RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/04259 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IIM4
AD
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
07 septembre 2021 RG :1120000587
[K]
[V]
C/
S.C.I. SCI DE L'HORLOGE
Grosse délivrée
le
à SCP Tournier Barnier
Me Godard
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 11 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 07 Septembre 2021, N°1120000587
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
En présence de Madame [N] [T], Greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [P] [K]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 8] (Espagne)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [B] [V] épouse [K]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 7] (90)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. DE L'HORLOGE société civile immobilière au RCS de Montpellier sous le numéro 402 158 802 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Marie GODARD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Laura NOS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 11 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 7 septembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' déboute Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 9 juin 2020 et l'indemnisation du préjudice de jouissance couverte par la prescription triennale, (sic)
' déboute Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande de réparation de dommages-intérêts pour procédure abusive,
' déboute Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande subsidiaire relative à une mesure d'expertise à l'effet d'examiner les lieux loués, les travaux entrepris et ceux nécessaires,
' constate que le commandement de payer du 9 juin 2020 est resté infructueux pendant un délai de deux mois,
' constate l'acquisition de la clause résolutoire au 9 août 2020 à 24h00, et ainsi la résiliation de plein droit du contrat de location conclu le 3 avril 2006 entre la SCI de L'Horloge d'une part, et Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] d'autre part, pour la maison à usage d'habitation sise [Adresse 6],
' dit que le bailleur a renoncé à demander l'indexation des loyers et qu'en toutes hypothèses, les périodes réclamées sont prescrites,
' dit que le loyer est de 983 euros par mois, hors charges sans l'indexation prescrite,
' fixe l'arriéré de loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation jusqu'au départ de la locataire le 7 octobre 2020 à la somme totale de 3.726 euros,
' condamne solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 3.726 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges des mois de mars, avril et mai 2020 et des taxes d'ordures ménagères 2018, 2019 et 2020,
' dit suspendre les effets du commandement de payer les loyers du 9 juin 2020,
' dit que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] sont autorisés à apurer leur dette en 23 mensualités de 155 euros et la 24ème mensualité de 161 euros payables au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du présent jugement,
' dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse à chacun des locataires,
' condamne Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] d'une part, et la SCI de L'Horloge d'autre part, à payer chacun pour moitié les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juin 2020,
' rappelle que l'exécution provisoire est de plein droit.
Vu le jugement rectificatif et en omission de statuer rendu le 14 décembre 2021 ayant dit qu'après la mention relative au constat de la clause résolutoire du 9 août 2020, il convenait de rajouter les mentions suivantes :
dit que Monsieur [P] [K] et Madame [K] sont occupants sans droit ni titre à compter du 10 août 2020,
ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef,
fixe et condamne Monsieur et Madame [K] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au dernier loyer et des charges à compter du 10 août 2020 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la restitution des clés,
rejette la demande relative aux meubles.
Ledit jugement a également fixé par rectification d'erreur matérielle l'arriéré de loyers et charges impayées à la somme totale de 3726 €.
Vu l'appel interjeté le 29 novembre 2021 par Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] ainsi que l'appel du jugement rectificatif du 14 décembre 2021 interjeté le 14 février 2022.
Vu les conclusions des appelants en date du 15 mars 2023 demandant de :
Prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture.
Vu l'article 14 de la loi du 24 mars 2014, Vu l'article 2224 du Code civil,
INFIRMER les jugements du 7 septembre 2021 et du 14 décembre 2021,
ACCUEILLANT l'appel des époux [K], y faisant droit.
DIRE ET JUGER que le commandement de payer du 9 juin 2020, est nul et de nul effet et
en toute hypothèse infondé,
REJETER toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées.
STATUER A NOUVEAU, et FIXER le loyer non-indexé à 940€ par mois.
CONDAMNER le bailleur sous astreinte de 50€ par jour de retard à remettre aux locataires
les quittances de loyers depuis 2016
CONDAMNER la SCI DE L'HORLOGE à payer aux époux [K] la somme de
3760€ au titre du remboursement des loyers pendant les travaux, la somme de 2500€ par an
depuis le 01.08.2016 jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état à l'intérieur et à
l'extérieur du logement, la somme de 1200€ au titre des dommages occasionnés sur les
appareils de climatisation,
Et le cas échéant PRONONCER la compensation entre les sommes réciproquement dues.
CONDAMNER la SCI DE L'HORLOGE à leur payer la somme de 2.000€ à titre de
dommages et intérêts pour procédure abusive
CONSTATER que les sommes fixées par le jugement dont appel du 07.09.2021 ont été
réglées intégralement par les époux [K].
CANTONNER les sommes visées par le commandement aux loyers de mars, avril et mai
2020, et aux TEOM, soit un total de 3.587€,
CONSTATER que le loyer courant est régulièrement réglé.
Enjoindre au bailleur de justifier de l'affectation de la totalité des sommes figurant sur le
relevé CARPA du 15.03.2023, suite au dernier versement auprès de son Conseil en date du
08.11.2022 de 651€ pour un montant de 3651€ outre 500€ réglé par virement le 14.03.2022
soit un total de 4151€
Suspendre les effets de la clause résolutoire.
CONDAMNER la SCI DE L'HORLOGE à payer aux époux [K] la somme de
2500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la SCI DE L'HORLOGE aux entiers dépens de première instance et d'appel,
en ceux compris le coût du procès-verbal de constat du 21.09.2016 selon facture de Me
LAGET pour 450€ TTC.
Vu les conclusions de la SCI de L'Horloge en date du 17 mars 2023 demandant de :
Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
Vu l'article 1224 du code civil,
Vu le commandement de payer du 9 juin 2020,
Vu le jugement du 7 septembre 2021,
Vu la requête du 21 octobre 2021,
Vu le jugement en rectification d'erreur matérielle et d'omission à statuer du 14 décembre 2021,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
- confirmer le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu'il a :
* débouté Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 9 juin 2020 et l'indemnisation du préjudice de jouissance couverte par la prescription triennale,
* débouté Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande de réparation de dommages-intérêts pour procédure abusive,
* débouté Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de leur demande subsidiaire relative à une mesure d'expertise à l'effet d'examiner les lieux loués, les travaux entrepris et ceux nécessaires,
* constaté que le commandement de payer du 9 juin 2020 est resté infructueux pendant un délai de deux mois,
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 9 août 2020 à 24h00, et ainsi la résiliation de plein droit du contrat de location conclu le 3 avril 2006 entre la SCI de L'Horloge d'une part, et Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K] d'autre part, pour la maison à usage d'habitation sise [Adresse 6],
* rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit,
- infirmer le jugement du 7 septembre en ce qu'il a :
* dit que le loyer est de 983 euros par mois, hors charges sans l'indexation prescrite,
* dit que le bailleur a renoncé à demander l'indexation des loyers et qu'en toutes hypothèse, les périodes réclamées sont prescrites,
* fixé l'arriéré de loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation jusqu'au départ de la locataire le 7 octobre 2020 à la somme de 3.726 euros,
* condamné solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 3.726 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges des mois de mars, avril et mai 2020 et des taxes d'ordures ménagères 2018, 2019 et 2020,
* dit suspendre les effets du commandement de payer du 9 juin 2020,
* dit que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K] sont autorisés à apurer leur dette en 23 mensualités de 155 euros et la 24ème mensualité de 161 euros payables au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du présent jugement,
* dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse à chacun des locataires,
* condamné Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K] d'une part, et la SCI de L'Horloge d'autre part, à payer chacun pour moitié les entiers dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer du 9 juin 2020,
- confirmer le jugement en rectification d'erreur matérielle et d'omission à statuer du 14 décembre 2021 en ce qu'il a :
* dit la requête recevable en rectification d'erreur matérielle de Maître Laura NOS requête déposée le 21 octobre 2021, portant sur le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes sous le numéro RG 20/000857 Minute N°791,
* dit la requête bien fondée en ce qui concerne pour partie, non pas une requête en rectification d'erreur matérielle, mais une omission de statuer,
* dit que les mentions suivantes seront ajoutées dans le dispositif, après la mention relative au constat de la clause résolutoire au 9 août 2020 à 24h00, comme il suit :
* dit que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre à compter du 10 août 2020,
* ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K], et celle de tout occupants de leur chef, pour la maison à usage d'habitation sise [Adresse 6],
* fixé et a condamné Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] épouse [K], à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 10 août 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
* rejeté la demande relative aux meubles sur lesquels le juge de Céans n'a pas à statuer,
* dit que la requête est bien fondée en ce qui concerne, pour l'autre partie, la rectification d'erreur matérielle,
* dit que la mention suivante qui se trouve dans le dispositif du jugement initial rendu le 7 septembre 2021 :
* fixe l'arriéré de loyers et charges impayés jusqu'au départ de la locataire le 7 octobre 2020 à la somme totale de 3.726 euros sera remplacée par la mention suivante :
* fixe l'arriéré de loyers et charges impayés à la somme de 3.726 euros,
* dit que les dépens resteront à la charge du Trésor Public,
* dit que la présente décision rectificative sera mentionnée en marge sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée,
à titre liminaire prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture
statuant à nouveau :
à titre principal,
- prononcer l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K], pour cause de prescription de l'action,
à titre subsidiaire
- dire et juger que le commandement de payer délivré le 9 juin 2020 est valable,
- constater que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] ne démontrent et ne justifient pas de prétendus préjudices subis,
- constater que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] ne subissent aucun préjudice,
- constater que la SCI de L'Horloge a versé à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] la somme de 3 383,06 €,
- constater la résistance abusive de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K],
- dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée, ordonner que les frais seront réglés par Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K],
- débouter Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions,
- rejeter la demande de délai de paiement sollicitée par Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K],
en tout état de cause
- dire et juger que le commandement de payer délivré le 9 juin 2020 est valable,
- constater que le commandement de payer délivré le 9 juin 2020 à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] est demeuré infructueux,
- constater que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] n'ont réglé aucune des sommes visées dans le commandement et que la situation s'est aggravée,
- débouter Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions,
- constater la résistance abusive de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K],
- constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K], d'une part, et la SCI de L'Horloge, d'autre part, à compter du 10 août 2020,
- déclarer Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] occupants sans droit ni titre des lieux dont il s'agit à compter du 10 août 2020,
- ordonner à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] d'avoir à quitter ledit immeuble, ainsi que tous les occupants de leur chef,
- ordonner, faute pour Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] de libérer les lieux dès la signification du jugement, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef seront poursuivis à leur frais et en tant que besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge les sommes suivantes :
' 2064€ au titre des reliquats de loyers depuis avril 2017 (43€ x 44 mois),
' 2961€ au titre des loyers impayés des mois de mars, avril et mai 2020 (987€ x 3mois),
' 274€ au titre de la Taxe sur les ordures ménagères de l'année 2018,
' 250€ au titre de la Taxe sur les ordures ménagères de l'année 2019,
' 253€ au titre de la Taxe sur les ordures ménagères de l'année 2020,
' 277€ au titre de la Taxe sur Ordures ménagères de l'année 2021,
soit la somme totale de 6 079 € outre les frais d'huissier à hauteur de 198,69 €.
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 287 € au titre de la Taxe sur les Ordures Ménagères de l'année 2022,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 987 € par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation et ce à compter du 10 août 2020 et jusqu'à la libération complète et effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 15000 € au titre du préjudice subi pour résistance abusive,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] à payer à la SCI de L'Horloge la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], épouse [K] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer et les frais d'huissier pour l'exécution à intervenir,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Vu la clôture du 23 février 2023 révoquée à l'audience avec l'accord des parties avant l'ouverture des débats et la nouvelle clôture prononcée de sorte que la demande de révocation de la clôture initialement prise est sans objet.
MOTIFS
Le bail en litige est a été conclu le 3 avril 2006 par Monsieur et Madame [K], locataires, avec la société civile immobilière de L'horloge.
Le loyer convenu était de 850 € mensuels, outre au titre des charges, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Un sinistre ayant affecté l'immeuble, des travaux d'envergure ont été réalisés nécessitant notamment la reprise des fondations en sous-'uvre.
Les locataires se prévalent de ces travaux pour solliciter de leur bailleur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance.
De son côté, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer en leur reprochant de ne pas satisfaire à leurs obligations financières.
Sur la demande indemnitaire des locataires :
Monsieur et Madame [K] font valoir que du mois d'avril au mois de juillet 2016, pendant 4 mois, des travaux considérables ont été entrepris dans la villa louée qui consistaient à reprendre les fondations ; qu'ils ont alors subi un important préjudice de jouissance tenant à des nuisances sonores pendant les travaux, à la nécessité de vivre fenêtres et volets fermés, à des odeurs insupportables, à la privation de téléphone et d'internet, à l'utilisation de l'électricité et de l'eau par les entreprises intervenant et à subir les conséquences d'un chantier qui n'a pas été nettoyé. Ils exposent que leur bailleur aurait dû les reloger.
La discussion des parties sur ce premier point du litige tel que ci dessus exposés soulève la question de la prescription et ensuite, celle du bien fondé de la demande indemnitaire des locataires.
Sur la prescription , il sera rappelé qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par 3 années à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite par un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer.
Ce texte institue un délai de prescription nouveau, lequel est applicable dans les conditions de l'article 2222 du Code civil, celui-ci disposant qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, étant ici rappelé en droit, que le délai antérieurement prévu était celui de 5 années et en l'espèce, que le préjudice en cause est né postérieurement à la loi nouvelle de sorte qu'aucun délai n'a pu en toute hypothèse commencer à courir avant.
Les travaux en cause ont, en effet, été achevés le 20 juillet 2016, d'où il résulte que quand bien même le bail est antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 , soit le 27 mars 2014, le préjudice invoqué est né postérieurement.
Le délai de prescription applicable est donc celui de la loi nouvelle, la demande d'indemnisation des époux [K] tendant à l'indemnisation de leur préjudice quant à la jouissance des lieux loués s'analysant par ailleurs comme une action dérivant du contrat de bail .
Monsieur et Madame [K] font valoir qu'ils sollicitent la condamnation de leur bailleur en indemnisation à raison d'un préjudice de jouissance qu'ils auraient subi en continu à la suite des désordres ayant affecté en 2016 la maison louée et invoquent de ce chef un préjudice qui serait toujours actuel de sorte que l'action ne serait pas prescrite; ils affirment qu'à tout le moins, l'action pourrait prospérer pour le préjudice de jouissance postérieur au 22 juillet 2017. Ils en déduisent par ailleurs au soutien de leurs contestations des demandes du bailleur, que le commandement de payer qui leur a été délivré le 9 juin 2020 est nul.
Outre le fait que l'action indemnitaire, même procédant de la persistance d'un préjudice de jouissance consécutif à des faits précis doit être intentée dans le délai de la prescription à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer, soit en l'espèce, au moment de la survenance du dommage dont Monsieur et Madame [K] se sont plaints immédiatement après les travaux, notamment dans le constat de huissier du mois de septembre 2016, au demeurant non dénoncé au bailleur, la cour retiendra que non seulement, aucune preuve n'est en toute hypothèse rapportée de la persistance des désordres postérieurement aux travaux, les éléments versés aux débats attestant certes de l'existence d'un préjudice en 2016 au moment des travaux, mais ne démontrant nullement sa persistance au-delà et qu'en outre, il n'est pas plus établi l'apparition d'un nouveau préjudice postérieur à l'année 2016, qui ne serait pas couvert par la prescription, tous les griefs faits datant, en effet, de 2016 et tant les attestations produites que les écritures même des appelants se référant aux désordres de cette époque, notamment ceux du constat d'huissier, y compris pour les appareils de climatisation ou l'état du jardin.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré l'action indemnitaire de Monsieur et Madame [K] irrecevable comme prescrite, étant encore souligné que les autres photos qu'ils produisent comme prises par eux mêmes en pièces 3 et 20 ne sont pas authentifiables .
La demande d'expertise quant à l'état des lieux loués en l'absence d'éléments justificatifs de l'existence de nouveaux désordres alors que la mesure ne doit pas pallier à la carence des parties dans l'administration de la preuve sera rejetée et le jugement également confirmé de ce chef.
Sur la résiliation du bail :
Le bailleur a fait application, au regard de la défaillance reprochée à ses locataires dans leurs obligations financières, de la clause résolutoire prévue au bail.
Il a donc délivré, à la date du 9 juin 2020, un commandement de payer pour une somme en principal de 5083 € comprenant un arriéré de loyers pour la période d'avril 2017 à février 2020 à raison de l'augmentation du loyer réclamée non prise en en compte par le locataire et également à raison de loyers impayés pour les mois de mars, avril et mai 2020 pour la somme de 983 € chaque mois, outre les taxes d'ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 qui sont donc visées au commandement pour la somme totale en de 524 €.
Ce commandement est resté infructueux pendant plus de 2 mois de sorte que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 9 août 2020, date à laquelle le jugement a, à bon droit, constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Le locataire a d'ailleurs envoyé un mail le 4 juin 2020 à son propriétaire lui précisant que « pour les loyers en retard, je vous les réglerez (sic) entre le mois d'août et le mois de septembre au plus tard », ajoutant qu'il était désolé pour ce retard indépendant de sa volonté, qui faisait suite au confinement et à ses chantiers bloqués.
Il ne peut par ailleurs être utilement invoqué par les locataires une atteinte à leur jouissance consécutive aux désordres susceptible de justifier leur carence à payer le loyer, les impayés reprochés et visés au commandement ne concernant de toute façon pas la période des travaux .
La bonne foi se présumant et aucune mauvaise foi n'étant démontrée dans la mise en 'uvre de ce commandement de payer, la demande de nullité de celui-ci sera rejetée.
Sur le décompte des sommes dues et la suspension de la clause résolutoire :
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a jugé que la prescription était acquise pour le nouveau loyer indexé, lequel a été réclamé par le bailleur à ses locataires par un courrier recommandé du 15 mars 2017 alors que la présente demande en paiement en a été faite dans le cadre de l'action, initiée le 22 juillet 2020, par les locataires.
Les sommes dues au titre de celles commandées seront donc arbitrées aux loyers des mois de mars, avril et mai 2020, pour 940 € chacun, aucune somme supérieure ne pouvant pas davantage être de ce chef réclamée vu le seul courrier du 15 mars 2017 produit aux débats, aux taxes ordures ménagères des années 2018 à 2019 sauf à y ajouter désormais celles postérieures des années 2020 , 2021 et 2022 (274 €, 250 €, 253 €, 277 €, 287€) à l'exclusion de toute autre somme et notamment, des frais du commandement de payer qui restent à la charge du bailleur, soit un total du par les locataires de 4161€.
Si les époux [K] n'ont pas respecté les conditions du paiement étalé de leur dette telles que fixées par le jugement, en tardant dans la mise en place de leur premier règlement intervenu en mai 2022, il demeure qu'ils ont ensuite payé la somme totale de 4151€ au 20 octobre 2022 par versements en compte Carpa et démontrent ainsi, à ce jour et depuis donc le 20 octobre 2022, rester à devoir la somme de 10 euros, mais avoir couvert les causes du commandement, outre les taxes de sorte que le jugement ayant octroyé des délais et suspendu les effets de la clause résolutoire sera confirmé, sauf à le réformer sur les modalités de l'échéancier en disant que le règlement des sommes dues sauf la dernière taxe d'ordures ménagères qui n'a été réclamée que le 7 mars 2023 devait se faire à partir du 15 mai 2022 par 5 versements mensuels d'une somme de 500€, outre la dernière échéance de régularisation du solde dû de ce chefet que le jugement sera également réformé sur le montant de la condamnation au titre de la dette des locataires.
La société civile immobilière de L'horloge ne justifiant pas d'un préjudice autre que celui généré par la nécessité d'agir en justice, indemnisé au titre de l'article 700 du code de procédure civile, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
La succombance de Monsieur et Madame [K] sur le principe du règlement à bonne date de leur dette locative prive de fondement leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le bailleur sera enfin condamné, sans qu'il y ait lieu à ce stade de prononcer une astreinte, à remettre locataires des quittances de loyers pour les mensualités intégralement réglées.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile, la défaillance initiale des locataires et leur succombance tant sur leur demande indemnitaire que sur la demande initiale en paiement du bailleur à leur encontre, ils supporteront les entiers dépens en ce non compris le coût du commandement de payer, l'équité commandant qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il sera dit au dispositif ci-dessous.
La présente décision étant exécutoire, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Par ces motifs
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme les jugements déférés en toutes leurs dispositions, sauf au titre de la condamnation de Monsieur et Madame [K] qui vu l'évolution du litige et les règlements effectués sera ramenée à la somme de 10€ sauf sur l'échéancier de règlement, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs :
Dit que le règlement des sommes dues par M et Mme [K], sauf la dernière taxe d'ordures ménagères qui n'a été réclamée que le 7 mars 2023, devait se faire à partir du 15 mai 2022 par 5 versements mensuels d'une somme de 500€, outre la dernière échéance de régularisation du solde dû de ce chef,
Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société civile immobilière de L'horloge la somme de 10€ au titre de la dette locative et la somme de 1200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens de la procédure de première instance en ce non compris le coût du commandement de payer et celui du coût du constat d'huissier du 21 septembre 2016,
y ajoutant :
Condamne la société civile immobilière de L'horloge à remettre à Monsieur et Madame [K] des quittances de loyers pour les mensualités intégralement réglées,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] aux dépens de l'instance, non compris les frais d'exécution à intervenir.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
