RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03936 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IUTI
CS/MM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
28 novembre 2022
RG :22/00857
[W]
C/
Etablissement Public OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL HABITAT DU [Localité 4]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 17 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 28 Novembre 2022, N°22/00857
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [R] [W]
née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 5]
[Adresse 2],
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004804 du 27/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
Etablissement Public OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL HABITAT DU [Localité 4]
inscrit au RCS de NIMES sous le n° 273 000 018
prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège
SERVICE CONTENTIEUX LOCATIFS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 27 février 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 17 Avril 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2020 à effet au 23 juillet 2020, l'Etablissement public - Office public départemental Habitat du [Localité 4] (ci-après Habitat du [Localité 4]) a donné en location à Mme [R] [W], un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer de 500,56 €, charges comprises.
Habitat du [Localité 4] a fait délivrer le 20 avril 2022 à Mme [R] [W], un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant de payer la somme, en principal, de 501,98 €.
Par acte du 1er juillet 2022, Habitat du [Localité 4] a assigné Mme [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.
Par ordonnance de référé du 28 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :
- constaté la résiliation du bail établi le 10 juillet 2020 entre Habitat du [Localité 4], d'une part, et Mme [R] [W], d'autre part, à compter du 20 juin 2022;
- ordonné l'expulsion de Mme [R] [W] et de tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire, avec au besoin le concours de la force publique, du logement situé à [Adresse 2] ;
- condamné Mme [R] [W] à payer par provision à Habitat du [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 517,46 € à compter du 20 juin 2022, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- l'a condamnée à payer à Habitat du [Localité 4] la somme de 1.232,75 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés dus au 3 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- l'a déboutée de sa demande de délais ainsi que de ses autres demandes, fins et conclusions ;
- l'a condamnée à la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,
- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.
Par déclaration du 7 décembre 2022, Mme [R] [W] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Au terme de ses conclusions notifiées le 24 février 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [R] [W], appelante, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :
- réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse ;
- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire statuant au fond ;
- débouter Habitat du [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire,
- octroyer les plus larges délais de règlement à Mme [W] ;
- durant l'exécution de ces délais, suspendre les effets de la clause résolutoire ;
En tout état de cause,
- condamner Habitat du [Localité 4] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, Mme [R] [W] oppose, à titre principal, l'existence d'une contestation sérieuse consistant en une exception d'inexécution caractérisée par la location d'un logement indécent, en présence de nombreuses infiltrations par les fenêtres et les plinthes portant atteinte à ses biens matériels et également à son état de santé et celui de son enfant.
Elle indique avoir informé le bailleur à chaque dégât des eaux soit par mail, soit par téléphone sans qu'il n'intervienne, excepté à la fin du mois d'août 2022 pour effectuer uniquement une remise en peinture et non une mise en conformité du logement.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement expliquant que sa situation financière s'est aggravée du fait des inondations successives puisqu'elle a dû jeter de nombreux meubles et se remeubler ensuite. Elle ajoute être locataire de la société Habitat du [Localité 4] depuis 2015, être de bonne foi et n'avoir jamais eu de difficultés de règlement. Elle précise à la cour avoir également procédé à un versement de 600 € le 6 janvier 2023 afin de réduire au maximum sa dette.
Par ailleurs, elle fait savoir qu'elle a formé une demande de surendettement des particuliers qui a été acceptée le 24 novembre 2022 et qu'à ce titre, la commission a préconisé l'effacement total des dettes, dont la créance de 1.110,81 € de la société Habitat du [Localité 4], qui n'a fait l'objet d'aucune contestation. Au soutien de sa demande d'octroi de délais de paiement, elle ajoute que le versement de l'APL a repris et que son loyer résiduel est fixé à la somme mensuelle de 114,38€, ce qui est parfaitement compatible avec ses revenus.
Habitat du [Localité 4], en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 11 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, sollicite de la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, et plus particulièrement ses articles 6 et 24, de :
- recevoir Mme [W] en son appel et le déclarer non fondé,
- la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer en tout point l'ordonnance du 28 novembre 2022,
- la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à lui verser la somme de 500 € ainsi qu'aux entiers dépens.
L'intimé conclut, à titre principal, au rejet de l'existence d'une contestation sérieuse expliquant que Mme [W] ne justifie pas l'avoir avisé d'un quelconque désordre dans l'appartement donné à bail, notamment des infiltrations ayant occasionné des dégâts sur ses biens matériels, sur sa santé et celle de son enfant, hormis un constat amiable de dégât des eaux en date du 3 novembre 2021, date qui coïncide avec les intempéries et le placement en vigilance orange du [Localité 4] le 31 octobre 2021. Elle ajoute que l'appelante ne produit aucune pièce attestant de ses démarches de relogement.
A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement compte tenu de la situation précaire et de la mauvaise foi de la locataire, aucun effort financier n'étant fait. Habitat du [Localité 4] estime que l'appelante tente d'échapper par tous moyens à son obligation de règlement de loyers notamment en évoquant un dégât des eaux et en déposant un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, dont l'existence ne constitue pas, par ailleurs, un obstacle à la confirmation de la décision entreprise.
La clôture de la procédure est intervenue le 27 février 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 6 mars 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 17 avril 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'existence d'une contestation sérieuse :
Aux termes de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer à son locataire à un logement décent. Le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Mme [R] [W] soutient qu'il existe une contestation sérieuse, tenant à l'état d'indécence du logement, remettant en question l'obligation de payer les loyers, considérant que le bailleur n'a pas respecté ses obligations contractuelles de délivrance d'une habitation décente et en bon état d'usage et de réparation.
Mme [R] [W] invoque l'existence de nombreuses infiltrations ayant occasionné des dégâts sur ses biens matériels, sur sa santé et celle de son jeune enfant. Elle précise avoir subi plusieurs sinistres.
L'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue totalement inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l'activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.
Si le preneur peut invoquer devant le juge des référés une exception d'inexécution, encore faut-il que la contestation qu'il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants.
En l'espèce, Mme [R] [W] verse, principalement, au dossier des photographies, lesquelles sont peu probantes, n'étant pas datées ni localisées de manière certaine. Ces photographies sont insuffisantes pour démontrer les désordres allégués par l'appelante.
Elle remet, également, un constat amiable de dégât des eaux en date du 3 novembre 2021 concernant le sinistre survenu le 31 octobre 2021, lequel met en évidence qu'une recherche de fuite a été effectuée par la SAS Bancillon Roger, que la cause est identifiée mais non réparée et qu'il s'agit d'infiltrations par la toiture, la terrasse, la façade, la fenêtre et les plinthes, sans qu'aucune pièce justificative vienne corroborer ces allégations notamment un rapport d'expertise ou un procès-verbal de constat.
Elle verse trois certificats médicaux établis par le docteur [T], médecin généraliste, les 20 et 21 septembre 2021 puis le 17 novembre 2021 aux termes desquels Mme [W] présente une pathologie allergique nécessitant un habitat salubre et sans humidité, sans pour autant établir, notamment par des examens médicaux, le lien causal entre ce diagnostic et les infiltrations alléguées.
Elle produit aussi un courriel en date du 8 avril 2022 adressé par le cabinet d'expertise de l'assureur l'informant ne pas avoir constaté de nouveaux dommages concernant le deuxième sinistre et qu'en conséquence, aucune indemnisation complémentaire ne pourra être versée. Il convient donc de constater que seuls deux sinistres ont été déclarés à la compagnie d'assurance dont un a été intégralement indemnisé, sans davantage de précisions.
Ces documents demeurent imprécis sur les causes des désordres, s'agissant notamment des traces d'infiltration et des inondations, les pièces du dossier ne permettant pas de savoir si elles sont constitutives d'un dégât des eaux ou résultent d'une autre cause inhérente à une mauvais état d'entretien de l'immeuble. De plus, Mme [R] [W] ne justifie pas avoir signalé ces désordres à Habitat du [Localité 4], son bailleur, et l'avoir enjoint d'y remédier. Il convient de préciser que Mme [W] produit divers courriels adressés à Habitat du [Localité 4] dont le contenu est imprécis et ne permet pas de les rattacher avec certitude aux désordres allégués. Seul le courriel adressé le 16 septembre 2021 à l'assureur et Habitat du [Localité 4] correspond au sinistre subi le 14 septembre 2021, lequel a d'ores et déjà été indemnisé.
Ainsi, aucune des pièces versées au dossier par Mme [R] [W], ne caractérise, avec l'évidence requise en référé, une impossibilité totale, voire partielle, d'occuper les lieux loués ou des manquements manifestes du bailleur à ses obligations de nature à justifier du non-paiement des loyers ou une diminution du loyer, étant précisé que Mme [R] [W] dénonce depuis septembre 2021 le caractère indécent du logement mais demeure encore dans les lieux et souhaite pouvoir y rester.
Au surplus, les éléments produits par l'appelante apparaissent insuffisants à rendre contestable l'obligation de paiements des loyers, laquelle résulte directement de l'exécution du contrat du bail contradictoirement signé par les parties le 10 juillet 2020.
C'est dès lors, à bon droit, que le juge de première instance a considéré que le principe de la dette locative ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.
Sur la résiliation du bail :
L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail signé par les parties le 10 juillet 2020 contient une clause résolutoire.
En l'espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à Mme [R] [W] le 20 avril 2022 lui faisant injonction de régler la somme de 501,98 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant par ailleursles termes de la clause résolutoire prévue au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.
Il est en outre relevé que la décision de recevabilité de la demande surendettement déposée le 20 août 2022 par Mme [R] [W] a été prononcée le 24 novembre 2022, soit postérieurement à l'acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer, soit le 20 juin 2022, de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail.
En conséquence, c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que la locataire n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire était donc acquise et le bail résilié.
Sur les délais de paiement :
Mme [R] [W] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'occurrence, il doit être constaté que l'arriéré locatif de 1.443,13 € arrêté au 19 décembre 2022 n'a plus d'existence en présence d'un effacement de la dette locative d'un montant de 1110,81 € et d'un virement d'une somme de 600 euros en date du 6 janvier 2023.
La demande de délais ne saurait toutefois prospérer au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque que l'appelante a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes comprenant l'arriéré locatif, par décision de la commission de surendettement du 24 novembre 2022.
Par ailleurs, le 20 janvier 2023, la commission d'examen des situations de surendettement des particuliers du [Localité 4] a constaté qu'aucun recours n'avait été exercé à l'encontre de la décision prévoyant le bénéfice d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [R] [W] et dit en conséquence que les mesures imposées par la commission entreraient en vigueur le 24 novembre 2022.
Il s'ensuit que seules les dispositions régissant la procédure de surendettement sont applicables.
Ainsi, aux termes de l'article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A l'inverse, à défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets, le bail sera automatiquement résilié et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Il découle de l'article 24 VIII que, du fait de cette mesure, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de 2 ans à compter du 24 novembre 2022.
Dès lors, ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement du loyer et des charges aux termes convenus, et il y a lieu de dire que si, à la date du 24 novembre 2024, Mme [R] [W] s'est acquittée du paiement de ses loyers et charges aux termes convenus, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.
Il est rappelé que l'appelante est tenue de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à l'expulsion de la locataire, sans nouvelle décision judiciaire.
A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à son expulsion conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et Mme [R] [W] sera tenue de payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer justifié, augmenté de la provision sur charges, soit à la somme de 500,56 € conformément au bail conclu le 10 juillet 2020, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.
Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
L'équité commande ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront, en conséquence, respectivement déboutées de leur prétention de ce chef.
Les dépens d'appel sont mis à la charge de Mme [R] [W] qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 28 novembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2020 sont réunies au 20 juin 2022 ;
- débouté Mme [R] [W] de ses autres demandes, fins et conclusions ;
- condamné Mme [R] [W] à payer à Habitat du [Localité 4], la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [R] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
L'infirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau des chefs infirmés,
Ordonne la suspension des effets la clause résolutoire à l'égard de Mme [R] [W] pendant une durée de deux ans à compter du 24 novembre 2022,
Dit que Mme [R] [W] est tenue de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à terme, suivie d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours:
1- la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à l'expulsion de la locataire, sans nouvelle décision judiciaire,
2 - Mme [R] [W] devra quitter les lieux,
3 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
4 - qu'à défaut par Mme [R] [W] d'avoir libéré les lieux situés sis [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,
5 - Mme [R] [W] sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 500,56 € et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Déboute les parties de leur prétention respective au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Condamne Mme [R] [W] au paiement des dépens d'appel recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
