RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01085 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H7MG
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
01 février 2021
RG:20/01441
Syndicat des copropriétaires DE [Adresse 11]
C/
[K]
[S]
Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 9] CARNOT
Association TUTELAIRE DE GESTION (ATG)
Grosse délivrée
le
à Me Pomiès Richaud
Me Coru
SCP Fortunet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 20 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 01 Février 2021, N°20/01441
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Mme Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] sise [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MICHEL FOURNIER (SARL) pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège sis
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Anne-Laure BECHEROT-JOANA de la SELARL BECHEROT-GATTA-HUGUENIN VIRCHAUX-ARNAUD, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [T] [K]
assigné à sa personne le 04/06/21
né le 30 Mai 1973 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Madame [U] [S]
née le 21 Mai 1970 à [Localité 12]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 9] CARNOT venant aux droits de CCM AGRICULTURE D'[Localité 9] Société, immatriculée au RCS Avignon sous le n° 306.878.299, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Guillaume FORTUNET de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ASSOCIATION TUTELAIRE DE GESTION (ATG) prise en la personne de son Président en exercice, agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la procédure de redressement personnel avec liquidation judiciaire de Mr [K] Ladite A.T.G. ayant son siège
assignée à étude d'huissier le 03/06/21
[Adresse 1]
[Localité 6]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 20 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte reçu en l'Etude de Maître [F], notaire, en date du 15 septembre 2010, le Crédit Mutuel a consenti aux consorts [K] [S] un prêt immobilier d'un montant de 143 200, 00 euros et de 17 200,00 euros en vue de l'acquisition dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis à [Localité 9] [Adresse 2] cadastrée Section [Cadastre 10] :
- Lot quarante et un (41) consistant en un appartement de Type P2
- Lot quarante deux (42) consistant en un appartement de Type P4
- Lot soixante six (66) consistant en une cave au rez de chaussée
Ces deux prêts sont garantis par une inscription de privilège de prêteur de deniers, publiée le 28/10/2010 Vol 2010 V N° 3351 et 3352.
Suite à la séparation des indivisaires, et compte tenu des difficultés financières rencontrées par Mme [S], la vente du bien immobilier a été envisagée.
En mai 2016, ayant trouvé acquéreur, le Crédit Mutuel donnait son accord pour une vente au prix de 140.000 euros. La vente ne s'est finalement pas réalisée.
Dans l'intervalle, M. [K] a fait l'objet d'une procédure de rétablissement personnel en date du 13 juin 2018 puis de liquidation du patrimoine personnel suivant jugement du 9 janvier 2019.
Les consorts [K] [S] ont vendu les trois lots leur appartenant selon acte reçu en l'étude de Maître [P], notaire à [Localité 14], le 12 septembre 2019, pour la somme de 130 000 euros.
Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 12 septembre 2019, cette vente a été notifiée par le notaire au syndic.
Par lettre recommandée avec accusé réception en date du même jour, le notaire a invité le syndic à lui faire connaître le montant de la somme dont les vendeurs demeuraient redevables envers la copropriété.
Le syndic a répondu au notaire par courriel en date du 22 mai 2020.
* * *
Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judicaire d'Avignon a :
- Déclaré forclose et irrégulière l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] d'[Localité 9],
- Ordonné la main levée de cette opposition
- Dit que le syndicat a perdu son privilège
- Dit que le prix de vente sera attribué au Crédit mutuel
- Condamné le syndicat à payer 4 000 euros à Mme [S] à titre de dommages et intérêts.
- Condamné le syndicat à payer à Mme [S] et à la caisse de crédit mutuel d'[Localité 9] la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux dépens.
Par acte du 16 Mars 2021 le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet Michel Fournier a régulièrement interjeté appel de cette décision.
La déclaration d'appel a été signifiée à M. [K] par acte d'huissier en date du 4 juin 2021 délivré à personne.
La déclaration d'appel a été signifiée à l'association tutélaire de gestion (ATG) par acte d'huissier de justice en date du 3 juin 2021 à étude.
M. [K] et l'association tutélaire de gestion n'ont pas constitué avocat de sorte qu'il sera statué par arrêt rendu par défaut.
Par ordonnance du 30 août 2022, la clôture de la procédure a été fixée au 3 novembre 2022 et l'affaire a été appelée, après un renvoi, à l'audience du 28 février 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 avril 2023.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2021, le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet Michel Fournier, appelant, demande à la cour de :
- Déclarer l'appel formé par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] recevable,
- Réformer le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Avignon,
En conséquence,
- Déclarer l'opposition du Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] recevable,
- Déclarer le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] créancier privilégié,
- Attribuer le prix de vente au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] en tant que créancier privilégié pour le règlement de la dette,
- Débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner solidairement la CAISSE DE CREDIT MUTUEL et Mme [S] à verser 3000 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11],
- Condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL et Mme [S] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires a signifié ses conclusions à l'ATG le 1er juillet 2021 à étude et à M. [K] le 13 juillet 2021 à étude.
Il soutient que :
* sur la créance du syndicat :
S'il est exact que suite à la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic n'a pas transmis l'opposition dans les délais, le notaire avait connaissance de la dette. Il en déduit que l'absence de respect de la procédure initiée par l'article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'a fait aucun grief.
* sur les dommages-intérêts alloués à Mme [S]
Les premiers juges ont condamné le syndicat sans aucun élément sur cette vente.
Sa non réalisation peut avoir été causée par de très nombreux motifs et en l'absence de preuve, aucune faute ne peut être retenue à l'égard du syndicat.
D'autre part, à l'examen du pré-état, le syndicat entendait éventuellement facturer le coût des travaux, restant en tout état de cause à la charge du cédant. En aucun cas la vente n'a été remise en cause du fait de la colonne de ventilation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2021, la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 9] Carnot intimée demande à la cour de :
- Vu l'opposition formalisée par courriel en date du 22 mai 2020
- Faisant droit aux conclusions du CREDIT MUTUEL
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses prétentions,
- Dire et juger que l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires est tardive,
- Dire et juger, en conséquence, qu'elle est forclose et est donc dépourvue de tout effet juridique
- Dire et juger que l'opposition formée par le syndicat est irrégulière en la forme pour ne pas avoir été formalisée par acte extra judiciaire
- Dire et juger que l'opposition est irrégulière, au fond, faute de contenir le détail des sommes réclamées lot par lot et faute de préciser leur ventilation,
En conséquence,
- Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2021 par le tribunal Judiciaire d'Avignon,
Y ajoutant,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entier dépens.
La caisse de crédit Mutuel a fait signifier ses conclusions le 29 juillet 2021 à l'ATG à une personne habilitée à recevoir l'acte et à étude par acte en date du même jour à M. [K].
Au soutien de ses prétentions, la banque fait valoir que :
- L'opposition doit être formalisée, par acte extra-judiciaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis de mutation du notaire. En l'espèce, alors que l'avis du notaire a été réceptionné le 16 septembre 2019, l'opposition a été formalisée seulement le 22 mai 2020.
Dans cette hypothèse, en raison de sa tardivité, l'opposition du Syndicat est entachée de forclusion de sorte qu'elle est dépourvue de tout effet juridique.
De surcroît, pour être régulière, l'opposition doit intervenir par extra-judiciaire. Au cas d'espèce l'opposition est intervenue par courriel adressé au notaire en date du 22 mai 2020 de sorte qu'elle est de ce chef également irrégulière et donc dépourvue de tout effet.
Enfin, pour la régularité de son opposition, le syndicat des copropriétaires doit justifier de la réalité des charges et travaux impayés. Ainsi, l'opposition doit contenir, à peine d'irrégularité, le détail des sommes réclamées et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2021, Mme [U], [N], [J] [S], intimée demande à la cour de :
- Confirmer le jugement déféré
- Statuer ce que de droit sur la demande du CREDIT MUTUEL
- Condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] à payer à Mme [U] [S] la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts.
Y ajoutant,
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de [Adresse 11] à payer à Mme [U] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [S] a fait signifier ses conclusions par actes en date du 29 juin 2021 à étude à M. [K] et à l'ATG.
Elle fait valoir que :
Le Cabinet FOURNIER a empêché la vente du bien immobilier pourtant possible dès 2016 car il a :
- d'abord prétendu qu'une colonne de ventilation de salle de bain avait été supprimée et devait être reconstruite, faute de quoi les travaux de remise en état seraient facturés, et justifie cela par pré-état du 23 mars 2016
- que l'acquéreur s'est posé des questions sur les travaux et de murs porteurs possiblement enlevés au moment des travaux
- elle a dû effectuer des recherches, et retrouver des plans, sans aucune aide du Cabinet FOURNIER, pour découvrir, notamment grâce à son notaire, que les travaux réalisés par les anciens propriétaires n'ont jamais concernés les colonnes de ventilation toujours existantes
- elle a dû faire réaliser une expertise de structure à ses frais qui concluait à l'absence de difficulté.
- dans ce conteste l'acquéreur a renoncé à son projet
- elle a perdu, avec M. [K], 10.000 euros sur le prix de vente, et trois années alors qu'elle vivait une situation financière et personnelle difficile outre les frais d'expertise qu'elle a dû faire réaliser
- selon l'article 1992 du code civil, le syndic répond répond ainsi des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l'inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
A titre liminaire :
Depuis l'entrée en vigueur de l'article 34 du Décret n°2017-891 du 6 mai 2017, l'alinéa 2 de l'article 954 du code de procédure civile dispose que «les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ». Par ailleurs, selon l'alinéa 3, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Non comparant
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur la demande du syndicat :
Selon l'Art 20 -I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°2014-366 du 24/03/2014 : ' Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1".
La Cour de cassation répond par ailleurs dans un arrêt en date du 18 décembre 1996 (n°94-18754 publié) au moyen que 'le syndicat des copropriétaires (...) fait grief à l'arrêt de déclarer nulle l'opposition du syndic, alors, que seules affectent la validité d'un acte de procédure, indépendamment du grief qu'elles ont pu causer, les irrégularités de fond limitativement énumérées par l'article 117 du nouveau code de procédure civile ; qu'ainsi, en refusant d'examiner la question du préjudice, bien que l'irrégularité en cause échappe aux prévisions de l'article 117, et constitue une irrégularité de forme, la cour d'appel a violé les articles 114 et 117 du nouveau code de procédure civile', 'Mais attendu qu'ayant constaté que l'opposition fondée sur l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 avait été formée par lettre, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'elle ne pouvait produire effet'.
En l'espèce, le syndicat reconnaît lui même avoir formulé son opposition hors délai et non par acte extra-judiciaire mais par courriel, sans respecter les formes prescrites par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'en suit que le moyen tiré du fait que le notaire était informé de son opposition est inopérant.
L'opposition formalisée par le syndic le 22 mai 2020 est donc irrégulière, en la forme, pour ne pas avoir été formalisée selon acte extra-judiciaire et dans les délais et, au fond, pour ne pas contenir le détail des sommes réclamées afférent à chacun des lots auxquels il se rattache.
Ces irrégularités entraînent la perte par le Syndicat des copropriétaires du privilège mentionné à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision rendue par le premier juge doit donc être confirmée.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Cette demande concerne la 1ère vente qui n'a pas eu lieu en 2016, Mme [S] considérant que l'échec de cette vente incombe au syndicat.
Selon l'article 1992 du code civil le mandataire de façon générale « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».
Le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat sur le fondement de l'article 1998 du code civil.
En conséquence, le syndicat répond des dommages supportés par les copropriétaires ou par les tiers en raison des fautes ou négligences relevées à l'encontre du syndic dans l'exercice de ses fonctions.
La Cour de cassation juge que : " le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions" (Cass. 3e civ., 15 févr. 2006, n° 05-11.263).
En l'espèce Mme [S] verse aux débats concernant la vente de 2016 uniquement le pré-état du syndic en date du 23 mars 2016 et l'accord de la banque sur le montant de vente à hauteur de 140 000 euros.
Il résulte du pré-état en date du 10 mars 2016 intitulé 'mutation de lots de copropriété - informations des parties dans le cadre de la signature d'un avant-contrat' une mention manuscrite rédigée par le cabinet Fournier comme suit :
'Procédure
Les vendeurs ont supprimé unilatéralement la colonne de ventilation des salles de bains. Elle devra être reconstruite au niveau de l'appartement et être vérifiée, faute de quoi les travaux de remise en état seront facturés et ajoutés aux sommes dues.' (Sic)
Si Mme [S] affirme que les colonnes de ventilation n'ont pas été touchées, elle ne verse aucun élément probant en ce sens, si ce n'est ses propres courriers de 2020, non concomitants à la période de l'établissement de ce pré-rapport. Elle ne démontre pas avoir contesté la facture dont le paiement a été sollicité par le syndicat.
Enfin l'expertise de structure ne mentionne pas les colonnes de ventilation et n'apporte donc aucun élément probant.
Mme [S] ne démontre pas la faute du syndicat qui au demeurant devait nécessairement faire part à l'acquéreur d'un éventuel litige en cours ou à venir sur cette question.
Mme [S] n'établit pas plus un lien de causalité entre la moins value de la vente à hauteur de 10 000 euros trois années plus tard et cette mention sur le pré-état du rapport envoyé par le syndic.
La décision de première instance, en ce qu'elle a alloué la somme de 4.000 euros à Mme [S] sera donc infirmée. La demande indemnitaire sera rejetée.
Sur les frais du procès :
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant par arrêt rendu par défaut, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
Condamné le syndicat à payer 4 000 euros à Mme [S] à titre de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau de ces chefs :
- Rejette la demande de condamnation du syndicat au titre des dommages et intérêts
Y ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet Michel Fournier aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et la greffière,
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
