RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02757 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDYM
AD
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PRIVAS
17 juin 2021 RG :21/00094
[U]
C/
[F]
Grosse délivrée
le
à SCP Jouanneau Palacci
Me Dumas Lairolle
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 20 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PRIVAS en date du 17 Juin 2021, N°21/00094
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [B] [U]
née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 10] (26)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Céline PALACCI de la SCP SCP JOUANNEAU-PALACCI, Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE
Représentée par Me Sarah IVANOVITCH, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
INTIMÉ :
Monsieur [E] [F]
né le [Date naissance 4] 1939 à [Localité 1] (06)
[Adresse 7],
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, Plaidant, avocat au barreau de NICE
Représenté par Me Julien DUMAS LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Février 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 20 Avril 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas le 17 juin 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- déboute madame [B] [U] de sa demande de nullité du congé pour vente qui lui a été délivré par monsieur [E] [F] le 14 septembre 2020,
- dit en conséquence que madame [B] [U] est occupantc sans droit ni titre du logement situé sur la parcelle ZC [Cadastre 6], [Adresse 8]) depuis le 31 mars 2021,
- ordonne en conséquence à Mme [B] [U] de libérer le logement situé [Adresse 8]) et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut pour madame [B] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, monsieur [E] [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique,
- condamne madame [B] [U] à verser à Monsieur [E] [F] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne madame [B] [U] aux dépens,
- rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2021 par Madame [B] [U].
Vu les conclusions de l'appelante en date du 22 octobre 2021, demandant de :
Vu la loi du 06 juillet 1989, et notamment son article 15,
Vu le code de procédure civile, et notamment les articles 114, 117 et 689,
- annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas, juge des contentieux de la protection en date du 17 juin 2021 (RG 21/00094) et le jugement rectificatif du 28 juillet 2021,
statuant à nouveau :
- considérer que la description des lieux, objet du congé de vente du 14 septembre 2020, sont imprécisément décrits, (sic)
- considérer que le prix proposé dans le congé de vente du 14 septembre 2020 est très élevé par rapport au prix du marché pour la seule partie occupée par Mme [U] en qualité de locataire,
- considérer que M. [F] n'a jamais eu l'intention de vendre le bien immobilier, mais qu'il a cherché à expulser Mme [U] du logement qu'elle occupe selon bail locatif du 21.03.2000,
- considérer que les irrégularités entachant le congé aux fins de vente du 14 septembre 2020 constituent des nullités,
- considérer que lesdites nullités font grief à Mme [U] qui n'a pas pu avoir une connaissance de la consistance précise du bien mis en vente, alors que celle-ci avait l'intention de se positionner pour lever l'option d'achat,
- considérer en conséquence que le congé de vente du 14 septembre 2020 est nul,
- prononcer la nullité dudit congé de vente,
- considérer en conséquence que Mme [U] n'est pas occupante sans droit ni titre, mais locataire au titre du contrat de bail du 21 mars 2000,
- condamner M. [F] à verser à Mme [U] la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [F], l'intimé, à verser à Mme [U], la concluante, la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions de Monsieur [E] [F] en date du 15 février 2023, demandant de :
Vu l'article 15 II et III de la loi du 6 juillet 1989,
Vu la jurisprudence applicable,
Vu les pièces versées aux débats,
- confirmer en tous points le jugement du 17 juin 2021,
- ordonner l'expulsion de Madame [U] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
- débouter Madame [U] de toutes ses demandes,
- condamner Madame [U] au paiement de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu la clôture du 16 février 2023.
Motifs
Le bail en cause est en date du 21 mars 2000, l'entrée dans les lieux s'est faite le 1er avril 2000. Le contrat est signé pour une durée de 3 ans avec tacite reconduction pour un loyer mensuel de 747,18 €. Le bailleur, Monsieur [F], a signifié un congé pour vente le 14 septembre 2020 en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la signification contenant un prix de vente de 300 000 €.
Madame [U] fait, devant la cour, essentiellement état de l'absence de description précise des lieux mis en vente, ce qui doit entraîner la nullité du congé, car l'offre de vente qui ne porte que sur une partie des lieux loués ou sur les locaux loués et d'autres locaux n'est pas valable ; elle souligne qu'il a été ainsi jugé que la notification ne peut porter sur l'appartement loué et sur une cave qui n'est pas comprise dans le bail et qu'un simple renvoi au contrat de location n'est pas admis ; qu'en l'espèce, il est impossible de savoir si la vente proposée porte sur la partie louée seulement ou également sur la partie forêt qui n'est pas louée. Elle fait état des dispositions du bail qui ne porte que sur une partie de la parcelle ZC [Cadastre 6].
Elle invoque également le caractère frauduleux du congé, prétendant que le prix est dissuasif, le bien loué ayant été évalué entre 230 et 240 000 €, c'est-à-dire 60 à 70 000 € de moins que la proposition formulée, ainsi que l'absence d'intention de vendre de son bailleur, soulignant qu'il n'a pris aucune initiative pour l'organisation de visite du bien ni pour son évaluation et que la seule production d'un mandat de vente signé une semaine avant l'audience devant le tribunal est insuffisante à cet égard.
Elle affirme encore que le congé irrégulier ainsi délivré lui a causé préjudice.
La première demande de l'appelante tend à l'annulation du jugement du 17 juin 2021 et du jugement rectificatif du 28 juillet 2021.
Or, d'une part, le jugement rectificatif n'a pas été déféré à la cour .
D'autre part, Mme [U] ne développe en toute hypothèse aucun motif pertinent à l'appui de cette demande et les critiques qu'elle soutient contre la validité de la signification du congé avec offre de vente ne sont pas susceptibles d'invalider les jugements.
L'appelante sollicite, ensuite, la nullité du congé en faisant donc état de diverses irrégularités que conteste son bailleur, celui-ci lui opposant, notamment que la nullité du congé ne peut être prononcée qu'à charge de preuve du grief que cause l'irrégularité invoquée ; que le bien est suffisamment désigné, que par ailleurs, son intention de vendre est avérée et que le prix fixé est justifié.
Aux termes de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée des locaux loués et des éventuelles dépendances louées outre les mentions obligatoires prévues à ce texte.
Le congé ne doit pas, par ailleurs, contenir un prix de vente dissuasif, susceptible de caractériser l'intention frauduleuse du bailleur, la preuve de ce chef incombant au preneur et la fraude ne se présumant pas.
Le congé dépourvu des mentions obligatoires ou de mentions suffisantes, notamment quant à la désignation du bien, n'est annulé qu'à la condition, en application de l'article 114 du code de procédure civile, de démontrer que le défaut ou l'insuffisance de mention quant à la description du bien vendu a causé grief au locataire.
Malgré les allégations du bailleur vendeur, aucune pièce des dossiers des parties n'établit que la locataire n'aurait pas disposé des capacités financières pour se porter acquéreur de sorte qu'il ne peut être utilement prétendu, ainsi que le fait de bailleur que quel que soit le fondement invoqué par le locataire à l'appui de sa demande de nullité du congé, aucun grief n'est encouru motif pris que la locataire n'aurait de toute façon pas eu les moyens de se porter acquéreur.
En ce qui concerne le grief tiré par la locataire du défaut d'identification suffisante du bien vendu, le bail a décrit le bien loué comme : « une maison individuelle à [Adresse 9] composé d'une maison ancienne louée en l'état comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, un débarras, et une salle d'eau ; au premier étage, une mezzanine et une chambre ; une cour et jardin allant jusqu'au terrain labouré en contrebas, potager à l'arrière ».
La lecture du congé permet de retenir qu'il est ainsi rédigé quant au bien proposé à la vente : « le local à usage d'habitation sis [Adresse 8] », le congé visant par ailleurs le bail consenti sur lesdits locaux pour 3 années entières ayant commencé à courir le 1er avril 2000.
Si le congé ne donne donc aucun autre descriptif détaillé du bien vendu, il précise néanmoins qu'il s'agit du bien loué et porte la référence exacte du bail et ainsi que l'adresse du bien figurant audit bail. La locataire ne pouvait, dans ces conditions, ignorer la consistance des lieux qu'elle occupait depuis 2000,
' étant observé que le bail donne, pour sa part, un descriptif précis quant à la composition du bien d'habitation et également du terrain,
' étant plus spécifiquement ajouté à propos du terrain, que l'état des lieux établi le jour de l'entrée en jouissance par procès-verbal de constat de huissier permet de retenir que le terrain donné à bail est précisément délimité par une clôture en grillage ; que l'avis de valeur que la locataire, lui-même, a fait établir par la société Trinity mentionne également que le terrain est clos avec des grillages de sorte qu'il n'y a pas de méprise possible de sa part sur la consistance du bien qui lui est proposé à la vente aux termes de ce congé,
' étant encore considéré que le bailleur fait état en ce qui concerne la composition de l'habitation qu'elle aurait subi des transformations de distribution par le locataire qui ne lui rendait pas possible un autre descriptif que celui de la référence au bail, ce que ne conteste pas Madame [U].
Il sera donc jugé que Madame [U] ne pouvait ignorer la consistance exacte des lieux faisant l'objet du congé pour vendre et que la cause de nullité ainsi fondée ne lui fait dans ces conditions pas grief.
Sur le moyen tiré du prix dissuasif dans l'intention d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption et qui est invoqué comme une fraude à ses droits, la cour rappelle que le congé a été délivré avec un prix de vente de 300 000 €.
L'appelante verse aux débats deux estimations du bien concluant à des valeurs inférieures : une estimation fixant un prix de 230 à 240 000 € nets vendeur, une autre, un prix entre 260 et 280 000 € ou 250 et 270 000 € selon l'hypothèse choisie, à savoir la possibilité ou non d'une division parcellaire. Une autre estimation est également fournie en pièce 25 fixant un prix de 340 à 350 000 €, pour un bien situé [Adresse 5] pour prétendre cependant qu'il s'agit d'un immeuble d'une qualité bien supérieure au bien en cause,.
Enfin, la pièce 8 de son dossier consistant dans un extrait de ventes provenant d'un site Internet n'a, vu son contenu elliptique, aucune utilité probante.
Monsieur [F] lui oppose le potentiel du bien, ses commodités, ainsi que sont cachet ; il fait état d'une vente au prix de 339 000 €, passée dans le quartier pour une superficie habitable comparable ainsi qu'un terrain comparable.
Or, les évaluations données par le locataire sont, d'une part fort différentes ; elles ne sont, d'autre part, pour l'une ou l'autre de ces valeurs, pas corroborées par d'autres documents et elles se voient, enfin, opposer une évaluation encore différente de la part du bailleur vendeur.
Quant à l'évaluation alléguée de 170 000 euros faite 3 années auparavant, elle ne résulte d'aucun document, sauf des écrits de l'appelante.
Il en résulte et alors en toute hypothèse, que la confrontation du prix de vente avec l'évaluation la plus faible des fourchettes de prix de l'appelante ne correspond qu'à un différentiel d'environ 30%, que la confrontation avec la fourchette la plus haute donne un différentiel de 7 à 8%, qu'il ne peut être considéré qu'il est démontré un différentiel de prix excessif de nature à constituer une offre à un prix dissuasif.
Le moyen tiré de l'existence d'une fraude dans la délivrance du congé délivré à ce prix, dont la preuve incombe à celui qui l'invoque, ne peut donc être retenu.
En ce qui concerne, enfin, l'absence d'intention de vendre, le tribunal a exactement jugé qu'il ne pouvait être reproché au bailleur qui se heurtait au refus de son locataire de se plier à son congé de n'avoir pas fait de visite, sans pour autant que cela démontre son absence de volonté de vendre. Il sera par ailleurs relevé que le propriétaire a effectivement conclu un mandat de vente avec une agence immobilière et que la circonstance que la date de ce mandat de vente, dont il n'est pas établi qu'il soit un mandat de complaisance, soit postérieure à la délivrance de l'assignation du locataire contestant le congé ne peut anéantir la volonté ainsi manifestée de vendre le bien loué.
La preuve d'une absence d'intention de vendre qui incombe à Madame [U] n'étant ainsi pas suffisamment rapportée, la demande de nullité du congé ainsi fondée sera également rejetée.
Il en résulte la confirmation du jugement en ce qu'il a validé le congé litigieux ainsi qu'en ses dispositions consécutives, relatives à la libération des lieux et à défaut, à l'expulsion de Madame [U], et le rejet de toutes ses demandes, y compris indemnitaires, comme mal fondées.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile et la succombance de l'appelante.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Rejette les demandes de Madame [U] et confirme en toutes ses dispositions le jugement du 17 juin 2021,
y ajoutant :
Condamne Madame [U] à payer par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1000 € à Monsieur [F],
Condamne Madame [U] aux dépens.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
