RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02583 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDJ2
CG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON
08 juin 2021 RG :1120000154
[K]
C/
[P]
E.P.I.C. VALLIS HABITAT
Grosse délivrée
le
à Selarl Mazarian-Roura....
Me Tribhou
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 23 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 08 Juin 2021, N°1120000154
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [R] [K] épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie ROURA-PAOLINI de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007944 du 28/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [K] [P]
assigné à étude d'huissier le 1er septembre 2021
[Adresse 2]
[Localité 4]
E.P.I.C. VALLIS HABITATOffice Public de l'Habitat, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'AVIGNON sous le numéro 278.400.023,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud TRIBHOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing-privé en date du 3 mai 2001, L'OPHLM de la ville d'[Localité 4], a donné à bail à Mme [R] [K] épouse [P] et à M. [K] [P] un logement sis à [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer d'un montant actuel de 475,51 € .
Le 7 février 2017, l'Ophlm de la Ville d'[Localité 4] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire .
Par acte du 7 février 2020, l'Epic Wallis Habitat venant aux droits de l'Ophlm de la ville d'[Localité 4], a fait assigner les époux [P] en résiliation, expulsion, paiement des loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation .
Par jugement rendu le 8 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- constaté la résiliation du contrat de bail au 7 avril 2017
- constaté le départ du logement de M. [P]
- ordonné l'expulsion de Mme [P]
- fixé l'indemnité d'occupation des époux [P] à verser à 475,51€
- condamné solidairement les époux [P] à payer à Mistral Habitat
* 923,49 euros au titre des loyers impayés au jour de la résiliation
* 5.073,98 € au titre de l'indemnité d'occupation à la date du 23 mars 2021, à parfaire
- condamné Mistral Habitat à verser à Mme [P] la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et ordonné compensation
- condamné solidairement les époux [P] aux dépens.
Suivant déclaration effectuée le 2 juillet 2021, Mme [P] a interjeté appel .
Par conclusions notifiées le 7 juillet 2022, Mme [R] [P] demande à la cour de :
- réformer la décision en ce qu'elle a fixé à 1.000 € le quantum des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et rejeté sa demande de délais de paiement
- condamner Vallis Habitat venant aux droits de Mistral Habitat à lui payer :
*la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance
* celle de 2.000 € en réparation de son préjudice moral
- lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette locative
- condamner Vallis Habitat à lui verser la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles.
L'appelante soutient que le bailleur a failli dans son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux, les parties communes et les logements vacants étant squattés par des dealers particulièrement agressifs et envahis par des nuisibles (rats), ce qui constitue une atteinte à la santé et la sécurité des locataires. Elle prétend que le bailleur, pourtant avisé à plusieurs reprises de la situation, n'a pas pris de mesures.
Suivant conclusions notifiées le 26 octobre 2022, l'Epic Vallis Habitat demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a accordé à Mme [P] des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance
- débouter Mme [P] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral
- condamner solidairement les époux [P] à lui verser la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'intimée soutient qu'elle ne peut être tenue pour responsable des troubles causés par les tiers par voie de fait, qui relèvent de la seule compétence des pouvoirs publics.
Elle fait valoir les nombreuses diligences qu'elle a entreprises pour sécuriser l'entrée et les parties communes. Elle estime par ailleurs que les désordres dont se plaint Mme [P] à l'intérieur de l'appartement ne sont pas objectivés par des preuves tangibles et que Mme [P] doit satisfaire à son obligation d'entretien du logement.
M. [K] [P], bien qu'assigné, en premier lieu, devant la cour d'appel par dépôt en l'étude d'huissier, et malgré, en second lieu des conclusions, d'une part, de la société Epic Vallis, signifiées le 7 novembre 2022, par dépôt en l'étude d'huissier et d'autre part, de Mme [R] [P], signifiées le 15 septembre 2022 par dépôt en l'étude d'huissier, n'a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été fixée au 5 janvier 2023.
Motifs de la décision
Sur le préjudice de jouissance
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Mme [P] sollicite une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, en raison, d'une part, de la présence d'individus se livrant à un trafic de stupéfiants dans l'entrée du bâtiment, d'autre part, de la présence de moisissures dans son logement et enfin, d'une infestation des parties communes par les rats.
S'agissant de la présence d'individus dans le hall d'entrée du bâtiment, dès lors qu'il n'est pas allégué que ces personnes sont des co-locataires, l'Epic Vallis Habitat n'est pas responsable à l'égard de Mme [P] des nuisances sonores et des incivilités constituant des voies de fait commises par des tiers.
En effet, l'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.
Il importe de relever que le bailleur a commandé à plusieurs reprises des travaux pour réparer la porte d'entrée de l'immeuble qui avait été vandalisée par les tiers.
En ce qui concerne la présence de moisissures dans l'appartement, Mme [P] se borne à produire des photocopies de photographies totalement inexploitables.
Par ailleurs, l'état des lieux contradictoire de sortie dressé le 4 juin 2021 ne mentionne nullement des infiltrations ou moisissures.
Mme [P] succombe donc dans l'administration de la preuve de l'existence de moisissures dans son logement, imputables à l'Epic Vallis Habitat.
Pas davantage, Mme [P] ne démontre que les parties communes sont envahies de nuisibles, le seul document produit consistant dans une copie de deux photographies d'un rat dans un espace non identifié ne pouvant rapporter la preuve qui lui incombe d'un manquement du bailleur à son obligation de procéder à la dératisation des parties communes.
Bien au contraire, le bailleur justifie avoir conclu un contrat avec une entreprise de dératisation pour deux interventions annuelles outre des interventions supplémentaires en cas de demande des locataires signalant une infestation par les rongeurs.
Ainsi, Mme [P] ne démontre pas un manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent portant atteinte à sa jouissance paisible des lieux et justifiant de lui accorder des dommages et intérêts.
Il y a lieu par voie de conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a alloué à Mme [P] la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et ordonné compensation.
Sur le préjudice moral
Mme [P] n'allègue ni ne prouve l'existence d'un préjudice moral en relation avec une faute commise par le bailleur.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.
Sur les délais de paiement
Mme [P] perçoit la somme de 1.019 € correspondant au RSA et doit faire face à un loyer après Apl de 276 € . Compte tenu du minimum vital dont doit disposer toute personne sur le territoire français, il apparait que les facultés contributives de Mme [P] qui a la charge d'un foyer composé de deux adolescents, ne lui permettent pas d'apurer en 36 mois son arriéré locatif s'élevant à 5.947 euros en principal .
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de délai de paiement.
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité en l'espèce commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [P] qui succombe en son recours, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement , par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné l'Epic Vallis Habitat à payer à Mme [R] [P] la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice de jouissance
Statuant du chef infirmé
Déboute Mme [R] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et rejette toute demande de compensation
Y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [R] [P] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
