RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00654 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6JJ
CS
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D'AVIGNON
13 janvier 2021
RG :19/0004
[S]
C/
[R]
[R]
[R]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 09 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d'AVIGNON en date du 13 Janvier 2021, N°19/0004
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, faisant fonction de Présidente
M. André LIEGEON, Conseiller
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [H] [S]
né le 26 Mars 1960 à SALON DE PROVENCE (13300)
La Rabine
[Localité 25]
Représenté par Me Mathieu LE ROLLE de l'AARPI MELTEM AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS :
Monsieur [M] [R]
né le 10 Juillet 1945 à PERTUIS (84120)
[Adresse 26]
[Adresse 13]
[Localité 25]
Représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [P] [R]
né le 30 Août 1971 à PERTUIS (84120)
[Adresse 26]
[Adresse 13]
[Localité 25]
Représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [A] [R]
né le 14 Décembre 1974 à AIX EN PROVENCE (13100)
[Adresse 26]
[Adresse 13]
[Localité 25]
Représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Statuant en matière de baux ruraux après convocation des parties par lettres simples et lettres recommandées avec avis de réception du 13 avril 2022.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Corinne STRUNK, Conseillère faisant fonction de Présidente, le 09 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous-seing privé en date du 28 janvier 1977, Mme [X] [R] a consenti un bail à ferme à M. [K] [S] portant sur des bâtiments d'habitation et d'exploitation ainsi que diverses parcelles de terre pour partie plantées de vignes situées sur les communes de [Localité 24], [Localité 25] et [Localité 27]. Ce bail a été cédé par donation à M. [H] [S].
Les parties sont en l'état de plusieurs décisions de justice.
Par jugement rendu le 9 novembre 2016, confirmé en appel par arrêt rendu le 16 novembre 2018 par la cour d'appel de Nîmes, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon a :
- fixé la valeur du fermage pour les vignes et terres valorisée conformément aux conclusions de l'expert pour l'année 2011 à la somme de 6.[Cadastre 7],58 euros,
- fixé la valeur du loyer mensuel pour les bâtiments d'habitation conformément aux conclusions de l'expert pour l'année 2011 à la somme de 685,08 euros,
- condamné M. [H] [S] au paiement des fermages correspondant à ces montants,
- divisé par moitié les frais d'expertise.
Sur appel d'un autre jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon le 9 novembre 2016, et par un arrêt rendu le 16 novembre 2018 , la cour d'appel de Nîmes, a :
- confirmé la décision déférée en ce qu'elle a :
-autorisé M. [S] à procéder à l'arrachage et au replantage des parcelles de vignes section C n° [Cadastre 18],[Cadastre 20], [Cadastre 23], [Cadastre 22] et [Cadastre 4],
-mis à la charge des consorts [R] les dépenses à la traction nécessaire à l'arrachage des plantations, au défonçage, à la fumure de fond, à l'achat de plants, au palissage et aux frais de culture et d'entretien des plants pendant trois ans,
-débouté M. [S] de sa demande tendant à condamner les bailleurs à lui rembourser les frais déjà exposés par lui pour respecter le plan de restructuration à hauteur de 26.650 euros et de celle tendant au paiement de dommages et intérêts,
- infirmé pour le surplus, et statuant à nouveau, a notamment :
-condamné les consorts [R] à verser à M [S] au titre des travaux de traction nécessaires à l'arrachage des plantations, de défonçage, de fumure de fond, d'achat de plants, de palissage et des frais de culture et d'entretien des plants pendant trois ans, soit la somme de 57.117 euros.
Enfin, sur appel d'une troisième décision rendue par la même juridiction le 9 novembre 2016, et par un arrêt rendu le 16 novembre 2018 , la cour d'appel de Nîmes, a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'abattage des deux cyprès figurant dans le procès-verbal de constat d'huissier en date du 25 juillet2018,
- confirmé la décision déférée en ce qu'elle a condamné les consorts [R] à faire exécuter les travaux de mise aux normes de l'installation électrique du bâtiment d'habitation du fermier par une entreprise qualifiée,
- l'a réformée pour le surplus de ces dispositions concernant ce chef de demande, et statuant à nouveau, a :
-condamné les consorts [R] à faire procéder, à leurs frais, à la mise aux normes de l'installation électrique du local d'habitation du fermier et de l'appartement destiné aux travailleurs agricoles, en faisant réaliser notamment l'installation de prises de terre, l'isolation des câbles, la mise en place de disjoncteurs différentiels et l'installation minimale d'interrupteurs, de prises de courant et d'éclairage par pièce, pour correspondre aux critères de décence d'une habitation,
-condamné les consorts [R] à équiper le logement des ouvriers agricoles d'un système de chauffage correspondant à l'équivalent de cinq panneaux rayonnants et d'un sèche-serviette, à installer un éclairage dans l'annexe de l'appartement du preneur et celle de l'appartement des ouvriers agricoles, et ce, dans les 6 mois à compter de la signification de la présente décision et, à défaut, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- a débouté M. [S] des demandes relatives à la toiture, la réfection de certains planchers et plafonds, les travaux de suppression de l'exposition au plomb, la pression de l'eau et le remplacement des volets;
- a condamné les consorts [R] à payer à M. [S] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et l'a débouté pour le surplus de la demande portant sur une somme de 450 euros correspondant aux diagnostics techniques qu'il a fait réaliser.
Par requête déposée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Pertuis le 6 février 2017, les consorts [R] ont fait convoquer M. [H] [S] aux fins de le voir condamner à leur payer une somme de 55.905,67 euros avec intérêts de droit au titre des fermages des années 2011 à 2015 sur le fondement de l'article L 411-50 du code rural, sur le rapport de Mme [L] en date du 4 septembre 2015 et sur le jugement susvisé.
Sur appel du jugement rendu le 16 juillet 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon, la cour d'appel de Nîmes, suivant un arrêt rendu le 9 février 2021, a :
-confirmé le jugement déféré notamment en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues par M. [H] [S] au titre des arriérés de fermages, loyers et charges et la somme de 17.132,08 euros due par les consorts [R] au titre des frais d'arracharge et de replantation de vignes,
-infirmé ce jugement et, statuant à nouveau, a :
-condamné M [S] à payer aux consorts [R] la somme de 63.655,46 euros au titre des arriérés de fermages, loyers et charges pour la période de 2011 à 2019 inclus ainsi que la somme de 17.411,74 euros pour l'année 2020,
-ordonné la compensation de ces condamnations avec les sommes dues par les consorts [R], à savoir : 4 133,09 euros au titre des frais irrépétibles, dépens et dommages et intérêts résultant des précédentes décisions; 11.696,87 euros due depuis le 15 janvier 2020 et la somme de 5.155,60 euros due depuis le 15 janvier 2021 correspondant aux dépenses de traction nécessaires à l'arrachage des plantations, au défonçage, à la fumure de fond, à l'achat de plants, au palissage et frais de culture et entretien des plants pendant trois ans;
- dit qu'après compensation, M [S] est redevable de la somme de 42.949,56 euros,
-dit recevable la demande de résiliation du bail à ferme présentée par les consorts [R] tout en les déboutant d'une telle prétention jugeant en effet que la 'persistance de ces procédures pendantes devant les juridictions ... opposant les parties, ainsi que l'existence de ces créances réciproques ... pouvant donner lieu à compensation, constituent des motifs sérieux et légitimes faisant obstacle à la résiliation du bail rural liant les parties pour défaut de paiement des fermages'.
Le 5 avril 2019, les consorts [R] ont fait délivrer à M. [H] [S] un premier congé-retraite au visa de l'article L 411-64 du code rural avec effet au 1er novembre 2023, puis un deuxième congé avec effet au 1er novembre 2020 sur le fondement des articles L 411-46, L 411-47 et L 411-31 du code rural, au motif qu'il aurait commis des fautes consistant en un défaut d'exploitation des parcelles louées, au non-paiement des fermages après mises en demeure et au défaut de respect du contrôle des structures.
Par requête déposée au greffe le 28 août 2019, M [H] [S] a présenté une contestation de congé avec refus de renouvellement en application de l'article L 411-55 du code rural et de la pêche maritime, sollicitant une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement mixte contradictoire en date du13 janvier 2021, dont appel, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon a :
-rejeté l'exception de nullité de la requête soulevée par les consorts [R],
-débouté M. [H] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour exception dilatoire,
-rejeté l'exception de litispendance,
-déclaré recevable la contestation de congé pour refus de renouvellement présentée par M. [H] [S],
-déclaré valide le congé délivré le 5 avril 2019 pour manquement du preneur à ses obligations,
-en conséquence, constaté la résiliation du bail au 1er novembre 2020,
-dit que M. [H] [S] devra libérer l'intégralité des parcelles louées ainsi que des bâtiments d'exploitation,
-accordé un délai et fixé la date de départ au 1er novembre 2021 afin de permettre les récoltes,
-constaté qu'il a déjà été statué sur la demande en paiement des fermages antérieurs et pour 2018 et l'a rejetée,
-rejeté la demande de compensation,
-condamner M. [H] [S] à payer aux consorts [R] la somme de 17.021 euros au titre des fermages 2019 et celle de 17.411,74 euros au titre des fermages 2020,
-fixé à 2.000 euros l'indemnité mensuelle d'occupation des terres et des bâtiments par M. [H] [S] jusqu'à parfaite libération des lieux, et ce, à compter du 1er novembre 2020, date effective du non-renouvellement du bail rural,
-condamné M. [H] [S] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [R],
-ordonné l'exécution provisoire,
Avant dire-droit au fond,
-ordonné une expertise aux fins de calculer l'indemnité au preneur sortant et désigné Mme [Y] [L], expert inscrite à la cour d'appel de Nîmes pour y procéder (...) avec la mission de fixer l'indemnité au preneur sortant, le cas échéant ,et faire toutes observations utiles.
Suivant déclaration en date du 11 janvier 2021, M. [S] a interjeté appel limité du jugement prononcé le 13 janvier 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon.
Par ordonnance rendue le 9 juillet 2021, le Premier Président a donné acte aux parties de leur accord concernant la suspension de l'exécution provisoire des dispositions du jugement ordonnant le départ de M. [S] au 1er novembre 2021 et la poursuite des opérations d'expertise judiciaire ordonnée et a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement prononcé le 13 janvier 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon, à l'exception des dispositions relatives à l'expertise judiciaire ordonnée.
Après discussions, l'affaire a été appelée à l'audience du 14 mars 2023.
A cette audience, M. [H] [S], présent et assisté de son conseil , en sa qualité d'appelant, expose ses prétentions et moyens et s'en rapporte à ses conclusions en date 10 mars 2023 pour le surplus.
L'appelant souhaite voir la cour, au visa de l'article L411-31 du code rural :
-juger que les motifs du congé pour faute délivré le 5 avril 2019 ne sont pas valables,
En conséquence,
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé pour faute,
-juger que ledit congé est nul et sans effet,
-modifier la mission de l'expert afin qu'il prenne en considération une date de départ du preneur au 1er novembre 2023, date d'effet du congé pour départ à la retraite non contestée par l'appelant,
-infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
-condamner les intimés à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel , M. [H] [S] se prévaut de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nîmes en date du 9 février 2021 qui a rejeté la demande de résiliation du bail rural fondé sur le non paiement des fermages. A cet égard, il fait grief aux consorts [R] d'avoir refusé de prendre en compte ses créances et d'opérer ainsi des compensations évidentes, ce qui constitue un motif sérieux et légitime au non-paiement des sommes qui lui étaient réclamées. Il leur fait également grief de ne pas avoir pu bénéficier de la jouissance paisible du bien loué illustrant un manquement à leur obligation de délivrance. Si des travaux ont été exécutés, ces derniers ont été tardifs sachant que la mise en conformité n'a toujours pas été réalisée, situation qui a été à l'origine d'un incendie qui s'est déclaré le 27 septembre 2020. La dangerosité du lieu d'habitation repérée depuis 2014 justifie qu'il oppose l'exception d'inexécution à son obligation de paiement.
Enfin, il dénonce un manquement des bailleurs à l'entretien des parcelles de vignes, ce qui a justifié à ce titre leur condamnation par la cour d'appel de Nîmes au paiement de la somme de 57.000 euros correspondant à la prise en charge des opérations d'arrachage et de replantation. Il conteste sur ce point le grief opposé par les intimés quant à un mauvais entretien des parcelles et s'appuie pour ce faire sur les constatations de l'expert judiciaire et sur l'arrêt rendu par cette cour le 19 novembre 2018 qui écartent toute responsabilité de sa part.
En dernier lieu, sur la question du manquement au contrôle de la structure, il expose que ce grief ne fait pas partie des motifs qui fondent une demande en résiliation du bail au visa des articles L 411-31 et L 411-27 du code rural rendant ainsi cette argumentation inopérante.
Ces éléments s'opposent donc à la demande de résiliation en sorte que le congé délivré ne saurait être validé.
Sur la demande d'expertise, il considère que l'annulation du congé pour faute entraîne la modification de la mission de l'expert avec une date de départ au 1er novembre 2023 correspondant à sa retraite. Il ne s'oppose pas à l'extension de la mesure d'expertise à l'intégralité de l'exploitation louée, conformément à la demande des intimés.
Dans le cadre de la note en délibéré autorisée par la cour sur la question du respect par l'appelant des dispositions au contrôle des structures, M. [S] soutient avoir respecté les dispositions prévues aux articles L 221-2-A 3° c et L 331-2-a 1° du code rural puisque dans le 1er cas, il n'était soumis à aucune autorisation en 2019 et 2020 au regard du montant de ses revenus extra-agricoles, tout comme dans le second cas, la surface d'exploitation ne dépassant pas le seuil de référence de 85 ha. Il considère en conséquence que le non-renouvellement du bail rural fondé sur le manquement aux règles du contrôle des structures n'est nullement justifié.
Les consorts [R], en leur qualité d'intimés, assistés de leur conseil, exposent leurs prétentions et moyens et s'en rapportent à leurs conclusions en date du 7 mars 2023 pour le surplus.
Les intimés demandent à la cour, par substitution de motifs, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de l'étendue de l'expertise par son extension à l'intégralité des biens affermés. Ils réclament, en tout état de cause, la condamnation de l'appelant au paiement de la somme 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
S'agissant de la dette locative, et suite à l'arrêt rendu par la cour d'appel le 9 février 2021, les consorts [R] n'entendent pas maintenir le motif de résiliation fondé sur le défaut de paiement du fermage. Ils précisent néanmoins que le preneur a de nouveau créé une dette locative d'un montant de 27.132,50 euros comprenant les loyers dus pour les années 2021 et 2022.
S'agissant de la validation du congé, ils le motivent par le défaut d'exploitation correcte et le non-respect du contrôle des structures, motifs qui n'étaient nullement évoqués devant la cour d'appel dans le cadre de la précédente saisine.
Sur le motif tiré de l'exception d'inexécution, ils rappellent les nombreuses décisions l'ayant rejetée précisant qu'elle n'est pas susceptible de justifier d'un défaut d'entretien des parcelles louées. Sur la remise en état de l'installation électrique, ils affirment avoir réalisé les travaux impartis par la cour d'appel dans son arrêt du 16 novembre 2016 et considèrent à cet égard qu'ils ne sont pas responsables du sinistre survenu en octobre 2020 dont il n'est pas démontré en quoi il empêche l'exploitation du domaine ainsi que l'occupation de la partie habitation.
Sur le motif tiré du défaut d'exploitation, ils s'appuient sur le rapport de l'expert judiciaire, Mme [L], qui relèvent les nombreux manquements du fermier tout comme son inactivité (état négligé des parcelles, plantations non remplacées, arrachage de parcelles sans autorisation, non-respect de la taille, mauvais choix des cépages...). Ces négligences ont entraîné un appauvrissement de la valeur de la propriété ainsi qu'une dévalorisation des parcelles, outre un coût de replantations qui leur incombera. Ils font grief sur ce point à leur fermier de ne pas les avoir informés de la nécessité de procéder à certaines replantations et au remplacement de manquants.
Sur le non-respect des mesures de contrôle des structures, ils soutiennent que l'appelant ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures alors qu'il exerce une autre activité d'entrepreneur agricole. Il doit ainsi justifier de l'autorisation d'exploiter.
Sur l'étendue de l'expertise, les intimés demandent à ce que la mesure porte sur l'ensemble des parcelles concernées par le bail rural.
Dans le cadre de la note en délibéré autorisée par la cour sur la question du respect par l'appelant des dispositions au contrôle des structures, les consorts [R] rappellent la double activité de leur fermier en tant qu'entrepreneur agricole. Sur l'application de l'article L 331-2-I 1° du code rural , ils allèguent que la surface d'exploitation est de 93,82 ha dépassant largement la limite de 85 ha, de sorte que M. [S] était bien soumis au contrôle des structures au moment du renouvellement du bail.
Il est expressément renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, étant précisé que celles-ci ont été reprises oralement à l'audience.
MOTIFS :
I. Sur la demande de non-renouvellement du bail à ferme :
A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [R] n'entendent plus en appel fonder leur refus du renouvellement du bail rural par un défaut de paiement du fermage. Ils souhaitent dorénavant le motiver par les deux autres moyens visés dans le congé délivré le 5 avril 2019, pour une prise d'effet au 1er novembre 2020, d'une part, par un défaut d'entretien des parcelles louées et, d'autre part, par le non-respect des dispositions du contrôle des structures.
Il sera souligné que ces deux motifs n'ont pas été examinés par les premiers juges qui ont donné plein effet au congé délivré le 5 avril 2019 sur le seul constat de l'existence d'une créance non contestée par le preneur.
-Sur le défaut d'entretien :
Sur la première cause de non-renouvellement, il résulte de l'article L411-31 2° du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
Par ailleurs, l'article 1766 alinéa 1 du code civil dispose que, si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Au soutien de leur demande, les appelants se prévalent des constatations opérées par l'expert judiciaire, Mme [L], désigné dans le cadre d'un précédent contentieux, qui a relevé notamment :
- s'agissant de la parcelle C [Cadastre 22] plantée en syrah: ' se caractérise par un état négligé (bois mort, repousse de porte-greffe). Cette plantation souffre de la proximité du bois, à l'est qui longe le ruisseau (en l'occurrence les arbres)';
- s'agissant de la parcelle C [Cadastre 15] plantée en ugni blanc; 'cette plantation n'est pas tenue remplacée... le sol est enherbé sur le rang des plantations propres et sur l'inter-rang. Cette plantation, au 4 novembre 2013, était dans un état très négligé';
- s'agissant de la parcelle C [Cadastre 4] en syrah: ' cette parcelle n'est pas tenue remplacée/ les bras ont été exagérément allongés pour pallier l'absence de souche. Un dénombrement de souches mortes ou manquantes a été réalisé le 4 novembre 2013. Sur 2040 emplacements, ont été dénombrés 491 souches mortes ou manquantes soit 24%';
- s'agissant de la parcelle C [Cadastre 4] en ugni blanc: 'cette plantation est en état très négligé. Le sol est sale sur le rang avec des lierres , des taches de chiendent et des développements de repousses de porte-greffe'.
Les consorts [R] considèrent que le preneur aurait dû les aviser de l'état des plantations et notamment de la nécessité de procéder au remplacement des ceps morts ce qu'il n'a pas fait. Plus encore, ils lui font grief d'avoir procédé à l'arrachage de pieds sans aucune autorisation, ce qui d'ailleurs a été relevé par la cour d'appel dans une précédente décision.
Ils considèrent enfin que leur fermier est resté inactif alors que le cahier des charges de l'AOP Luberon impose un mode de taille et de conduite de la vigne très encadré et non respecté par le preneur. Dans le cadre des opérations de replantation, ils lui reprochent d'avoir procédé seul au choix des cépages sans tenir compte de leur avis, ni d'ailleurs du décret du 26 février 1988 régissant l'AOC Luberon, lequel prévoyait notamment une diminution progressive du cépage ugni blanc, contrairement au choix fait M. [S], qui a replanté les parcelles C [Cadastre 3], [Cadastre 15] en ugni blanc et C [Cadastre 22] en syrah.
Ces éléments entraînent, selon eux, un appauvrissement de la valeur de la propriété, une dévalorisation des parcelles ainsi qu'un coût de replantation qui leur incombera.
A l'opposé, M. [S] dénonce les défaillances des bailleurs qui ont manqué à leur obligation d'entretien rappelant au besoin leur précédente condamnation à des frais d'arrachage et de plantation, mais également le rejet d'une demande de résiliation, présentée dans le cadre d'un autre contentieux, fondée sur un défaut d'entretien.
En l'état, l'expertise judiciaire établie le 4 septembre 2015 par Mme [L] ne permet nullement de retenir un défaut d'entretien susceptible de compromettre la bonne exploitation du fonds qui a mis au contraire en évidence la responsabilité des consorts [R], rappelant qu'il est du 'devoir du bailleur d'abattre les arbres en bordure des plantations de vigne et sur le nombre de manquants, que si celui-ci avait assumer la pérennité des plantations en finançant les plants de remplacement, la situation serait toute autre'. (page 53 du rapport intimés).
Ceci étant, sur la base de cette expertise et dans le cadre d'un arrêt rendu le 16 novembre 2018, dont le caractère définitif n'est pas contesté, la cour d'appel de Nîmes a déjà relevé que 'si certaines parcelles ne présentaient pas un état d'entretien irréprochable, leur arrachage se justifiait pour des raisons d'obsolescence du cépage, des faibles rendements obtenus, du faible intérêt qualitatif du cépage et l'âge des plantations. L'expert n'a pas relevé un manquement notable du preneur à son obligation résultant de l'article L415-4 du code rural et de la pêche maritime et n'a caractérisé aucun lien de causalité entre l'état d'entretien des vignes et la nécessité de les replanter. Dans ces conditions, il a écarté, à juste titre, l'argumentation des bailleurs qui soutenaient que cet arrachage s'expliquait par le mauvais entretien du vignoble imputable au preneur. Postérieurement au jugement de première instance, ceux-ci n'apportent aucune preuve complémentaire matérialisant l'existence d'un manquement du preneur dans son obligation d'entretien...ainsi que le relève l'expert dans son rapport, le choix de cépages opérés en 1988 reposaient sur des critères plus quantitatifs que qualitatifs correspondant aux priorités d'exploitation de l'époque...'.
En 2018, cette cour avait déjà relevé l'absence de preuve caractérisant un défaut d'entretien au sens de l'article L411-31 2° du code rural et de la pêche maritime. De même, le choix des cépages par M. [S] n'a pas été considéré comme fautif dans la mesure où il correspondait aux 'priorités de l'époque'.
Les bailleurs ne produisent aucun élément nouveau au soutien du non-renouvellement du congé délivré le 4 avril 2019 caractérisant l'existence d'un défaut d'entretien compromettant la bonne exploitation du fonds, pas plus qu'il n'est démontré que l'arrachage opéré par M. [S] sur les parcelles C n° [Cadastre 4], [Cadastre 15] et [Cadastre 22] sans autorisation des consorts [R] ait entraîné une dévalorisation du vignoble dans la mesure où cette opération a été suivie d'un renouvellement des plantations de vignes.
Pour finir, les bailleurs ne peuvent reprocher au preneur un défaut d'information quant à la nécessité de remplacer les ceps morts alors même que celui-ci a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dès l'année 2012 en vue d'être autorisé à procéder à cet arrachage et au renouvellement des plantations de vignes à leurs frais.
En l'état, aucune négligence, ni défaut d'entretien ne sauraient être imputés à M. [S], de sorte que le refus de renouvellement du bail rural ne peut être motivé sur ce fondement.
-Sur le non-respect des dispositions du contrôle des structures :
Les consorts [R] refusent le renouvellement du bail rural considérant que le preneur doit justifier d'une autorisation d'exploiter et être en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles.
Il résulte de l'article L 331-2-I-3° c du code rural et de la pêche maritime, que l'exploitant doit obtenir une autorisation préalable lorsqu'il est 'un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3.120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance...'.
Au cas d'espèce, conformément à l'avis d'impôt sur les revenus 2019 et 2020, il est justifié par M. [S] que les revenus extra-agricoles perçus lors de ces deux exercices ne sont pas suffisants pour justifier le recours à une telle autorisation.
Il démontre en effet avoir perçu en 2019 une somme de 23.880 euros et en 2020 de 16.259 euros alors que l'autorisation est exigée à compter de 31.293 euros en 2019 et 31.668 euros en 2020. (Annexes A et B appelant).
Il s'ensuit que l'autorisation d'exploiter n'est pas nécessaire au visa de l'article L 331-2-I-3° c du code rural et de la pêche maritime.
Par ailleurs, selon l'article L 331-2-I 1°, 'sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes:
1°/ les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes phtisiques ou morales, lorsque la surface totale qu'il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles...'.
Il résulte du schéma régional daté du 30 juin 2016 que l'exploitant doit obtenir une autorisation lorsque l'exploitation excède la surface de 85 hectares.(annexe C).
M. [S] affirme que la surface de son exploitation est inférieure à cette superficie en présence d'une surface de 79,3070 telle qu'elle résulte des relevés d'exploitation émis par la MSA en date des 1er janvier 2019 et 1er janvier 2020:
- vignes (raisin de table et AOP Luberon): 15,5727 avec un coefficient de pondération de 4, soit une surface à prendre en considération de 62,2908 ;
- terres (cultures, céréales): 17,0163 avec un coefficient de pondération de 1, soit une surface à prendre en considération de 17,0162 ;
- landes: 5,6975 avec un coefficient de pondération de 0, soit une surface à prendre en considération de 0 ( non prises en compte pour déterminer la surface d'exploitation sujette au contrôle des structures) ;
Total: 79,3070.
(Annexe F).
Il se réfère aux relevés de surface communiqués par la MSA qui permettent de déterminer les surfaces et les productions et répondent à diverses nécessités dont celle du contrôle des structures.(annexe D)
Cette analyse est contestée par les consorts [R] pour lesquels la surface d'exploitation dépassent largement la limite de 85 ha. Ils critiquent, d'une part, la valeur probante des relevés MSA, qui ne sont pas actualisés, se référant ainsi aux conclusions de l'expert [L] qui a classé les parcelles C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 12] ainsi que B n° [Cadastre 14], non pas en landes, mais en cultures légumières qui se voient appliquer un coefficient 3 et non 0. Enfin, ils produisent le relevé parcellaire du casier viticole qui fait apparaître une superficie s'agissant des vignes de 16 ha 95 a 29 ca.
En l'état, il résulte du jugement rendu le 9 novembre 2016, confirmée par la cour d'appel dans un arrêt du 16 novembre 2018, que les parcelles C[Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 12] d'une superficie de 2,3665 ha ont été comptabilisées comme des légumières de plein champ. Il en est de même pour la parcelle B n°[Cadastre 14] d'une surface de 1,9869 ha (page 47 du rapport d'expertise).
Il convient, en conséquence, de retenir le classement de ces parcelles en terres et non en landes contrairement à ce qui est mentionné dans le relevé MSA. Le coefficent à retenir, conformément à l'annexe 1 du schéma directeur, est de 3 applicable aux parcelles classées en cultures légumières de plein champ.
S'agissant des vignes, le relevé parcellaire du casier viticole fait apparaître une superficie de 16 ha 95 a 29 ca et non 15 ha 57 a 27 ca. Cette dernière pièce actualisée sera considérée pour l'appréciation de la surface à retenir.
Il s'ensuit que la surface d'exploitation s'établit comme suit:
- vignes : 16,9529 avec un coefficent de pondération de 4, soit 67,8116 ;
- terres : - 17,0163 avec un coefficient de pondération de 1, soit 17,0162 ;
- 4,3534 avec un coefficent de pondération de 3, soit 13,0602 ;
- landes : 1,3441 avec un coefficient de pondération de 0, soit une surface à prendre en considération de 0 ( non prise en compte pour déterminer la surface d'exploitation sujette au contrôle des structures);
Total : 97,888.
Il en résulte que l'exploitation de l'appelant est soumise à autorisation en application de l'article L 331-2-I 1° du code rural et il appartenait dans le cadre du renouvellement du bail rural à M. [S] d'en justifier, conformément à la demande des bailleurs.
En l'absence d'une telle autorisation , c'est à bon droit que les consorts [R] ont pu refuser le renouvellement du bail rural à défaut pour le preneur de justifier de la régularité de sa situation au titre du contrôle des structures.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit aux demandes des intimés s'agissant de la validation du congé délivré le 5 avril 2019, mais sur le motif pris du manquement du preneur à son obligation de régulariser sa situation au titre du contrôle des structures.
La décision contestée sera également confirmée en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail au 1er novembre 2020 ;
- dit que M. [H] [S] devra libérer l'intégralité des parcelles louées ainsi que des bâtiments d'exploitation et lui a accordé un délai et fixé la date de départ au 1er novembre 2021 afin de permettre les récoltes ;
- l'a condamné à une indemnité mensuelle d'occupation des terres et des bâtiments de 2.000 euros jusqu'à parfaite libération des lieux et ce à compter du 1er novembre 2020, date effective du non-renouvellement du bail rural.
II. Sur l'expertise :
Les parties s'entendent pour étendre la mission d'expertise à l'ensemble des parcelles comprises dans le bail rural qui ont été omises dans le cadre du jugement entrepris.
La décision contestée sera donc infirmée et la mission de l'expert complétée sur ce point.
La demande présentée par M. [S] quant à la fixation de la date de départ au 1er novembre 2023 sera par contre rejetée du fait de la validation du congé de non-renouvellement du bail rural délivré le 5 avril 2019.
III. Sur les demandes accessoires :
Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge et sera confirmé. Le montant des frais irrépétibles sera ramené à la somme de 1.500 euros.
En cause d'appel, il convient de condamner M. [S] aux dépens et à la somme de 2.500 euros l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Dans les limites de la saisine de la cour,
Confirme le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon en ce qu'il a :
-déclaré valide le congé délivré le 5 avril 2019 pour manquement du preneur à ses obligations,
- constaté la résiliation du bail au 1er novembre 2020,
-dit que M. [H] [S] devra libérer l'intégralité des parcelles louées ainsi que des bâtiments d'exploitation et lui a accordé un délai et fixé la date de départ au 1er novembre 2021 afin de permettre les récoltes,
-l'a condamné à une indemnité mensuelle d'occupation des terres et des bâtiments de 2.000 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, et ce, à compter du 1er novembre 2020, date effective du non-renouvellement du bail rural,
-avant dire-droit au fond, a ordonné une expertise aux fins de calculer l'indemnité au preneur sortant et désigné Mme [Y] [L], expert inscrite à la cour d'appel de Nîmes, pour y procéder avec la mission de fixer l'indemnité au preneur sortant, le cas échéant, et faire toutes observations utiles,
-condamné M [H] [S] aux dépens,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
-condamné M. [H] [S] à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-limité la mission de Mme [L] [Y] sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 25] PC n° [Cadastre 11], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 19] P et sur la commune de [Localité 27] PC 4,
Statuant à nouveau des chefs réformés,
Dit que l'expert devra convoquer les parties et se rendre sur les parcelles et bâtiments objets du bail situés sur les communes de:
- [Localité 24]: * AK [Cadastre 6] , [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10]
- [Localité 25] : * PC n° [Cadastre 11] pour une superficie de 27a 45 ca
* PC n° 711 pour une superficie de 27a 25 ca
* PC n° 925 pour une superficie de 31 a 45 ca
* PC n° 702P pour une superficie de 1 ha 79 a87 ca (raisin de table) et 3 ha 86 a 98 ca (raisin de cuve)
* 703 P
* [Cadastre 4] pour une superficie de 1,076 ha
* C 699: 10 a 70 ca
* C 345, 433, [Cadastre 15], 1111, [Cadastre 22] P, 918P, 919, [Cadastre 18], 700, 704P, [Cadastre 20], 927, 1057P, 1059, 1961
* D 56
- [Localité 27] : * PC4: 1 ha
* C4, C5, C6, C 179: 2 ha 36a 56 ca
* B [Cadastre 14] pour une superficie de 1ha 98 a 69 ca
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M [H] [S] à payer à M. [M] [R], M. [P] [R] et M. [A] [R] la somme totale de 1.500 euros au titre de la première instance et celle de 2.500 euros en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [H] [S] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la conseillère faisant fonction de présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
