RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03330 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IFNF
AL
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'UZES
13 juillet 2021 RG :20/000580
[J]
[Y]
C/
[I]
Grosse délivrée
le
à Me Cottin
Me Rau
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 06 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'UZES en date du 13 Juillet 2021, N°20/000580
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. André LIEGEON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [O] [J]
né le 17 Juillet 1972 à LYON (69009)
12 Impasse des vignerons
30130 SAINT PAULET DE CAISSON
Représenté par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [P] [Y] épouse [J]
née le 01 Février 1978 à VILLERBANE (69100)
12 Impasse des vignerons
30130 SAINT PAULET DE CAISSON
Représentée par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [O] [I]
né le 07 Février 1970 à NIMES (30000)
30 Chemin de la Paran
30130 SAINT PAULET DE CAISSON
Représenté par Me Geoffrey RAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 06 Avril 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2017 prenant effet le 1er octobre 2017, M. [O] [I] a donné en location à Mme [P] [J] une maison d'habitation sise 23, Avenue Chardonnay à SAINT PAULET DE CAISSON (30130), moyennant un loyer mensuel de 850 EUR.
M. [O] [J] s'est porté caution pour l'exécution de ce bail suivant un acte sous seing privé du 28 septembre 2017.
A la suite d'impayés, un commandement de payer a été délivré par le bailleur le 9 juillet 2018 pour obtenir le paiement de charges.
Les époux [J] n'ayant pas intégralement payé les charges dues et ayant cessé de payer les loyers, M. [O] [I] les a assignés devant la juridiction des référés d'UZES qui, par ordonnance du 18 juillet 2019, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, condamné les intéressés au paiement de la somme provisionnelle de 2.065,63 EUR au titre des loyers dus, et a accordé à ces derniers des délais de paiement sous forme d'un échelonnement de la dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés.
Les époux [J] n'ont pas respecté les modalités de paiement fixées et une procédure en vue de leur expulsion a été mise en 'uvre.
Le 9 septembre 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par Me GALDEANO, huissier de justice à PONT-SAINT-ESPRIT.
Se plaignant de dégradations, M. [O] [I] a saisi le conciliateur de justice de BAGNOLS SUR CEZE, puis, en l'état de l'échec de cette conciliation, a assigné les époux [J] devant le juge des contentieux de la protection d'UZES aux fins d'obtenir le paiement de diverses sommes.
Par jugement du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection d'UZES a :
- condamné solidairement Mme [P] [J] et M. [O] [J], en sa qualité de caution, à payer à M. [O] [I] les sommes de :
- 2.697,20 EUR au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- 1.000 EUR à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 EUR au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l'instance,
- rappelé que la décision était de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 2 septembre 2021 enregistrée au greffe le 6 septembre 2021, les époux [J] ont interjeté appel du jugement.
Aux termes des dernières écritures de M. [O] [J] et Mme [P] [J] notifiées par RPVA le 13 mai 2022, il est demandé à la cour de :
- vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- recevoir l'appel de M. et Mme [J] et le dire bien fondé,
- infirmer le jugement du 13 juillet 2021 en ce qu'il :
. condamne solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] en qualité de caution, à payer à M. [O] [I] les sommes ci-après :
. 2.697, 20 EUR au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,
. 1.000 EUR à titre de dommages-intérêts,
. 1.500 EUR au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamne solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l'instance,
Et statuant à nouveau ;
- débouter M. [O] [I] de son appel incident, de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [O] [I] à payer aux époux [J] la somme de 850 EUR au titre de la restitution du dépôt de garantie avec une pénalité de 10 % de cette somme par mois de retard à compter du mois de décembre 2020 et jusqu'à complet paiement,
- condamner M. [O] [I] à payer aux époux [J] la somme de 2.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes des dernières conclusions de M. [O] [I] notifiées par RPVA le 31 mai 2022, il est demandé à la cour de :
- vu le jugement du 13 juillet 2021,
- vu les pièces versées au débat,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le chef suivant :
. condamne solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] en qualité de caution, à payer à M. [O] [I] la somme de 1.000 EUR à titre de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement dont appel sur ce point,
Statuant à nouveau :
- condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [O] [J], ce dernier en sa qualité de caution, à payer à M. [O] [I] la somme de 1.600 EUR, en réparation du préjudice subi,
- débouter les époux [J] de toutes leurs demandes contraires aux présentes écritures,
- condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [O] [J], ce dernier en sa qualité de caution, à payer à M. [O] [I] la somme de 2.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
- les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance.
Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux dernières écritures des parties notifiées par RPVA.
Par ordonnance du 24 octobre 2022, la clôture a été fixée au 9 février 2023.
MOTIFS
SUR LES REPARATIONS LOCATIVES
Selon l'article 1732 du code civil, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.»
Par ailleurs, l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.»
L'article 7 d) de cette même loi énonce encore que le locataire est obligé « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »
En application de ces dispositions, il appartient au preneur de démontrer que les désordres ont eu lieu sans sa faute en établissant qu'il n'en est pas l'auteur ou qu'ils proviennent d'un cas de force majeure ou encore en justifiant qu'ils sont dus à l'usure normale ou à la vétusté (Civ 3° 28/01/2004 n°02-14.429 et 02-11.814).
Dans son jugement, le premier juge, au visa notamment des dispositions des articles 7 c) et 7 d) précités de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989, de son décret d'application n°87-712 du 26 août 1987 et du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués, condamne les époux [J], après application d'un abattement de 15 % par an avec une franchise la première année d'occupation en ce qui concerne notamment les dépenses relatives aux travaux de peinture et à la réfection du parquet et d'un abattement de 75 % s'agissant du four, au paiement de la somme de 2.697,20 EUR au titre des réparations locatives.
Aux termes de leurs écritures, les époux [J] contestent devoir cette somme.
Les réparations locatives seront évaluées comme suit :
- sur l'entretien du jardin :
Le tribunal a retenu la somme de 1.060 EUR au titre des frais de remise en état du jardin. Dans leurs écritures, les époux [J] ne contestent pas ce poste de réparations locatives, n'ayant jamais entretenu le jardin pendant toute la durée de la location comme l'a indiqué le tribunal.
La somme de 1.060 EUR sera donc laissée à leur charge.
- sur le chauffage :
Dans son jugement, le tribunal expose que les époux [J] avaient l'obligation d'entretenir la chaudière et tous les éléments qui y sont associés dont la cuve au moins une fois par an. Il ajoute que ces derniers ne démontrent pas avoir satisfait à cette obligation tandis que le bailleur justifie pour sa part de cet entretien avant leur entrée dans les lieux. Il retient à ce titre la somme de 827,56 EUR correspondant au devis des établissements BIANCHI du 4 novembre 2020.
Aux termes de leurs écritures, les appelants contestent devoir la moindre somme à ce titre en relevant qu'ils ont été contraints de faire appel aux établissements BIANCHI au mois de novembre 2017 en raison du dysfonctionnement de l'installation de chauffage et qu'ils ne peuvent être tenus, M. [O] [I] ayant préféré s'en tenir à un minimum de travaux, à la remise en état de l'installation. En outre, ils précisent que la climatisation n'a jamais fonctionné.
Ainsi que le fait à juste titre valoir M. [O] [I], l'état des lieux d'entrée dressé par Me Aurore GALDEANO le 29 septembre 2017 précise que les groupes de froid de la climatisation ne sont pas en état de fonctionnement et n'ont fait l'objet d'aucune révision. Par ailleurs, le devis des établissements BIANCHI du 4 novembre 2020 ne porte pas sur la remise en état de ces groupes, de sorte que les observations formulées à ce titre par les époux [J] sont sans objet. En outre, il sera noté que M. [O] [I] a fait procéder, avant la location, à l'entretien de la chaudière par les établissements BIANCHI, et si ces derniers sont effectivement intervenus au mois de novembre 2017, c'est à la demande de l'intimé et non des appelants, ainsi que cela ressort de l'attestation des établissements BIANCHI du 30 septembre 2019. Par ailleurs, il sera observé que lors de leur intervention en date du 14 novembre 2017, les établissements BIANCHI ont, selon ladite attestation, procédé à l'entretien de la chaudière, constaté le bon fonctionnement de celle-ci et du réseau hydraulique et procédé au réglage des robinets thermostatiques sans constater la moindre fuite, de sorte qu'il est acquis, au vu de ces éléments, que le système de chauffage fonctionnait alors parfaitement. Alors qu'elle en avait pourtant l'obligation, Mme [P] [J] n'a à l'inverse procédé à aucun entretien comme M. [O] [J] l'a reconnu lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, et de la note des établissements BIANCHI jointe au devis du 4 novembre 2020, il ressort que ce sont les interventions de Mme [P] [J] ayant conduit à la surpression du circuit de chauffage qui sont à l'origine de l'endommagement de la clarinette de départ et de retour.
De l'ensemble de ces éléments, il ressort, la présence d'impuretés et d'un résidu en fond de cuve constatée par les établissements BIANCHI résultant pareillement d'un défaut d'entretien, que les travaux de remise en état du système de chauffage incombent au preneur.
La somme de 827,56 EUR sera donc laissée à la charge des époux [J], ainsi que l'a retenu le premier juge.
- Sur le remplacement du four :
Le jugement déféré met à la charge du preneur la somme de 76 EUR correspondant à 25 % du prix du four devant être remplacé.
Aux termes de leurs écritures, les époux [J] s'opposent à cette prise en charge en faisant valoir qu'il n'est rapporté la preuve ni de la détérioration du four, ni de la moindre défectuosité de celui-ci. Ils ajoutent que Mme [P] [J] n'en a jamais fait usage, possédant le sien, et qu'il suffit de rebrancher le four remis à sa place pour qu'il fonctionne.
Il ressort du procès-verbal d'état des lieux d'entrée du 29 septembre 2017 que le four encastrable de marque ARTHUR MARTIN était alors en bon état de fonctionnement et propre. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie ne contient quant à lui aucune observation à ce sujet, mais précise que l'électricité ayant été coupée, aucune vérification n'a pu être effectuée concernant le bon fonctionnement des appareils électriques, électroménagers, radiateurs et points lumineux.
Ainsi que le font valoir à juste titre les époux [J], le complément à l'état des lieux du 9 septembre 2020 établi non contradictoirement par M. [O] [I] seul ne peut démontrer l'absence de fonctionnement du four au jour de l'établissement de l'état des lieux de sortie, nul ne pouvant se constituer une preuve à soi-même. Et si la note du 4 novembre 2020 des établissements BIANCHI établie près de deux mois après l'état des lieux de sortie précise que le four ne fonctionne pas par manque de tension, aucun élément ne permet cependant d'en attribuer la responsabilité aux époux [J].
Aussi, il n'y a pas lieu de mettre à la charge des appelants la somme de 76 EUR retenue par le premier juge.
- Sur les autres travaux :
Le premier juge a mis à la charge des époux [J] la somme de 1.583,64 EUR au titre des travaux de peinture, vitrification, rénovation du plan de travail, reprise du parquet et du carrelage de la terrasse, en retenant un taux de vétusté de 15 % par année avec une franchise la première année, sur la base d'un devis de 2.191,90 EUR de l'entreprise Renov'Plac.
Le procès-verbal d'entrée dans les lieux précise que l'ensemble des carrelages au sol sont en parfait état et exempts de dégradations, mais note cependant dans la salle de bain, la chambre une et la salle à manger la présence d'éclats (un éclat dans la salle de bain et la chambre et trois éclats dans la salle à manger), ainsi que la présence d'une fissure au sol à la jonction entre la zone salon et la zone salle à manger. Par ailleurs, s'il précise que l'ensemble des superficies murales sont doublées de panneaux de placoplatre repeints à neuf, il fait mention toutefois de la présence de six trous chevillés sur la surface murale du couloir desservant les chambres une et deux, d'une tache sur le mur en chaux côté salon et d'un trou chevillé au salon.
Le procès-verbal de sortie mentionne quant à lui le bon état général du logement mais également la présence de quatre trous rebouchés, trois clous et deux trous non rebouchés dans la cuisine, de traces noirâtres sur l'évier et le plan de travail, de plusieurs trous rebouchés sur les murs de la chambre une, de la chambre deux, de diverses traces au niveau des superficies murales et de clous sur les murs du couloir, un léger enfoncement au niveau du mur situé à côté des toilettes, de multiples traces sur les murs au niveau du salon et du bureau en mezzanine. En outre, le procès-verbal fait état, concernant le parquet flottant en chêne du bureau, de multiples rayures et d'une dégradation au niveau de l'entrée, et de trois carreaux fissurés sur le carrelage de la terrasse.
De la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, il ressort que le logement a subi des dégradations, s'agissant plus particulièrement des rayures affectant le parquet, de sa détérioration au niveau de l'entrée, des multiples taches relevées sur les murs, de l'enfoncement léger au niveau du mur situé à côté des toilettes et des traces noirâtres affectant le plan de travail, qui ne sont pas liés à la vétusté des locaux, observation sur ce point étant faite que les époux [J] ont occupé le logement pendant seulement trois ans. Aussi, les époux [J], qui par ailleurs sont défaillants dans la démonstration de la preuve que ces dégradations ne procèdent pas de leur fait, doivent être tenus à leur réparation, laquelle comprendra les travaux de vitrification du parquet dès lors qu'ils sont nécessaires à une reprise des désordres l'affectant. En revanche, la fissuration de trois carreaux de la terrasse de la maison qui a été construite en 1999 ne saurait leur être imputée dans la mesure où l'absence de tout impact exclut que celle-ci soit de leur fait.
Dès lors, le montant des travaux de reprise sera fixé, sur la base du devis de l'entreprise Renov'Plac du 30 octobre 2020, à la somme de 1.464,33 EUR, en retenant le mode de calcul du premier juge qui n'est pas critiqué par l'intimé.
'..................................
Au vu de ces éléments, le montant des réparations locatives sera fixé à la somme de 3.351,89 EUR.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné solidairement, après imputation du dépôt de garantie de 850 EUR, les époux [J] à payer à M. [O] [I] la somme de 2.697,20 EUR, et statuant à nouveau, les époux [J] seront condamnés solidairement à payer à ce dernier, déduction faite du dépôt de garantie dont ils ne sont pas fondés à demander la restitution, la somme de 2.501,89 EUR avec intérêts légaux à compter de l'arrêt, par application de l'article 1231-7 du code civil.
SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS
Le jugement rejette la demande de M. [O] [I] tendant à la condamnation solidaire des époux [J] au paiement de la somme de 1.600 EUR correspondant à deux mois de loyer, en l'absence de toute preuve que les travaux ont été réalisés pendant ce laps de temps ou qu'il « aurait loué le bien a posteriori », mais condamne les époux [J], au visa de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, à payer solidairement la somme de 1.000 EUR au motif qu'ils ont fait preuve de mauvaise foi en s'octroyant d'office des droits dont ils ne disposaient pas et en s'abstenant de régler le loyer pendant plusieurs mois tout en faisant construire leur propre maison.
Les époux [J] s'opposent à cette demande en faisant valoir que l'article 1231-6 du code civil impose la démonstration que le retard a causé un préjudice distinct de celui indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires.
Au titre de son appel incident, M. [O] [I] expose qu'il est incontestable qu'il n'a pu relouer immédiatement son logement en raison des dégradations commises qui justifiaient une remise en état. Il précise qu'il a dû dans un premier temps solliciter des devis puis dans un second temps exécuter les travaux, de sorte qu'il a bien subi un préjudice évalué à la perte de deux mois de loyers. Il ajoute que les époux [J] sont par ailleurs débiteurs de loyers en retard pour une somme de 5.340,03 EUR, ainsi que l'a souligné le premier juge, après imputation des paiements effectués par ces derniers et du règlement obtenu grâce à une saisie de leur compte bancaire.
Les locaux étant affectés de désordres multiples, c'est à juste titre que M. [O] [I] soutient qu'il ne pouvait les mettre en location sans avoir au préalable réalisé des travaux de reprise. Il en résulte un préjudice indépendant de l'absence de paiement des loyers qui est sans lien avec l'existence des désordres.
Ce préjudice qui tient à l'impossibilité de remettre immédiatement en location le bien sera évalué à la somme de 1.200 EUR.
Le jugement déféré sera donc infirmé et statuant à nouveau, les époux [J] seront condamnés solidairement à payer à M. [O] [I] la somme de 1.200 EUR à titre de dommages-intérêts.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [J] à payer à M. [O] [I] la somme de 1.500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, la somme de 1.500 EUR sera allouée en cause d'appel à M. [O] [I].
Les époux [J], qui succombent, seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du tribunal de proximité d'UZES du 13 juillet 2021 en ce qu'il a :
- condamné solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] à payer à M. [O] [I]
- la somme de 2.697,20 EUR avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- la somme de 1.000 EUR à titre de dommages-intérêts,
et statuant à nouveau :
CONDAMNE solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] à payer à M. [O] [I] :
- la somme de 2.501,89 EUR assortie des intérêts légaux à compter de l'arrêt au titre des réparations locatives,
- la somme de 1.200 EUR à titre de dommages-intérêts,
CONFIRME pour le surplus le jugement déféré,
et y ajoutant,
CONDAMNE solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] à payer à M. [O] [I] la somme de 1.500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] de leur demande présentée à ce titre,
CONDAMNE solidairement Mme [P] [Y] épouse [J] et M. [O] [J] aux entiers dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
