RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02569 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDI5
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NÎMES
25 mai 2021 RG :19/01711
[O]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE '[Adresse 4]'
Grosse délivrée
le
à Selarl PG AVOCAT
Me Manchet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NÎMES en date du 25 Mai 2021, N°19/01711
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [T] [O]
née le 18 Avril 1943 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE '[Adresse 4]' Représenté par son syndic en exercice, la SASU CAMILLERI GESTION, SASU immatriculée au RCS sous le n°792 170 946, ayant son siège social [Adresse 1], pris en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Serge MAREC, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE
Représentée par Me Sabine MANCHET, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mars 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 25 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
Mme [T] [O] est propriétaire du lot numéro 5 dépendant de l'immeuble en copropriété sis au numéro [Adresse 4] à [Localité 2].
Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (le syndicat) a fait assigner Mme [O] en paiement d'arriérés de charges.
Par jugement rendu le 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 2] a :
- rejeté l'exception de nullité soulevée par Mme [O]
- déclaré recevables les demandes reconventionnelles de Mme [O] portant sur la régularité du décompte individuel
- rejeté la demande d'expertise comptable formée par Mme [O]
- rejeté la demande reconventionnelle de communication de pièces formée par Mme [O]
- condamné Mme [O] à payer au syndicat la somme de 5.505,31 euros au titre de l'arriéré de charges, arrêté au 10 mars 2022
- débouté Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts
- débouté Mme [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté le syndicat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [O] aux dépens.
Par déclaration effectuée le 1er juillet 2021, Mme [O] a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 16 mars 2023, Mme [O] demande à la cour :
- d'infirmer la décision sauf en ce qu'elle a déclaré recevables ses demandes reconventionnelles
- de débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes
- de condamner sous astreinte le syndicat à lui communiquer les factures et rapports techniques des exercices 2018 à 2022
- d'ordonner une expertise comptable de son décompte individuel
- de fixer l'erreur de calcul des charges par rapport aux tantièmes à 466 euros, subsidiairement à 149 euros, s'agissant des charges postérieures au 1er janvier 2015
- de fixer à 3.537 euros les sommes indues (frais abusifs, travaux non réalisés)
- de condamner le syndicat à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et matériel
- de l'autoriser à payer les travaux de remplacement de l'opérateur de cabine et vantaux vétustes de l'ascenseur en dix annuités
- de condamner le syndicat à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- de condamner le syndicat aux dépens de l'instance et la dispenser de toute participation aux frais irrépétibles et aux dépens.
L'appelante prétend que son décompte est erroné dès lors qu'il est calculé sur des mauvais tantièmes , n'enregistre pas tous les paiements effectués et comptabilise des frais indus.
Elle estime qu'en application des dispositions de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, le montant mis à sa charge pour les travaux d'amélioration doit être étalé sur 10 ans dans la mesure où elle a voté contre.
Suivant conclusions notifiées le 10 février 2023, le syndicat demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf à actualiser la créance à 11.538,13 euros au 7 février 2023
- condamner Mme [O] à lui payer
*la somme de 11.538,13 euros en deniers ou quittances
*celle de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- la débouter de l'ensemble de ses demandes.
L'intimé soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il souligne que Mme [O] n'a pas contesté dans les délais requis les comptes approuvés à la majorité requise par l'assemblée générale.
La clôture de la procédure a été fixée au 23 mars 2023.
Motifs
Sur la communication des justificatifs de dépenses
Mme [O] sollicite la communication sous astreinte par le syndic de divers justificatifs concernant la période de 2018 à 2022.
Lorsque l'assemblée est amenée à se prononcer sur les comptes du syndicat, l'article 18-1 de la loi de 1965 prévoit que le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges, selon les modalités qui sont précisées par décret du 30 décembre 2015.
L'article 9-1 du décret du 30 décembre 2015, pris en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les modalités de consultation des pièces justificatives de charges à mettre à disposition des copropriétaires . Cette mise à disposition doit se situer pendant la période s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale annuelle appelée à connaître des comptes et la tenue de l'assemblée.
Ainsi, aucune communication ne peut intervenir après le vote de l'assemblée générale, de sorte que Mme [O] ne peut subordonner le paiement des charges valablement votées en assemblée générale à la communication des documents techniques relatifs à ces charges et à leur vérification.
Il y a donc lieu en conséquence de débouter Mme [O] de sa demande de ce chef et de confirmer le jugement qui a rejeté cette prétention.
Sur l'expertise
Mme [O] sollicite une expertise comptable de son décompte individuel de charges.
Toutefois, conformément aux articles 143 et suivants du code de procédure civile une expertise judiciaire ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ou si le juge dispose d'éléments suffisants pour statuer.
En l'espèce, Mme [O] a repris l'intégralité des décomptes avec l'aide de son fils, qu'elle désigne comme particulièrement qualifié pour y procéder dès lors qu'il est titulaire d'une maitrise d'administration économique et sociale des entreprises.
Elle produit la comptabilité ainsi établie sur tableau excel synthétique et un journal comptable détaillé écriture par écriture.
En l'état de ces éléments, la présente juridiction dispose d'éléments suffisants pour statuer, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise comptable.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.
Sur les sommes dues par Mme [O]
Mme [O] conteste les sommes qui lui sont réclamées depuis le 1er janvier 2002.
Sur la période antérieure au 31 octobre 2014
Mme [O] a été condamnée définitivement par jugement rendu le 18 mars 2015 et arrêt partiellement confirmatif du 21 septembre 2017, à payer au syndicat la somme de 2.245 € au titre du solde de son compte arrêté au 31 octobre 2014.
Mme [O] estime que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée ne peut lui être opposée dès lors qu'elle invoque d'autres moyens de défense que ceux développés au cours du précédent procès.
Toutefois, en application du principe de la concentration des moyens , selon lequel il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, Mme [O] n'est pas recevable en sa contestation des charges dues au 31 octobre 2014.
Sur la période postérieure au 1er novembre 2014
Ensuite du vote de l'assemblée générale des 11 février et 22 novembre 1991, les tantièmes affectés au lot de Mme [O] sont les suivants :
- 4/42ème pour l'ascenseur
- 118,3/1000ème pour le chauffage
- 102/1000ème pour l'électricité
- 88/1000ème pour le global
Il ressort de la comparaison des tantièmes qui auraient dû être appliqués selon la dépense considérée avec le calcul de la quote-part réclamée par le syndic à Mme [O], qu'une somme cumulée de 149 euros a été réclamée à tort à Mme [O] .
Cette somme sera donc déduite de la somme dûe par Mme [O].
Sur les réglements non comptabilisés
Il importe de relever que les deux réglements allégués par Mme [O] par chèques émis en août 2022, d'un montant respectif de 300 euros et 175 euros figurent bien dans le décompte produit par le syndic.
Sur les appels de fonds 'copropriétaire défaillant'
Selon l'article 35-7° du décret du 17 mars 1967 modifié le 20 avril 2020, le syndic peut exiger le versement des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie .
En l'espèce, les dernières assemblées générales ayant voté un appel de fonds 'propriétaire défaillant' afin de pallier les carences de Mme [O] dans le paiement de ses charges, ces appels de fonds sont légitimes . Ils ne constituent pas un doublon d'appels de fonds puisqu'ils ont vocation a être remboursés, dans l'hypothèse où la trésorerie de la copropriété s'améliore.
Mme [O] ne peut donc contester la comptabilisation de sa quote-part au titre de ces appels de fonds exceptionnels.
Sur le paiement des travaux d'ascenseur en 10 annuités
Cette demande concerne une résolution adoptée le 4 janvier 2023 par l'assemblée générale des copropriétaires.
Or, les travaux de réfection de l'ascenseur, consistant dans le remplacement des pièces vétustes de l'ascenseur existant , ne constituent pas des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 supposant l'apport d'un élément de confort nouveau par rapport aux aménagements préexistants.
Mme [O] qui s'est opposée au vote ne peut donc prétendre à bénéficier des dispositions de l'article 33 de ladite loi, prévoyant à l'opposant la possibilité de régler la quote-part des travaux d'amélioration en 10 annuités.
Il y a lieu de rejeter la demande de Mme [O].
Sur les travaux non réalisés,
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune.
Les charges ou avances de fonds travaux sont exigibles dès qu'elles ont été votées par l'assemblée générale des copropriétaires et les comptes approuvés.
Toutefois, les travaux votés ne peuvent être entrepris que si le syndic détient les fonds nécessaires à leur réglement. Or, la carence de Mme [O] a engendré des difficultés de trésorerie pour la copropriété.
Ainsi, Mme [O] ne peut se soustraire au paiement de sa quote-part des provisions pour travaux au motif que les travaux n'ont pas été réalisés.
Sur les frais
En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi dite SRU du 13 juillet 2006, le syndicat peut imputer au seul copropriétaire défaillant, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté les frais comptabilisés par le syndicat dès lors qu'ils ne rentrent pas dans la catégorie des frais nécessaires prévues à cet article.
Sur la créance du syndicat
Le syndicat versant aux débats un décompte actualisé de sa créance au 7 février 2023, il convient de fixer la créance du syndicat à la somme de 5. 883,82 euros, pour tenir compte du réglement effectué par Mme [O] en juin 2021 d'une part (5.505,31 euros) correspondant au montant de la condamnation prononcée par le juge et de la rectification des erreurs de calcul de tantièmes d'autre part (149 euros).
Le jugement sera entièrement confirmé sauf en ce qui concerne le quantum de la créance du syndicat qui sera actualisée à la somme de 5.883,82 à la date du 7 février 2023.
Sur les dommages et intérêts
Mme [O] qui se montre défaillante depuis de nombreuses années dans le réglement de ses charges, alors qu'elle perçoit des loyers, ne démontre pas que la copropriété qui rencontre des difficultés de trésorerie de ce fait, ait pu commettre une faute en poursuivant le recouvrement des charges lui incombant.
Elle ne peut donc prétendre à des dommages et intérêts et le jugement sera confirmé à cet égard.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [O] qui succombe au moins partiellement sera condamnée à verser au syndicat la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le quantum de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 2]
Statuant du chef infirmé
Condamne Mme [T] [O] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 5. 883,82 euros arrêtée au 7 février 2023
y Ajoutant
Déboute Mme [T] [O] de sa demande de paiement en dix annuités de sa quote-part au titre des travaux de rénovation de l'ascenseur
Condamne Mme [T] [O] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [T] [O] aux dépens d'appel
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
