RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00039 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IVLH
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
07 décembre 2022
RG :22/00440
[J]
C/
Syndic. de copro. [Adresse 3]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 02 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 07 Décembre 2022, N°22/00440
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [Z] [J]
née le 29 Octobre 1965 à [Localité 4] ([Localité 4])
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice l'Agence AUSSET IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 13 mars 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 02 Mai 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [Z] [J] est propriétaire d'un appartement situé au troisième étage constituant le lot n°22 de la copropriété située [Adresse 3], gérée par le cabinet Ausset Immobilier depuis l'assemblée générale du 30 juin 2021.
Un contentieux oppose Mme [J] au syndicat des copropriétaires concernant la réfection de ses balcons.
Par exploit du 2 juin 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, l'agence Ausset Immobilier, a fait assigner Mme [Z] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire Nîmes aux fins de la voir condamner à procéder à l'enlèvement de la moquette et à la remise en état de son balcon, sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Par ordonnance contradictoire du 7 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire Nîmes a :
- ordonné Mme [Z] [J] de procéder à l'enlèvement de la moquette installée sans autorisation de l'assemblée générale,
- ordonné à Mme [Z] [J] de remettre son balcon aux dimensions initiales,
- assorti ces deux condamnations d'une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours passé la signification de la présente décision,
- condamné Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 2 janvier 2023, Mme [Z] [J] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par des conclusions notifiées le 13 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Z] [J], appelante, demande à la cour, l'infirmation de l'ordonnance du 7 décembre 2022, en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de :
- constater la dangerosité du balcon litigieux et l'obligation d'effectuer des travaux en urgence, selon les contraintes techniques précisées par l'entreprise [C] ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
- dire et juger n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte à l'enlèvement de la moquette posée et à la remise en état du balcon aux dimensions initiales en raison des contraintes techniques existantes ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour l'estimerait utile, elle demande de voir ordonner une expertise, avec fixation du montant de la provision et réserve des dépens, l'expert recevant pour mission notamment de :
- préciser les travaux effectués par l'entreprise [C];
-dire si les travaux étaient nécessaires compte-tenu de l'état du balcon et indiquer si ce balcon présentait un danger pour la copropriété;
- donner plus généralement un avis sur la situation du dossier.
Au soutien de son appel, Mme [Z] [J] expose que, depuis 2010, elle sollicite de la copropriété l'autorisation de procéder à la réfection de deux balcons qui présentaient des signes manifestes de vétusté. Ayant enfin obtenu cet accord de l'assemblée générale des copropriétaires le 26 juin 2020, elle indique avoir adressé plusieurs devis qui ont tous été refusés pour des motifs qu'elle considère non fondés.
Elle affirme que le 12 décembre 2020, un de ses balcons s'est effondré et, compte-tenu du risque présenté, elle a fait appel en urgence à l'entreprise [C] pour le sécuriser à ses frais, les travaux de réfection ayant été réalisés le 13 janvier 2021. Elle justifie de cette situation par la production de photographies versées aux débats.
Elle conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite et oppose en premier lieu l'autorisation d'effectuer les travaux sur les balcons donnée lors de l'assemblée générale du syndic le 26 juin 2020.
De même, elle soutient que les travaux étaient extrêmement urgents et nécessaires, relevant en réalité des attributions du syndic, qui a refusé abusivement d'y procéder pendant plusieurs années mettant en danger les occupants de l'immeuble ce dont elle justifie par de nombreux courriers. Elle oppose donc le cas de la force majeure qui l'autorisait à procéder à la réfection du balcon face à l'inertie du syndicat de copropriété alors que cela ne causait aucun préjudice à la copropriété.
Sur la nature des travaux engagés, elle relate encore n'avoir nullement créé une terrasse en lieu et place du balcon effondré, mais avoir bien effectué une reprise du balcon à l'identique au niveau de l'aspect extérieur. Sur la modification des dimensions initiales, elle l'explique par des impératifs techniques qui ont imposé un élargissement du balcon au niveau de la profondeur. Ainsi, la notion de trouble manifestement illicite doit être écartée.
Ensuite, elle conteste le bien-fondé des mesures sollicitées par l'intimé qu'elle considère comme disproportionnées, inopportunes et inefficaces, eu égard à l'absence de gêne pour les étages inférieurs, en l'absence d'assombrissement, à l'absence de modification de l'aspect extérieur, au temps écoulé depuis la réalisation des travaux.
S'agissant de l'inefficacité de la demande de remise en état initial du balcon, elle affirme que celle-ci est impossible techniquement et qu'il est inconcevable de les remettre dans leur état initial, c'est-à-dire délabré. Elle précise qu'effectuer des travaux sur le balcon reconstruit n'est possible qu'en effectuant des opérations destructives, ce qui est loin d'être dans l'intérêt de la copropriété.
Elle dénonce le choix de la procédure de référé, arguant que le syndicat des copropriétaires n'aurait jamais été habilité ni autorisé à agir en justice contre elle, étant précisé que d'autres copropriétés sont opposés à cette instance. Elle explique donc que le recours au référé a permis au syndicat des copropriétaires, qui représente les seuls intérêts de M. [Y] et M. [S], d'agir contre elle sans recours à l'autorisation de l'assemblée générale alors que l'existence d'un trouble manifestement illicite est contestable.
En tout état de cause, elle entend souligner que la teneur des obligations légales mises à la charge de chacune des parties justifie un débat devant le juge du fond et non devant le juge des référés et précise qu'elle se réserve le droit d'agir au fond en responsabilité contre le syndic.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] , en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 21 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de déclarer l'appel de Mme [J] recevable mais infondé, de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et condamner celle-ci aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires rappelle, au visa de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que tous les travaux sur un lot privatif qui impactent l'aspect extérieur de l'immeuble et affectent les parties communes constituées du gros 'uvre de l'immeuble sont par principe interdits et qu'en conséquence, tout copropriétaire qui entend procéder à de tels travaux doit obtenir une autorisation préalable qui ne peut émaner que du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un vote en assemblée générale. Cette autorisation fait défaut au cas d'espèce.
Il soutient dès lors l'existence d'un trouble manifestement illicite relevant que les travaux réalisés ont modifié l'aspect extérieur de l'immeuble, s'agissant de la création d'un plus grand balcon qui auparavant n'existait pas avec la pose d'une moquette imitation gazon et d'un système constructif composé d'une ossature en acier pour asseoir le socle du balcon, et qu'ils ont été réalisés sans autorisation préalable, ni validés a posteriori par l'assemblée générale.
Il souligne que l'accord de principe donné lors de l'assemblée générale du 26 juin 2020 ne l'autorisait pas à réaliser les travaux puisque que cet accord était conditionné à la transmission préalable d'un projet. Depuis la réalisation de cette réfection, il souligne que l'assemblée générale s'est toujours refusée à ratifier cette opération a posteriori comme cela a été le cas notamment le 14 avril 2021.
Enfin, la tardiveté de l'action en référé n'enlève rien au caractère manifes-tement illicite des travaux effectués en-dehors de toute autorisation donnée par la copropriété. Pour finir, l'intimé relève le défaut de preuve d'un quelconque effondrement du précédent balcon.
Il souligne que le pouvoir exorbitant tendant à faire procéder, en cas d'urgence, à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble n'appartient pas à un copropriétaire mais au syndic exclusivement conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La clôture de la procédure est intervenue le 13 mars 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 20 mars 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 2 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite :
L' article 835 alinéa 1du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». L'illicéité résulte de la méconnaissance d'une norme juridique obligatoire dont l'origine est délictuelle ou contractuelle.
En l'état, la mise en oeuvre des dispositions de l'article 835 al 1er ne nécessite pas la condition d'urgence de sorte qu'il importe peu qu'un délai certain se soit écoulé entre la réalisation des travaux litigieux et la saisine de la juridiction des référés.
Par ailleurs, la violation des dispositions légales relatives à la copropriété, telles qu'elles résultent de la loi du 10 juillet 1965, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile et le juge des référés peut intervenir à la demande d'un syndicat des copropriétaires agissant au visa de l'article 25b de la loi susvisée, pour faire cesser le trouble.
Ainsi, conformément aux dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, la majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire pour l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires, sur qui repose la charge de la preuve du trouble manifestement illicite, verse un procès-verbal de constat dressé par Me Bouvet, huissier de justice, le 13 janvier 2021, date à laquelle l'entreprise [C] a débuté les travaux de réalisation d'un nouveau balcon. Il résulte de ce constat que Mme [J] a fait enlever le balcon existant pour en installer un autre différent de ceux équipant les autres ouvertures de l'immeuble donnant sur la cour intérieure.
Les photographies versées aux débats par les parties témoignent en effet de l'existence de deux balcons en façade appartenant à Mme [J], le premier donnant directement sur la cour intérieure qui n'est pas l'objet du litige, et le second, donnant sur une toiture en zinc couverte d'une moquette type gazon synthétique posée également par l'appelante, qui a fait l'objet d'une opération de rénovation contestée par le syndicat des copropriétaires.
La comparaison du balcon rénové à ceux préexistants démontre sans contestation possible une modification de son aspect visuel qui tient, d'une part, aux nouvelles dimensions présentées, Mme [J] ayant fait agrandir son balcon de manière significative tant dans la profondeur que dans la largeur pour y installer une table et des chaises alors que seuls des pots de fleurs pouvaient être accueillis, et d'autre part, au matériau utilisé par l'utilisation d'un cadre métallique s'appuyant sur la façade de Mme [J] et sur le mur mitoyen qui n'est pas la propriété du syndicat intimé. La modification de l'aspect extérieur est effective et il importe peu comme le soutient Mme [J] qu'il n'existait pas d'autres solutions techniques pour procéder à une rénovation à l'identique au vu de l'aggrandissement opéré dans le cadre de la réfection du balcon.
En conséquence, l'édification d'un tel balcon nécessitait impérativement en application des dispositions susvisées l'autorisation de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Or, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 26 juin 2020 que, s'agissant de la réfection de ses deux balcons, Mme [J] a obtenu un 'accord de principe dans le respect des dimensions actuelles avec projet à présenter avant travaux (attention aux problèmes de sécurité et de coordination).'
Cet accord de principe était conditionné à la présentation d'un projet avant travaux qui devait être entériné par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui n'a jamais été le cas, alors même que Mme [J] a fait procéder à l'aggrandissement du balcon dans des proportions significatives, faisant fi des conditions posées lors de l'assemblée gérénale du 26 juin 2020. Il n'est pas encore justifié que ces travaux ont donné lieu à une régularisation a posteriori auprès des copropriétaires.
Aussi, faute d'autorisation donnée par la majorité des copropriétaires, la violation de la règle de droit posée par l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 par Mme [J] est donc indiscutable.
Elle ne saurait encore évoquer un cas de force majeure tenant à la dangerosité du balcon mais également à l'inertie du syndicat de copropriétaire alors même que les échanges entre Mme [J] et le syndicat des copropriétaires en exercice, et ce, dès l'année 2010, démontrent que les travaux de réfection sont essentiellement motivés par le souhait d'obtenir plus de confort par l'aggran-dissement dudit balcon, comme en atteste notamment la demande présentée à l'assemblée générale du 21 juin 2017 aux termes de laquelle Mme [J] a sollicité l'autorisation de réunir les deux balcons (Pièces 1, 2, 4,5 - appelante), et que l'opération de rénovation contestée n'est pas assimilable à une sécurisation du lieu au regard de l'ampleur des travaux effectués.
Quand bien même, si la dangerosité des lieux commandait la réalisation de travaux de réfection, ce qui n'est pas justifié aux débats, la seule production de photographies laissant apparaître des débris n'étant pas suffisante à établir la nécessité de sécuriser les lieux dans l'urgence, Mme [J] n'était pas dispensée de mettre en demeure le syndicat des copropriétaires d'assurer la sécurisation du balcon, ce dont elle ne justifie pas, et en cas de carence de saisir le juge des référés au visa du dommage imminent.
Enfin, Mme [J] oppose l'absence de solutions techniques pour procéder à une rénovation à l'identique tout en se prévalant de l'impossibilité de remettre les lieux en l'état compte-tenu de l'aspect dégradé du balcon.
Elle produit l'attestation établie le 13 septembre 2022 par l'entreprise [C], qui a réalisé les travaux contestés, et qui explique l'impossibilité de refaire le balcon à l'identique avec les emprises initiales sur les murs et sous les carrelages, raison pour laquelle le balcon a été réalisé à des dimensions supérieures afin d'assurer la solidité de l'ouvrage. (Pièce 19 - appelante).
Cette pièce, dont l'objectivité pose question pour avoir été établie par l'entrepreneur à l'origine de la réalisation des travaux litigieux , est insuffisante à établir l'impossibilité technique de construire un balcon aux dimensions initiales, alors même qu'il a été possible de réaliser un balcon plus grand. Sur ce point, la demande subsidiaire relative à l'organisation d'une expertise judiciaire n'est nullement fondée, ni justifiée par les éléments produits aux débats.
Mme [J] soutient enfin le caractère disproportionné de la remise en état des lieux soulignant l'absence de préjudice réel pour la copropriété, qui bénéficie esthétiquement des aménagements réalisés, et ne pâtit d'aucune gêne occasionnée.
Il n'est pas justifié que la réalisation de cette terrasse au lieu et place du balcon n'engendre pas de gêne aux autres copropriétaires étant précisé que les demandes présentées notamment en 2010 ont été refusées en raison d'une perte de luminosité pour les autres occupants de la résidence. En outre, Mme [J] soutient le caractère disproportionné de cette démolition sans toutefois préciser la nature de cette disproportion.
Il s'ensuit que, dans ces conditions, ce moyen est inopérant comme l'a justement indiqué le juge des référés.
L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en état du balcon aux dimensions initiales et l'enlèvement de la moquette sous astreinte.
Toutefois, il conviendra de modifier les modalités relatives à l'astreinte, dont les conséquences peuvent paraître excessives, en la limitant à la somme de 50 euros par jour de retard et en disant qu'elle courra passé le délai de 4 mois à compter de la signification de la décision contestée, et ce, pour une durée limitée de 6 mois.
Sur les demandes accessoires:
Il y a lieu de confirmer en appel le sort des dépens et celui des frais irrépétibles qui ont été justement appréciés par le premier juge.
L'équité commande d'accorder à l'intimé la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de condamner Mme [J] aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance rendue le 7 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes, excepté les dispositions relatives à l'astreinte,
Statuant à nouveau du chef réformé,
Assortit les deux condamnations prononcées d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de 4 mois à compter de la signification de l'ordonnance de première instance, et ce, pour une durée de 6 mois, au delà de laquelle il devra être à nouveau statué,
Condamne Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice l'agence Ausset Immobilier, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [Z] [J] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
