RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00801 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6VQ
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS
26 janvier 2021
RG:19/01065
[W]
[F]
C/
[B]
[N]
Grosse délivrée
le
à Me Bassompierre
SA SASU COMTAT JURIS
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 17 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CARPENTRAS en date du 26 Janvier 2021, N°19/01065
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
M. André LIEGEON, Conseiller,
M. Nicolas MAURY, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [Y] [A] [C] [W]
née le 28 Mars 1981 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Plaidant, avocat au barreau de BEZIERS
Représentée par Me Frédéric BASSOMPIERRE, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Monsieur [J] [E] [F]
né le 30 Octobre 1972 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, Plaidant, avocat au barreau de BEZIERS
Représenté par Me Frédéric BASSOMPIERRE, Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉS :
Monsieur [R] [K] [B],
intimé et intervenant volontaire en lieu et place du De Cujus, M. [S] [B], décédé
né le 28 Juillet 1978 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Myriam SILEM de la SA SASU COMTAT JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Madame [I] [N] épouse [B],
intimée et intervenante volontaire en lieu et place du De Cujus, M. [S] [B], décédé
née le 02 Juillet 1950 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Myriam SILEM de la SA SASU COMTAT JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Février 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 17 Mai 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en date du 26 janvier 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' rejette la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [R], Monsieur [B] [S], Madame [B] [I], tirée de la prescription de l'action de Madame [W] et de Monsieur [F],
' déclare en conséquence l'action en garantie des vices cachés engagée par ceux-ci recevable,
' au fond, rejette leurs demandes,
' rejette la réclamation des consorts [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne Madame [W] et Monsieur [F] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire et des procédures de référé,
' dit n'y avoir à l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté par Madame [W] et Monsieur [F] le 25 février 2021.
Vu les conclusions de Madame [W] et de Monsieur [F] en date du 14 janvier 2022, demandant de :
' infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes et les a condamnés aux dépens et statuant à nouveau,
' juger qu'il existe des vices cachés affectant le bien vendu par [R] [B], que les parents de Monsieur [B], [S] et [I] [B], dès 1994, avaient mis en 'uvre des travaux destinés à camoufler les fissures, que ni le vendeur, ni ses auteurs n'ont avisé les acquéreurs, que les vices sont graves, cachés, sciemment dissimulés, et antérieurs à la vente de 2014, qu'il y a une réticence dolosive et que si certaines fissures rebouchées étaient apparentes lors de la vente, l'ampleur du sinistre s'est manifestée plusieurs mois après l'acquisition,
' juger qu'ils ont été trompés par les vendeurs qui leur ont assuré que le rebouchage des fissuration était suffisante et qui ont sciemment tu les ventes qui avaient avorté avant leur achat,
' juger que la clause d'exclusion de garantie du vendeur n'est pas applicable, qu'ils n'auraient jamais acquis le bien au prix de 235'000 € s'ils avaient connu le phénomène de fissuration qui préexistait depuis fort longtemps et que des travaux de masquage avaient été entrepris, notamment en 1994,
' juger en outre que le vendeur et ses auteurs leur ont caché que la piscine et le garage ont été construits sans autorisation d'urbanisme, ce qui leur cause un préjudice,
' juger qu'ils ont un préjudice moral évident du fait de cette situation,
' en conséquence, écarter la clause d'exclusion de garantie du vendeur,
' condamner in solidum [R] [B], [I] [B] à leur payer 201'179,44 € TTC au titre des travaux nécessaires mis en lumière par l'expertise judiciaire avec intérêts indexés sur l'indice BT 01, à leur payer la somme de 3600 € hors-taxes avec une option de 3000 € hors-taxes complémentaires en plus selon ce que révèle le nouveau rapport correspondant au devis du bureau d'études Bicbat du 9 octobre 2019 pour la réalisation des études techniques pour le renforcement en infrastructure et superstructure de la maison, à leur payer la somme de 1610 € hors-taxes correspondant au devis du bureau d'études Hydroc du 25 septembre 2019, la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts du fait de l'absence de déclaration de la piscine et du garage, la somme de 10'000 € pour leur préjudice moral, la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance, d'appel et de procédure de référé, frais d'expertise judiciaire et coût du rapport [M] sur lequel l' expertise judiciaire a été ordonnée.
Vu les conclusions de [R] [B] et [I] [B] en date du 12 juillet 2022, demandant en leur qualité d'intervenants volontaires au lieu et place de [S] [B] décédé, de :
' infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et statuant à nouveau,
' juger l'action prescrite sur le fondement de l'article 1641 du Code civil,
' pour le surplus, confirmer le jugement et rejeter les demandes des appelants,
' y ajoutant, condamner les appelants à leur verser pour ce qui concerne [S] et [I] [B] 5000 € et pour ce qui concerne [R] [B] 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ,
' condamner les mêmes aux entiers dépens.
Vu les conclusions du 24 février 2022 prises en leur nom personnel par [R] [B] et par [I] [B], formulant les mêmes demandes.
Vu la clôture de la procédure le 14 février 2023.
Motifs
À titre liminaire, la cour observe que [S] [B] étant décédé, [R] [B] et [I] [B] concluent en leur qualité d'intervenants volontaires en ses lieux et place, cette intervention étant recevable. Ils concluent par ailleurs en leur nom personnel.
Monsieur [F] et Madame [W] ont acheté, suivant acte notarié du 22 août 2014, de [R] [B] une maison à usage d'habitation avec un terrain, sis à Bollène au prix de 235'000 €.
Monsieur [R] [B] avait, lui même, acheté cette maison de ses parents, [S] [B] désormais décédé et [I] [B], le 2 février 2007, au prix de 130'000 €, sachant que ses parents bénéficiaient alors d'un droit d'usage d'habitation.
Les consorts [H] ne contestent pas avoir remarqué la présense de fissurations rebouchées lors de leur acquisition, mais ils affirment que le désordre s'est généralisé ainsi qu'il a été constaté par l'expert privé requis, puis l'expert judiciaire qui a établi un rapport le 3 mai 2019, ledit rapport ayant également sollicité l'intervention d'un bureau d'études structure et d'un bureau d'étude de sol.
La présente instance est fondée sur l'existence de vices cachés antérieurs à la vente et les articles 1641 et suivants du Code civil ainsi que sur le dol.
Elle se voit, en premier lieu, opposer le moyen tiré de la prescription.
Sur la prescription :
Le délai susceptible d'être, en l'espèce, invoqué compte tenu des fondements juridiques retenus par les acquéreurs, est soit, le délai de 2 ans de l'action en garantie des vices cachés, le point de départ étant le jour où le vice a été découvert, soit le délai de 5 ans s'agissant de l'action fondée sur le dol, le point de départ étant le jour où le dol a été découvert.
La vente a été passée le 22 août 2014; il y avait alors la présence de fissurations reconnues par les acquéreurs.
Toutefois, le phénomène n'a été véritablement révélé dans son ampleur et dans sa cause que par les opérations d'investigation de l'expert privé requis par les acquéreurs dont le rapport est en date du 30 octobre 2015 et qui relève à l'extérieur que l'ensemble des façades de l'immeuble « est affecté de fissurations essentiellement horizontales sur les longs pans et de leurs corollaires biais ou verticaux, sur les pignons' ; que la majorité des fissures est « très récente reprenant exactement le tracé de mouvements plus anciens, rebouchés et repeints » ; que « la présence de craquelles rebouchées dans le tracé desquelles sont venues se reformer de nouvelles fentes attestent de l'existence de désordres structurels bien antérieurs à la date d'achat » qu'à l'intérieur, le salon ne présente aucune trace de désordres apparents ; que cependant, il existe un doublage traité de la même façon que les surfaces d'origine pour lequel il n'existe pas d'explication technique, la seule explication plausible étant la dissimulation de la sous-couche ; qu' une autre paroi a bénéficié d'un rafraîchissement récent par notamment application de tissus de verre qui toutefois n'a pas suffi à masquer les fissures naissantes et évolutives ; que « les modifications apportées à l'intérieur n'ont pour seule finalité que le traitement esthétique de la manifestation d'un désordre sans pour autant s'attaquer à la cause » ; encore, que « les travaux réalisés n'ont aucune fonction réparatrice mais redonnent à l'ensemble une présentation acceptable ». Cet expert parle d'ancienneté « génétique du phénomène et de ses manifestations continues » et conclut que les vendeurs ne pouvaient l'ignorer « préférant un traitement esthétique des disgrâces de l'immeuble au traitement de leur cause ».
C'est dans ces circonstances que les acquéreurs ont diligenté une assignation en référé expertise le 15 décembre 2015, que l'ordonnance de référé a procédé à la désignation de l'expert le 3 février 2016, que le 7 juin 2017, les parents du vendeur faisaient l'objet d'une assignation en déclaration d'ordonnance commune, que l'ordonnance statuant sur cette demande a été rendue le 30 août 2017 et le rapport finalement déposé le 3 mai 2019.
Cet expert relève que de nombreuses fissures affectent toutes les pièces de la maison ainsi que les façades à l'extérieur, considérant que certaines sont nouvelles mais que certaines sont des fissures anciennes qui se ré-ouvrent ; que certaines fissures dans le séjour sont antérieures à 1994-1995 ; que d'autres sont nouvelles ; que la jauge mise en place pendant les opérations d'expertise révèle le caractère évolutif du phénomène. Il confirme que le doublage dans le séjour n'avait pas d'explication autre que celle de masquer les fissures existantes déjà nombreuses en 1994 ; que l'origine des désordres est principalement liée aux nombreuses malfaçons structurelles et notamment le manque de raidisseurs et de chaînages ; que si de nombreuses fissures étaient visibles au moment de la vente avec des traces de rebouchage plus ou moins apparentes et plus ou moins décelables par une personne non initiée, le caractère évolutif ancien ou récent ne pouvait pas être connu par un examen visuel rapide des acheteurs.
Dans ces conditions et vu les dispositions des articles 2241 et 2239 sur l'interruption de la prescription par la demande en justice, y compris une assignation en référé expertise et sur la suspension de la prescription pendant le temps du déroulement de la mesure d'instruction, l'assignation au fond délivrée par les appelants le 29 août et le 3 septembre 2019 n'encourt pas d'irrecevabilité pour prescription tant à l'égard de M [R] [B] que de ses parents, le moyen tiré de ce que les acquéreurs avaient connaissance de l'évolution importante du phénomène et de sa cause ainsi que de ses manifestations continues dès le rapport de Monsieur [M] du 29 octobre 2015, étant en toute hypothèse inopérant vu la chronologie ci-dessus rappelée.
Compte tenu de ces mêmes observations, l'action est également recevable en ce qu'elle est fondée sur le dol.
Sur le bien fondé des demandes :
Il résulte du rapport d'expertise qui a donc mis sous surveillance les fissures et qui a fait faire des analyses par deux sapiteurs, un bureau d'études structure, et un bureau d'étude de sol, que l'immeuble présente des désordres de nature à le rendre impropre à sa destination à court et moyen terme selon l'expert et qui rendent nécessaires des travaux de reprise en sous-'uvre au niveau des fondations, au niveau des raidisseurs et des chaînages, outre des travaux de drainage sur le pourtour de la maison, des travaux de reprise sur les doublages après stabilisation, enfin, des travaux sur les embellissements, ce qui a conduit l'expert à une évaluation desdits travaux pour une somme totale de 201'179,44 €, proche du prix de vente.
Les observations livrées par l'expert, telles que ci-dessus rappelées, dont les constatations sont donc complétées par celles des bureaux d'études sollicités, démontrent à la fois la gravité des désordres, leur étendue et leur cause structurelle, et en conséquence, leur antériorité par rapport à la vente litigieuse.
Il reste donc à démontrer, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, le caractère caché ou apparent pour les acquéreurs du vice et compte tenu de l'existence d'une clause de garantie des vices cachés à l'acte de vente la mauvaise foi des vendeurs.
A cet égard, il sera retenu qu'il y avait, certes, une multiplicité de fissures apparentes au moment de la vente qui résultent du rapport d'expertise privée comme du rapport d'expertise judiciaire, mais que l'acquéreur en ignorait alors la cause structurelle et de surcroît, qu' il ne pouvait ni percevoir, ni deviner celles, importantes, affectant également l'intérieur du bâti dans le salon à cause du doublage mis en place par les vendeurs ;qu'il ne peut, dans ces conditions, être reproché à Madame [W] et à Monsieur [F] de ne pas avoir sollicité un avis technique, ni de ne pas s'être interrogés plus avant alors qu'il affirment avoir cru à des fissures apparentes dont le rebouchage suffisait et qu'il n'est pas établi que si les fissures existaient, elles étaient alors en tout ou partie réouvertes de sorte qu'ils ignoraient leur caractère évolutif et qu'ils n'ont pas pu davantage en apprécier l'ampleur exacte compte tenu du masquage installé qui ne pouvait être découvert que par les observations attentives d'un professionnel vu les constatations faites à son propos tant par l'expert privé que par l'exert judiciaire.
L'expert affirme d'ailleurs clairement sur ces points que s'il existait des fissures avec des traces de rebouchage plus ou moins apparentes et plus ou moins décelables par une personne non initiée, néanmoins le caractère évolutif ancien ou récent ne pouvait pas être connu par l'examen visuel des acheteurs ; que par ailleurs, le doublage réalisé en 1994 masquait au moins sur 2 côtés la plupart des fissures présentes sous le doublage initial à l'intérieur du séjour.
Il sera, dans ces conditions, jugé que la vigilance des acheteurs a été trompée par les travaux visant à dissimuler une partie des désordres, ou à seulement parer à leur caractère inesthétique sans que leur cause soit traitée et sans non plus que soit révélé leur caractère évolutif.
Le caractère caché du vice sera donc retenu pour l'acquéreur.
La question de sa connaissance par les vendeurs doit, ensuite, être examinée en distinguant de ce chef l'action diligentée contre [R] [B] et celle contre ses parents.
Il sera à cet égard retenu que les parents, qui ont vécu dans le bien et l'ont fait construire après leur achat en 1978, qui ne contestent pas avoir procédé aux rebouchages et à la mise en place de la cloison de masquage et qui compte tenu du caractère à la fois structurel et évolutif des désordres les ayant conduits à des reprises superficielles sans traiter la cause ne sauraient être considérés de bonne foi et se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, la circonstance que la vente ait cité les arrêtés de catastrophes naturelles étant sans emport.
L'expert met, en effet, clairement en évidence l'existence d'un masquage dans le salon avec mise en 'uvre d'un doublage destiné seulement à dissimuler les fissures, les photographies prises par l'expert judiciaire après dépose du masquage attestant de l'importance des fissures et les acquéreurs reprochant précisément à leur vendeur de ne pas leur avoir indiqué qu'ils avaient mis en 'uvre ce doublage en dessous duquel il existait les fissures.
L'expert évoque même l'existence de reprises successives et conclut que les consorts [B] ne pouvaient ignorer que les fissures n'étaient pas totalement stabilisées, ni que les rebouchages n'avaient jamais eu une réelle efficacité puisqu'il fallait y revenir.
En ce qui concerne [R] [B], il sera relevé qu'il est né en 1978, qu'il a acquis le bien de ses parents en 2007et qu'il ne démontre pas avoir quitté le domicile familial avant 2009 vu les éléments qu'il verse relativement à ses autres lieux de résidence sur [Localité 9] et en région parisienne; qu'il n'a pu, vu ces circonstances, alors qu'il avait 29 ans au moment de son achat et qu'il démontre n'avoir quitté ses parents que deux ans après,vu l'évolution naturelle des fissures et vu les rebouchages successifs auxquels elles ont donné lieu, ignorer la généralité, l'ancienneté, l'ampleur du désordre et son non traitement.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [H] sur le fondement des vices cachés, l'importance et la gravité, la cause structurelle et l'évolution des désordres en cause suffisant à démontrer que leur action satisfait aux exigences énoncées à l'article 1641 du code civil.
En ce qui concerne les sommes demandées, les appelants ayant choisi l'action estimatoire, les conclusions de l'expert ne sont pas contestées.
Il sera donc fait droit à leur demande de condamnation in solidum à paiement contre Monsieur [R] [B] et contre [I] [B] tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'ayant droits de M [S] [B] pour la somme de 201'179,44 € TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'arrêt, somme indexée sur l'indice BT 01 depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
En revanche, les appelants ne démontrent pas le bien fondé des dépenses engagées par eux postérieurement à l'expertise judiciaire avec les nouvelles interventions de la société Bicbat et de la société Hydroc, alors que l'intervention de la société Bicbat vise 'le constat de l'entreprise [P]' et que ce sont précisément les devis de cette entreprise qui ont été examinés et retenus par l'expert.
Leurs demandes de ces chefs pour 3600€, 3000€ et 1610€ HT seront, en conséquence, rejetées.
Les appelants sollicitent également une somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts à raison de l'absence de déclaration régulière à l'urbanisme pour la piscine et le garage, grief sur lequel les intimés affirment qu'il n'y a pas de conséquences préjudiciables à ce jour démontrées.
L'expert privé a émis l'hypothèse que quand bien même il n'y aurait pas d'autorisation régulière, l'irrégularité est couverte par la prescription.
Aucun élément n'est versé par l'une ou l'autre des parties sur la réalité de la situation de ce chef, sauf l'attestation, non contestée, du constructeur de la piscine qui la date de 1995 et aucun préjudice actuel n'est démontré, y compris en ce qui concerne les incidences fiscales alléguées.
La demande sera donc rejetée.
En ce qui concerne le préjudice moral invoqué pour 10'000 €, il est certain que les acquéreurs ont subi une déception dans la réalisation de leur projet qui a ainsi révélé l'existence de désordres sérieux de nature à troubler leur vie.
Il leur sera de ce chef alloué la somme de 2500€.
Aucun élément n'est versé sur la prise en charge par les appelants du coût du rapport [M].
Leur demande de ce chef sera rejetée.
En raison de leur succombance, les consorts [R] [B] et [I] [B] pris en leur nom personnel et en leur qualité d'ayant droits de Monsieur [S] [B] supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire.
L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il sera dit ci-dessous au dispositif.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré l'action recevable et statuant à nouveau sur les autres chefs :
Dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 22 août 2014 ne peut trouver à s'appliquer,
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [I] [B] en leur nom personnel et en leur qualité d'ayant droits de Monsieur [S] [B] à payer à Madame [W] et à Monsieur [F] la somme de 201'179,44 € TTC au titre des travaux de reprise sur l'immeuble vendu et dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour et indexée sur l'indice BT 01 à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise,
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [I] [B] en leur nom personnel et en qualité d'ayant droits de Monsieur [S] [B] à payer à Madame [W] et à Monsieur [F] la somme de 2500 € au titre de leur préjudice moral et celle de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [I] [B] en leur nom personnel et en qualité d'ayant droits de Monsieur [S] [B] à supporter les dépens de la procédure de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire, à l'exclusion de tous autres.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
