France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section b, 03 avril 2023, 22/03658

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03658 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IT3R

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

24 octobre 2022

RG:22/00281

[B]

[Z]

S.C.I. COCODY

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

Grosse délivrée

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 03 AVRIL 2023

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 24 Octobre 2022, N°22/00281

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Madame [F] [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004815 du 27/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉES :

Madame [Y] [Z]

née le 28 Avril 1985 à [Localité 14]

[Adresse 13]

[Localité 5] ( THAÏLANDE)

Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON

S.C.I. COCODY

immatriculée au RCS de LYON sous le n° 350 916 250

représentée par ses co-gérants la SAS ALGOLEX, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 841 522 055, domiciliée [Adresse 9], représentée par son président, et Mme [S] [K], demeurant [Adresse 7] (Nouvelle-Zélande)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Association SYNERGIE FRANCE ASIE

inscrite en préfecture du Rhône sous le n° W 301004340

représentée par son président M. [C] [R]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par Me Lionel MARZIALS, Postulant, avocat au barreau d'ALES

Représentée par Me François GOGUELAT, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Statuant sur appel d'une ordonnance de référé

Ordonnance de clôture rendue le 30 janvier 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 03 Avril 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes successifs d'acquisition en date des 17 avril 1990, 25 mars 1993 et 13 février 2009, la SCI Cocody est devenue propriétaire d'un parc cadastré section BA [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 12] sur la commune de Vézenobres (30 360), composé de 55 parcelles sur lesquelles sont implantés des chalets, bungalows et mobiles home.

Ce parc a été loué à l'association Synergie France Asie du 15 novembre 2015 au 20 décembre 2021 qui relouait elle-même des parcelles nues à des propriétaires d'habitations légères de loisir.

Mme [F] [B] occupe un chalet référencé C [Cadastre 6].

Par exploit d'huissier du 28 février 2022, Mme [Y] [Z], la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie ont assigné Mme [F] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès afin de voir principalement ordonner son expulsion.

Par décision du 13 mai 2022, l'affaire a été renvoyée pour compétence devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal statuant en référés en l'absence de mobilité des structures revêtant désormais le caractère d'habitation.

Par ordonnance contradictoire de référé du 24 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :

- déclaré recevables les demandes de la SCI Cocody, de l'association Synergie France Asie et de Mme [Y] [Z] ;

- constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 2 octobre 2021 ;

- ordonné en conséquence à Mme [F] [B] de libérer la parcelle de terrain C [Cadastre 6] et le chalet ainsi que tout encombrant, et ce, dans le délai de 2 mois, à compter de la signification de la présente décision ;

- ordonné la restitution des clés du chalet à l'association Synergie France Asie pour le compte de Mme [Y] [Z] ;

- ordonné, à défaut, l'expulsion de Mme [F] [B] du terrain et du chalet référencés C [Cadastre 6] et de tout occupant de son chef ;

- l'a condamnée à payer à l'association Synergie France Asie la somme provisionnelle de 2250 euros pour l'occupation du 1er janvier 2021 au 2 octobre 2021 ;

- condamné Mme [F] [B] à régler à la SCI Cocody, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisionnelle de 8,30 euros par jour ;

- rejeté l'intégralité des autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu 'a application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [F] [B] aux dépens de la présente procédure ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire a titre provisoire.

Par déclaration du 16 novembre 2022, Mme [F] [B] a interjeté appel de cette ordonnance sauf en ce qu'elle a rejeté les prétentions de SCI Cocody, de l'Association Synergie France Asie et Mme [Y] [Z].

Par des conclusions notifiées le 20 décembre 2022, Mme [F] [B], appelante, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 30, 31 et 122 du code de procédure civile, des dispositions de l'article L.213-4-1 et suivant du code de l'organisation judiciaire, des dispositions des articles 1169 et 1171 du code civil, des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de :

- Réformer la décision dont appel,

- Déclarer irrecevable l'assignation délivrée par la SCI Cocody, l'Association Synergie France Asie et Mme [Z] considérant le défaut de qualité à agir des demandeurs, et la violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998,

- Subsidiairement, débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions, et juger qu'il n'y a pas lieu à référé, considérant le caractère léonin du contrat de location de terrain nu,

- Encore plus subsidiairement, ordonner la consignation des loyers dus entre les mains du bâtonnier séquestre jusqu'à ce que le propriétaire du terrain remplisse ses obligations en matière de mise en conformité des réseaux alimentant les parcelles louées et propose un contrat de location équilibré.

- A titre infiniment subsidiaire, s'il était fait droit aux prétentions des demandeurs, condamner solidairement la SCI Cocody, l'Association Synergie France Asie et Mme [Y] [Z] à régler au concluant une provision sur l'indemnisation de leur préjudice d'un montant de 50 000 €,

- En tout état de cause, condamner solidairement la SCI Cocody, l'Association Synergie France Asie et Mme [Y] [Z] à payer à Mme [F] [B] une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, Mme [F] [B] explique pour sa part que la propriété de la SCI est un parc de loisirs équipé d'un mini-golf, d'un ping-pong, d'une piscine et d'un terrain de tennis donné en location à l'association Synergie France Asie. Elle a ainsi signé avec cette association un contrat de sous-location portant sur un terrain nu sur lequel se trouve un chalet dont elle revendique la propriété pour l'avoir acquise de Mme [Y] [Z]. Elle dénonce un défaut d'entretien du parc qui périclite depuis de nombreuses années (espaces verts délaissés, dysfonctionnement de l'électricité des communs, chaussée défoncée') justifiant selon elle le non-règlement des loyers mis à sa charge.

Elle dénonce en premier lieu l'irrecevabilité de l'assignation délivrée considérant que la SCI Cocody n'a pas qualité à agir en l'absence de représentants légaux valablement désignés depuis le décès de son représentant légal le 21 février 2021. Elle affirme qu'il n'est pas justifié de la tenue d'une assemblée générale régulière ayant procédé à leur désignation soutenant que les assemblées générales des 10/04/2021 et 20/09/2021 sont des faux grossiers, la comparaison des signatures sur les procès-verbaux étant significative. S'agissant de l'association Synergie France Asie, elle conteste également sa qualité à agir en l'absence d'autorisation à agir en justice.

L'appelante conclut en deuxième lieu en faveur de l'irrecevabilité de l'assignation soutenant qu'il ne s'agit pas de résidences légères de loisir mais de résidence principale pour leurs occupants et qu'aucune notification au préfet n'a été effectuée préalablement à l'audience en violation des dispositions de l'article 24 de la loi 89 - 462 du 6 juillet 1989, modifié par l'article 114 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998. Elle se réfère en ce sens à la décision du tribunal administratif du 31 janvier 2012 qui leur a reconnu le caractère de construction constitutive de propriété bâtie imposable à la taxe foncière relevant ainsi le défaut de mobilité de l'habitation légère, la liaison aux différents réseaux d'approvisionnement en eau potable, écoulement des eaux usées et en électricité.

Subsidiairement, elle soulève une contestation sérieuse s'opposant à la compétence du juge des référés car si elle indique ne pas refuser de régler un juste loyer pour l'occupation de la parcelle correspondante qu'elle évalue à la somme de 98,25 euros par mois , elle affirme que le montant des loyers réclamé est disproportionné compte-tenu de la réalité des services et de l'état des infrastructures.

Elle conclut également en faveur de l'existence d'une contestation sérieuse tenant le caractère léonin du contrat de location de terrain nu rédigé par la SCI Cocody arguant qu'il existe un déséquilibre significatif dans les obligations respectives des parties, la locataire étant débitrice d'un nombre très important d'obligations alors que le bailleur n'en a quasiment aucune , celles-ci n'étant d'ailleurs pas respectées notamment s'agissant des travaux de rénovation. Elle soulève alors la nullité dudit contrat au visa de l'article 1169 du code civil.

A défaut et si le juge des référés retient sa compétence, elle réclame la consignation des loyers dans l'attente du respect par le propriétaire du terrain de ses obligations en matière de mise en conformité des différents réseaux alimentant les parcelles louées et la proposition aux locataires d'un nouveau contrat équilibré.

A titre subsidiaire, s'il est fait droit aux demandes des intimées, Mme [B] sollicite leur condamnation solidaire à une provision à titre des dommages et intérêts expliquant que ces chalets ne sont pas démontables et qu'il est impossible pour leur propriétaire de les récupérer, étant précisé qu'ils ont une valeur moyenne entre 30 000 et 40 000 €. Elle réclame une somme globale de 50.000 euros comprenant la valeur du chalet, le préjudice moral provoqué par l'inquiétude et la crainte d'une expulsion, ainsi qu'un préjudice matériel lié aux frais de déménagement et de démontage.

Mme [Y] [Z], la SCI Cocody et l'Association Synergie France Asie, intimées, par conclusions du 14 janvier 2023, sollicitent de la cour, au visa des dispositions des dispositions des articles 528,544, 547, 551 à 555, 1240, 1241et 1709 du code civil, des dispositions de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, des dispositions des articles 30, 31, 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1 et 6 de la loi du 1 juillet 1901 sur les associations, de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a :

« -Rejeté les demandes de provision de dommages-intérêts de l'association l'association Synergie France Asie et de la SCI Cocody pour chacune d'elle à hauteur de 5000 €,

- Rejeté les demandes au titre de l'article 700 de l'association l'association Synergie France Asie et de la SCI Cocody pour chacune d'elle à hauteur de 2000 €,

- Rejeté la demande d'astreinte de 600 € / jour sollicitée par la SCI Cocody,

- Omis de statuer sur l'indemnité d'occupation due à l'association Synergie France Asie pour la période du 3 octobre 2021 au 20 décembre 2021 pour un montant de 647 € »

Y faisant droit et statuant à nouveau,

- Juger recevable l'instance qu'elles ont engagée;

- Rejeter l'ensemble des demandes de Mme [B] [F];

- La condamner à libérer le chalet C [Cadastre 6] et restituer les clefs à l'association Synergie France Asie pour le compte de Mme [Z] [Y];

- Expulser du chalet référencé C [Cadastre 6] Mme [B] [F] et tout occupant de son chef;

- Constater d'une part l'acquisition de la clause résolutoire du bail entre l'association Synergie France Asie et Mme [B] [F], et d'autre part la résiliation du bail de cette association en date du 20 décembre 2020;

- Expulser de la propriété de la SCI Cocody, Mme [B] [F] et tout occupant de son chef,

- La condamner à régler à l'association Synergie France Asie, un loyer de 2250 € pour l'occupation du 1 janvier 2021 au 3 octobre 2021,puis une provision d'indemnité d'occupation de 647 € pour l'occupation du 3 octobre 2021 au 20 décembre 2021,

- La condamner à régler à la SCI Cocody une provision d'indemnité d'occupation de 8,3 € par jour depuis le 21 décembre 2021 jusqu'à la date de libération des lieux,

- Assortir la décision à intervenir, d'une astreinte de 600 € par jour à compter du 10ème jour suivant sa signification,

- Autoriser à ce terme la SCI Cocody à faire évacuer aux frais de Mme [B] [F] tout encombrant resté sur la parcelle,

- La condamner à régler à l'association Synergie France Asie et à la SCI Cocody la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages-intérêts outre une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais et dépens des instances de premier degré et d'appel,

Sur la question de la recevabilité de la demande, les intimées font valoir tout d'abord que la co-gérance de la société civile immobilière Cocody est assurée et justifiée par un procès-verbal d'assemblée générale ainsi qu'un K-Bis. S'agissant de l'association Synergie France Asie, et au visa de l'article 6 de la loi de 1901, celle-ci peut sans autorisation spéciale ester en justice, d'autant plus qu'en l'espèce cette autorisation est actée au sein d'un procès-verbal d'assemblée générale. Elles ajoutent que l'association n'est aucunement dépourvue de dirigeants puisque que l'assemblée générale du 20 septembre 2021 a été signée par Mme [S] [K], trésorière, et le nouveau président [R] [C]. Elles contestent sur ce point l'accusation de faux portée par l'appelante qui soutient la falsification des signatures, et produisent pour ce faire la pièce d'identité de Mme [K].

Sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de saisine de la CCAPEX, elles rappellent que le respect de cette obligation est requis pour les locaux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'est pas le cas en l'espèce du fait de l'occupation sans droit ni titre de la parcelle litigieuse. Elles affirment en effet que Mme [B] est locataire d'un terrain nu qui n'entre pas dans le champ d'application de la loi précitée. A titre subsidiaire, elles se prévalent d'une notification intervenue le 4 février 2022.

Au fond, elles font valoir que les liens entre Mme [B] [F] et l'association Synergie France Asie sont régis par les termes d'un contrat de sous-location de terrain nu. Elles exposent que l'appelante ne paye pas son loyer si bien que la clause résolutoire prévue à l'acte doit s'appliquer.

Elles signalent que le bail liant la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie a lui-même pris fin le 20 décembre 2021 en sorte que les occupants du chef de l'association Synergie France Asie ne disposent d'aucun lien contractuel avec la SCI Cocody et doivent en conséquence libérer la propriété. Elles maintiennent donc , au visa de l'article 544 du code civil, leur demande considérant Mme [B] [F] est occupante sans droit sur la propriété de la SCI Cocody, situation constituant un trouble manifestement illicite.

Sur les accusations du mauvais état des infrastructures, les intimées les contestent expliquant que cette mission ne leur incombe pas sachant que les occupants du parc ont opté pour la création d'une association 'Colorie E' chargée d'assurer l'entretien du parc et ce afin de réaliser des économies en évitant que cette tâche soit externalisée et que son coût soit répercuté sur les charges. Elles précisent que l'objet de cette association est la 'maintenance et régie résidence de loisirs privé parc des camisards et occasionnellement tous services à d'autres personnes'.

Par ailleurs, elles entendent souligner que le droit au logement ne leur est pas opposable , ce droit ne pouvant suffire à rendre légale une occupation illégale sans titre d'un logement et qu'il n'autorise pas une atteinte au droit de propriété privée. Au surplus, elles affirment qu'il ne peut y avoir de droit au logement, une habitation légère de loisir ne constituant pas un logement, d'autant que tout habitat permanent est prohibé en zone Nc par le plan local d'urbanisme. Ainsi, une caravane, qui fait office de résidence principale, ne peut constituer un local d'habitation.

Enfin, elles précisent que les habitations légères de loisir type mobile home, bungalow et chalet sont de nature mobilière et que l'application d'une taxation au titre du droit fiscal est sans conséquence sur la qualification juridique à adopter et sans incidence sur l'obligation de l'appelante d'évacuer les lieux en application de l'alinéa II de l'article 555 du code civil.

Ensuite, elles exposent disposer d'éléments probants pour évaluer l'indemnité d'occupation que doit régler la locataire pour l'occupation jusqu'à libération des lieux. Concernant la propriété du chalet, elles font savoir que, par contrat du 23 septembre 2020, Mme [Z] [Y] a cédé à crédit son chalet C [Cadastre 6] à l'appelante pour 3500 € sous condition du paiement du prix qui ne s'est jamais réalisé. Autrement dit, le transfert de propriété n'a pas eu lieu, l'appelante n'est donc pas propriétaire dudit chalet.

Elles sollicitent pour finir, au visa de l'article 1240 du code civil, une provision sur dommages et intérêts expliquant que l'occupation sauvage, dont la SCI Cocody est victime, lui fait subir un préjudice considérable ainsi que des pertes de plusieurs centaines de milliers d'euros par saison, outre le rôle particulièrement actif de la locataire dans les actes délictuels dont elle est victime. Elles dénoncent à ce titre l'action concertée d'occupation sans droit en bande organisée, à laquelle l'appelante appartient, qui leur a fait subir d'importants préjudices (vols avec effraction agressions, pillage des infrastructures, menaces de mort').

Enfin, elles demandent une condamnation sous astreinte aux fins de limiter les incidents au cours des opérations d'évacuation arguant que le démantèlement des installations sera complexe, et les difficultés d'exécution sérieuses.

Pour conclure et dans l'hypothèse d'une absence d'exécution, les intimées demandent qu'à l'issue d'un délai de 40 jours, elles puissent requérir au visa des articles 551 et 555 du code civil la propriété du chalet pour procéder à son évacuation.

Par message adressé par rpva le 16 janvier 2023, le conseil des intimées sollicite la radiation de l'appel pour défaut d'exécution.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 6 février 2023, mise en délibéré, par disposition au greffe, le 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, et en réponse au message rpva adressé le 16 janvier 2023 aux termes duquel le conseil des intimées a sollicité la radiation de l'appel pour défaut d'exécution, il sera dit que la cour d'appel ne peut être valablement saisie d'une telle demande en ce qu'elle ne respecte pas les conditions de forme légale, l'article 954 du code de procédure civile imposant en effet que les prétentions et les moyens des parties doivent être reprises dans les conclusions d'appel.

Sur la capacité à ester en justice :

L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice.

S'agissant de la SCI Cocody, aux termes d'une assemblée générale ordinaire en date du 10 avril 2021, la co-gérance de la SCI Cocody a été confiée à la société Algolex ayant pour président M. [A] [K]. Cette information est confirmée par l'extrait K-BIS produit aux débats qui fait apparaître effectivement au titre des gérants Mme [S] [K] et la société Algolex. (Pièce 9).

Il est donc justifié qu'à la suite du décès de son représentant légal survenu le 21 février 2021, la société Cocody s'est pourvue de nouveaux représentants qui en leur qualité de gérants peuvent valablement exercées toute action en justice au nom et dans l'intérêt de la SCI.

Si l'appelante conteste la valeur probante de ce procès-verbal d'assemblée le qualifiant de faux, elle n'en apporte aucune preuve alors que la signature critiquée apposée par Mme [S] [K] correspond à celle figurant sur sa carte d'identité en sorte que ce moyen sera écarté.

En conséquence, la SCI Cocody justifie de l'existence de représentants légaux valablement désignés et de leur pouvoir pour agir en justice au nom de la société civile ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.

S'agissant de l'association Synergie France Asie, il est constant que le président d'une association, auquel les statuts ne donnent aucun pouvoir particulier autre que celui de faire fonctionner l'association en convoquant le conseil d'administration ou l'assemblée générale, doit recevoir un mandat spécial pour représenter l'association en justice.

Si les statuts de l'association ne donnent pas précisément de pouvoir à son président pour la représenter dans une instance judiciaire, il est néanmoins justifié de l'organisation d'une assemblée générale le 20 septembre 2021 aux termes de laquelle a été adoptée une délibération n°1 qui désigne M. [R] [C] en sa qualité de président et lui donne pouvoir pour 'engager les actions et instances judiciaires nécessaires ou utiles tant en matière civile que pénale... ces actions à engager visent tant les occupants entrés légalement sur le parc et qui s'y maintiennent illégalement que ceux qui ont pris possession du site mais également les entités associatives ou commerciales faisant subir un préjudice à l'association Synergie France Asie ...' (pièce 10).

En conséquence, l'association Synergie France Asie justifie du pouvoir de son président pour agir en justice en son nom ce qui rend les demandes recevables comme l'a justement constaté le premier juge.

Sur la recevabilité de l'assignation :

Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par la plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée' les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur ».

Le premier juge a considéré le texte susvisé inapplicable au motif que l'assignation délivrée ne visait qu'à obtenir l'expulsion de Mme [B], occupante sans droit ni titre d'un terrain sur lequel est implanté un chalet sans que ne soit visé le constat de la résiliation du bail d'habitation ou le prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

Cette analyse ne pourra qu'être rejetée.

Si l'assignation délivrée le 28 février 2022 ne vise pas effectivement la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, il est justifié que les demandes additionnelles présentées par les intimées ont évolué en première instance.

Dans leurs dernières conclusions reprises à l'audience, les intimées ont en effet saisi le premier juge d'une demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 décembre 2020 et obtenir ainsi l'explusion de Mme [B] ainsi que sa condamnation à régler une indemnité d'occupation provisionnelle au bénéfice de l'association Synergie France Asie pour une période allant du 1er janvier 2019 au 21 décembre 2021 puis au profit de la SCI Cocody à compter de cette date et ce jusqu'à libération des lieux.

Il s'ensuit que les intimées étaient contraintes au respect des dispositions découlant de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

Ceci étant, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par lettre recommandée datée du 4 février 2022 avec avis de réception signée par la direction départementale de la cohésion du Gard le 7 février 2022 en sorte que la recevabilité de l'assignation doit être constatée comme l'a indiqué le premier juge.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, Mme [B] a signé avec l'association Synergie France Asie un contrat de sous-location de terrain nu portant sur la parcelle C [Cadastre 6] pour un prix de 3000 euros par an, destiné à recevoir une habitation légère. (Pièce 7 intimées).

Parallèlement, l'appelante a signé le 23 septembre 2020 un contrat de vente avec Mme [Y] [Z] portant sur l'acquisition d'un chalet situé sur ladite parcelle pour un prix de 3.250 euros payable en 14 mensualités de 250 euros, cette vente étant soumise à l'encaissement effectif et définitif par le vendeur de la totalité du prix convenu. (Pièce 12 intimées).

Les intimées ont engagé une action aux fins de résiliation du contrat de sous-location et d'expulsion de Mme [B] pour non-paiement des loyers convenus. Elles sollicitent l'application de l'article 3.9 du contrat relatif à une clause résolutoire rédigée ainsi:

' en cas de retard supérieur à 10 jours, dans le règlement des loyers et des taxes précitées, ou de manquement quel qu'il soit, et 10 jours, après mise en demeure recommandée restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. L'habitation légère (ou le mobil home) constituera la garantie privilgéiée du bailleur et ne pourr pas être déplacée sans son accord, en cas de retard de paiement des loyers. ..'.

Il est justifié de l'envoi par le conseil de la SCI Cocody à la preneuse d'une première mise en demeure d'avoir à régler l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 1.500 euros par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 27 avril 2021. (Pièce 11-intimées).

Le 23 septembre 2021, par lettre recommandée avec avis de réception (AR non réclamé), l'association Synergie France Asie l'a mise en demeure de régulariser les loyers impayés dans un délai de 10 jours sous peine de voir jouer la clause résolutoire. Il lui ait alors fait sommation de régler une somme de 2.250 euros au titre de l'arriéré de loyers sur la période du mois de janvier 2021 à septembre 2021 ainsi que la somme de 3.250 euros au titre du contrat de vente (pièce 8- intimées).

Mme [B] ne conteste nullement la situation d'impayé mais soulève l'existence de contestations sérieuses liées au caractère léonin du contrat de sous-location et aux manquements du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation au regard de l'état de vétusté avéré du parc des camisards.

Le juge de première instance a fait droit aux demandes de résiliation et d'expulsion présentées par les intimées sur le constat du non-règlement des loyers sans toutefois examiner l'exception d'inexécution alors soulevée.

En l'état, il est produit par l'appelante un pré-rapport d'expertise daté du 31 août 2020 émanant de M. [H] [X], expert évaluateur immobilier, qui relèvent au titre des prestations actuelles proposées par le parc les camisards les éléments suivants:

- 'absence d'entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs; portail motorisé hors service, court de tennis inexploitable et non entretenu; espaces barbecues laissés à l'abandon, extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d'incendie (date péremption atteinte); piscine hors service (absence d'eau) en raison de nombreuses fuites non réparées; restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d'éventuels repreneurs; voies de circulation initialement goudronnées particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe; réseau indépendant d'évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord de la parcelle BA [Cadastre 12] entraînant des odeurs dérangeantes'. (pièce 6 - appelante).

Les intimées réfutent toute responsabilité exposant que cette mission ne leur incombe pas puisque les occupants du parc ont opté pour la création d'une association 'Colorie E' chargée d'assurer l'entretien du parc et ce afin de réaliser des économies évitant que cette tâche soit externalisée et que son coût soit répercuté dans les charges. Elles précisent que l'objet de cette association est la 'maintenance et régie résidence de loisirs privé parc des camisards et occasionnellement tous services à d'autres personnes'.

Ceci étant, si les intimées ont été déchargées de l'entretien du parc comme elles l'indiquent, il apparaît que pour partie les désordres invoqués dépassent largement le seul entretien du parc alors que les bailleurs ne sont pas dispensés du respect de leur obligation de délivrance. Le dysfonctionnement de la piscine en lien avec un problème structurel ou l'état des voies de circulation comme le réseau indépendant d'évacuation nécessiteraient des travaux de rénovation conséquents qui d'apparence n'entrent pas dans le domaine d'intervention de l'association 'Colorie E'. Il convient dès lors d'écarter cet argument.

Dans ces conditions et sans qu'il y ait nécessité de statuer sur le caractère léonin du contrat, la contestation élevée par Mme [B] qui entend se prévaloir de l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur pour ne plus satisfaire à sa propre obligation au paiement des loyers, dont il appartient au seul juge du fond d'apprécier, le cas échéant, le bien fondé, apparaît néanmoins suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la constatation, par le juge des référés, de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, suite à l'absence de règlement des loyers visés dans les deux lettres de mise en demeure.

Il en est de même des autres demandes de la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie tendant à voir prononcer la condamnation de Mme [B] au paiement, à titre de provision, de sommes provisionnelles au titre des arriérés de loyers et à voir ordonner son expulsion étant observé que l'appelante dispose d'un titre de propriété pour occuper le chalet C[Cadastre 6] vendu par contrat de cession du 23 septembre 2020 par Mme [Z] [Y].

Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance déférée de ce chef et sur le constat d'une contestation sérieuse, il sera dit n'y avoir lieu à référé.

Ceci étant, en présence d'une occupation du terrain non contestée, il est acquis que Mme [F] [B] est redevable d'une indemnité d'occupation dont le principe est incontestable.

Ceci étant, les montants de cette indemnité arrêtée par le premier juge à la somme de 2250 euros pour une occupation du terrain du 1er janvier 2021au 2 octobre 2021 au profit du syndicat Synergie France Asie, puis à la somme mensuelle de 8,30 euros à compter de cette date au profit de la SCI Cocody interrogent au regard des griefs adressés par la locataire sur l'état dégradé du parc de loisirs dans lequel se situe la parcelle litigieuse.

En effet, l'appelante souligne que le montant de l'indemnité réclamée n'est pas en adéquation avec l'état du parc et les services afférents qui sont aujourd'hui inexistants ce qu'elle illustre par la production d'un pré-rapport d'expertise établi par M. [H] [X] le 31 août 2020 dont il résulte que:

'Actuellement la quasi-totalité des prestations initialement prévues ne sont plus assurées:

- absence d'entretien régulier des espaces de circulation et espaces communs;

- portail motorisé hors service;

- court de tennis inexploitable et non entretenu;

- espaces barbecues laissés à l'abandon;

- extincteurs ne pouvant plus garantir un bon fonctionnement en cas de départ d'incendie car ils ont atteint leur date de 'péremption' pour certains;

-piscine hors service (plus en eau) suite à de trop nombreuses fuites qui ne sont pas toujours réparées;

- restaurant fermé et travaux nécessaires à la réouverture relativement importants décourageant d'éventuels repreneurs;

- boîtes aux lettres à l'entrée en mauvais état;

- voies de circulation initialement goudronnées, particulièrement abîmées avec de nombreux nids de poules et des secteurs entiers où le bitume se dérobe;

- réseau indépendant d'évacuation des eaux usées ne répondant plus aux normes et semble se jeter de manière sauvage au nord la parcelle BA [Cadastre 12] entraînant des odeurs dérangeantes...'.

Sur la base de ces éléments, M. [X] propose une première valeur locative pour une parcelle de terrain destinée à l'accueil d'une habitation légère située dans un parc de loisirs à la somme de 243 euros sur laquelle il applique un abattement pour absence de prestations pour retenir in fine une valeur de 121,50 euros. Il suggère une deuxième valeur pour une parcelle équivalente située en-dehors d'un parc de loisirs qu'il arrête à la somme de 98,25 euros. Il en déduit une valeur locative arrondie à la somme de 100 euros par mois.

Si les parties s'opposent sur l'origine des dégradations, chacune tenant l'autre pour responsable de la survenance des désordres relevés, il n'appartient au stade des référés de statuer sur les responsabilités encourues ni apprécier si le bailleur s'est conformé ou non à son obligation d'entretien ou si le locataire a participé ou pas à la dégradation des lieux.

La situation actuelle du parc commande la fixation d'une indemnité d'occupation en adéquation avec les services actuellement présents et l'état des infrastructures.

Il convient en conséquence de réduire le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme mensuelle de 100 euros et d'infirmer sur ce point la décision déférée.

L'appelante sera donc condamnée à régler à l'association Synergie France Asie une provision de 1169,30 euros à valoir sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 1er janvier 2021 au 21 décembre 2021, terme du contrat de sous-location liant les intimées, étant précisé qu'elle ne justifie d'aucun règlement depuis son arrivée dans le parc, puis à compter du 22 décembre 2021 à payer à la SCI Cocody la provision de 100 euros par mois.

La demande de consignation n'est nullement justifiée en l'état et ne paraît pas être le préalable indispensable à la réfection des lieux.

Pour le surplus, Mme [F] [B] présente des demandes formées à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à titre de provision qui seront rejetées en l'état de contestations sérieuses, la première en l'absence d'élément probant justifiant l'existence d'un préjudice, la seconde du fait du rejet de la demande d'expulsion.

S'agissant de la prétention présentée par les intimées tendant à l'obtention de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l'occupation 'sauvage' du parc, il ne saurait, au stade du référé, être fait droit à cette demande de provision considérant le défaut de preuve d'un quelconque préjudice notamment en l'absence de preuve de l'imputabilité des dégradations à l'appelante.

La décision déférée sera en conséquence confirmée sur ces points.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, il y a lieu de condamner l'intimée, qui succombe principalement, aux entiers dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle. L'équité commande de faire droit à la demande de l'appelante qui se verra accorder une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,

Dit que la cour d'appel n'est pas valablement saisie de la demande de radiation de l'appel,

Infirme l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès sauf en ce qu'il a jugé les demandes présentées par la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie recevables et a rejeté les demandes respectives de dommages et intérêts, d'astreinte et de consignation des loyers,

Statuant à nouveau,

Constate l'absence de trouble manifestement illicite,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ainsi que les prétentions subséquentes liées à la déconnection du chalet et au prononcé d'une astreinte,

Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 100 euros par mois,

Condamne Mme [F] [B] à verser à l'association Synergie France Asie la somme de 1.169,30 euros à titre de provision sur l'indemnité d'occupation du terrain du chalet pour la période du 1er janvier 2021 au 21 décembre 2021,

Condamne Mme [F] [B] à verser à la SCI Cocody une indemnité d'occupation provisionnelle du terrain du chalet à compter du 22 décembre 2021 d'un montant de 100 euros par mois,

Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie à payer à Mme [O] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI Cocody et l'association Synergie France Asie aux entiers dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section b, 03 avril 2023, 22/03658

Synthèse

Origine de la décision