RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02274 - N° Portalis DBVH-V-B7F-ICOP
AD
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PRIVAS
29 avril 2021 RG :20/02556
[U]
C/
[K]
Grosse délivrée
le
à Me Darnoux
SCP Lecat Beraud Bouchet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PRIVAS en date du 29 Avril 2021, N°20/02556
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [E] [U]
né le 25 Février 1981 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Roland DARNOUX de la SELAFA AVOCAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE
INTIMÉ :
Monsieur [L] [K]
né le 10 Décembre 1974 à [Localité 5] (07)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean LECAT de la SCP D'AVOCATS BERAUD LECAT BOUCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
Exposé :
Suivant contrat du 30 mars 2019, Monsieur [L] [K] a donné à bail, aux termes d'un contrat de location meublée, à Monsieur [E] [U] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 756 euros.
Des loyers étant demeurés impayés et l'assurance étant non justifiée, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 août 2020, et a saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Privas, par acte du 4 novembre 2020, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, de condamnation au paiement de la somme de 3 147,84 euros, arrêtée au 26 octobre 2020 au titre de l'arriéré locatif et des charges, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation, d'une indemnité d'occupation, de la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, de celle de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris le coût de commandement.
Vu le jugement réputé contradictoire, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas le 29 avril 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :
- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 septembre 2020 et qu'en conséquence, le bail se trouve résilié depuis cette date,
- ordonne en conséquence à Monsieur [E] [U] de libérer le logement situé [Adresse 2] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,
- dit qu'à défaut pour Monsieur [E] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamne Monsieur [E] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 3 147, 84 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 26 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2020 sur la somme de 3 147, 84 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,
- condamne Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [L] [K] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 octobre 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux égale au montant du dernier loyer et provision sur charges, révisable annuellement selon la clause du bail,
- déboute Monsieur [L] [K] de se demande de dommages et intérêts,
- condamne Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [L] [K] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Monsieur [E] [U] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- rappelle que la présente procédure bénéficie de l'exécution provisoire de droit,
- dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations de l'Ardèche.
Vu l'appel interjeté le 11 juin 2021 par Monsieur [E] [U].
Vu les conclusions de l'appelant en date du 10 septembre 2021, demandant de :
Vu la loi du 6 juillet 1989, concernant les logements décents,
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
- réformer le jugement sur le montant des condamnations,
- dire et juger que le logement loué à Monsieur [E] [U] ne satisfait pas aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, et qu'il reste des désordres à résoudre,
- dire et juger que Monsieur [K] ne saurait réclamer un loyer intégral en raison de ces manquements et réduire la demande du bailleur à néant,
- condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 9 000 € au titre du préjudice de jouissance,
- condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral,
- débouter Monsieur [K] de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [K] aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions de Monsieur [L] [K] en date du 9 décembre 2021, demandant de :
Vu la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu le jugement querellé rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire ' site annexe ' de Privas en date du 29 avril 2021,
Vu les pièces versées au débat,
- dire et juger l'appel interjeté par Monsieur [E] [U] irrecevable et en tout cas, injuste et non fondé,
En conséquence,
- débouter Monsieur [E] [U] de l'intégralité de ses fins et prétentions,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 22 Septembre 2021 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date, en ce qu'il a ordonné à Monsieur [E] [U] de libérer le logement situé [Adresse 2] et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision,
' précisé qu'à défaut pour Monsieur [E] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
' condamné Monsieur [E] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 3 147, 84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 26 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2020 sur la somme de 3 147, 84 euros et à compter du précédent jugement pour le surplus,
' condamné Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [L] [K] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 octobre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges,
- recevoir l'appel incident de Monsieur [L] [K], le dire recevable et bien fondé,
En conséquence,
- condamner Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [L] [K] la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice au titre de la résistance abusive,
- condamner Monsieur [E] [U] à payer à Monsieur [L] [K] la somme de 3 500,00 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens d'instance, en ce compris ceux en cause d'appel avec distraction au profit de la S.C.P Beraud ' Lecat ' Bouchet, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans en avoir eu provision.
Vu la clôture de l'instruction de la procédure au 29 décembre 2022.
MOTIFS
Il est à titre liminaire observé que la demande d'irrecevabilité de l'appel présentée par Monsieur [K] n'est soutenue par aucun moyen utile ; que rien au dossier de la cour ne permet un relevé d'office de ce chef.
L'appel sera donc déclaré recevable.
Au soutien de son appel, Monsieur [U] se plaint en substance de griefs qu'il fait au logement qu'il qualifie d'insalubre et qui nécessitait des travaux de la part du bailleur, lequel au lieu de les effectuer, lui a fait délivrer commandement de payer.
Il rappelle les obligations légales du bailleur, précise au titre de ses griefs que le bien loué subissait des infiltrations, ce que confirme le rapport d'enquête de l'OPAH ; qu'il posait des problèmes de sécurité (garde corps)et qu'il ne satisfait pas aux exigences de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'obligation du bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas de risque manifeste d'atteinte à la sécurité physique, à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il se rapporte, en outre, au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, rappelle les courriers qu'il a adressés au bailleur, réitérant qu'il se plaint d'infiltrations et d'une isolation défaillante sans qu'il puisse être affirmé que les désordres relèveraient d'un manque d'entretien de sa part ou d'un confinement, et prétendant, en conséquence, que cette situation justifie l'indemnisation de son préjudice de jouissance et moral et en tout état de cause, l'impossibilité pour le bailleur de solliciter le paiement d'un loyer intégral.
Il affirme qu'il ne souhaite plus rester dans les lieux et entend seulement contester les loyers réclamés de manière indue.
Monsieur [K] lui oppose essentiellement qu'il appartient à l'appelant de rapporter la preuve de ses prétentions et qu'il est défaillant de ce chef, ses pièces au nombre de 4 dont la première consistant dans le contrat de bail, ne constituant pas cette preuve alors que lui-même démontre la parfaite décence du logement ainsi que ses préoccupations pour son locataire ; que le grief tiré d'une surconsommation électrique ne tient pas, la maison louée étant de 120 m², consistant dans 4 pièces et étant occupé par un couple avec un enfant ; que l'installation électrique est conforme ; que la fiche de renseignements administratifs déposée auprès de l'OPAH ne contenait que des annotations unilatéralement écrites, alors que les conclusions du chargé de mission à l'habitat de la communauté de communes retiennent que le diagnostic effectué dans le logement ne fait pas apparaître une situation de non décence évidente, que s'il y a quelques manquements au décret sur la décence et au règlement sanitaire départemental, ces textes sont néanmoins des références légales qui régissent les conditions normales d'habitabilité et que le locataire peut demander à son propriétaire une mise en conformité sans que cela ne remette en cause la validité du bail.
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Ce document, dont l'objet y est précisément mentionné comme la « vérification du niveau de décence du logement locatif occupé » précise que le logement a une superficie de 120 m² ; qu'ilconsiste dans une maison individuelle de type 4 et spécifie que le locataire a construit un chenil pour ses chiens en extérieur ; il relève que les murs extérieurs sont isolés avec 10 cm de polystyrène et que les menuiseries sont en PVC double vitrage ; il décrit l'isolation de la toiture et stipule que le logement est en étiquette F sur le plan du diagnostic de performance énergétique .
Il retient que le logement est pourvu de radiateurs électriques qui ne sont peut-être pas adaptés à l'isolation de la maison et aux moyens financiers du locataire ; qu'il existe un poêle à bois qui permet le chauffage ; que le locataire se plaint de ce qu'il ne marche pas, mais qu'il doit justifier de l'entretien annuel à sa charge.
Il conclut que le diagnostic « ne fait pas apparaître une situation de non décence évidente » et que s'il existe quelques manquements au décret et règlement sanitaire départemental, ces textes sont des références légales qui régissent « les conditions normales d'habitabilité ».
Il recommande au locataire de solliciter son bailleur pour une mise en conformité , la cour relevant qu'à la suite de cet avis, pourtant clair sur les éventuelles démarches à entreprendre, le locataire n'a pris aucune initiative pour solliciter son bailleur.
Le rapport ne met donc en avant l'existence d'aucunes infiltrations, d'aucuns dysfonctionnements du système de chauffage dont il a été ci-dessus exposé qu'il le décrit comme assuré par des radiateurs électriques de 2008 ainsi que par un poêle à bûches sans retenir une impropriété de l'un ou l'autre de ces équipements alors qu'aucun autre document ne vient démontrer la réalité des griefs développés par le locataire sur le défaut de fonctionnement du poêle et sur l'existence d'infiltrations d'eau et de problèmes d'isolation invoquées dans ses conclusions.
Sur cette question de l'isolation, le rapport affirme que les menuiseries sont en PVC et en double vitrage et que l'isolation de la toiture est composée de panneaux type Trilatte qu'il ne critique pas, ni d'ailleurs l'isolation des murs.
Le diagnostic de performance énergétique ne fait, en outre, pas état d'anomalies en ce qui concerne une surcharge électrique, aucun grief n'étant par ailleurs démontré quant à la non-conformité de cette installation.
Si le rapport confirme la présence de rongeurs dans le garage et la cave, (mais non dans l'appartement), il apparaît que cette situation ne peut être imputée au bailleur en l'état de la présence des aliments y trouvés et susceptibles de les attirer ainsi que d'un chenil à proximité présentant des galeries qui pourraient être des nids de rongeurs.
Le rapport retient néanmoins l'absence de garde corps sur l'escalier extérieur entre le rez-de-chaussée et le premier étage ainsi que le défaut de fermeture d'une porte fenêtre à 2 vantaux.
Le grief relatif à l'absence de garde corps pour l'escalier extérieur entre le rez-de-chaussée et l'étage de la maison ne sera cependant pas retenu dès lors qu'il ne peut être considéré comme suffisamment démontré au vu des courriers échangés avec l'association UNPI 69 étant à cet égard observé que celle-ci avait aussi reçu des lettres du locataire, dont elle fait état et dont il résulte précisément que pour la réalisation du garde corps avaient été envisagés des travaux à l'initiative du locataire mais avec utilisation d'un portail en place sur le terrain du bailleur, et M [U] n'a pas contesté cette situation puisque dans son courrier en réponse, il mentionne effectivement que les parties ont pu échanger sur cette solution alors conçue dans le cadre d'un arrangement avec « une contrepartie de loyer ou financière ».
Le grief tiré du défaut de fermeture d'une porte fenêtre à 2 vantaux n'est pas contesté par le bailleur. Il ne justifie toutefois pas qu'il soit fait droit à la demande du locataire en contestation du montant du loyer dès lors que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet en effet, au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués, que tel n'est pas le cas en l'espèce, ni la question du garde corps, ni le problème concernant une des fermetures ne pouvant, dans ces conditions, justifier, au vu du reste du logement d'une superficie de 120 m² et de 4 pièces, une réduction de loyers de sorte que l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée.
La cour demeure cependant saisie du grief tiré du préjudice de jouissance et de la demande d'indemnisation formée à ce titre par le locataire qu'elle examinera plus avant.
Monsieur [U], qui ne conteste subsidiairement pas le décompte permettant de chiffrer sa dette à la somme arbitrée par le tribunal en dehors du moyen tiré de ce que la situation des lieux justifierait une diminution du loyer de 40 % pendant la durée du préjudice de 28 mois, ce que ne peut donc justifier ses griefs, sera en conséquence condamné au titre des sommes restant dûes dans les termes du jugement qui sera confirmé.
Reste dès lors à examiner sa demande d'indemnisation du préjudice invoqué et qui s'il ne peut ne justifier une réduction du loyer, doit néanmoins être appréciée au titre du grief quant à sa jouissance.
Le défaut de fermeture de la porte fenêtre donnant sur la terrasse, qui n'est pas contesté par le bailleur et qui résulte du rapport établi par l'OPAH, justifie la condamnation de M [K] au titre de son préjudice de jouissance de ce chef, lequel existe à ce jour depuis près de 2 années, et sera par suite indemnisé par l'allocation d'une somme de 1500 €, toute indemnisation plus ample n'étant pas justifiée.
En raison de la succombance partagée des parties devant la cour, les dépens seront supportés par moitié par chacune d'elles.
En l'état de la succombance partielle de l'intimée et en l'absence de démonstration d'une intention malveillante ou d'une erreur grossière équippolente au dol de l'appelant, alors que l'action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que dans de telles circonstances, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] à son encontre au titre de la résistance abusive sera rejetée.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne Monsieur [K] à verser à Monsieur [U] la somme de 1500 € au titre de son préjudice de jouissance,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne Monsieur [U] d'une part, et Monsieur [K] d'autre part, à supporter, par moitié chacun, les dépens d'appel avec distraction au profit de l'avocat en ayant fait la demande
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
