RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02182 - N° Portalis DBVH-V-B7F-ICE2
VH
TRIBUNAL D'INSTANCE D'AVIGNON
27 avril 2021 RG :20/000886
[W]
C/
[X]
Grosse délivrée
le
à Me Lecointe
Selarl Mazarian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'AVIGNON en date du 27 Avril 2021, N°20/000886
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [O] [W]
née le 25 Mars 1971 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Delphine LECOINTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/003237 du 24/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉ :
Monsieur [L] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Décembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 29 janvier 2019 avec effet à la même date, M. [L] [X] a donné à bail à Mme [O] [W] le premier étage d'une maison à usage d'habitation, située [Adresse 1], à [Localité 3] (Vaucluse), moyennant un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges de 120 euros par mois.
Se plaignant notamment du non-respect de l'obligation d'usage paisible du logement par sa locataire et de tous occupants de son chef, M. [L] [X] a, par acte du 18 septembre 2020, fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins, principalement, de résiliation du bail, expulsion et paiement.
Par lettre du 9 décembre 2020, la locataire a délivré un congé avec préavis réduit à un mois pour le 9 janvier 2021 faisant état de son souhait de faire l'état des lieux de sortie, ayant l'intention de déménager les 28 et 29 décembre 2020.
Estimant que le congé délivré par Mme [W] n'était pas justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé, M. [L] [X] a ainsi demandé au tribunal, principalement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir déclarer nul le congé et de condamner celle-ci à payer la somme de 1 301,52 euros avec intérêts au taux légal au titre des charges dues, la somme de 1 680 euros au titre des loyers dus pour non-respect du congé, outre la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire du 27 avril 2021, a :
- Condamné [O] [W] à M. [L] [X] 1 301,52 euros avec intérêts au taux légal au titre des charges dues,
- Condamné M. [L] [X] à payer à [O] [W] 300 euros de dommages-intérêts et 1 722 euros de trop perçu de loyer au titre de la CAF, 188,20 euros et 45 euros pour la facture de l'expertise électrique de Cofassur,
- Ordonné compensation,
- Rejeté les autres demandes,
- Condamné le demandeur, [L] [X], aux dépens.
Par acte du 3 juin 2021, Mme [O] [W] a régulièrement interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamnée à payer à M. [X] la somme de 1 301,52 euros pour les charges dues, a condamné M. [X] à lui payer la somme de 300 euros de dommages et intérêts et rejeté les autres demandes.
Par acte du 9 juillet 2021, M. [X] a également relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à [O] [W] 300 euros de dommages-intérêts, 1 722 euros de trop perçu au titre de la CAF, 188,20 euros et 45 euros pour la facture Cofassur, et en ce qu'il a rejeté ses autres demandes notamment pour non-respect du congé par le preneur.
Par ordonnance du 12 août 2021, les deux procédures ont été jointes.
La procédure a été clôturée le 22 décembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 janvier 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 mars 2023.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2021, Mme [O] [W], appelante, demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu le contrat de location entre Mlle [W] et M. [L] [X],
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Vu le constat d'huissier du 12/10/2020,
- Infirmer le jugement rendu le 27 avril 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
- Débouter [L] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner [L] [X] à verser à [O] [W] la somme de 5000 euros, en réparation du préjudice subi par la locataire, en raison du trouble de jouissance et du préjudice moral,
- Condamner [L] [X] à justifier des charges locatives depuis la signature du bail le 29/01/2019 et rembourser les provisions sur charges versées de 120 euros par mois depuis la signature du bail,
- Condamner [L] [X] à verser à [O] [W] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner [L] [X] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que les reproches de M. [X] à son égard ne sont pas fondés, que celui-ci ne lui remettait pas les quittances de loyers, ni les factures d'eau et d'électricité, lui demandant des sommes exorbitantes en la menaçant de couper l'eau et l'électricité à défaut de paiement et qu'il harcelait sa fille. Elle explique qu'en l'absence de factures transmises par le bailleur, elle ne peut produire aucun justificatif de charges, de sorte qu'elle ne peut être condamnée à payer une somme à ce titre. Elle affirme que le logement n'était pas conforme aux normes électriques, présentant ainsi un danger, que la porte d'entrée ne fermait pas, et qu'il n'y avait pas de double vitrage, ni de VMC. Elle verse aux débats un constat d'huissier du 12 octobre 2020 et une expertise électrique de Cofassur du 2 novembre 2020 révélant le mauvais état du logement et les manquements du bailleur à ses obligations justifiant des dommages-intérêts. Elle fait valoir qu'elle rapporte la preuve que les loyers ont été payés et que concernant les charges, la revente d'électricité étant interdite, elle devrait bénéficier d'un compteur d'électricité individuel en raison du principe du libre choix de son fournisseur par chaque consommateur. Elle estime avoir subi un préjudice en ce qu'elle a été harcelée ainsi que sa fille par M. [X] justifiant l'octroi de dommages-intérêts. Elle prétend que le bailleur ne justifie pas de ses allégations et sollicite notamment la condamnation de ce dernier à justifier des charges locatives.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2021, M. [L] [X], intimé, demande à la cour de :
Vu l'article 12 du code de procédure civile,
Vu le congé du 09 décembre 2020,
Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 de 1989,
Vu l'article 15-I, alinéas 11 et suivants de ladite loi,
- Dire et juger que le congé délivré sans justification au moment de l'envoi de la lettre de congé de l'attribution d'un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un logement locatif conventionné (nouveau cas issu de la loi nouvelle) est insusceptible de permettre un délai abrégé de 1 mois.
En conséquence,
- Condamner Mme [W] à payer :
* La somme de 1 301, 52 euros avec intérêts au taux légal au titre des charges dues,
* La somme de 1680 euros au titre des loyers dus pour non-respect du congé,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [X] à payer à [O] [W] 300 euros de dommages-intérêts, 1722 euros de trop perçu au titre de la CAF, 188,20 euros et 45 euros pour la facture Cofassur,
- Débouter Madame [W] de ses demandes fins et conclusions,
- La condamner aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que Mme [W] et sa fille ont commis diverses infractions au bail, les forces de l'ordre étant intervenues à ce sujet le 10 juin 2020 à deux reprises, et que de tels manquements étaient de nature à justifier la résiliation du bail en application de l'article 1227 du code civil.
En réplique aux conclusions adverses, il fait valoir que le procès-verbal de constat d'huissier du 12 octobre 2020 versé aux débats par l'appelante révèle un mauvais entretien de la part de la locataire et non pas un manquement du bailleur à ses obligations. Il indique que l'installation électrique a fait l'objet d'une vérification sans qu'il en ait été informé, de sorte que ce contrôle n'est pas contradictoire et ne lui est pas opposable, d'autant qu'il n'est pas précisé si les réparations sont à la charge du bailleur ou du preneur. Il souligne le fait qu'un état des lieux d'entrée ayant été effectué, Mme [W] a accepté de prendre le bien en connaissance de cause et que le mauvais état des volets ne saurait entraîner la qualification de logement indécent. Il affirme que la locataire n'a fait aucune demande pendant la durée de la location alors qu'elle n'a pas toujours payé ses loyers et charges et qu'il lui a accordé des délais de paiement afin de lui permettre de régulariser la situation. Il soutient que Mme [W] ne peut bénéficier des délais réduits de préavis dès lors qu'elle ne justifie pas de l'attribution d'un logement locatif conventionné au moment de l'envoi de la lettre de congé. Il affirme qu'il n'a jamais « vendu de l'électricité » et qu'il a seulement fait payer à sa locataire les charges en fonction du contrat de bail, que celle-ci bénéfice d'un sous compteur électrique et que c'est sur les décomptes fournis par Mme [W] elle-même qu'il a adressé son courrier de régularisation le 30 mai 2020. Il prétend que les documents produits par cette dernière ne démontrent pas qu'il aurait eu un trop-perçu et qu'il n'est pas tenu de rembourser la facture Cofassur concernant l'intervention du contrôleur dans la mesure où il n'est pas lié avec cette entreprise.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Selon l'article 9 du Code de procédure civile, c'est à celui qui allègue un fait de le démontrer ;
Sur les loyers impayés et préavis :
Aucun élément ne permet de dire que la CAF aurait versé au bailleur des APL que celui-ci n'aurait pas déduit du loyer. La locataire ne le soutient d'ailleurs plus en appel.
Sur la demande à hauteur de 1 301,52 euros au titre du préavis ;
La locataire a délivré un congé avec un préavis réduit d'un mois par lettre recommandée avec accusé de reception en date du 9 décembre 2020.
Elle précisait que son congé était délivré en raison de l'affectation d'un logement social.
Il est exact que le locataire qui bénéficie de l'attribution d'un logement défini à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation, c'est à dire un logement locatif conventionné, bénéficie depuis la loi du 24 mars 2014, d'un délai de préavis réduit à un mois.
Cependant, le locataire doit pour bénéficier de ce délai réduit, justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé de la réalité de cette situation.
La Cour de cassation, (3e Civ., 11 avril 2019, 18-14.256, Publié au bulletin) a précisé : « Vu l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° du texte précité précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; qu'à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ; (') que, faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d'un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d'en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».
En l'espèce, la locataire n'a pas justifié de manière concomittante le motif de son congé réduit, proposant même au bailleur 'si vous le souhaitez je vous joindrai les justificatifs nécessaires'(sic).
La locataire devait donc un préavis d'une durée de trois mois, donc encore deux mois de loyer, soit la somme de 560 x2, soit 1120 euros.
La decision de première instance sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement au titre d'un préavis de trois mois de loyer.
Sur les charges locatives :
Le contrat de bail prévoit une provision sur charge à hauteur de 120 euros puis une régularisation annuelle.
Le bailleur demandait le paiement de la somme de 1 301,52 euros au titre de la regularisation des charges entre le 29 janvier 2019 (date d'entrée dans les lieux) et le 28 mai 2020, sur la base du sous compteur électrique situé dans son appartement, lequel apparait bien dans le constat d'huissier. Les relevés de ce compteur ont été établis par la locataire elle-même.
Le premier juge a donc à bon droit condamné la locataire au titre des charges au paiement de la somme de 1 301,52 euros.
Le moyen tiré de la revente d'électricité allégué n'est nullement établi.
En revanche, il résulte du courrier du conseil de la locataire que le 30 mai 2020 elle sollicitait les justificatifs de charges et que le bailleur ne les lui a pas fournis.
Il ne peut donc à partir de cette date valablement en réclamer le paiement. Il y a lieu par suite de le condamner à rembourser 7 mois de charges (entre juin et décembre 2020), soit la somme de 840 euros, et la demande de justifier les charges sera rejetée.
La critique du jugement sur la condamnation au titre de la facture Cofasur à hauteur de 45 euros n'est étayée par aucun moyen, de sorte que le jugement sera confirmé.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Mme [W], bien que versant aux débats un certificat médical, ne démontre pas de lien de causalité entre son « état dépressif sévère » et l'attitude qu'elle impute à son bailleur. Au demeurant le harcèlement allégué ne peut résulter des quelques attestations produites.
En revanche, l'état des lieux d'entrée ainsi que le constat d'huissier en date du 12 octobre 2020 démontrent l'état du logement (papier peint, électricité et fenêtres) et sans qu'il puisse être qualifié d'indécent, justifie pleinement un trouble de jouissance qui sera évalué à la somme de 100 euros par mois, soit 2 400 euros au total.
Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
- Infirme partiellement le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau de l'ensemble des chefs pour une meilleure compréhension :
- Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [L] [X] la somme de 1 120 euros au titre du solde du préavis,
- Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [L] [X] la somme de 1 301,52 euros au titre du solde des charges locatives de janvier 2019 à mai 2020,
- Condamne M. [L] [X] à rembourser à Mme [O] [W] la somme de 840 euros au titre des charges injustifiées entre juin et décembre 2020,
- Condamne M. [L] [X] à payer à Mme [O] [W] la somme de 45 euros au titre de la facture Cofassur,
- Déboute Mme [W] de sa demande de production de justificatifs de charge,
- Condamne M. [L] [X] à payer à Mme [O] [W] la somme de 2 400 au titre du préjudice de jouissance,
- Déboute Mme [W] de sa demande au titre de son préjudice moral,
- Rejette la demande en paiement de Mme [W] au titre des trop perçus de la CAF,
- Ordonne la compensation,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance,
- Condamne M. [L] [X] aux dépens de première instance.
Y ajoutant,
- Condamne M. [L] [X] à payer à Mme [O] [W] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [L] [X] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et la greffière.
La greffière, La présidente,
