement des loyers et à la jouissance paisible des lieux justifient de prononcer la résolution du bail pour inexécution fautive sur le fondement de l'article 1184 ancien du code civil repris aux articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du code civil, ainsi que son expulsion,
- aucune raison technique ou pratique ne justifie de laisser l'accès à Mme [W] à la chaudière située dans son garage qui n'est pas loué dans la mesure où un thermostat situé à l'intérieur de l'appartement lui permet de régler le niveau de chauffage qu'elle désire, et qu'en conséquence le jugement sera réformé sur ce point,
- la désignation d'un expert n'est pas justifiée, les constatations du rapport Urbanis étant limitées et Mme [W] ayant empêché, à plusieurs reprises, l'intervention de professionnels à sa demande pour régler ces problèmes ponctuels,
- la locataire ayant quitté le logement, il n'y a plus lieu de prononcer la résolution du contrat et son expulsion, mais que celle-ci reste redevable d'une dette locative qui s'élève à un montant de 2 540 euros.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, Mme [I] [W], intimée, demande à la cour de :
Vu les articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1721 du code civil,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
Vu les pièces,
- Déclarer M. irrecevable et mal fondé en son appel,
- Le déclarer irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement,
- Confirmer le jugement entrepris,
- Condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [L] aux entiers dépens en ce compris le constat d'huissier du 21 juillet 2020.
Elle fait valoir que :
- le bailleur ne rapporte pas la preuve de sa dette locative, ne produisant aucun décompte locatif, que les sommes demandées ne sont pas des loyers et ne reposent sur aucun justificatif,
- elle démontre qu'elle est à jour de ses loyers, qu'elle est créancière de la somme de 82 euros, que la caisse d'allocations familiales verse tous les mois au bailleur la somme de 352 euros alors que le loyer est de 350 euros et qu'aujourd'hui les allocations versées par la caisse d'allocations familiales ont été suspendues en raison de l'indécence du logement, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute le bailleur de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation,
- l'état d'indécence du logement a été établi le 17 juillet 2020 à la demande de la caisse d'allocations familiales selon un rapport de visite - diagnostic décence logement, que M. [L] ne démontre pas les manquements qu'il invoque à son égard, la plainte du bailleur n'ayant pas connu de suite favorable,
- les manquements du bailleur sont manifestes et graves, celui-ci ayant refusé de lui communiquer les justificatifs de charges, l'accès à la chaudière et au tableau électrique afférents à son logement qui sont situés dans le garage du bailleur alors qu'elle doit y avoir accès en cas d'urgence, ainsi qu'au regard de l'état d'indécence du logement, de sorte qu'elle est fondée à demander des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, la condamnation de M. [L], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à remettre le logement en état conformément aux préconisations du diagnostic décence, et d'ordonner une expertise afin de vérifier l'exactitude des désordres, le bailleur ne démontrant pas que la désignation d'un expert n'est pas justifiée.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire :
Le jugement de première instance a :
Débouté M. [P] [L] de ses demandes en résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er février 2017, en expulsion de Mme [I] [W] des lieux loués sis [Adresse 6] et en fixation d'une indemnité d'occupation,
Il est constant que la résiliation amiable du bail est intervenue avec l'établissement de l'état des lieux de sortie du 12 avril 2022 selon procès-verbal de constat de la SCP Destas-Jullien, huissier de justice et que les clefs ont été restituées par la locataire.
En conséquence, la demande est devenue sans objet et il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion du locataire.
Sur la demande d'accès au garage :
Le premier juge a :
- Condamné M. [P] [L] à laisser libre d'accès le garage dans lequel sont installés le compteur électrique et la chaudière du logement donné en location dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte définitive de 50,00 euros par jour de retard pour une durée égale à celle d'exécution du contrat de bail,
De la même manière, la locataire ayant quitté les lieux, sa demande d'accès au garage qui n'était pas loué est devenue sans objet et il n'y a plus lieu de statuer sur l'accès au garage.
Sur la demande au titre des frais de ramonage :
Le premier juge a :
- Condamné Mme [I] [W] à payer à M. [P] [L] la somme de 80,00 euros en règlement des frais de ramonage,
La locataire demande, dans le dispositif de ses conclusions qui lie la cour, la confirmation du jugement.
Le montant du ramonage n'étant par ailleurs pas contesté, et de surcroît justifié, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.
Sur la demande d'expertise au titre des éventuelles dégradations du logement ou de son indécence :
Le premier juge a :
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
- Ordonné une expertise aux frais avancés de Mme [W]
L'appelant affirme qu'il n'y a plus lieu à faire cette expertise.
L'intimé demande confirmation du jugement, cependant il ne formule aucune demande indemnitaire dans son dispositif, auquel seul la cour est tenue de répondre. En effet, dans sa motivation, la locataire sollicite le paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, mais elle ne reprend pas cette demande dans son dispositif.
En l'absence de demandes tant de la locataire que du bailleur au titre d'éventuelles dégradations locatives ou au titre de l'éventuelle indécence du logement, et en l'état du départ de la locataire, la demande d'expertise est sans intérêt pour le litige. Il n'y sera donc pas fait droit. Le jugement sera donc réformé sur ce point.
Sur la demande de sursis :
L'intimée sollicite la confirmation du premier jugement. Elle ne motive pas sa demande relative au sursis à statuer.
En raison du départ de la locataire, et de l'absence d'expertise, il n'y a plus lieu à ordonner un sursis à statuer qui est désormais sans objet. Le jugement sera réformé sur ce point.
Sur la demande au titre des loyers :
L'appelant demande la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 2 540 euros au titre des loyers impayés jusqu'à la date du mois de mars 2022.
Il motive sa demande en indiquant que la locataire n'a pas payé son loyer résiduel après versement de 96 euros de la CAF, entre juin 2021 et mars 2022. Il demande ainsi le paiement de 10 mois de loyer (350 euros -96 euros), soit 2 540 euros.
Il résulte du contrat de bail que le loyer est d'un montant de 350 euros.
Il résulte de la dernière attestation CAF en date du 22 octobre 2020 versée au débat que l'allocation logement versée au bailleur est d'un montant de 352 euros.
Il résulte par ailleurs des pièces versées au débat et non contestées que la caisse d'allocation familiale a arrêté les versements effectués eu bailleur en raison de l'état du logement et dans l'attente des travaux, selon courrier en date du 31 juillet 2020 : '(...) Votre propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité de votre logement à compter du 01/08/2020, date à laquelle l'aide au logement ne sera plus versée à votre bailleur, mais conservée par la CAF' Vous continuerez à payer la part de loyer demeurant à votre charge (...). Le montant de votre aide au logement est actuellement de 352 euros' (sic).
L'état des lieux en date du 12 avril 2022 démontre qu'aucun travaux n'a été effectué, ce que d'ailleurs le bailleur ne prétend pas.
Il est donc établi que la locataire n'avait aucun loyer résiduel à payer et que le bailleur est mal fondé à solliciter la somme de 2 540 euros au titre des loyers résiduels. Il sera donc débouté de cette demande.
Sur les frais du procès :
Succombant à l'instance, l'appelant sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le constat d'huissier du 21 juillet 2020.
Aucune considération d'équité ne commande en revanche de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :
- Condamné Mme [I] [W] à payer à M. [P] [L] la somme de 80,00 euros en règlement des frais de ramonage,
Dit, en raison du départ de la locataire, n'y a avoir lieu à statuer sur le jugement de première instance, les demandes étant devenues sans objet, en ce qu'il a :
- Débouté M. [P] [L] de ses demandes en résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er février 2017, en expulsion de Mme [I] [W] des lieux loués sis [Adresse 6] et en fixation d'une indemnité d'occupation,
- Condamné M. [P] [L] à laisser libre d'accès le garage dans lequel sont installés le compteur électrique et la chaudière du logement donné en location dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision puis sous astreinte définitive de 50,00 euros par jour de retard pour une durée égale à celle d'exécution du contrat de bail,
- Infirme le jugement en ce qu'il a :
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
- Ordonné une expertise aux frais avancés de Madame [W] confiée à Monsieur [R] [V] demeurant [Adresse 4],
Qui aura pour mission :
* De convoquer les parties sur les lieux de la location,
* De décrire les désordres affectant les lieux loués,
* De déterminer ceux qui sont à la charge du bailleur et ceux à la charge de la locataire,
* De décrire les travaux à exécuter et d'en chiffrer le coût,
* De chiffrer le préjudice de jouissance de Madame [W],
- Dit que l'expert pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
- Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 284 du code de procédure civile et devra déposer son rapport définitif après avoir recueilli et répondu aux éventuels dires des parties (accompagnés des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 4 mois à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties,
- Dit que les parties disposeront d'un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération,
- Constaté que Madame [W] [I] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision de BAJ 2020/001570 et est en conséquence dispensée de consignation,
- Commis [G] [X], Magistrat à titre temporaire, pour surveiller l'exécution de la mesure,
- sursis à statuer,
Statuant à nouveau :
- Dit n'y avoir lieu a ordonner une expertise,
- Dit n'y avoir lieu à prononcer un sursis à statuer,
Y ajoutant,
- Déboute M. [P] [L] de sa demande en paiement de loyer résiduel du mois de juin 2021 au mois de mars 2022,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel,
- Condamne M. [P] [L] aux dépens de première instance et d'appel, en ce non compris le constat d'huissier du 21 juillet 2020.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
