France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section b, 03 avril 2023, 22/03743

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03743 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IUBP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

24 octobre 2022

RG:22/00277

[X]

S.C.I. COCODY

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

Grosse délivrée

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 03 AVRIL 2023

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 24 Octobre 2022, N°22/00277

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Madame [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.C.I. COCODY

immatriculée au RCS de LYON sous le n° 350 916 250

représentée par ses co-gérants la SAS ALGOLEX, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 841 522 055, domiciliée [Adresse 6], représentée par son président, et Mme [D] [V], demeurant [Adresse 5] (Nouvelle-Zélande)

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

inscrite en préfecture du Rhône sous le n° W 301004340

représentée par son président M. [P] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LYON

Statuant sur appel d'une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 30 janvier 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 03 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes successifs d'acquisition en date des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire d'un parc cadastré section [Cadastre 11], [Cadastre 3] et [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 14], composé de 55 parcelles sur lesquelles sont implantés des chalets, bungalows et mobiles home.

Ce parc a été loué à l'association Synergie France Asie du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021 qui relouait elle-même des parcelles nues à des propriétaires d'habitations légères de loisir.

Mme [J] [X] a occupé le chalet [Cadastre 13] situé sur l'une de ces parcelles.

Par exploit d'huissier du 28 février 2022, la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie ont assigné Mme [J] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès, afin de voir ordonner principalement son expulsion.

Par décision du 13 mai 2022, l'affaire a été renvoyée pour compétence devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal statuant en référés en l'absence de mobilité des structures revêtant désormais le caractère d'habitation.

Par ordonnance contradictoire de référé du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :

- déclaré recevables les demandes de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie ;

- condamné Mme [J] [X] épouse [E] à payer à l'association Synergie France Asie la somme de 5540 € à titre de provision d'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 28 février 2020 et le 30 décembre 2021 ;

- rejeté l'intégralité des autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [J] [X] épouse [E] aux dépens de la présente procédure ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire a titre provisoire.

Par déclaration du 21 novembre 2022, Mme [J] [X] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté les prétentions de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie.

Par des conclusions notifiées le 20 décembre 2022, Mme [J] [X], appelante, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 30, 31 et 122 du code de procédure civile, des dispositions de l'article L.213-4-1 et suivant du code de l'organisation judiciaire, des dispositions des articles 1169 et 1171 du code civil, des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de :

- Réformer la décision dont appel,

- Déclarer irrecevable l'assignation délivrée par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie considérant le défaut de qualité à agir des demandeurs, et la violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 Juillet 1998,

- La mettre hors de cause,

- Subsidiairement, débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions, et juger qu'il n'y a pas lieu à référé, considérant le caractère léonin du contrat de location de terrain nu,

- Encore plus subsidiairement, ordonner la consignation des loyers dus entre les mains du bâtonnier séquestre jusqu'à ce que le propriétaire du terrain remplisse ses obligations en matière de mise en conformité des réseaux alimentant les parcelles louées et propose un contrat de location équilibré;

- En tout état de cause,solidairement la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie à payer à Mme [J] [E] [X] une somme de

1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.

Mme [J] [E] [X] explique à titre liminaire que la propriété de la SCI est un parc de loisirs équipé d'un mini-golf, d'un ping-pong, d'une piscine et d'un terrain de tennis donné en location à l'association Synergie France Asie. Elle dénonce le défaut d'entretien du parc qui périclite depuis de nombreuses années (espaces verts délaissés, dysfonctionnement de l'électricité des communs, chaussée défoncée') à l'origine du différend opposant les propriétaires de chalets et le propriétaire , ces derniers refusant de régler le loyer réclamé par les intimées du fait de l'état réel du parc.

Au soutien de son appel, elle soulève en premier lieu l'irrecevabilité de l'assignation délivrée pour défaut de qualité à agir de l'association Synergie France Asie considérant que ses statuts ne l'autorisent pas à eux seuls à agir en justice et qu'il n'est pas plus justifié d'une autorisation, le procès-verbal d'assemblée générale étant manifestement un faux établi pour les besoins de la cause. S'agissant de la SCI Cocody, elle ajoute qu'il n'est pas justifié de la tenue d'une assemblée générale régulière pour désigner les nouveaux représentants de la SCI Cocody à la suite du décès de son représentant légal le 21 février 2021. Aujourd'hui dépourvue de représentant légal en exercice, elle n'a aucune capacité à agir en justice. Elle considère enfin que les assemblées générales des 10/04/2021 et 20/09/2021 sont des faux grossiers, la comparaison des signatures sur les procès-verbaux étant significative.

L'appelante soulève en deuxième lieu l'irrecevabilité de l'assignation soutenant qu'aucune notification au préfet n'a été effectuée préalablement à l'audience en violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89 - 462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 alors qu'il ne s'agit pas de résidences légères de loisir mais de résidences principales pour leurs occupants. Elle se réfère en ce sens à la décision du tribunal administratif du 31 janvier 2012 qui leur a reconnu le caractère de construction constitutive de propriété bâtie imposable à la taxe foncière relevant ainsi le défaut de mobilité de l'habitation légère, qui n'est pas démontable, sa liaison aux différents réseaux d'approvisionnement en eau potable, écoulement des eaux usées et en électricité. Elle souligne également que les occupants perçoivent les allocations logements et que Mme [D] [V] leur a délivré une attestation de domicile.

Elle entend par ailleurs faire savoir que, par acte du 30 décembre 2021, elle a fait donation du chalet [Cadastre 13] à M. [C] [E], son fils, dénoncée à l'administration fiscale le 29 mars 2022, justifiant ainsi sa demande de mise hors de cause dans la présente instance.

Subsidiairement, elle soulève l'existence de contestations sérieuses puisque le contrat de location de terrain nu est nul en application des dispositions de l'article 1169 du code civil du fait de son caractère léonin. Selon elle, il existe en effet un déséquilibre significatif dans les obligations respectives des parties, la locataire étant débitrice d'un nombre très important d'obligations alors que le bailleur n'en a quasiment aucune.

Elle dénonce en outre le montant disproportionné des loyers réclamés alors que la SCI Cocody ne respecte pas les obligations mises à sa charge s'agissant des travaux de rénovation et s'oppose à l'entretien des différents réseaux ainsi qu'à leur mise en coformité.

En conséquence, elle soulève l'incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses et en l'absence de troubles manifestement illicites.

De manière subsidiaire, elle réclame la consignation des loyers dans l'attente du respect par le propriétaire du terrain de ses obligations en matière de mise en conformité des différents réseaux alimentant les parcelles louées et de la signature d'un contrat équilibré proposé aux locataires.

La SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie, intimées, par conclusions du 14 janvier 2023, sollicitent de la cour, au visa des dispositions des dispositions des articles 528, 544, 547, 551 à 555, 1102, 1240, 1241 et 1709 du code civil, des dispositions de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, des dispositions des articles 30, 31, 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1 et 6 de la loi du 1 juillet 1901 sur les associations, de :

Confirmer l'ordonnance rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions sauf ce qu'elle a :

« -Limité la provision d'indemnité d'occupation octroyé à l'association Synergie France Asie à 5540 € pour l'occupation du terrain du chalet [Cadastre 13] du 28 février 2020 au 30 décembre 2021 alors qu'il était sollicité la somme de 10 725 €,

- Débouté la SCI Cocody de sa demande de 495 € par mois à compter du 31 décembre 2021,

- Débouté la SCI de sa demande de condamnation de Mme [X] à évacuer son chalet référencé [Cadastre 13], et restituer la parcelle de terrain propre libérée de tout encombrant, et à faire déconnecter à sa charge, le chalet du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès d'elle,

- Débouté la SCI Cocody de sa demande d'expulsion de Mme [X] [J] et de tout occupant de son chef, de sa demande de condamnation à une astreinte de 600 € par jour à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision de première instance,

- Débouté la SCI Cocody de sa demande de transfert de propriété du chalet [Cadastre 13] et de tout objet resté sur la parcelle occupée par Mme [X] [J] à son profit au terme de 40 jours suivant la signification de la décision de première instance, et de sa demande d'autorisation à ce terme de déconnecter et évacuer aux frais de Mme [X] [J] le chalet [Cadastre 13] et tout encombrant resté sur la parcelle, si besoin avec le concours de la force publique,

- Débouté l'association Synergie France Asie et la SCI Cocody de leur demande respective de condamnation de Mme [X] [J] à leur régler à chacune les sommes de 5000 € de provision de dommages-intérêts, et de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l'instance» ;

Y faisant droit et statuant à nouveau :

- Juger recevable l'instance qu'elles ont engagée,

- Rejeter l'ensemble des demandes formées par Mme [X] [J],

- Juger inopposable à l'association Synergie France Asie et à la SCI Cocody l'acte de donation de son chalet à son fils,

- Condamner Mme [X] [J] à évacuer la propriété de la SCI Cocody de son chalet référencé [Cadastre 13], et restituer la parcelle de terrain propre, libérée de tout encombrant;

- La condamner à faire déconnecter à sa charge son chalet du réseau d'adduction, d'évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l'art qualifié et assuré, et en justifier auprès de la SCI Cocody,

- Expulser Mme [X] [J] et tout occupant de son chef, dont son fils [C] [E],

- La condamner à régler à l'association Synergie France Asie une provision d'indemnité d'occupation de 10 725 € pour l'occupation du terrain du chalet [Cadastre 13] du 1 mars 2020 au 20 décembre 2021, et à la SCI Cocody d'un montant mensuel de 495 € à compter du 21 décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, somme provisionnelle à parfaire,

- Assortir la décision à intervenir d'une astreinte de 600 € par jour à compter du 10ème jour suivant sa signification,

- Prononcer au terme de 40 jours suivant la signification de la décision à intervenir, le transfert de propriété du chalet [Cadastre 13] et de tout objet resté sur la parcelle occupée par Mme [X] [J] au profit de la SCI Cocody,

- Autoriser à ce terme la SCI Cocody à déconnecter et évacuer aux frais de Mme [X] [J] le chalet [Cadastre 13] et tout encombrant resté sur la parcelle, si besoin avec le concours de la force publique,

- La condamner à leur régler à chacune une somme de 5000 € de provision à titre de dommages-intérêts et de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens des instances de premier degré et d'appel.

Sur la question de la recevabilité de la demande, les intimées font valoir tout d'abord que la co-gérance de la société civile immobilière Cocody est assurée et justifiée par un procès-verbal d'assemblée générale ainsi qu'un K-Bis. S'agissant de l'association Synergie France Asie, et au visa de l'article 6 de la loi de 1901,elles soutiennent que celle-ci peut sans autorisation spéciale ester en justice, d'autant plus qu'en l'espèce cette autorisation est actée au sein d'un procès-verbal d'assemblée générale. Elles ajoutent que l'association n'est aucunement dépourvue de dirigeants puisque que l'assemblée générale du 20 septembre 2021 a été signée par Mme [D] [V], trésorière, et le nouveau président [Y] [P]. Elles contestent sur ce point l'accusation de faux portée par l'appelante qui soutient la falsification des signatures, et produisent pour ce faire la pièce d'identité de Mme [V].

Sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de saisine de la CCAPEX, elles rappellent que le respect de cette obligation est requis pour les locaux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'est pas le cas en l'espèce du fait de l'occupation sans droit ni titre de la parcelle litigieuse. Elles affirment en effet que l'intéressée est entrée illégalement sur le site en prenant possession des lieux et qu'en conséquence, elle est une occupante sans droit ni titre, bien qu'elle soit propriétaire de son chalet de loisir.

Concernant la donation du chalet alléguée par l'appelante, elles indiquent que cette donation de circonstance est sans incidence sur les obligations auxquelles Mme [X] est tenue, ajoutant qu'elle revêt, au regard du contexte, un caractère frauduleux. Elles expliquent que Mme [X], qui devait libérer la parcelle, s'est frauduleusement soustraite à cette obligation en transférant son chalet dans le patrimoine de son fils notoirement insolvable. Elles soutiennent l'inopposabilité de cette cession sur le fondement de l'article 1342-1 du code civil s'agissant d'une action paulienne.

Elles concluent enfin à la compétence du juge des référés en l'absence de toute contestation sérieuse du fait de la violation de son droit de propriété consacré par l'article 544 du code civil considèrant que l'occupation du bien d'autrui contre le gré du propriétaire constitue un trouble manifestement illicite au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, justifiant la mesure d'expulsion et la prise en charge par l'appelante des frais de déconnexion du fait de sa qualité de propriétaire du chalet.

Elles s'opposent au caractère léonin du contrat alors que Mme [X] ne dispose d'aucun contrat.

Sur les accusations du mauvais état des infrastructures, les intimées les contestent exposant au contraire que les occupants sans droit ni titre sont à l'origine des désordres, et qu'elles ne peuvent plus accéder à leur propriété sous peine de se faire agresser physiquement les privant ainsi de la possibilité d'assurer l'entretien du parc. Elles s'opposent donc à l'octroi d'un délai soulignant l'urgence de la situation et la dangerorité des lieux dégradés par les occupants recommandant leur explusion immédiate.

Par ailleurs, elles entendent souligner que le droit au logement ne leur est pas opposable , ce droit ne pouvant suffire à rendre légale une occupation illégale et qu'il n'autorise pas une atteinte au droit de propriété privée. Au surplus, elles affirment qu'il ne peut y avoir de droit une habitation légère de loisir ne constituant pas un logement, d'autant que tout habitat permanent est prohibé en zone Nc par le plan local d'urbanisme. Ainsi, une caravane, qui fait office de résidence principale, ne peut constituer un local d'habitation.

Enfin, elles précisent que les habitations légères de loisir type mobile home, bungalow et chalet sont de nature mobilière et que l'application d'une taxation au titre du droit fiscal est sans conséquence sur la qualification juridique à adopter et sans incidence sur l'obligation de l'appelante d'évacuer les lieux en application de l'alinéa II de l'article 555 du code civil.

Ensuite, les intimées exposent disposer d'éléments probants pour évaluer l'indemnité d'occupation que doit régler la locataire pour l'occupation du 1er mars 2020 et jusqu'à libération des lieux sur la base mensuelle de 495 euros tout en contestant la valeur probante de la consultation établie par un cabinet privé produite aux débats par l'appelante.

Elles sollicitent pour finir, au visa de l'article 1240 du code civil, une provision sur dommages et intérêts expliquant que l'occupation sauvage, dont la SCI Cocody est victime, lui fait subir un préjudice considérable ainsi que des pertes de plusieurs centaines de milliers d'euros par saison, outre le rôle particulièrement actif de la locataire dans les actes délictuels dont elle est victime. Elles dénoncent à ce titre l'action concertée d'occupation sans droit en bande organisée, à laquelle Mme [X] appartient, qui leur a fait subir d'importants préjudices (vols avec effraction agressions, pillage des infrastructures, menaces de mort').

Enfin, elles demandent une condamnation sous astreinte aux fins de limiter les incidents au cours des opérations d'évacuation arguant que le démantèlement des installations sera complexe, et les difficultés d'exécution sérieuses.

Pour conclure et dans l'hypothèse d'une absence d'exécution, les intimées demandent qu'à l'issue d'un délai de 40 jours, elles puissent requérir au visa des articles 551 et 555 du code civil la propriété du chalet pour procéder à son évacuation.

Par message adressé par rpva le 16 janvier 2023, le conseil des intimées sollicite la radiation de l'appel pour défaut d'exécution.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 janvier 2023 suivant une ordonnance rendue le 25 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 6 février 2023, mise en délibéré, par disposition au greffe, le 3 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, et en réponse au message adressé par rpva le 16 janvier 2023 aux termes duquel le conseil des intimées a sollicité la radiation de l'appel pour défaut d'exécution, il sera dit que la cour d'appel ne peut être valablement saisie d'une telle demande en ce qu'elle ne respecte pas les conditions de forme légale, l'article 954 du code de procédure civile imposant en effet que les prétentions et les moyens des parties doivent être reprises dans les conclusions d'appel.

Sur la capacité à ester en justice :

L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice.

S'agissant de la SCI Cocody, aux termes d'une assemblée générale ordinaire en date du 10 avril 2021, la co-gérance de la SCI Cocody a été confiée à la société Algolex ayant pour président M. [F] [V]. Cette information est confirmée par l'extrait K-BIS produit aux débats qui fait apparaître effectivement au titre des gérants Mme [D] [V] et la société Algolex. (Pièce 9).

Il est donc justifié qu'à la suite du décès de son représentant légal survenu le 21 février 2021, la société Cocody s'est pourvue de nouveaux représentants qui en leur qualité de gérants peuvent valablement exercées toute action en justice au nom et dans l'intérêt de la SCI.

Si l'appelante conteste la valeur probante de ce procès-verbal d'assemblée le qualifiant de faux, elle n'en apporte aucune preuve alors que la signature critiquée apposée par Mme [D] [V] correspond à celle figurant sur sa carte d'identité en sorte que ce moyen sera écarté.

En conséquence, la SCI Cocody justifie de l'existence de représentants légaux valablement désignés et de leur pouvoir pour agir en justice au nom de la société civile ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.

S'agissant de l'association Synergie France Asie, il est constant que le président d'une association, auquel les statuts ne donnent aucun pouvoir particulier autre que celui de faire fonctionner l'association en convoquant le conseil d'administration ou l'assemblée générale, doit recevoir un mandat spécial pour représenter l'association en justice.

Si les statuts de l'association ne donnent pas précisément de pouvoir à son président pour la représenter dans une instance judiciaire, il est néanmoins justifié de l'organisation d'une assemblée générale le 20 septembre 2021 aux termes de laquelle a été adoptée une délibération n°1 qui désigne M. [Y] [P] en sa qualité de président et lui donne pouvoir pour 'engager les actions et instances judiciaires nécessaires ou utiles tant en maière civile que pénale... ces actions à engager visent tant les occupants entrés légalement sur le parc et qui s'y maintiennent illégalement que ceux qui ont pris possession du site mais également les entités associatives ou commerciales faisant subir un préjudice à l'association Synergie France Asie ...' (pièce 10).

En conséquence, l'association Synergie France Asie justifie du pouvoir de son président pour agir en justice en son nom ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.

Sur la recevabilité de l'assignation :

Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée' les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».

Les intimées ont assigné Mme [J] [X] aux fins d'obtenir son expulsion justifiée par l'occupation sans droit ni titre de la parcelle sur laquelle était installée le chalet dont l'appelante était propriétaire.

Il n'est nullement sollicité la résiliation d'un contrat de bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers, qui reste seule soumise à l'application des dispositions précitées.

Il s'ensuit que les intimées n'étaient nullement contraintes au respect des dispositions découlant de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 en sorte que la recevabilité de l'assignation doit être constatée comme l'a justement indiqué le premier juge.

Sur la mise hors de cause de Mme [X] :

L'appelante réclame sa mise hors de cause au motif qu'elle n'est plus propriétaire du chalet litigieux donné à M. [C] [E], son fils, le 30 décembre 2021. Les intimées contestent la validité d'une telle donation considérant qu'au regard du contexte, elle revêt un caractère frauduleux puisqu'elle permet à Mme [X] d'échapper à toute condamnation.

En l'espèce, l'appelante produit en pièce 16 une feuille manuscrite portant mention de l'identité et de la signature du donateur et celles du donataire , de l'objet de cette donation à savoir un chalet situé au [Adresse 4] - pour une valeur déclarée de 22.000 euros avec cette précision que son fils y établit sa résidence principale.

La valeur probante de cette pièce, qui n'a pas été produite en première instance alors que Mme [X] n'a pas sollicité sa mise hors de cause devant le premier juge, est contestable et n'est nullement confortée par des pièces complémentaires. Il sera ajouté que le propriétaire mentionné sur l'avis de taxes foncières pour l'année 2021 reste Mme [X] et qu'il n'est nullement justifiée d'un changement de propriétaire pris en compte par la direction générale des finances publiques. (Pièce 18).

Pour l'ensemble de ces raisons, l'acte de donation sera écarté pour manque de valeur probante et Mme [X] sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur le bien-fondé de la demande :

En application de l'article 835 al 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SCI Cocody et l'association Synergie France Asie se prévalent d'un trouble manifestement illicite consistant en la violation de son droit de propriété protégé par l'article 544 du code civil par la présence de Mme [J] [X] sur une parcelle lui appartenant sans que cette dernière puisse justifier d'un droit d'occupation ni d'un titre.

Le premier juge a fait droit à cette analyse rappelant la nécessité d'obtenir l'agrément du bailleur lors du changement de locataire en cas de vente par le preneur de son chalet, et sur le constat de l'absence d'accord donné par la propriétaire de la parcelle, il a considéré que Mme [J] [X] est occupante sans droit ni titre du terrain appartenant à la SCI Cocody, qui est donc autorisée à procéder à son expulsion à défaut de départ volontaire.

Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Si l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 835 al 1er du code de procédure civile, le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

En l'espèce, selon le certificat de vente du 28 février 2020, Mme [J] [X] a fait l'acquisition auprès des consorts [M] d'un chalet en bois de 35 m² implanté sur une parcelle [Cadastre 13]; il est dit que ce chalet est composé d'un coin cuisine, d'un salon, d'une salle de bains avec wc avec en partie extréieure une terrasse bois attenante, un espace de stockage et un local à vélo, le tout au prix de 22.000 euros (pièce 2 - intimées).

Il est précisé dans l'acte que le terrain sur lequel se situe le chalet n'est pas vendu avec le chalet et que l'acquéreur devra souscrire un contrat spécifique de location pour cette parcelle indépendamment des présentes et du vendeur qui n'intervient nullement dans cette transaction. Il est enfin indiqué que le contrat de vente doit être communiqué sous 48 h au bailleur à la diligence du vendeur.

Il n'est donc pas justifié sur cette parcelle de l'existence d'un contrat de location ou sous-location conclu entre la SCI Cocody et Mme [J] [X] ni davantage d'un contrat verbal qui suppose la démonstration d'un accord intervenu entre les parties sur la mise à disposition d'un bien et à un prix convenu.

En effet, il est uniquement fait état de la conclusion d'un contrat de sous-location de terrain nu [Cadastre 13] entre l'association Synergie France Asie et les consorts [M] en date du 4 décembre 2017, ce contrat portant sur un hébergement d'un module léger (bungalow, chalet..) à vocation de résidence secondaire en saison touristique du 1er avril au 30 septembre avec un loyer trimestriel de 743 euros. Il est dit qu'avec l'accord écrit du bailleur, le preneur pourra subroger dans son bail son successeur pour la période restant à courir et restera solidaire du paiement des loyers jusqu'à l'expiration annuelle. Par ailleurs, il est dit que la cession du bail ou la sous-location du terrain nu sont rigoureusement interdits sans accord préalable du bailleur (pièce 6 intimées).

Il s'ensuit que Mme [J] [X] ne justifie pas d'un titre sur la parcelle en cause.

Ceci étant, et en dépit de la rédaction du contrat de sous-location de terrain nu qui spécifie que 'le terrain loué a pour objet exclusif l'hébergement d'un module léger (chalet, bungalow ou mobile home) à vocation de résidence secondaire en saison touristique du 1er avril au 30 septembre dans la limite de la surface autorisée...', la configuration des lieux et le type de structure démontrent qu'il s'agit en réalité d'habitations légères pérennes restant à demeure sur le site et que, pour une partie de ses occupants, ceux-ci y ont établi leur résidence principale comme en attestent le règlement d'une taxe foncière et/ou d'habitation, l'allocation d'une aide au logement (pièce 3) sans que cette situation ne soit une source de contestation pour l'intimée au regard des attestations de domicile établies par Mme [D] [V] en sa qualité de gérante de la SCI Cocody (Pièce 2 - appelante) .

Plus précisément, la lecture croisée de la décision rendue le 31 janvier 2012 par le tribunal administratif de Nîmes (pièce 4 - appelante) et le pré-rapport d'expertisé établi le 31 août 2020 par [L] [O], expert évaluateur immobilier, (pièce 6 - appelante) laisse apparaître que l'habitation légère de loisir litigieuse est posée au sol sur des plots en agglomérés de ciment et non à même le sol ce qui prive cette dernière de tout moyen de mobilité. En outre, il est considéré que cette habitation légère présente toutes les caractéristiques d'une construction constitutive d'une propriété bâtie, celle-ci étant reliée aux différents réseaux d'approvisionnement en eau potable, avec l'écoulement des eaux usées, le raccord au réseau électrique.

Il s'ensuit que rien ne permet de retenir le caractère précaire de l'occupation du logement ni d'ailleurs la nature théoriquement démontable de l'habitation.

Par ailleurs, si à l'origine il a pu être conclu des contrats uniques englobant la vente d'un chalet et la location de terrain nu comme le démontre l'appelante par la production à titre d'exemple d'un contrat signé le 8 avril 2006 entre [A] [V] agissant en qualité de mandataire spécial de la SCI Cocody, propriétaire des terrains nus, et de Mme [Z] [B], vendeuse, d'une part et les époux [S], acqéureurs d'autre part, qui emporte à la fois la vente d'un chalet léger situé sur la parcelle 3 ainsi que la location de ce terrain (pièce 1 -appelante) très vite les opérations de vente et de location se sont dissociées malgré l'interdépendance de ces contrats. Il a ainsi été possible de conclure un acte de vente indépendamment de la signature du contrat de location ou sous-location du terrain sur lequel se trouvait malgré tout le chalet.

Mme [J] [X] se trouve dans cette situation puisqu'elle justifie d'un titre de propriété sur le chalet dont elle a fait l'acquisition le 28 février 2020 situé sur le terrain [Cadastre 13] sans pour autant démontrer la possession d'un titre relatif à l'occupation de ladite parcelle.

Ainsi, si l'existence d'un trouble illicite est avéré du fait de l'absence de contrat de location entre la SCI Cocody, propriétaire des parcelles, et Mme [J] [X], propriétaire du chalet, il n'est toutefois pas justifié du caractère manifeste de cette illicéité au regard du titre de propriété dont dispose l'appelante sur le chalet litigieux.

En outre, la demande d'expulsion présentée par la SCI Cocody paraît disproportionnée au regard du droit au respect de la propriété de Mme [J] [X], propriétaire du chalet , garanti par l'article 1er du protocole n°1 de la convention européenne des droits de l'homme.

Pour l'ensemble de ces raisons, et au vu de l'absence de caractérisation d'une voie de fait excluant l'existence d'un trouble manifestement illicite, il sera dit n'y avoir lieu à référé tant sur la demande d'expulsion que les prétentions subséquentes liées à la déconnection du chalet et le prononcé d'une astreinte.

Pour le surplus, en présence d'une occupation du terrain non contestée, il est acquis que Mme [T] est redevable d'une indemnité d'occupation dont le principe est incontestable.

Ceci étant, le montant de cette indemnité, arrêtée par le premier juge à la somme de 5 540 euros pour une occupation du terrain du 28 février 2020 au 30 décembre 2021, interroge au regard des griefs adressés par la locataire sur l'état dégradé du parc de loisirs dans lequel se situe la parcelle litigieuse.

En effet, l'appelante souligne que le montant de l'indemnité réclamée n'est pas en adéquation avec l'état du parc et les services afférents qui sont aujourd'hui inexistants, ce qu'elle illustre par la production d'un pré-rapport d'expertise établi par M. [L] [O] le 31 août 2020 dont il résulte que:

'Actuellement la quasi-totalité des prestations initialement prévues ne sont plus assurées:

- absence d'entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs;

- portail motorisé hors service;

- court de tennis inexploitable et non entretenu;

- espaces barbecues laissés à l'abandon;

- extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d'incendie car ils ont atteint leur date de 'péremption' pour certains;

-piscine hors service (plus en eau) suite à de trop nombreuses fuites qui ne sont pas toujours réparées;

- restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d'éventuels repreneurs;

- boîtes aux lettres à l'entrée en mauvais état;

- voies de circulation initialement goudronnées, particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe;

- réseau indépendant d'évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord la parcelle [Cadastre 12] entraînant des odeurs dérangeantes...'.

Sur la base de ces éléments, M. [O] propose une première valeur locative pour une parcelle de terrain destinée à l'accueil d'une habitation légère située dans un parc de loisirs de 243 euros, sur laquelle il applique un abattement pour absence de prestations pour retenir in fine une valeur de 121,50 euros. Il suggère une deuxième valeur pour une parcelle équivalente située en-dehors d'un parc de loisirs qu'il arrête à la somme de 98,25 euros. Il en déduit une valeur locative arrondie à la somme de 100 euros par mois.

Si les parties s'opposent sur l'origine des dégradations, chacune tenant l'autre pour responsable de la survenance des désordres relevés, il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités encourues, ni apprécier si le bailleur s'est conformé ou non à son obligation d'entretien ou si le locataire a participé ou pas à la dégradation des lieux.

La situation actuelle du parc commande la fixation d'une indemnité d'occupation en adéquation avec les services actuellement présents et l'état des infrastructures.

Il convient en conséquence de retenir une indemnité d'occupation provisionnelle de 100 euros par mois et d'infirmer sur ce point la décision déférée.

L'appelante sera donc condamnée à régler à l'association Synergie France Asie une provision de 2.172,60 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 28 février 2020 au 21 décembre 2021, terme du contrat de sous-location liant les intimées, étant précisé qu'elle ne justifie d'aucun règlement depuis son arrivée dans le parc, puis à compter du 22 décembre 2020 à payer à la SCI Cocody la somme de 100 euros par mois, à titre de provision.

La demande de consignation n'est nullement justifiée en l'état et ne paraît pas être le préalable indispensable à la réfection des lieux.

Pour le surplus, Mme [J] [X] présente des demandes formées à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à titre de provision, qui seront rejetées en l'état, la première en l'absence d'élément probant justifiant l'existence d'un préjudice, la seconde du fait du rejet de la demande d'expulsion.

S'agissant de la prétention présentée par les intimées tendant à l'obtention de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l'occupation 'sauvage' du parc, il ne saurait, au stade du référé, être fait droit à cette demande de provision considérant le défaut de preuve d'un quelconque préjudice notamment en l'absence de preuve de l'imputabilité des dégradations à l'appelante.

La décision déférée sera en conséquence confirmée sur ces points.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, de condamner l'intimée, qui succombe principalement, aux entiers dépens. L'équité commande de faire droit à la demande de l'appelante qui se verra accorder une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Dit que la cour d'appel n'est pas valablement saisie de la demande de radiation de l'appel,

Infirme l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès sauf en ce qu'il a jugé les demandes présentées par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie recevables et a rejeté les demandes respectives de dommages et intérêts, d'astreinte et de consignation des loyers,

Statuant à nouveau,

Constate l'absence de trouble manifestement illicite,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ainsi que les prétentions subséquentes liées à la déconnection du chalet et au prononcé d'une astreinte,

Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 100 euros par mois,

Condamne Mme [J] [X] à verser à l'association Synergie France Asie, à titre de provision, la somme de 2.172,60 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 28 février 2020 au 21 décembre 2021,

Condamne Mme [W] [T] à verser à la SCI Cocody une indemnité d'occupation provisionnelle pour l'occupation du terrain du chalet à compter du 22 décembre 2021 d'un montant de 100 euros par mois,

Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie à payer à Mme [W] [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie aux entiers dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section b, 03 avril 2023, 22/03743

Synthèse

Origine de la décision