RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02661 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDQA
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
27 avril 2021 RG :11-20-0150
[K]
C/
[V]
Grosse délivrée
le
à Me Pomies Richaud
Me Turrin
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 11 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 27 Avril 2021, N°11-20-0150
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Virginie HUET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
En présence de Madame [C] [I], Greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [R] [N] [K] épouse [O]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 6] (CORSE)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe MOURET, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [Y] [V]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Marion TURRIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 11 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 27 avril 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- déclare la demande irrecevable,
- rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne le demandeur aux dépens.
Vu l'appel interjeté le 9 juillet 2021 par Madame [R] [K].
Vu les conclusions de l'appelante en date du 13 mai 2022, demandant de :
Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon du 27 avril 2021,
Vu les pièces,
- déclarer recevable et justifié l'appel interjeté,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon du 27 avril 2021,
statuant à nouveau,
- juger que Madame [K] [R] justifie de sa qualité à agir,
- juger recevable la demande présentée par Madame [K] [R],
- déclarer bon et valable le congé pour vente donné par Madame [K] [R], divorcée [O] à Monsieur [Y] [V] délivré par acte de la SCP Tarbouriech ' Sibut Bourde, huissier de justice, le 4 mai 2018,
- condamner Monsieur [Y] [V] d'avoir à quitter immédiatement les lieux qu'il occupe, à en remettre les clefs et à faire les réparations locatives nécessaires,
- juger qu'à défaut d'exécution volontaire de la décision, Madame [R] [K] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et à faire séquestrer les meubles et effets pour sûreté des réparations locatives s'il en est dû,
- condamner Monsieur [Y] [V] à verser à Madame [R] [K] une indemnité d'occupation à compter de la résiliation et jusqu'à son départ effectif, laquelle ne saurait être inférieure à la somme de 622,94 €,
- juger que faute d'avoir libéré les lieux sous huit jours à compter du 11 février 2020, Monsieur [Y] [V] devra payer à Madame [R] [K], en sus de cette indemnité, une somme de 200,00 € par jour de retard à titre d'astreinte provisoire et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués.
- débouter Monsieur [Y] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur [Y] [V] au paiement, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
* d'une somme de 1.500,00 € pour frais irrépétibles de première instance,
* et d'une somme de 3.000,00 € pour frais irrépétibles en cause d'appel,
- le condamner au paiement des entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.
Vu les conclusions de Monsieur [Y] [V] en date du 17 mars 2022, demandant de :
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées aux débats,
- débouter Madame [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence de quoi,
à titre principal,
- confirmer dans l'intégralité de son dispositif le jugement querellé,
- juger que Madame [K], épouse [O] ne dispose d'aucune qualité, ni intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure et déclarer ses demandes irrecevables,
à titre subsidiaire, au fond et en cas d'évocation,
- juger que le congé signifié à Monsieur [V] le 4 mai 2018 est nul et de nul effet,
en tout état de cause,
- condamner Madame [K] divorcée [O] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de la procédure.
Vu l'avis adressé aux représentants des parties le 7 décembre 2022 déplaçant le dossier initialement retenu à l'audience du 23 janvier 2023 à l'audience du 20 mars 2023, clôture tenante.
Vu la clôture du 5 janvier 2023.
Motifs
Le litige est relatif à un bail conclu entre Monsieur [V] et les époux [O] le 5 novembre 1997. Les époux [O] ont divorcé en 1998 et par acte du 4 mai 2018, Madame [O] a donné congé en vue de vendre à M [V] pour la date du 31 décembre 2018.
Se plaignant de ce que son locataire n'avait pas quitté les lieux, elle lui a alors délivré l'assignation en validation du congé et en expulsion .
Le tribunal ainsi saisi a, en l'état de cette situation, considéré que la qualité à agir de Madame [R] [O] qui avait donc délivré assignation le 11 février 2020 en validation n'était pas suffisamment justifiée.
Il l'a donc déclarée irrecevable en sa demande.
Au soutien de son recours, Madame [K], divorcée [O] fait essentiellement valoir que le bail concerne un logement de type 3 au premier étage de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 3].
Elle expose qu'au rez-de-chaussée de l'immeuble en question, on trouve des commerces et qu'elle est propriétaire de 2 appartements au premier étage , dont l'appartement en litige, outre des 3 appartements au deuxième étage depuis la convention de divorce du 21 janvier 1998 ; que le tribunal a homologué la convention de divorce entre les époux; qu'il lui a donc été notamment attribué l'appartement C2 avec les 91/1000 de la copropriété du sol et des parties communes et qu'il s'agit de l'appartement loué à Monsieur [V], ces éléments étant confirmés par l'attestation du notaire et également par une attestation de son ancien mari ; elle souligne d'ailleurs que Monsieur [V] lui a toujours payé les loyers ; qu'il ne peut y avoir de confusion avec les mandats ; que le congé est clair sur l'intention du bailleur de vendre et sur la désignation du bien ; qu'il vise le prix, les modalités et conditions applicables; qu'il n'a pas de caractère frauduleux, la volonté de vente ne pouvant être remise en cause.
Monsieur [V] maintient, en substance, le moyen tiré du défaut de qualité d'intérêt à agir de Madame [O], soulignant la rédaction lacunaire du bail, faute de précision sur l'identification du lot et le fait que [B] [O] avait conservé la propriété d'un appartement au premier étage ; qu'en outre, le congé est nul car l'offre comprise ne correspond pas suffisamment aux locaux loués; que notamment, son appartement dispose d'une terrasse dont il n'est pas fait état dans le mandat et que le locataire n'est pas en mesure de procéder à un quelconque contrôle sur le logement effectivement mis en vente, ce qui lui cause grief ; qu'aucun élément ne vient corroborer la volonté réelle de vendre, les annonces immobilières ne permettant pas de démontrer que son propre appartement est en vente.
Le bail conclu le 5 novembre 1997 entre Monsieur et Madame [O] alors mariés et Monsieur [V] est ainsi rédigé quant à la consistance du bien loué et sa désignation : « appartement type 3 premier étage, copropriété [Adresse 7] comprenant une entrée avec cellier séjour ouvrant sur une terrasse, une cuisine et cellier buanderie, un WC, la partie dégagement jour nuit avec placards KZ, 2 chambres ».
Le congé pour vente délivré le 4 mai 2018 à Monsieur [V] est ainsi rédigé : « nous vous signifions et déclarons par le présent acte authentique que selon bail sous seing privé en date du 5 novembre 1997 ayant pris effet le 1er janvier 1998 la partie requérante vous a donné en location un logement que vous occupez à l'adresse ci-dessus indiquée ; que ledit bailleur entend vous donner congé pour le 31 décembre 2018, ce congé étant justifié par sa décision de vendre le logement ».
L'adresse y citée est celle mentionnée sous le nom du requis et correspond effectivement à l'adresse du bien loué.
Sur le premier moyen tiré du défaut de qualité d'intérêt à agir de Madame [R] [O], il résulte désormais des éléments de la cause que celle-ci produit une attestation du notaire définissant les biens dont elle s'est vue attribuer la propriété à la suite divorce ainsi qu'une attestation de son époux relatant les modalités du partage quant aux biens immobiliers, outre la convention définitive conclue entre les époux.
Il demeure que le locataire lui oppose que celle-ci est, aux termes de l'acte notarié propriétaire de 2 appartements au premier étage et de 3 appartements au 2e étage.
Il résulte néanmoins des éléments versés au dossier, de l'attestation du notaire et de la convention définitive de divorce, que seule Madame [O], et non son ex époux, est propriétaire de biens dans l'immeuble du [Localité 3], ce qui exclut tout doute sur la propriété de l'immeuble en litige; que par ailleurs, il n'est pas contesté par Monsieur [V] qu'il a toujours versé à son bénéfice les loyers dus et qu'elle est désignée dans le compte de gestion de l'agence immobilière comme la bailleresse de sorte que sa qualité à agir est désormais ainsi suffisamment démontrée, le jugement étant réformé en ce qu'il l'a déclarée irrecevable en son action.
Sur la contestation du congé, il est relevé que les 2 appartements dont elle est propriétaire au premier étage ne sont certes désignés à l'attestation notariée que par les mentions C2 et C1 et les tantièmes de parties communes générales qui leur sont attribués et que si l'on ignore leur consistance exacte ; il demeure que le congé signifié à M [V] vise précisément la date du bail ainsi que celle de sa prise d'effet, différente, de sorte que le locataire était parfaitement en mesure de comprendre qu'il s'agissait du logement qu'il occupait en vertu du bail qu'il ne conteste pas avoir conclu à cette date du 5 novembre 1997 avec précisément une prise de jouissance au 1er janvier 1998.
Il ne peut donc se plaindre d'une incertitude lui ayant causé préjudice quant à la désignation du bien visé par le congé et ce d'autant qu'un précédent congé afin de vendre pour la précédente échéance triennale lui avait été déjà adressé en 2015 et qu'il connaissait ainsi l'intention de vendre déjà manifestée son propriétaire quant au bien loué.
Enfin, la bonne foi se présume et le caractère frauduleux de la délivrance du congé invoqué par le locataire n'est, en l'espèce, pas démontré, celui-ci ne pouvant, en effet, résulter du prétendu litige opposant le bailleur à son locataire quant à des réparations locatives, étant encore observé sur le moyen tiré de l'imprécision du mandat et de son irrégularité, que le locataire ne le remet pas utilement en cause par la production de sa pièce 4 intitulée « annonces immobilières », laquelle n'est pas un document suffisamment exhaustif pour démontrer que l'appartement visé par le mandat ne serait pas le sien et que de son côté, alors que le congé date du 4 mai 2018, Madame [O] justifie suffisamment avoir donné un mandat de vente pour un appartement au premier étage qui se distingue du second, lequel concerne un appartement au 2e étage ; enfin, que ce mandat est du 19 avril 2018 dans un temps cohérent avec la délivrance du congé et son projet de vente avait été déjà exprimé en 2015 dans des conditions attestant de la réalité de son intention dès lors qu'elle avait été déjà alors amenée à assigner son locataire devant le tribunal d'instance d'Avignon en expulsion, ce qui corrobore la sincérité des éléments à ce jour produits dans le cadre de ce second congé quant à l'intention de vendre.
Le jugement sera donc infirmé et il sera, en conséquence, fait droit aux demandes de Madame [K], divorcée [O], tendant à voir déclarer son action recevable, à voir valider le congé pour vente délivrée le 4 mai 2018, à voir condamner Monsieur [V] à quitter immédiatement les lieux qu'il occupe, remettre les clés et faire les réparations locatives nécessaires, à le voir condamner, en deniers ou quittances, à une indemnité d'occupation dont le montant de 622,94 € par mois n'est pas utilement contesté par l'intimé et qui est justifié au regard du montant du loyer payé, sans qu'il y ait lieu, à ce stade, au prononcé d'une astreinte pour la libération des lieux.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de principe de Monsieur [V] sur son congé, étant précisé qu'il n'y a pas lieu-d'inclure dans les dépens le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.
L'équité commande l'application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'il sera dit ci-dessous.
Par ces motifs
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Déclare recevable l'action de Madame [K], divorcée [O],
Valide le congé pour vente délivré par Madame [K], divorcée [O] à Monsieur [V] le 4 mai 2018,
Condamne en conséquence Monsieur [V] à libérer immédiatement les lieux qu'il occupait, à en remettre les clés, ainsi qu'à faire les réparations locatives nécessaires et dit qu'à défaut d'exécution volontaire de la décision, Madame [K], divorcée [O] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ainsi qu'à faire séquestrer les meubles et effets pour sûreté des réparations locatives s'il en est du,
Condamne Monsieur [V] à verser, en deniers ou quittances, à Madame [K], divorcée [O] une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux d'un montant de 622,94 €,
Rejette la demande d'astreinte,
Rejette les demandes de Monsieur [V],
Condamne Monsieur [V] à verser à Madame [K], divorcée [O], la somme de 1500 € au seul titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne Monsieur [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel sans qu'il y ait lieu d'y inclure le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
