RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/03644 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGPE
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
28 septembre 2021 RG :21/00657
S.C.I. DAVID
C/
S.A.S. AB2J GESTION EN QUALITE DE REPRESENTANT DU SDC RES IDENCE L'[Adresse 5]
Grosse délivrée
le
à Selarl Rochelemagne
Selarl Gautier 2
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 23 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de nimes en date du 28 Septembre 2021, N°21/00657
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. DAVID au capital de 3 049,00 €, immatriculée au RCS de AVIGNON sous le n° 381 157 924, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
S.A.S. AB2J GESTION société par actions simplifiée au capital de 5 000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'AVIGNON sous le n°539 514 877, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, en sa qualité de représentant du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'[Adresse 5] sise [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 - AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé du litige
La SCI David est propriétaire de lots dépendant de l'immeuble en copropriété dénommé 'la résidence de l'[Adresse 5]', sis au numéro [Adresse 1], à [Localité 3].
Par acte d'huissier délivré le 16 février 2021, la SCI David a assigné le syndic la SAS AB2J Gestion en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[Adresse 5], aux fins au principal de constater la nullité de l'assemblée générale du 3 décembre 2020.
Par jugement rendu le 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nimes a :
- déclaré recevable la demande de la SCI David
- rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale en date du 3 décembre 2020
- rejeté la demande de dispense de la SCI David de sa quote-part dans les frais et dépens
- condamné la SCI David à payer au syndicat la somme de 732,26 € au titre des charges impayées.
Par déclaration effectuée le 5 octobre 2021, la SCI David a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 5 avril 2022, la SCI David demande à la cour :
- d'infirmer le jugement
- de déclarer nulle l'assemblée générale du 3 décembre 2020
- de la dispenser de sa quote-part dans les dépens exposés par le syndicat au titre de la présente procédure, en application de l'article10-1de la loi du 10 juillet 1965
- de désigner un administrateur judiciaire provisoire de la copropriété aux fins d'administrer la copropriété et convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic
- de condamner la SAS AB2J Gestion à lui rembourser la somme de 732,26 €
- de condamner la SAS AB2J Gestion à lui payer la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance.
l'appelant soutient que la SAS AB2J Gestion n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée du 3 décembre 2020 et pour tenir cette assemblée, du fait de l'expiration de son mandat.
Suivant conclusions notifiées le 8 février 2022, la SAS AB2J Gestion, ès qualités de représentante du syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Adresse 5] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions
- condamner la SCI David à lui verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance.
L'intimée prétend que son mandat a été prolongé par l'effet des ordonnances du 25 mars 2020 et en déduit que son mandat était valable tant lors de la convocation que lors de la tenue de l'assemblée générale.
La clôture de la procédure a été fixée au 19 janvier 2023.
Motifs de la décision
Sur l'annulation de l'assemblée générale
La SCI David soutient que l'assemblée générale qui s'est tenue le 3 décembre 2020 est entâchée de nullité, en l'absence de mandat valable du syndic auteur de la convocation.
Le premier alinéa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires'.
Selon son deuxième alinéa, l'assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic. Il appartient ainsi au syndic de procéder à la convocation de l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat.
Autrement dit, le mandat du syndic doit être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires.
En l'espèce, l'assemblée générale qui s'est tenue le 3 juin 2019 a élu la Sas AB2J comme syndic pour une durée de quinze mois, de sorte que son mandat expirait le 2 septembre 2020.
La loi du 10 juillet 1965 régissant l'organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au delà de l'expiration de son mandat.
Le syndicat prétend que le mandat du syndic a été prorogé par les ordonnances prises pendant la pandémie Covid 19 prévoyant la prolongation du mandat du syndic, afin d'accompagner les copropriétés et les syndics durant la crise sanitaire.
Toutefois il résulte de l' ordonnance du 25 mars 2020 modifiée en son article 22 par l'article 13 de l'ordonnance du 20 mai 2020, qu'entrent dans le champ d'application de cette prorogation les mandats de syndic ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020.
L'ordonnance du 19 novembre 2020 instaure une prolongation exceptionnelle des mandats de syndic qui ont expiré entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020.
Ainsi, les mandats qui ont expiré entre le 24 juillet et le 28 octobre 2020 ne profitent pas de la prolongation automatique.
Le mandat du syndic Sas AB2J ayant expiré durant la période non couverte par la prolongation automatique, il apparait que le syndic n'était pas doté d'un mandat valable pour procéder à la convocation de l'assemblée générale du 3 décembre 2020.
Il s'en déduit que l'assemblée générale qui s'est tenue le 3 décembre 2020 est entâchée de nullité.
Il y a donc lieu d'annuler cette assemblée générale et d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de la SCI David visant à voir annuler ladite assemblée.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
Dans l'hypothèse d'un syndicat des copropriétaires dépourvu de syndic, la loi permet à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.
A défaut d'une telle convocation, il est possible de requérir du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, la désignation d'un administrateur provisoire. cette procédure, précisée par l'article 47 du décret du 17 mars 1967, peut être mise en 'uvre par toute personne intéressée.
Conformément aux articles 809 et 811 du code de procédure civile, cette requête présentée par l'intermédiaire d'un avocat devra être communiquée préalablement au ministère public.
Il y a donc lieu de rejeter la demande formée par la SCI David visant à obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, qui ne relève pas des pouvoirs de la cour d'appel.
Sur le paiement des charges
L'intimé produit un décompte concernant l'arriéré des charges dues par la SCI David pour des charges votées antérieurement à l'assemblée générale du 3 décembre 2020.
La SCI David ne conteste pas leur exigibilité, mais estime que la somme due doit se compenser avec une somme qu'il estime avoir indument payée dans le courant de l'année 2014 au titre des travaux de réfection d'une terrasse privée, alors qu'elle incombait selon elle, au propriétaire en ayant la jouissance privative.
Toutefois, si l'extrait du réglement de copropriété produit prévoit que les terrasses doivent être entretenues par les copropriétaires qui en ont la jouissance privative, en revanche il n'est pas rapporté la preuve que la quote-part de 700 € payée par la SCI David a trait à des opérations d'entretien de la terrasse. En effet, il apparaît que les travaux engagés concernent la réfection de la terrasse et non son entretien, de sorte qu'ils constituent une dépense relative à la structure de l'immeuble, à répartir entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes.
La SCI David n'est donc pas fondée en sa demande de compensation.
Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI David à payer au syndicat la somme de 703,26 €.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les frais de procédure
Chacune des parties succombant dans ses prétentions, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les chefs de décision du jugement déféré ayant trait à la condamnation de la Sci David à ce titre seront confirmés.
Par ailleurs, certes selon l'avant dernier alinéa de l' article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Or en l'espèce, dès lors que la SCI David succombe en partie en son appel, l'équité commande de déroger à cette règle.
Il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,
statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale en date du 3 décembre 2020 pour défaut de qualité du syndic
Statuant du chef infirmé
Déclare nulle l'assemblée générale en date du 3 décembre 2020
Y ajoutant
Rejette la demande de désignation d'un administrateur provisoire ne relevant pas des pouvoirs de la cour
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Arrêt signé par la présidente et la greffière,
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
