RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01683 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IA3Q
LM
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES
16 février 2021 RG :18/06055
S.C.I. HIPPOCRATE
C/
[Z]
[E]
Grosse délivrée
le
à SCP Coudurier & Chamski
Selalr BEgue-Ramacker
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 25 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NIMES en date du 16 Février 2021, N°18/06055
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision, en présence de Mme NONNIER Solène, greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Février 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. HIPPOCRATE
12. [Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Stanislas CHAMSKI de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [O] [Z] épouse [E]
née le 10 Février 1967 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Perrine LAFONT de la SELARL BEGUE-RAMACKERS-LAFONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [G] [E]
né le 04 Septembre 1949 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Perrine LAFONT de la SELARL BEGUE-RAMACKERS-LAFONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 25 mai 2023,
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Hippocrate était propriétaire de deux parcelles cadastrées commune d'Uzès (Gard) [Cadastre 5] et 56 situées [Adresse 1].
Par compromis de vente en date du 31 août 2016, la SCI Hippocrate a vendu à M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] la parcelle [Cadastre 4] provenant de la division parcellaire de la parcelle [Cadastre 6], la venderesse restant propriétaire de la parcelle [Cadastre 7] puis de la parcelle [Cadastre 5].
L'acte stipulait une condition suspensive d'obtention du permis de construire.
Il mentionnait page 4 :
-au paragraphe « Servitude à créer» :
«Il sera créé dans l'acte authentique de vente, une servitude d'écoulement d'eaux pluviales et d'eaux usées grevant la parcelle restant la propriété du VENDEUR.
Fonds dominant : parcelle vendue
Fonds servant restant la propriété du VENDEUR parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6]
Les réseaux de tout à l'égout et d'eaux pluviales devront être créés par l'ACQUEREUR et à ses frais exclusifs et seront indépendants des réseaux du VENDEUR.»
-au paragraphe « Condition relative à la construction d'un mur séparatif » :
«L'ACQUEREUR devra construire un mur de séparation d'une hauteur conforme à la réglementation en vigueur sur la commune et une hauteur maximale de 2 mètres. Le mur devra être enduit des deux côtés.
Les frais de construction sont à la charge exclusive de L'ACQUEREUR.
Ce mur sera la propriété exclusive de L'ACQUEREUR. La construction devra intervenir au plus tard dans les trois mois de l'achèvement de la construction. »
Le permis de construire a été accordé conformément à la demande qui prévoyait un mur de séparation avec la parcelle [Cadastre 5] réalisé en agglomérées, enduit ton pierre, hauteur deux mètres, la base du mur étant équipée de barbacanes 15/15 tous les mètres linéaires.
L'acte authentique de vente était réitéré le 2 juin 2017.
Il stipulait :
-pages 4 et 5, au paragraphe « Constitution de servitude »:
Constitution de servitude de passage des eaux pluviales et de réseau du tout à l'égout, grevant la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] et [Cadastre 5] et profitant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4]
Objet
Afin de raccorder la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], appartenant à Monsieur et Madame [G] [E] au réseaux d'eau pluviales et de tout à l'égout, existants ou à venir, Madame [R] [V] es qualité, propriétaire du fonds servant, autorise à faire passer sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 5] toutes canalisations d'eaux pluviales et de tout à l'égout, en sous-sol de la bande de terrain figurant sur le plan ci annexé, de manière à rejoindre les réseaux existants ou à venir.
Modalité d'exercice
Le droit de passage des canalisations ou conduits s'exercera ultérieurement et dans les mêmes conditions au profit des propriétaires successifs du fonds dominant.
Le droit de passage des canalisations ainsi concédé emporte pour les propriétaires du fonds dominant le droit de pénétrer sur le fond servant pour faire procéder à tous travaux d'installation et ultérieurement de réparations qui s'avéreraient nécessaires.
Lesdits propriétaires resteront responsables de tous dommages qui pourraient être provoqués par lesdites canalisations et s'engagent à remettre en état après réalisation des travaux.
Il est ici précisé que ces servitudes sont constituées si elles s'avèrent nécessaires.
Les présentes servitudes seront caduques si les réseaux ne sont pas mi en place dans un délai maximum de deux ans à compter de l'ouverture du chantier de la construction »
-page 16 au paragraphe « Condition relative à la construction d'un mur séparatif » :
«L'ACQUEREUR devra construire un mur de séparation d'une hauteur conforme à la réglementation en vigueur sur la commune et une hauteur maximale de deux (02) mètres. Le mur devra être enduit des deux côtés.
Ce mur devra être construit sans barbacanes selon la Loi applicable en la matière et conformément au PLU de la commune. Dans le cas où les barbacanes seraient obligatoires selon la loi applicable, le VENDEUR les accepte.
Les frais de construction sont à la charge exclusive de l'ACQUEREUR.
Ce mur sera la propriété exclusive de l'ACQUEREUR. La construction du mur devra intervenir dès l'ouverture du chantier.»
Par acte du 7 novembre 2018, la SCI Hippocrate a fait assigner M. et Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Nîmes devenu le tribunal judiciaire en suppression des barbacanes sur le fondement de l'article 1103 du code civil et des empiétements sur sa propriété en application des articles 544, 545 et 552 du code civil, consistant notamment en des débords des fondations du mur de près de 20 cm sur la parcelle [Cadastre 7], partie de l'ancienne parcelle [Cadastre 6] dont elle conserve la propriété, afin principalement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de les condamner, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à retirer les barbacanes, à boucher et enduire le mur séparatif entre les parcelles, à retirer la couvertine et à démolir les fondations empiétant sur la parcelle [Cadastre 7], outre la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en raison de leur comportement déloyal ainsi que la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a:
- déclaré non écrite la clause de l'acte authentique de vente en date du 02/06/2017 interdisant aux époux [E] la création de barbacanes implantées dans le mur séparatif entre les propriétés de chaque partie,
- dit que M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en procédant à l'implantation de barbacanes dans le mur séparatif entre les propriétés des parties,
- dit que M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne faisant pas réaliser l'enduit du mur séparatif du côté de la propriété de la SCI Hippocrate,
- constaté que M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] reconnaissent l'existence de débords des fondations du mur séparatif entre les parties et de la couvertine,
Par conséquent,
- ordonné à M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] de faire réaliser l'enduit du mur séparatif entre les parties côté propriété de la S.C.I. Hippocrate, de supprimer les débords de fondation du mur séparatif entre les parcelles et de modifier la couvertine afin d'éviter tout débord, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- dit qu'à défaut d'exécution de l'intégralité des obligations susvisées dans le délai mentionné ci-dessus, M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] devront payer à la SCI Hippocrate une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin par la juridiction de céans,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] au paiement des entiers dépens.
Par déclaration du 28 avril 2021, la SCI Hippocrate a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes visant à faire condamner M. et Mme [E] à boucher le mur séparatif édifié par ces derniers afin de supprimer les barbacanes, au règlement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'au règlement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 12 août 2021, le conseiller de la mise en état a notamment ordonné une médiation judiciaire et réservé les dépens.
La médiation judiciaire a échoué.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juillet 2021, auxquelles il est expressément référé, la SCI Hyppocrate demande à la cour de :
Tenant les éléments versés aux débats,
Tenant les dispositions des articles 640, 1103 et suivants et 544, 545 et 552 du code civil, 1189 du code civil,
Tenant le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 16 février 2021,
Tenant l'appel interjeté par la SCI Hippocrate,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 16 février 2021 en ce qu'il a :
* déclaré non écrite la clause de l'acte authentique de vente en date du 2 juin 2017 interdisant aux époux [E] la création de barbacanes implantées dans le mur séparatif entre les propriétés de chaque partie,
* dit que Monsieur et Madame [E] n'ont pas manqué à leur obligation contractuelle en procédant à l'implantation des barbacanes dans le mur séparatif,
* rejeté la demande de suppression des barbacanes présentée par la SCI Hippocrate,
* débouté la SCI Hippocrate de sa demande à titre de dommages et intérêts et d'application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit,
Statuant à nouveau,
- constater les manquements aux obligations contractuelles des époux [E] en ayant créé des barbacanes,
- condamner ces derniers à retirer l'ensemble des barbacanes réalisées dans le mur séparatif, à les boucher et à les enduire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Tenant les circonstances de la cause,
- condamner les époux [E] à verser à la SCI Hippocrate :
* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [E] à supporter l'intégralité des dépens d'appel et de première instance.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 6 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. et Mme [E] demandent à la cour de :
Vu les articles 6, 1162, 1104 et 1189 du code civil,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées en cause d'appel par la SCI Hippocrate,
À titre principal sur la confirmation du jugement précité en ce qu'il a :
- déclaré non écrite la clause de l'acte authentique de vente du 2 juin 2017 interdisant aux époux [E] la création de barbacanes implantées dans le mur séparatif entre les propriétés de chaque partie,
- dit que les époux [E] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en procédant à l'implantation de barbacanes dans le mur séparatif entre les propriétés des parties,
En conséquence,
- rejeter la demande tendant à condamner les époux [E] à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts articulée sur leur prétendue mauvaise foi,
- rejeter la demande tendant à condamner les époux [E] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre reconventionnel,
- juger que la SCI Hippocrate n'apporte pas la preuve de la commune intention des parties et de la prétendue violation par les époux [E] de leurs obligations contractuelles,
- constater que les époux [E] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles,
- rejeter la demande de suppression des barbacanes,
- condamner l'appelante à porter et payer époux [E] la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et acharnement procédural,
- condamner la SCI Hippocrate à leur payer 10.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice qu'ils subissent du fait de son absence de loyauté dans la formation du contrat,
- condamner l'appelante à porter et payer époux [E] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'appelante à l'intégralité des frais relatifs aux dépens d'appel et de première instance.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 10 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il convient de noter qu'aucun appel n'est formulé à l'encontre des dispositions du jugement déféré concernant la réalisation de l'enduit du mur séparatif entre les parties côté propriété de la S.C.I. Hippocrate, la suppression des débords de fondation du mur séparatif entre les parcelles et la modification de la couvertine.
Sur la demande de suppression des barbacanes du mur séparatif,
La S.C.I. Hippocrate reproche au jugement déféré d'avoir déclaré non écrite la clause de l'acte authentique de vente en date du 2 juin 2017 interdisant aux époux [E] la création de barbacanes implantées dans le mur séparatif au motif qu' il n'a jamais été question d'empêcher l'écoulement naturel des eaux pluviales vers le fonds de la SCI Hippocrate mais d'en déterminer les conditions d'écoulement.
Elle ne conteste pas que le fonds inférieur doit recevoir les eaux pluviales du fonds supérieur mais soutient qu'en page 4 dudit acte de vente, une servitude souterraine d'écoulement des eaux pluviale a été créee à cette fin, justifiant ainsi l'interdiction de barbacanes dans le mur séparatif stipulée en page 16, qu'ainsi par l'application de ces deux clauses, les parties respectaient les dispositions de l'article 640 du code civil.
Au contraire, les intimés font valoir que les deux clauses figurant aux contrats prévoyant la construction d'un mur sans barbacanes dans l'acte authentique, et accordant une servitude de passage pour réseaux, ne sont pas interdépendantes puisqu'elles aménagent des obligations légales de nature différente.
Ils soutiennent que la clause imposée dans l'acte de vente interdisant les barbacanes dans le mur séparatif est contraire au compromis de vente qui avait été conclu sous condition suspensive d'obtention du permis de construire, qui a été obtenu, et que ce dernier prévoyait lesdites barbacanes.
L'analyse de l'acte de vente du 2 juin 2017 ne fait ressortir aucune contradiction entre la clause insérée à la page 4 et celle de la page 16.
En effet, le PLU de la commune d'Uzes concernant la zone Ua (lieu de situation des parcelles en cause) indique dans son article Ua4 concernant les eaux pluviales «Les aménagements réalisés sur tout terrain devront garantir l'écoulement des eaux pluviales vers le réseau public les collectant s'il existe, sinon vers un exutoire naturel et comporter tout dispositif permettant avant rejet la rétention de 100 l d'eau par mètre carré imperméabilité avec un débit de fuite des volumes retenus de cette 7l/s/ha ».
Dès lors, le PLU ne prévoit rien sur l'écoulement des eaux pluviales ruisselant sur les parties non aménagées, soit restées naturelles, qui relèvent ainsi de l'article 640 du code civil.
Or, le permis de construire obtenu, conforme à la demande, prévoit effectivement que les eaux pluviales seront rejetées au nord (partie aménagée) pour 8,332 m³, en partie retenue dans le plateau végétalisé de la toiture terrasse pour 4,582 m³ et que les eaux pluviales du versant sud (7,6 m³) seront conduites vers un fossé en bas du terrain.
Quant au mur de séparation entre la parcelle du vendeur et la partie non aménagée de la parcelle des acquéreurs, il était prévu que sa base serait équipée de barbacane 15/ 15 tous les mètres linéaires.
En conséquence, les intimés soutiennent à juste titre que les clause figurant d'une part à la page 4 et d'autre part à la page 16 ne sont pas interdépendantes mais s'appliquent à des obligations de nature distinctes : l'obligation d'écouler les eaux usées et les eaux pluviales des surfaces aménagées par la construction dans le respect du PLU (servitude) ; et l'obligation imposée à l'acquéreur de construire un mur séparatif lequel fait obstacle à l'écoulement naturel des eaux pluviales reçues par la partie non aménagée du terrain restant soumis à l'article 640 du code civil.
En conséquence, il n'existe aucune contradiction entre ces deux obligations qui doivent s'appliquer distinctement.
Il n'est pas contesté que le fonds des époux [E] au sud domine la parcelle [Cadastre 4], propriété de la SCI Hippocrate.
Si l'obligation contractuelle de construire un mur séparatif n'est pas contestable, en revanche l'interdiction de l'équiper de barbacanes permettant l'écoulement naturel des eaux de pluie vers le fonds inférieur est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 690 du code civil.
En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré en application de l'article 6 du code civil non écrite la clause de l'acte authentique de vente en date du 2 juin 2017 interdisant aux époux [E] la création de barbacanes implantées dans le mur séparatif entre les propriétés de chaque partie et en ce qu'il a dit que M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en procédant à l'implantation de barbacanes dans le mur séparatif entre les propriétés des parties, et par suite débouté l'appelante de sa demande de suppression des barbacanes.
Sur la demande de dommages et intérêts de la S.C.I. Hippocrate,
Eu égard à la présente décision, la résistance abusive n'est pas caractérisée.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [E],
Les intimés sollicitent à titre de dommages-intérêts la somme de 5 000 € pour procédure abusive et est celle de 10 000 € pour absence de loyauté dans la formation du contrat.
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable non démontrée en l'espèce.
Les intimés seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
La bonne foi se présume et rien ne vient démontrer la déloyauté alléguée dans la formation du contrat.La demande de ce chef sera rejetée.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, les époux [E] qui ont réalisé les barbacanes dans le mur séparatif des propriétés des parties, ne versent au dossier aucun élément établissant l'existence d'un préjudice en raison du comportement déloyal de la SCI Hippocrate, laquelle était par ailleurs fondée à ester en justice pour leur imposer le respect des dispositions contractuelles relatives à la réalisation de l'enduit du mur et la suppression des débords des ouvrages réalisés sur sa propriété.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter aux intimées leurs frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la S.C.I. Hippocrate à payer à M. [G] [E] et Mme [O] [Z] épouse [E] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la S.C.I. Hippocrate aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
