RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01878 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBM4
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
06 avril 2021 RG :18/03267
[B]
C/
[G]
S.A.S.U. SAINT ANDRE IMMOBILIER
Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
Grosse délivrée
le
à SCP De Palma Couchet
Selalr Pyxis
SCP Gasser-Puech ...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 06 Avril 2021, N°18/03267
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision, en présence de Mme NONNIER Solène, greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [Y] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Guillaume DE PALMA de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX DE PALMA-COUCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉES :
Madame [S] [G]
née le 12 Mars 1961 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Lionel FOUQUET de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
S.A.S.U. SAINT ANDRE IMMOBILIER SAINT ANDRE IMMOBILIER SASU au capital de 10.000 € inscrite au RCS d'Avignon sous le n° 518 750 138, Prise en la personne de son, représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société civile inscrite au RCS de Le Mans n° 775 652 126 pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, assureur en responsabilité civile professionnelle
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 25 mai 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique en date du 13 octobre 2016, Mme [Y] [B] a fait l'acquisition auprès de Mme [S] [G] des lots 1 (cave pour 8/1000èmes) et 9 (appartement au 1er étage pour 384/1000èmes) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 3].
L'acte de vente mentionnait au paragraphe « Etat du bien » une non garantie du vendeur pour les vices cachés ou apparents, cette exonération de garantie ne s'appliquant pas ,notamment, s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Il était précisé par le vendeur :
«-que la chambre 3 telle que mentionnée sur le plan de Youenou a fait l'objet d'un dégât des eaux,
-qu'il a été établi un constat amiable de dégâts des eaux le 15 octobre 2015, dont copie ci-jointe,
-qu'il a fait sa déclaration à son assureur la société GMF et que ce sinistre est enregistré chez eux sous le numéro 000. 700 89.8 112. T p 08 11,
-qu'en outre, le vendeur déclare subroger l'acquéreur dans le bénéfice de l'assurance, de manière à ce que ce dernier fasse lui-même réaliser les travaux auprès de l'assureur. »
Lors des travaux de rénovation intérieure engagés par Mme [B] le 17 octobre 2016 et à l'occasion de la dépose du faux plafond de la cuisine, des désordres, notamment des traces d'infiltration sur les murs avec la laine de verre imbibée d'eau, auraient été constatés ainsi que le défaut d'étanchéité d'un toit-terrasse à l'origine de ces infiltrations.
Après constat d'huissier en date du 19 octobre 2016, réalisé par Maître [U], rapport de M. [P] de la société NC Ingenierie en date du 26 octobre 2016, l'audit technique de NC Ingenierie du 1er décembre 2016, à nouveau un procès-verbal de constat de maître [U], huissier de justice, en date du 28 février 2017, l'audit technique réalisé par NC Ingenierie du 20 mars 2017, l'assureur protection juridique de Mme [B] a organisé une expertise amiable et l'expert mandaté du cabinet Prunay protection juridique, M. [V], a rendu son rapport le 4 juillet 2017.
Des travaux de reprise de la toiture et de l'étanchéité ont été réalisés par la société SAB Etancheité, au mois de mars 2017.
Mme [B] a fait réaliser les travaux de réfection de son appartement.
Estimant que l'appartement qu'elle a acheté selon acte authentique du 13 octobre 2016 était affecté de vices cachés et que la responsabilité du syndic Saint André immobilier est engagée, Mme [B] a, par actes d'huissier en date des 11 et 12 octobre 2018, fait assigner Mme [G], le syndic de copropriété Saint André immobilier et les MMA IARD assurances mutuelles, assureur de ce dernier, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 12.041,06 euros du fait des travaux rendus nécessaires, condamner, in solidum, le syndic Saint André immobilier et MMA IARD assurances mutuelles à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner, in solidum, Mme [G], le syndic Saint André immobilier et MMA IARD assurances mutuelles à lui payer la somme de 16.405,91 euros au titre du préjudice financier, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, et la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Suivant acte d'huissier du 17 octobre 2019, Mme [S] [G] a fait assigner la SARL Agestim, actuel syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire d'Avignon, aux fins de voir ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure principale, déclarer les opérations d'expertise à venir communes et opposables à la société Agestim, et réserver les dépens.
La jonction de cette affaire avec l'affaire principale est intervenue le 8 septembre 2020.
Suivant assignation en date du 25 mai 2020, Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, 1'agence Agestim.
Une ordonnance de jonction de cette affaire avec l'affaire principale a été rendue le 8 septembre 2020.
Par jugement contradictoire du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- rejeté la demande d'expertise judiciaire de Mme [G],
- dit en conséquence que les demandes tendant à voir déclarer les opérations d'expertise à venir communes et opposables à la société Agestim et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, l'Agence Agestim, sont sans objet et les a rejetées,
- débouté Mme [B] de ses demandes contre Mme [G], Saint André immobilier et les MMA IARD assurances mutuelles,
- dit les appels en garantie de Mme [G], de Saint André immobilier et MMA sans objet et les a rejetés,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- condamné Mme [B] aux entiers dépens et à payer à Mme [G] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 12 mai 2021, Mme [B] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes contre Mme [G], Saint André immobilier et les MMA IARD assurances mutuelles, et en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens et à payer à Mme [G] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [Y] [B] demande à la cour de :
Vu les articles 1641 et suivants et 1992 du code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les éléments et pièces du dossier,
- déclarer l'appel interjeté par Mme [B] recevable et bien fondé,
- recevoir Mme [B] en toutes ses demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
- juger que Mme [G] avait connaissance du vice affectant la chose vendue et n'en a pas informé dans son ampleur et son ancienneté Mme [B],
- juger donc que Mme [G] ne saurait se prévaloir de la clause exonératoire stipulée dans l'acte de vente du 13 octobre 2016,
- infirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes formées à l'encontre de Mme [G],
- condamner Mme [G] à payer à Mme [B] la somme de 12.041,06 euros du fait des travaux rendus nécessaires,
- juger que la SASU Saint André immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en s'abstenant d'agir conformément au mandat dont elle était investie,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 6 avril 2021 en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes formées à l'encontre de la SASU Saint André immobilier,
- condamner la SASU Saint André immobilier à payer à Mme [B] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Mme [G] et la SASU Saint André immobilier à payer à payer à Mme [B] la somme de 16.405,91 euros au titre du préjudice financier,
- condamner in solidum Mme [G] et la SASU Saint André immobilier à payer à Mme [B] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamner in solidum Mme [G] et le syndic Saint André immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 6 avril 2021 en ce qu'il a condamné Mme [B] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros à Mme [G] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [S] [G] demande à la cour de :
Vu les pièces produites au débat,
Vu l'article 1641 du code civil,
A titre principal,
- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer la décision entreprise,
Subsidiairement,
- dire et juger que le syndic de copropriété a commis une faute dans l'exercice de son mandat,
- en conséquence, condamner Saint André immobilier, et son assureur, à relever et garantir Mme [G] au titre de son mandat de gestion au moment des faits,
En tout état de cause,
- condamner la demanderesse, au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code civil,
- condamner la demanderesse aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 septembre 2021, auxquelles il est expressément référé, la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles demandent à la cour de :
- débouter Mme [Y] [B] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions d'appel dirigées à l'encontre de Saint André immobilier et de son assureur MMA,
- débouter Mme [S] [G] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions d'appel dirigées à l'encontre de Saint André immobilier et de son assureur MMA,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 6 avril 2021, en toutes ses dispositions,
- Y ajoutant, condamner in solidum Mme [Y] [B] et Mme [S] [G] à payer à Saint André immobilier et à MMA une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner in solidum Mme [Y] [B] et Mme [S] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 10 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Il convient de noter qu'aucun appel n'est formé à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire de Mme [G], et dit en conséquence que les demandes tendant à voir déclarer les opérations d'expertise à venir communes et opposables à la société Agestim et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic de copropriété, l'Agence Agestim, sont sans objet et les a rejetées.
Sur les demandes de Mme [B],
-à l'encontre de Mme [S] [G] fondée sur la garantie des vices cachés,
Selon l'article 1641 du code civil « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.»
Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice, de son antériorité, de sa gravité, de son caractère caché et de l'impropriété à la destination.
En application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
La mauvaise foi du vendeur doit être établie par l'acquéreur et fait obstacle au jeu de la clause exonératoire .
Mme [G] oppose la clause de non garantie insérée à l'acte de vente et soutient qu'étant de bonne foi elle doit recevoir pleinement application.
Par ailleurs, elle soutient que le vice n'était pas caché puisque l'acte de vente faisait spécifiquement état d'un dégât des eaux survenu en octobre 2015, l'acte subrogeant Mme [B] dans le bénéfice de l'assurance de Mme [G] pour les frais de réfection.
Elle indique qu'elle ignorait tout du sinistre survenu dans son plafond donc sans conséquences visibles pour elle puisque ce n'est qu'à l'occasion des travaux de rénovation entrepris le 17 octobre 2016 par Mme [B]
que des infiltrations ont pu être constatées lorsqu'elle a déposé le faux plafond de la cuisine et la laine de verre ; qu'ainsi elle pensait de bonne foi que les travaux d'étanchéité entrepris par la société de Desini en mai/ juin 2016 avaient définitivement mis un terme au problème d'infiltration par la terrasse supérieure, travaux dont Madame [B] avait d'ailleurs parfaitement connaissance.
Au contraire, Madame [B] fait valoir que sa venderesse lui a caché l'existence d'infiltrations anciennes et récurrentes dont elle avait parfaite connaissance puisqu'elle a subi plusieurs dégâts des eaux notamment en 2002 et 2011, qu'ainsi Mme [G] connaissait parfaitement l'ampleur du vice affectant l'immeuble vendu bien antérieurement au dégât des eaux survenu en octobre 2015, sans jamais faire état des tentatives de réparation et qu'elle a ainsi minimisé son ampleur en le limitant à une seule pièce.
Il résulte du rapport d'expertise amiable et contradictoire en date du 4 juillet 2017, non contesté par les parties, que dans la cuisine, après dépose des faux plafonds et de l'isolant, des dégradations affectant l'ossature réalisée en lattis bois ont été constatées, puis dans la chambre contiguë à la cuisine ont été relevées des dégradations révélatrices d'infiltrations dans l'ossature bois, de nombreuses traces de corrosion des armatures et des éclatements ponctuels du béton dus à la corrosion des armatures.
S'agissant de l'origine des désordres le rapport indique : « L'origine des dommages, au vu des constats, relève d'infiltrations nécessairement récurrentes provenant de la terrasse supérieure.
Compte tenu de la nature et de la configuration des dégradations constatées, il est patent que les infiltrations perdurèrent depuis des années lors de la survenance d'événements pluvieux, générant progressivement des dégradations affectant les structures bois et béton porteuse.
'. Il est incontestable que les structures du plancher haut du bloc cuisine/chambre de l'appartement acquis par Madame [B] ont subi depuis des années la récurrence d'infiltrations consécutives à la dégradation progressive des systèmes d'étanchéité de la terrasse réalisés probablement il y a de nombreuses années. »
Dès lors, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, le seul débat est relatif à la connaissance que Mme [G] et par Mme [B] pouvaient avoir de ces désordres au moment de la vente, la preuve du vice, de son antériorité et de sa gravité étant rapportée.
Même s'il est établi par les pièces produites en cause d'appel (notamment les déclarations de sinistres, le courrier de Polyexpert du 4 octobre 2002, le procès-verbal d'assemblée générale du 30 octobre 2002, le courrier de l'expert [K] qui préconisait pour procéder aux travaux de recherche de fuite la démolition partielle du faux plafond existant dans l'appartement de Mme [G], le procès-verbal d'assemblée générale du 8 juillet 2003, le courrier de l'expert du cabinet Marine mandaté par l'assureur de la venderesse en date du 27 février 2012 et enfin le courrier de Mme [G] en date du 11 janvier 2016)) que Mme [G] ne pouvait ignorer l'existence d'infiltrations provenant de la terrasse située au dessus de son appartement qui récidivaient, aucun élément n'établit qu'au moment de la vente, elle avait conscience que les derniers travaux effectués en mai /juin 2016 par l'entreprise Desini resteraient tout autant insuffisants, d'autant que postérieurement à leur réalisation tant Mme [G] que Mme [B] n'ont eu à subir aucune infiltration, la découverte de l'inefficacité et de l'insuffisance des travaux réalisés par l'entreprise n'ayant été révélées qu'après la vente lors des travaux effectués par l'appelante.
En conséquence le premier juge a justement retenu qu'il n'est pas établi que la venderesse avait au moment de la vente plus d'informations que l'acquéreur concernant l'insuffisance et l'inefficacité de ces travaux.
La cluse de non garantie stipulée à l'acte de vente doit donc recevoir application.
Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en garantie des vices cachés formée par Mme [B] à l'encontre de Mme [G].
Par suite, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit l'appel en garantie de Mme [G] à l'encontre de la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles, sans objet et l'a rejeté.
-à l'encontre de la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles,
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.
La mise en jeu de cette responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité conformément à l'article 1240 du code civil.
Selon l'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.»
Mme [B] reproche au syndic Saint André immobilier de ne pas avoir été diligent pour mettre fin aux désordres alors qu'il a été informé de la situation dès la découverte de la situation le 17 octobre 2016.
Il résulte de l'analyse des pièces produites aux débats et du rapport d'expertise amiable et contradictoire du 4 juillet 2017:
-que Mme [B] a alerté le syndic de la difficulté découverte immédiatement par mail le 17 octobre 2016,
-qu'elle a fait dresser un procès-verbal de constat de huissier le 19 octobre 2016,
-qu'elle a sollicité le BET NC INGENIERIE le 26 octobre 2016 qui recommandait de déposer le faux plafond de la chambre, de procéder à de nouveaux travaux d'étanchéité de la toiture terrasse, de réaliser une passivation des armatures corrodées et une réparation des bétons éclatés, de procéder au traitement de la sous face du plancher avec mise en place de structures métalliques de type IPN,
-qu'elle a relancé le syndic le 24 octobre 2016,
-que le 9 novembre 2016 elle effectuait une dénonce avec une mise en demeure par huissier
-que le 10 novembre 2016, elle a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic qui lui a répondu le même jour en proposant une entrevue le 16 novembre 2016,
-que le BET NC INGENIERIE proposait l'entreprise SAB ETANCHEITE qui établissait le 2 décembre 2016 un devis de réfection des étanchéités de la terrasse,
-que ce devis a été validé par le syndic le 7 mars 2017 ainsi que le devis présenté le 14 février 2017 par Arene Maconnerie Genérale(AMG) concernant les travaux de réfection du plancher,
-que les travaux d'étanchéité de la terrasse ont été réalisés en mars 2017, tandis qu'à la suite d'une nouvelle intervention du bureau d'étude et des préconisations de travaux de réfection du support l'entreprise AMG a réajusté son devis le 26 mars 2017, date à laquelle le chantier a été de nouveau interrompu dans l'attente de validation de ce devis par le syndic,
-qu'après de nombreuses relances, le syndic a adressé un mail à Mme [B] le 5 avril 2017 lui indiquant qu'il attendait le retour sur le positionnement de l'assurance avant de pouvoir valider la remise en état du plafond,
-que Mme [B] a alors pris l'initiative de se rapprocher de sa compagnie de protection juridique qui a désigné un expert au contradictoire des parties qui a rendu son rapport le 4 juillet 2017, date à laquelle les travaux de reprise n'étaient toujours pas terminés.
Il résulte de cette chronologie que le syndic a laissé passer un mois malgré les nombreuses relances tant de l'appelante que de la propriétaire du dessus qui jouissait privativement de la terrasse, partie commune, pour répondre et prendre contact avec Mme [B] alors qu'elle était en possession d'éléments lui permettant d'apprécier la réalité de la situation et l'urgence des travaux à réaliser.
Ainsi, le syndic aurait du convoquer une assemblée générale ou agir en vertu de l'urgence en avertissant les autres copropriétaires, puis dans le même temps effectuer une déclaration à l'assurance de la copropriété .
Contrairement à ce que soutient le syndic, aucune assemblée générale n'a été tenue la 13 février 2017 et d'ailleurs aucun procès-verbal n'est produit aux débats.
Par ailleurs, le syndic ne justifie pas avoir déclaré le sinistre à l'assureur.
Or, la SASU Saint André immobilier a mis trois mois pour valider le devis de l'entreprise SAB Étanchéité et il aura encore fallu attendre des mois pour la validation du devis réajusté de la société AMG, le syndic invoquant l'attente de la réponse de l'assureur pour différer d'avantage la mise en 'uvre du chantier.
Cet ensemble de négligences a engendré un retard préjudiciable à Mme [B] dans l 'exécution de ses travaux d'aménagement et dans l'emménagement dans son appartement.
Cette d'absence d'initiative et l'inertie du syndic pour exécuter des travaux sur lesquels Mme [B] avait attiré son attention est constitutive d'une faute qui a engendré un préjudice à cette copropriétaire engageant en conséquence la responsabilité de la SASU Saint André immobilier.
Mme [B] sollicite en réparation de ses préjudices:
- la somme de 10 000 € de dommages et intérêts,
- la somme de 16 405,91 € au titre du préjudice financier,
- la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral.
Il convient cependant de noter que la somme de 10 000 € de dommages et intérêts recouvre en réalité les préjudices financier et moral invoqués et réclamés par ailleurs.
Il convient également de rappeler que si le défaut de diligence du syndic a certes retardé la réfection des parties communes reportant la réalisation des travaux d'aménagement de Mme [B] et par suite son emménagement, la nécessité de réaliser des travaux sur les parties communes ne trouve son origine que dans l'inefficacité des travaux réalisés par l'entreprise Desini en mai/juin 2016 qui ne peut être reprochée au syndic.
Ainsi, la durée de réalisation des travaux ne peut être imputée au syndic.
Concernant le préjudice financier, il est constant que la taxe foncière et la taxe d'habitation étaient en toute hypothèse dues ainsi que les charges de copropriété, Mme [B] étant propriétaire et il n'y a pas lieu de prendre en compte l'assurance non occupant.
En revanche, les frais d'abonnement d'eau et d'électricité seront retenus, Mme [B] n'ayant pas pu occuper son bien.
Les frais de constat d'huissier, de dénonce et les frais d'avocat relèvent des frais irrépétibles.
Il n'est pas contesté ni même discuté par le syndic et son assureur que Mme [B] aurait du emménager au plus tard courant janvier 2017, la date d'entrée dans les lieux du 9 février 2018 n'étant pas plus remise en cause, soit un retard de 13 mois et 9 jours, arrondi à 13 mois.
Il convient de soustraire à la durée des travaux la reprise des parties communes rendus nécessaires par l'insuffisance des travaux de l'entreprise Denisi qui sera évaluée à 4 mois et 20 jours, arrondi à 5 mois (20 jours pour les travaux d'étanchéité, 2 mois pour l' impossibilité d'effectuer des travaux durant les deux mois de l'été 2017 selon le rapport de l'expert amiable en raison des congés annuels de l'entreprise AMG et des restrictions d'accès à l'immeuble situé dans le quartier historique d'[Localité 6] pendant le festival et enfin deux mois pour les travaux de l'entreprise AMG évalués par M. [V], expert amiable).
En conséquence le préjudice financier s'établit sur 8 mois à la somme de :
-loyers du logement rue Banasterie : 8 mois x (loyer moyen 766,52 € indexation prise en compte) =6 132,16 €,
-abonnement d'électricité au prorata:(106,88 x 8) : 12 = 71,25 €,
-abonnement d'eau au prorata : 4,50 + ( 13,80 par mois x 8 mois)= 114,90 €,
, soit un total de 6 318, 31 €.
La MMA ne conteste pas devoir sa garantie.
En conséquence ,infirmant le jugement déféré, la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles seront condamnées in solidum à payer à Mme [B] la somme de 6 300, 40 € au titre de son préjudice financier.
Concernant le préjudice moral, il est certain que Mme [B] a dû multiplier les démarches auprès du syndic pendant des mois pour obtenir la reprise des parties communes et que son projet a été contrarié.
Il lui sera alloué la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral.
En conséquence,infirmant le jugement déféré, la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles seront condamnées in solidum à payer à Mme [B] la somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [B] ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [G] ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] de ses demandes contre Mme [G], et dit l' appel en garantie de Mme [G], sans objet et l' a rejeté,
Stauant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [B] :
-la somme de 6 318,31 € au titre de son préjudice financier,
-la somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral.
Condamne in solidum la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum la SASU Saint André immobilier et la société MMA IARD assurances mutuelles à payer à Mme [B] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
