RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02788 - N° Portalis DBVH-V-B7F-ID3G
AD
TJ D'AVIGNON
22 avril 2021
RG:19/01440
[N]
[N]
[N]
[N]
C/
[R]
[B]
Grosse délivrée
le
à Me Nougier
Selarl Imbert-Gargiulo
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 06 AVRIL 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Président du TJ d'AVIGNON en date du 22 Avril 2021, N°19/01440
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Mme Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [J] [P] [N]
né le 30 Novembre 1954 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Remy NOUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [T] [M] [N]
né le 29 Novembre 1955 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Remy NOUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [E] [Y] [N]
né le 16 Décembre 1980 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Remy NOUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [A] [N]
née le 06 Octobre 1986 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Remy NOUGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [V] [R] épouse [B]
née le 16 Mars 1965 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Christiane IMBERT-GARGIULO de la SELARL CHRISTIANE IMBERT-GARGIULO / MICKAEL PAVIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Monsieur [L] [B]
né le 01 Août 1967 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Christiane IMBERT-GARGIULO de la SELARL CHRISTIANE IMBERT-GARGIULO / MICKAEL PAVIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 06 Avril 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 22 avril 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
' rejette la demande d'expertise graphologique,
' rejette la demande de requalification du contrat de vente en viager de l'immeuble [Adresse 3] en date du 6 février 2007 en donation déguisée ou indirecte,
' rejette en conséquence la demande des consorts [N] en condamnation des époux [B] à payer une indemnité de réduction,
' déclare l'action en nullité du contrat de vente en viager engagée par les consorts [N] irrecevable en raison du défaut de justificatif de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière en vertu de l'article 30 § 5 du décret du 4 janvier 1955 à la date où le tribunal statue et en raison de la prescription quinquennale s'agissant d'une demande d'annulation fondée sur le défaut de cause et d'objet et la prescription courant à compter de la date de la vente en cause,
' rejette la demande d'annulation pour défaut de paiement des arrérages, de l'indexation et l'inexécution de leurs obligations par les époux [B],
' en conséquence, rejette les demandes qui sont la conséquence de la demande de requalification ou annulation de la vente en viager telles que présentées par les demandeurs dans les pages 63 à 66 de leurs écritures,
' déboute également les consort [N] de leurs demandes au principal en condamnation à payer 90'163,87€ et à titre subsidiaire en condamnation des époux [B] à porter et payer la somme évaluée par le tribunal sur l'estimation du bien retenue le 6 février 2007 au prix du marché afin d'évaluer la rente viagère en DUH si le tribunal retient la valeur de 206 800€ au 6 février 2007,
' déboute les consort [N] de leurs demandes au titre du préjudice pour donation déguisée ou indirecte pour 10 000€,
' condamne Monsieur et Madame [B] à payer la somme de 2312,17 € en remboursement des frais avancés par Monsieur [N] avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 5388,30 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
' condamne Madame [B] au paiement de la somme de 8428,55 € à titre de dommages et intérêts du chef de la régularisation sur l'indexation de la rente viagère pour la période avril 2014-décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
' condamne Madame [B] à payer la somme de 2228,82 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 300 € à titre de dommages intérêts du chef de l'absence de licenciement de la femme de ménage avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
' rejette les demandes plus amples,
' rejette l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne chacune des parties aux dépens par elle exposées.
Vu l'appel interjeté par les consorts [N] le 20 juillet 2021.
Vu les dernières conclusions des consorts [E] [N], [T] [N], [A] [N], [J] [N] en date du 10 février 2022, demandant :
' la confirmation du jugement en ses condamnations de Monsieur et Madame [B] à payer 2312,17 €, 5388,30 €, 2228,82 €, 8428,55€, 300 €,
' à titre principal, prononcer la requalification du contrat de vente en donation déguisée ou donation indirecte,
' dire que la valeur du bien doit être intégrée à la succession,
' ordonner la production forcée des documents de salaire de Monsieur et Madame [B] pour la période de janvier 2006 à janvier 2007, la production forcée des contrats de travail de ceux-ci pour la période précédant le mois de février 2007, la production forcée des documents de relevés bancaires sur la période mars 2015- juin 2015,
' fixer la valeur vénale de l'habitation à 200'000 € en décembre 2017,
' déclarer que les indemnités d'occupation ne peuvent être qualifiées de donation,
' condamner Monsieur et Madame [B] in solidum à leur payer 170'831,27 euros au titre de l'indemnité de réduction à réintégrer à l'actif successoral avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2017,
' les condamner à payer 13'095,66 € pour l'occupation sans droit ni titre et la jouissance du bien sur la période 9 novembre 2016- 28 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2016,
' si la valeur vénale du bien est estimée par la cour d'appel au prix du marché à 206'800 €, condamner Monsieur et Madame [B] à payer la somme de 90'163,37 € pour les arrérages échus et non versés sur la période mars 2007 décembre 2017, à réajuster en fonction de la valeur arbitrée par la cour d'appel,
' rejeter toutes les demandes de Monsieur et Madame [B],
' à titre subsidiaire, déclarer l'action en nullité recevable, prononcer la nullité pour défaut d'aléa, en l'absence de contrepartie financière,
' retenir la valeur du bien pour 206'800 € et condamner les époux [B] à payer cette somme correspondant au prix du marché au 6 février 2007 aux consorts [N],
' en conséquence de cette nullité,
' condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à leur payer 142'233,90 € de dommages et intérêts pour atténuer les effets de la résolution en opérant une compensation entre la dette de restitution avec la créance consécutive à la conclusion du contrat annulé avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2007 pour défaut d'aléa,
' en conséquence à titre subsidiaire, condamner à la même somme pour perte de chance d'obtenir une rente viagère annuelle à partir d'un capital constitutif de la valeur du bien aliéné au prix du marché en février 2017, soit 206'800 €
' à titre très subsidiaire, les condamner solidairement à la somme de 120'414,0 5 € au titre de la perte de chance de faire fructifier le seul bien du patrimoine de Monsieur [N] et d'obtenir des revenus locatifs pendant la période mars 2007 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2007,
' à titre principal (sic), condamner Monsieur et Madame [B] à leur payer 47'370,57 € pour la période 29 décembre 2017-31 décembre 2021 pouvant être réajusté au titre de l'indemnité en réparation pour occupation sans droit ni titre et la jouissance du bien avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2017 jusqu'à libération des lieux, celle de 13'095,66 € pour l'occupation du 9 novembre 2016 au 28 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2016, celle de 64'566,10 € pour l'écart de prix entre la valeur vénale février 2007 et la déduction de l'intégralité des sommes versées par les époux [B], celle de 6800 € pour l'écart entre la valeur vénale février 2007 et la valeur vénale décembre 2017 avec intérêts au taux légal (200'000 €),
' condamner les époux [B] au paiement des charges et taxes sur la période 29 décembre 2017 jusqu'à la libération des lieux,
' déclarer que la valeur du bien est de 206'800 €, prix du marché au 6 février 2007,
' ordonner que la somme de 142'233,90 € concernant la restitution de l'intégralité des rentes versées par les époux [B] suite à la nullité leur sera restituée après compensation entre la dette de restitution avec les créances jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives,
' si la cour devait décider de ne pas appliquer les compensations, ordonner l'expulsion, fixer une astreinte de 300 € par jour de retard, ordonner la présence d'un huissier pour la remise des clés, condamner que les droits de mutation, les émoluments de notaires et frais divers seront à la charge in solidum des époux [B], ainsi que les diagnostics techniques obligatoires, dire qu'ils seront propriétaires indivis de l'immeuble et des meubles, ordonner la publicité foncière, dire que les améliorations et embellissements resteront leur propriété définitive,
' À titre subsidiaire, prononcer le caractère de donation de la vente et condamner les époux [B] à leur payer 170'831,27 euros avec intérêts au taux légal correspondant à l'indemnité de réduction à réintégrer à l'actif successoral,
' à titre très subsidiaire,
' déclarer l'action en résolution ou révocation du contrat viager recevable tant pour l'accomplissement de la publicité foncière que du fait que Monsieur [N] n'exerce aucune action résolution du contrat de son vivant,
' infirmer le jugement, rejeter les demandes de Monsieur et Madame [B],
' prononcer que Madame [B] a refusé de saisir dans le cadre de ses fonctions de mandactrice spéciale et tutrice l'institution judiciaire les empêchant de poursuivre l'action résolution du contrat après le décès de [U] [N]
' condamner Madame [B] à leur porter et payer la somme de 206'800 € à titre de dommages et intérêts en raison de son manquement dans ses fonctions de mandatrice spéciale et tutrice,
' à titre subsidiaire, constater que les époux [B] ont manqué au paiement de la rente viagère sur la période mars 2007 décembre 2017 et prononcer la résolution ou la révocation de l'acte de vente, tous les arrérages perçus par les crédits rentiers étant définitivement acquis sans recours ni répétition à titre de dommages et intérêts et tous les embellissements apportés étant acquis aux consorts [N],
' ordonner l'expulsion avec astreinte, la présence d'un huissier de justice à la remise des clés et l'état des lieux,
' condamner in solidum les époux [B] aux droits de mutation ainsi qu'aux émoluments de notaire et frais divers,
' condamner que (sic) l'ensemble des diagnostics soit à leur charge
' condamner les époux [B] à divers autres sommes, figurant en page 88 et 89 de leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter pour le surplus,
' en toute hypothèse,
' condamner Monsieur et Madame [B] redevables d'une somme de 90'163 € pour les pertes subies et le gain manqué consistant à ne pas avoir différencié le montant de la rente viagère du héros valeur droit d'usage d'habitation en minimisant la valeur vénale du bien, la somme de 13'095 € pour occupation sans droit ni titre sur la période du 9 novembre 2016 jusqu'au 28 décembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de novembre 2016, la somme de 8388,75 € pour le défaut d'inventaire auquel se rajoute la valeur de la jouissance du bien,
' condamner Madame [B] sous astreinte à communiquer les comptes de gestion et d'inventaire,
' dire que les frais et entiers dépens seront à la charge des époux [B] outre la rémunération d'huissier en application de l'article 10 du décret du 11 décembre 1996,
' condamner Madame [B] à la somme de 40'000 € pour le préjudice moral, à la somme de 230'000 € pour les fautes de gestion dans ses fonctions de tutrice et fondatrice,
' condamner les époux [B] à payer la somme de 51'800 €, pour la différence de valeur vénale du bien au prix du marché en 2007,
' condamner les époux [B] à verser la somme de 8000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Vu les conclusions de Monsieur et Madame [B] en date du 18 janvier 2022, demandant de :
' confirmer le jugement qui a rejeté la demande de requalification du contrat en donation déguisée ou indirecte, la demande à payer une indemnité de réduction, qui a déclaré l'action en nullité irrecevable, a rejeté l'annulation du contrat et les demandes présentées en conséquences des demandes de requalification d'annulation, débouté les consorts [N] de leurs demandes au titre de la valeur vénale du bien , du préjudice pour donation déguisée et à leur condamnation à 2321,17 euros,
' infirmer le jugement pour le surplus des condamnations pécuniaires, et statuant à nouveau,
' dire l'action en nullité prescrite, dire que la vente n'a pas les attributs d'une donation et rejeter toutes les demandes,
' à titre subsidiaire si la nullité est retenue, condamner les consorts [N] à 142'233,90 € pour les arrérages 6 février 2007 28 décembre 2007, dire que la décision emportera titre de propriété indivise entre les consorts [N], mettre à leur charge solidaire et exclusive des formalités de publicité au fichier immobilier, et le coût des formalités de publicité rectificative,
' à titre infiniment subsidiaire, si la vente est requalifiée en donation, fixer la valeur de l'immeuble à 158'000 € et rejeter toutes les demandes des époux [N] de ce chef ( 14'000 € pour l'indemnité d'occupation, 15'153,12 € pour la révision de la rente viagère, 2228,82 € pour les débits postérieurs au 28 février 2017, rejet de leur demande indemnité d'occupation, rejet de leur demande de qualification de donation pour les meubles, rejet de leurs demandes sur le don manuel ) et en conséquence, fixer l'indemnité de réduction à 109'756,71 €,
' les intimés présentant des demandes à titre infiniment subsidiaire en cas de requalification en donation auxquelles il convient de se reporter dans leurs conclusions,
' en tout état de cause, leur donner acte qu'ils reconnaissent devoir 2312,17€, 4750 €,
' en tout état de cause, rejeter les demandes des consorts [N]
' les condamner solidairement à leur verser 8000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Vu la clôture du 19 janvier 2023.
Motifs
Monsieur [W] [N] a acheté, le 30 novembre 1993, une maison d'habitation à [Localité 6] qu'il a revendue le 6 février 2007 à Monsieur et Madame [B].
La vente s'est faite au prix de 111'500 €, 3000 € représentant le prix des biens mobiliers, prix payé par la comptabilité du notaire et le surplus, 108'500 € était payé par le service d'une rente annuelle viagère indexée de 12'852,40 € à partir du 5 mars 2007 jusqu'au décès du vendeur.
Une clause résolutoire en cas de défaillance du débit rentier est insérée à l'acte, mise en 'uvre après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.
Le vendeur s'est réservé, sa vie durant, un droit d'usage d'habitation qui a été évalué à l'acte à 46 500€.
Monsieur [W] [N] est décédé le 28 décembre 2017, en laissant pour lui succéder ses 2 enfants, [J] et [T], et 2 petits-enfants à la suite du décès de son 3e fils, [S].
Les consorts [N] ont fait assigner, par un exploit du 9 avril 2019, Monsieur et Madame [B] en faisant notamment valoir la nullité de la vente, son caractère de donation déguisée, avec notamment en conséquence, le versement corrélatif d'une indemnité de réduction, à titre subsidiaire, en demandant de voir juger l'occupation des lieux abusive, outre des dommages et intérêts.
Sur la requalification du contrat :
La vente a été faite en la forme d'une vente en viager.
La requalification en donation déguisée ou donation indirecte suppose une dissimulation avec la preuve qui incombe à celui qui s'en prévaut d'un appauvrissement du vendeur de tout ou partie de la valeur du bien ainsi que celle de son intention libérale.
Cette preuve incombe aux consorts [N].
Le seul lien d'affection entre Monsieur [N] et Madame [B], non contesté, ne peut, à lui seul, établir l'intention libérale.
Le débat sur les ressources prétendument insuffisantes de Monsieur et Madame [B] à raison de leur profession est inopérant dans la mesure où il est établi que sur la période mars 2007 à décembre 2017, la rente viagère a été pour l'essentiel acquittée, ce qui démontre que les acquéreurs étaient suffisamment solvables pour la régler sans par ailleurs que malgré les allégations à ce sujet des appelants, il soit établi que la rente aurait été payée par une utilisation de fonds provenant de M [N].
Au demeurant, un tel financement n'étant pas forcément limité aux seuls revenus professionnels, la production des éléments de ce chef ne présente pas d'utilité et la demande de communication soutenue par les appelants sera donc rejetée.
Il sera à ce propos également observé qu'il ne peut être opposé aux époux [B] la circonstance que Madame [B] ait eu une procuration bancaire, qui lui aurait permis, par des retraits sur le compte de Monsieur [N], de pourvoir au paiement de la rente, ce qui selon les appelants, aurait anéanti leur obligation à paiement, dès lors d'une part, que les époux [B] contestent avoir été destinataires de ces retraits d'espèces et qu'aucune preuve n'est donc faite à ce sujet par les appelants, notamment quant à un usage par les époux [B] de retraits faits à cette époque alors en outre que M [N] n'a jamais été incapable jusqu'à sa mise sous protection en février 2017, dès lors d'autre part, qu'il n'est pas contesté que cette procuration n'a été accordée qu'à compter de l'année 2013, que la vente a eu lieu le 6 février 2007 et que sur cette période, les rentes ont donc été, sauf incidents ponctuels, payées.
La cour rappelera par ailleurs :
- que le vendeur s'est réservé un droit d'usage et d'habitation pendant sa vie, que le prix de vente tient compte de ce droit évalué à 46'500 €, avec un prix fixé en consquence à 108'500 € payable par le moyen de la rente de 12 852,40€ à compter du 5 mars 2007 ;
- que l'acte prévoit en outre que si le vendeur renonce audit droit d'usage, la rente viagère n'en sera pas modifiée ; que cette circonstance est inopérante au niveau de la preuve d'une intention libérale et ce d'autant qu'indépendamment du débat des parties sur la validité de la renonciation du vendeur à faire usage de ce droit d'habitation, qui sera plus avant examinée, elle n'est intervenue que le 6 novembre 2016, à une date où les époux [B] avaient déjà payé au titre de la rente une somme supérieure au prix convenu (125 310,51€) la somme de ce chef acquittée étant, par suite, également supérieure au moment du décès du vendeur;
- qu'il n'est pas démontré que la valeur du droit d'usage et d'habitation aurait été surévaluée afin de diminuer le montant de la rente viagère et le prix de vente et ce même si elle est en principe moindre que l'usufruit qui donne plus de droits au vendeur alors par ailleurs qu'il sera également vu plus avant que la preuve qui incombe aux consorts [N] n'est pas faite de la valeur réelle du bien au jour de la vente, seule cette valeur étant à prendre en compte de ce chef à l'eclusion de celle au jour du partage qui ne concerne que la question de l'appréciation de l'indemnité de rapport ; qu'en effet, le bien fondé de la valeur de ce chef revendiquée pour à minima 206 800€ n'est pas démontré, les pièces 45 et suivantes de leur dossier n'étant pas exploitables pour une comparaison utile notamment en l'absence de données précises quant aux références y contenues sur la qualité des biens, leur date de construction, leur situation et par suite en l'absence de possibilité de procéder par la voie d'une analyse de biens suffisamment similaires, étant en outre observé que l'estimation produite en pièce 71 pour une valeur 2020, inopérante en l'espèce, est cependant proche de celle donnée par les intimés en 2021, et que leur mise en perspective, vu le délai écoulé depuis la vente avec celle retenue pour la vente ne fait, dans ces conditions, pas non plus preuve d'une sous évaluation ;
- que l'absence de bouquet n'est pas davantage de nature à faire la démonstration d'une intention libérale vu l'équilibre contractuel tel que ressortant de l'évaluation du bien et de la rente dans les conditions du contrat ;
- que s'il n'est pas contesté que la renonciation formulée par Monsieur [N] et invoquée par Monsieur et Madame [B] n'est pas intervenue dans les formes prévues par l'acte de vente de sorte qu'elle ne peut être retenue comme valable, pour autant la circonstance qu'il n'ait pas été alors réclamé d'indemnité ne démontre pas non plus l'intention libérale lors de la vente, une telle appréciation de la portée de la renonciation ainsi faite ayant pu échapper à son auteur ;
- que par ailleurs, d'une part, le fait de vendre à un prix minoré n'établit pas, en lui-même, une intention libérale qui ne se déduit pas seulement d'un seul appauvrissement du prétendu disposant et qui exige donc la démonstration d'une volonté de gratifier ;
- que d'autre part, il existait bien un aléa tenant au décès et qu'au demeurant, le vendeur n'est décédé que 10 ans après la vente, à un moment où les rentes contractuellement dues dépassaient donc le prix fixé à la vente dont il sera ci dessous retenu qu'il n'est pas établi qu'il ait été sous-évalué ; qu'ils ont, ainsi et en toute hypothèse, payé au titre de la rente, un prix supérieur au prix de vente convenu et que les seuls impayés sont les échéances de mars 2011, avril 2013, mars 2014, avril 2015 et avril 2016, qui ont, en outre, été réglées auprès du notaire chargé de règlement de la succession par un chèque de 5355,15 €; que le seul fait de s'abstenir de les réclamer ou de réclamer l'indexation n'établit pas non plus l'intention libérale.
Il en résulte la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande en requalification de la vente en donation déguisée ou donation indirecte.
Il n'y a pas, non plus, de preuve de donation déguisée démontrée en ce qui concerne les meubles meublants qui ont été évalués et payés pour la somme de 3000 €, l'acte authentique précisant au demeurant que la somme de 3000 € a été payée par la comptabilité du notaire, ni pour le don manuel allégué pour 7000 € que les époux [B] contestent et dont la réalité n'est nullement établie, les pièces versées par les appelants de ce chef et notamment les relevés bancaires de M [N] ne permettant pas de leur imputer le bénéfice d'un tel don pour une telle somme.
Les époux [B] ne contestent, en revanche, pas devoir une somme globale de 4750 € aux appelants dont rien ne démontre qu'il s'agirait d'une donation susceptible de réduction et qui a été à bon droit retenue par le tribunal comme une créance de l'hoirie [N] sur les époux [B] à concurrence de cette somme, outre les deux autres sommes de 518,30 € et 120 €, correspondant à 2 chèques tirés sur le compte de Monsieur [N], non justifiés par Monsieur et Madame [B], soit un total de 5388,30 €, les seules attestations produites en pièces 15 et 16 du dossier des appelants n'étant pas suffisamment probantes du bien fondé de la dépense revendiquée par les intimés comme faite pour M [N] ;
il en est de même pour la somme de 2312,17 € reconnue comme correspondant aux frais divers afférents à l'occupation du bien que les intimés contestent de toute façon pas.
Le jugement sera donc de ces chefs confirmé.
Aucune contestation utile n'est par ailleurs faite par M et Mme [B] relativement à la somme de 2228,82€.
Il en résulte, par suite de la motivation ci-dessus, le rejet de toutes les demandes consécutives à la requalification prétendue de la vente en donation déguisée telles qu'énoncées à la page 83 des conclusions des consorts [N], relatives aux indemnités d'occupation qui aux termes de leur dispositif « ne peuvent pas être qualifiées de donation », à l'indemnité de réduction pour 170'831,27 euros compte tenu d'une valeur vénale à 200'000 € en décembre 2017, aux arrérages sur la période mars 2007-décembre 2017 compte tenu à nouveau d'une valeur qui serait retenue dans le cadre d'une donation déguisée pour 206'800 € pour le bien ainsi que les demandes présentées à nouveau en page 86 au titre de l'indemnité de réduction.
Sur la demande en nullité de la vente :
Les intimés s'opposent à cette demande en faisant en premier lieu valoir qu'elle est irrecevable.
Le jugement a retenu l'irrecevabilité motifs pris du défaut de justification de la publication de l'assignation et de la prescription.
La publication désormais justifiée, cette prétention sera examinée par la cour au regard du seul moyen de la prescription, étant donc précisé que l'assignation introductive du présent litige est en date du 9 avril 2019.
La nullité susceptible d'être encourue au titre d'un défaut d'objet, comme d'un défaut de cause, est une nullité relative, soumise à un délai de 5 ans dont le point de départ est la date de conclusion de la convention, les héritiers, ne pouvant faire valoir, alors qu'ils viennent aux droits du défunt, qu'ils auraient plus de droits que lui et alors encore qu'aucun acte suspensif ou interruptif de ce délai n'est invoqué, ni établi.
La demande de nullité n'étant par ailleurs fondée que sur l'absence d'aléa et l'absence de cause, il ne peut être utilement invoqué les dispositions de l'article 1304 alinéa 2 du Code civil concernant le point de départ relativement aux actions fondées sur la violence, l'erreur ou le dol pour lesquels seuls, le point de départ est retardé au jour où la violence a cessé ou au jour où le dol ou l'erreur ont été découverts.
Il ne peut, non plus, être fait état de la survenance d'une incapacité de [W] [N] et du texte de l'article 1304 qui prévoit que le temps ne court contre les héritiers de l'incapable que du jour de son décès s'il n'a commencé à courir auparavant dès lors en effet, que Monsieur [N] a été placé sous sauvegarde de justice le 28 février 2017 et que la prescription était acquise le 6 février 2012.
La demande de nullité sera donc rejetée comme prescrite et le jugement de ce chef sera confirmé.
Sur le moyen tiré du défaut de paiement des rentes viagères, d'une part, la cour relève surabondamment qu'il ne s'agit pas, en droit, d'un moyen utile au soutien de la nullité, d'autre part et en fait, qu'il a été ci-dessus considéré que même s'il n'a pas été fait à l'échéance, le paiement des rentes en cause a été démontré comme régularisé entre les mains du notaire, ce qui sera apprécié plus avant dans le cadre de la demande de résolution, par ailleurs également formée.
Le rejet de la demande de nullité présentée au point 2 entraîne le rejet des demandes présentées 'en conséquence' au titre des sous points 2.1 a, 2.1 b et 2.2 à titre principal et subsidiaire, en pages 84, 85, 86 jusqu'au 2.2 du dispositif des conclusions des appelants qui concerne la demande de requalification en donation.
Sur la demande de résolution :
Cette demande est formulée au titre du point 3 du dispositif à titre très subsidiaire, motifs pris de la défaillance des acquéreurs dans les obligations de paiement de la rente viagère.
Le contrat conclu contenait une clause résolutoire en cas de non paiement d'un seul terme de la rente après le délai d'un mois suivant la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse.
Cette clause est valide.
L'action de ce chef en constatation de la résolution du contrat n'est cependant transmissible aux héritiers qu'à la condition que le crédit rentier ait, de son vivant, accompli les formalités visées par la clause, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, d'où il résulet le rejet de la demande sur ce fondement.
Le prononcé de la résolution peut en revanche, toujours intervenir en application de l'article 1184 du Code civil et à la condition que le manquement invoqué soit jugé suffisamment grave.
Or, la cour considérant de ce chef que :
- les seules échéances impayées sont celles du mois de mars 2011, avril 2013, mars 2014, avril 2015 et avril 2016,
- que les échéances non réglées de 2011 et 2013 ne peuvent être invoquées au titre d'une demande de résolution dès lors qu'elles sont couvertes par la prescription, l'assignation ayant été délivrée le 9 avril 2019,
- que seules, peuvent donc être invoquées les défaillances de mars 2014, avril 2015, avril 2016 lesquelles ont, en outre, été toutes réglées au moment de la succession,
elle jugera que les manquements des acquéreurs ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résolution et par suite, rejettera également la demande de ce chef.
Il s'en suit le rejet des demandes fondées sur la résolution de l'acte de vente telles que formulées aux pages 87 et 88 du dispositif des conclusions des appelants jusqu'aux demandes présentées au titre du paragraphe 'en toute hypothèse', sauf la demande contre Madame [B] à titre indemnitaire pour faute dans sa mission de mandatrice spéciale et de tutrice qui sera ci-dessous distinctement examinée .
La demande de 'révocation', également formée dans le dispositif au titre de ce même point, sera rejetée étant observé qu'elle ne pourait être fondée que sur une requalification de donation qui n'a donc pas été retenue.
Sur le surplus des demandes et celles formées « en toute hypothèse » :
Les consorts [N] demandent la condamnation à paiement de Monsieur et Madame [B] à la somme de 90'163,87€ au titre des pertes subies sur la période 6 février 2007 -28 décembre 2017 en ne différenciant pas le montant de la rente viagère en usufruit et de la valeur DUH et en minimisant la valeur vénale du bien, de la somme de 13'095 € en dommages et intérêts pour occupation sans droit ni titre et pour la valeur de jouissance du bien sur la période 9 novembre 2016- 28 décembre 2017, de la somme de 8388,75 € pour défaut d'inventaire, de la somme de 51'800 € pour la différence entre la valeur vénale du bien au prix du marché en 2007 (206'800 €) et la valeur vénale du bien estimée par les cocontractants à 155'000 €, différence à ajuster en fonction de l'évaluation retenue par la cour.
Sur la demande en paiement de la somme de 90163,87€ :
En l'état de la motivation ci-dessus qui a considéré qu'il n'y avait lieu ni d'annuler le contrat, ni de le résilier, ni de le requalifier en donation, cette demande exige par ailleurs que soit apprécié le bien fondé du moyen des appelants prétendant à une sous-évaluation du bien litigieux alors que les époux [B] leur opposent que la vente a été faite à sa juste valeur de 158 000€.
Il sera à cet égard réitéré les observations ci-dessus, à savoir :
' que les références données à partir des annonces du site le 'bon coin' comme l'analyse faite des différentes transactions listées par le fichier des notaires ne sont pas fiables quant à la preuve d'une valeur de vente effective et sérieuse de la valeur immobilière alléguée, rien ne démontrant qu'il s'agirait de biens comparables avec le bien en cause ; qu'il ne s'agit donc pas de données sérieusement exploitables ;
' qu'au demeurant, le même fichier Perval analysé dans les conclusions des deux parties est différemment exploité par l'une et l'autre, étant considéré que quand bien même les biens y listés sont répertoriés dans la section du cadastre, dite 'CD', cela ne suffit pas à démontrer leur similarité, leur date et qualité de construction qui sont des paramètres essentiels notamment à une évaluation par comparaison, et, également qu'en l'absence de rapport ordonné, les évaluations proposées pour la date du partage sont inopérantes.
La demande sera donc rejetée comme non fondée.
La prétention par ailleurs développée comme correspondant à un montant de loyers qui n'auraient pas été acquittés par les époux [B] en contravention avec les dispositions de l'acte viager n'est pas plus utilement soutenue dès lors que ce moyen mis en perspective avec les clauses du contrat signé le 7 février 2007, parfaitement claires en ce qui concerne les obligations financières de l'acquéreur débit rentier qui devait payer est inopérant, la convention des parties n'ayant, en effet, pas prévu contrairement aux prétentions des consorts [N] une décote en valeur droit d'usage d'habitation pour le calcul de la rente mensuelle qui justifierait le paiement de cette somme et les développements consacrés au différentiel invoqué de ce chef manquant de fondement en l'état également de l'insuffisance probatoire des appelants quant aux évaluations revendiquées.
Sur la demande formulée au titre de l'indemnité d'occupation :
Il sera sur ce point rappelé qu'il n'est pas contesté que la renonciation formulée par Monsieur [N] et invoquée par Monsieur et Madame [B] n'est pas intervenue dans les formes prévues par l'acte de vente de sorte qu'elle ne peut être retenue comme valable et qu'en l'absence de droit de renonciation valablement exercé et en l'état de l'occupation matérielle des lieux, non contestée, il est du par Monsieur et Madame [B] une indemnité d'occupation sur la période 9 novembre 2016- 28 décembre 2017, soit jusqu'à la date du décès du vendeur, toute demande plus ample quant à une période plus longue d'occupation étant rejetée .
Cette indemnité correspondant à une occupation précaire sera fixée à raison de cette caractéristique et de celles du bien en litige à la somme de 800€ par mois, soit un total dû de 10 882,59€.
Sur le grief tiré du défaut d'inventaire formulé contre Madame [B] en sa qualité de tutrice :
Il est à ce propos rappelé que Madame [B] a été nommée tutrice le 16 novembre 2017, qu'elle avait, en application de l'article 503 du code civil, 3 mois à compter de l'ouverture de la tutelle pour faire procéder à l'inventaire des biens de la personne protégée et le transmettre au juge ; que Monsieur [N] étant décédé le 28 décembre 2017, le délai de 3 mois n'était pas expiré à cette date et qu'aucune faute de ce chef ne peut donc lui être reprochée, ni au titre de sa prise de fonction, ni au titre de sa fin de mission dans la mesure où elle n'a pu, sans faute susceptible d'être retenue à son encontre établir l'inventaire de début de fonction.
La demande indemnitaire des consorts [N] fondée sur ce grief sera donc rejetée.
Le grief ne pouvait, en toute hypothèse et surabondamment, fonder la demande en paiement des appelants qui pourtant bénéficient des dispositions de l'article 503 qui prévoit que si l'inventaire n'a pas été établi, la personne protégée et après son décès, les héritiers, peuvent faire la preuve de la valeur et de la consistance des biens par tout moyen et qui ne proposent cependant aucune preuve de ce chef, de sorte que la demande formée à concurrence de 8388,75 € comme représentant 5 % de la masse successorale en application des règles d'évaluation fiscales, ne pourra, derechef et dans ces conditions, être utilement soutenue.
Il n'y a pas lieu de faire droit à une quelconque demande de réduction dans la mesure où il a été ci-dessus jugé qu'aucune donation n'avait été faite.
Sur le surplus des demandes :
En ce qui concerne la demande au titre du licenciement de la femme de ménage qui est soutenue comme un grief fait à Madame [B] au titre de ses fonctions de mandatrice spéciale, il sera jugé que l'ordonnance de désignation de celle-ci ne lui conférait pas ce pouvoir .
Il sera néanmoins considéré qu'elle pouvait y procéder en sa qualité de tutrice, le jugement étant par suite confirmé en ce qu'il a retenu une faute à son encontre et la cour adoptant ses motifs tant sur le principe de la condamnation que sur son montant.
La demande de communication des comptes de gestion de tutelle de Madame [B], dont l'utilité n'est pas démontrée en ce qu'il n'est versé aucun élément sur les opérations susceptibles d'avoir pu être faites sur la durée très courte de l'exercice de ses fonctions avant le décès, sera rejetée étant en outre observé que ces comptes sont déposés au greffe de la juridiction ayant décidé de la mesure et que leur communication est soumise aux dispositions de l'article 510 du code civil.
En ce qui concerne les fautes de gestion qui sont reprochées et qui sont développées par rapport à l'exécution des fonctions de tutrice de Madame [B] depuis le 16 novembre 2017, il lui est fait grief de ne pas avoir rendu compte de sa gestion de la tutelle dans les 3 mois qui ont suivi le décès.
Cependant, d'une part, rien ne démontre, vu également le temps d'exercice de ses fonctions de tutrice, qu'elle ait procédé à des actes de gestion susceptibles d'être mentionnés au titre d'un compte rendu de sorte que quand bien même elle n'était effectivement et légalement pas dispensée de rendre compte à raison de cette situation particulière, aucun préjudice réel matériel n'est toutefois démontré du fait de cette absence de compte rendu.
Il en est de même des conditions de l'exécution de sa mission de mandatrice spéciale étant souligné l'indemnisation ci dessus des consorts [N] du chef de l'utilisation des fonds non justifiée et l'absence de preuve d'un préjudice matériel ou financier autre.
Il lui est également fait grief de ne pas avoir défendu les droits patrimoniaux du protégé notamment en ne délivrant pas assignation en résolution du contrat de vente pour défaut de paiement. Il est aussi fait état de ce chef d'un manquement de Madame [B] dans ses fonctions de mandatrice spéciale et de tutrice de l'institution judiciaire pour avoir empêché les consorts [N] de poursuivre l'action résolution du contrat viager après le décès de [W] [N] et il est ainsi prétendu que cette carence est une faute lourde de gestion qui les a empêchés de poursuivre l'action résolution du contrat et qui justifie la condamnation de Madame [B] à payer la somme de 206'800 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la valeur vénale du bien en février 2007.
Cette demande sera rejetée dans la mesure où d'une part, il n'est pas démontré que Madame [B] ait empêché les consorts [N] de poursuivre l'action en résolution du contrat de vente viagère après le décès de Monsieur [N].
Par ailleurs et d'autre part, certes, Madame [B] était à la fois la représentante de Monsieur [N], son vendeur, et son acquéreur. Toutefois, les impayés de la rente étaient pour certains prescrits lorsqu'elle a pris ses fonctions et pour d'autres n'auraient justifié ni le prononcé, ni la constatation de la résiliation du bail de sorte qu'aucune perte de chance de ce chef, même minime, ne peut être considérée comme démontrée.
La demande indemnitaire présentée par les appelants pour 206'800 € à titre de dommages et intérêts représentant la valeur vénale au prix du marché en février 2007 selon les appelants sera donc rejetée.
Il existe, en revanche, une perte de chance certaine pour ne pas avoir réclamé le bénéfice de l'indexation de la rente.
Il ne peut être soutenu par les intimés que pour n'en avoir jamais sollicité le paiement, le vendeur aurait renoncé à une telle indexation, la renonciation ne pouvant, en effet, lorsqu'elle est tacite, être que non équivoque.
Or, tel n'est pas le cas lorsqu'il s'agit, comme en l'espèce, d'une situation qui peut aisément être analysée comme une simple omission ou une négligence à réclamer l'indexation, de sorte que les héritiers peuvent prétendre avoir perdu une chance d'en bénéficier, mais seulement dans le cadre de leurs droits non prescrits de ce chef tels qu'appréciés par le jugement dont la confirmation est sollicitée.
Il sera donc de ce point de vue considéré l'assignation introduite le 9 avril 2019 et en conséquence, alloué au titre de la perte de chance, que la cour a qualifiée de certaine et conformément à la demande des consorts [N], la somme de 8428,55€.
Les autres demandes fondées sur la perte de gains du montant de la rente mensuelle, et sur la différence entre la valeur vénale 2007 et la valeur 2017 seront rejetées, le bien-fondé des évaluations alléguées par les appelants n'ayant pas été retenu.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, il est fait valoir que Madame [B] ne pouvait, en qualité de représentant, contracter pour son propre compte et avec le représenté.
Ce moyen sera cependant rejeté dans la mesure où lorsqu'elle a contracté pour la vente, elle n'avait pas la qualité de représentant de son vendeur.
Il n'est par ailleurs pas démontré, malgré l'allégation contraire des appelants ni qu'elle ait manqué de loyauté en se servant des comptes bancaires à des fins personnelles, ni qu'elle ait manqué à son obligation d'information envers le juge des tutelles et il sera enfin retenu qu'il n'est pas plus établi que le non dépôt du compte rendu en fin de tutelle soit susceptible d'avoir créé préjudice vu également la durée de la tutelle.
Il lui est plus précisément fait grief d'avoir dissimulé l'existence de véritables héritiers au juge des tutelles, mais rien n'est cependant prouvé quant à cette allégation alors que par ailleurs il résulte des écritures mêmes des appelants que leur lien avec leur père ou grand-père était quasi inexistant puisqu'ils affirment n'avoir appris que le décès par voie de presse en janvier 2018.
Aucun autre préjudice que celui ci-dessus indemnisé n'est justifié ; la demande au titre du préjudice moral sera donc rejetée.
En raison de la succombance des consorts [N] sur leurs demandes principales de nullité, de requalification de l'acte de vente en donation et de réduction, leurs prétentions sur les dépens, la rémunération des pénalités majorations et intérêts de retard liés à la déclaration fiscale de succession, les différentes composantes de la rémunération de l'huissier, les droits fixes codifiés et les rémunérations libres seront rejetées.
La succombance respective des parties justifie par ailleurs un partage des dépens de la procédure de première instance et d'appel par moitié entre elles.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Toute demande de ce chef sera donc rejetée, tant en première instance qu'en cause d'appel.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort,
Confirme le jugement
' en ce qu'il a rejeté la demande de production de certaines pièces destinées à démontrer selon les consorts [N] l'incapacité de M et Mme [B] à régler la rente viagère,
' en ce qu'il a rejeté la demande de requalification du contrat de vente en donation déguisée ou indirecte, et a rejeté la demande de 10'000 € au titre du préjudice pour donation déguisée et indirecte,
' en ce qu'il a rejeté les demandes de réduction,
' en ce qu'il a déclaré l'action en nullité du contrat de vente contre rente viagère irrecevable du fait de la prescription,
' en ce qu'il a rejeté les demandes qui sont la conséquence de la demande en requalification ou en annulation du contrat de vente présentées dans le dispositif des demandeurs aux pages 63 à 66 jusqu'à « en toute hypothèse »,
' en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [N] tendant à titre principal à la condamnation de M et Mme [B] à payer 90'163,87€ et à titre subsidiaire à la condamnation des époux [B] à porter et payer la somme évaluée par le tribunal sur l'estimation du bien retenue le 6 février 2007 au prix du marché afin d'évaluer la rente viagère en DUH si le tribunal retient la valeur de 206 800€ au 6 février 2007,
' en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [B] à payer la somme de 2312,17 € en remboursement des frais avancés par Monsieur [N] ainsi que la somme de 5388,30 € dans les termes y prononcés,
' en ce qu'il a condamné Madame [B] au paiement de la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts pour le licenciement de la femme de ménage et au paiement de la somme de 2228,82€,
' en ce qu'il a condamné Madame [B] au paiement de la somme de 8428,55 € sur l'indexation de la rente viagère conformément à la demande des appelants,
' en ce qu'il a rejeté la demande au titre du préjudice moral,
' en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Le réforme en ce qu'il a rejeté au titre des demandes plus amples ou contraires celle relative aux indemnités d'occupation et statuant à nouveau de ce chef :
Condamne M et Mme [B] à verser aux consorts [E] [N], [T] [N], [A] [N], [J] [N] la somme de 10 882,59€ au titre des indemnités d'occupation sur la période novembre 2016-28 décembre 2017,
Le réforme en ses dispositions sur les dépens et statuant à nouveau :
Condamne chacune des parties à supporter par moitié les dépens de la procédure de première instance,
Y ajoutant :
Rejette la demande de résolution ainsi que les demandes consécutives telles que formulées aux pages 87 et 88 du dispositif des conclusions des appelants jusqu'aux demandes présentées au titre du paragraphe 'en toute hypothèse', sauf la demande contre Madame [B] à titre indemnitaire pour faute dans sa mission de mandatrice spéciale et de tutrice par ailleurs distinctement examinée,
Rejette les demandes plus amples,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
Condamne les parties, par moitié chacune, aux dépens de la procédure d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
