France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 09 mars 2023, 21/01998

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/01998 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBXN

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS

04 mai 2021

RG:20/01057

S.C.I. DS

S.A.R.L. LUB 2

[M]

S.C.I. LYZ IMMO

S.C.P. SURDON-CAVAILLES-VERBASCO DEPRAD-SURDON

S.A.R.L. LUBERON VENTOUX IMMOBILIER

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS À MA ZAN

Grosse délivrée

à Selarl Vajou

Me Bassompierre

SCP Coulomb Divisia Chiarini

Me Knoepfli

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Carpentras en date du 04 Mai 2021, N°20/01057

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTES :

S.C.I. DS immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 513 824 458 poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Alexandre COQUE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

S.A.R.L. LUB 2 immatriculée au RCS d'Avignon sous lr n° 488 229 303, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Alexandre COQUE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉES :

Madame [S] [M]

née le 23 Juillet 1970 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Frédéric BASSOMPIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

S.C.I. LYZ IMMO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 21 septembre 2021

[Adresse 4]

[Localité 8]

S.C.P. SURDON-CAVAILLES-VERBASCO DEPRAD-SURDON prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. LUBERON VENTOUX IMMOBILIER prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

assignée à personne habilitée le 21 septembre 2021

[Adresse 2]

[Localité 8]

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A [Localité 9], ayant son siège social [Adresse 3], représenté par son syndic judiciaire, Monsieur [Y] [F], demeurant es-qualité [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Aurélien KNOEPFLI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS substitué par Me CECCHI

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Décembre 2022

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] se plaignant de défaut d'étanchéité de la toiture de l'immeuble de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 9], couvrant le lot 7 qu'elle a acquis le 25 janvier 2013 de la SCI LYZ'IMMO, a fait citer devant le tribunal de grande instance de Carpentras la SCI DS, la SARL LUB 2, la SCI Lyz'immo, la SCP Surdon & Cavailles-verbasco, la SARL Luberon Ventoux Immobilier et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9].

L'appartement de Mme [M] sous toiture a été rénové par son vendeur la SCI LYZ'IMMO qui l'avait elle-même acquis de la SCI DS.

Mme [M] a sollicité du juge de la mise en état la nomination d'un expert. M. [P], expert désigné, a déposé son rapport le 23 juillet 2015.

Compte tenu, selon elle, de l'urgence liée à la mise en 'uvre des travaux de reprises préconisés par l'expert M. [P], Mme [M] saisissait à nouveau le juge de la mise en état aux fins notamment de voir condamner la SCI DS, la SCI LYZ'IMMO et la SARL LUB 2 d'avoir à payer :

- au Syndicat des Copropriétaires la somme de 45 366 euros correspondant au coût des travaux de reprises tel que chiffrés par l'expert [P],

- et à elle-même une indemnité de 10 000 euros en réparation des désordres subséquents affectant son lot privatif.

Selon ordonnance en date du 19 janvier 2016, le juge de la mise en état condamnait in solidum les SCI LYZ'IMMO et DS à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires la somme de 45 366,65 euros au titre des travaux de reprise sur les parties communes et à Mme [M] la somme de 10 000 euros au titre des travaux de reprise à entreprendre sur son lot privatif.

Au terme d'un arrêt rendu le 20 octobre 2016 sur le recours entrepris par la SCI DS et LYZ'IMMO, la Cour d'Appel de Nîmes :

- rejetait notamment la fin de non-recevoir opposée en raison d'une prétendue irrégularité de la désignation du Syndic de Copropriété,

- confirmait l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle avait débouté Mme [M] de ses demandes à l'encontre de la SARL LUB 2 et sur le montant de la provision accordée au titre des travaux de reprise portant sur son propre lot privatif,

- et, statuant à nouveau des chefs infirmés, condamnait in solidum LYZ'IMMO, DS et LUB 2 à payer à titre provisionnel les sommes de 45.366,55 euros au Syndicat des Copropriétaires et de 8.640,58 euros à Mme [M],

- Disait n'y avoir lieu à condamnation du paiement d'une astreinte

- Constatait qu'aucune demande n'était formulée contre la SCP SURDON-CAVAILLES-VERBASCO et la mettait hors de cause.

- Condamnait in solidum, les SCI LYZ'IMMO et DS à payer à Mme [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamnait in solidum, les SCI LYZ'IMMO, DS et la SARL LUB 2 au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

* * *

La SCI DS convoquait une assemblée générale des copropriétaires aux fins de voir désigner son gérant, M. [E]-[G] [Z], syndic bénévole en remplacement du syndic judiciaire précédemment désigné en la personne de M. [Y] [F].

Par courrier recommandé en date du 6 mars 2017, Mme [M] indiquait que la SCI DS n'était nullement habilitée à convoquer une assemblée générale.

Une assemblée générale était tenue le 9 mars 2017. Au titre d'une résolution n° 2, il était également décidé de l'arrêt de « toute poursuite envers la SCI DS et LUB 2 » en contrepartie de l'exécution par la SCI DS des travaux de réfection de la toiture.

Mme [M], selon assignation signifiée les 23 et 24 mai 2017, saisissait en urgence le tribunal de grande instance de Carpentras d'une action en annulation de cette assemblée générale.

Par jugement rendu le 17 avril 2018, aujourd'hui définitif, le tribunal annulait en toutes ses dispositions l'assemblée générale susvisée et consacrait ainsi M. [Y] [F] dans ses fonctions de syndic judiciaire en charge de la représentation du syndicat des copropriétaires.

Le mandat de M. [F] était renouvelé par le Juge des Référés qui, selon ordonnance en date du 22 août 2018, a désormais prolongé son mandat judiciaire : « jusqu'à l'exécution de la condamnation de la SCI DS' et réalisation des travaux d'étanchéité de la toiture de l'immeuble appartenant à la copropriété dans le cadre du litige en cours ».

* * *

Mme [M], par la voie de la mise en état, a saisi à nouveau le tribunal de Carpentras sollicitant une nouvelle expertise aux fins d'actualiser ses préjudices ainsi d'ailleurs que la copropriété, dans le cadre des parties communes.

M. [P], puis M. [U] en remplacement, était chargé de cette mission et déposait son rapport d'expertise le 23 octobre 2019.

L'Expert retenait une aggravation des désordres, et actualisait le coût des travaux :

* pour les parties communes à 52.723, 70 euros H.T. soit 57.996,07 euros T.T.C.,

* au niveau du lot privatif de Mme [M], à la somme de 22.626, 30 euros H.T., soit 24.888, 93 euros T.T.C.

En l'état de ce rapport, Mme [M] a sollicité du tribunal judiciaire de Carpentras de :

Dire et juger que l'action de Mme [M] est recevable, notamment au vu des dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et juste au fond, de dire et juger que les obligations de restitution et de reprise de la toiture défectueuse et des désordres qui y sont associées sont de la responsabilité in solidum des Sociétés LYZ'IMMO, D.S. et LUB 2.

Homologuer le rapport d'expertise de Messieurs [P] et [U].

Condamner en conséquence, in solidum les Sociétés LYZ'IMMO, D.S. et LUB 2 à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 57.996, 07 euros T.T.C. au titre des coûts de travaux de reprise chiffrés par l'Expert, outre toutes demandes complémentaires à Mme [M] au titre des travaux de reprise des embellissements, plafonds, murs et parquets, à effectuer au sein de son lot privatif, à une indemnité de 24.888, 93 euros T.T.C., ladite indemnité étant indexée sur l'indice du coût de la construction depuis le 23 octobre 2019 jusqu'à son parfait règlement.

Au titre des frais de déménagement et de relogement pendant la durée d'exécution desdits travaux pour un montant de 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance depuis le 23 juillet 2015, une indemnité mensuelle d'un montant de 293 euros, soit à ce jour une indemnité d'un montant de 18.042euros à parfaire à la date du jugement à venir et jusqu'à paiement effectif.

Condamner également les trois sociétés évoquées à payer la somme de 6.000euros.

Ordonner l'exécution provisoire.

Condamner enfin les mêmes au paiement d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard faute d'exécution de la décision à intervenir dans le délai de quinze jours de la notification à la dernière de ces sociétés.

Condamner enfin les mêmes au dépens y compris les frais d'expertise judiciaire.

Par jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Carpentras a :

- Déclaré recevable l'action engagée par Mme [S] [M].

- Condamné in solidum, et en deniers ou quittances valables au regard des sommes versées en exécution de l'ordonnance 16/0009 rendue le 19 janvier 2016 par le juge de la mie en état de ce Tribunal et de l'arrêt 614 du 20 octobre 2016 de la Cour d'appel de NIMES, la SCI LYZ' IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, M. [Y] [F], la somme de 57.996,07 euros TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction à compter du 23 octobre 2019 et jusqu'à ce jour, au titre des travaux à entreprendre sur les parties communes, cette somme se confondant et ne se cumulant pas avec la somme de 45.366,55 euros résultant des deux décisions antérieures précitées des juridictions de la mise en état.

* la somme de 24.888,93 euros TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction à compter du 23 octobre 2019 et jusqu'à ce jour, au titre des travaux à entreprendre sur ses parties privatives, cette somme se confondant et ne se cumulant pas avec la somme de 8640,58 euros résultant des deux décisions antérieures précitées des juridictions de la mise en état,

* la somme de 4500 euros au titre des travaux de déménagement et relogement durant les travaux à entreprendre,

* la somme de 293 euros par mois à compter du 23 octobre 2019 et jusqu'au complet paiement des sommes dues tant à Mme [M] qu'au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9].

- Condamné in solidum la SCI LYZ' IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 aux dépens de l'instance incluant le coût des expertises confiées à M. [P] et à M. [C] par ordonnances du juge de la mise en état en date des 20 janvier 2015 et 30 octobre 2018.

- Condamné in solidum la SCI LYZ' IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 à payer à Mme [S] [M] une indemnité d'un montant de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné in solidum la SCI LYZ' IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, M. [Y] [F], une indemnité d'un montant de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Rejeté les autres demandes.

Par jugement rectificatif d'erreur matérielle rendu le 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a rectifié son jugement en disant que le préjudice de jouissance de Mme [M] pour la réparation duquel condamnation in solidum était prononcée s'élève à la somme de 291euros par mois et non 293 euros, à compter du 23 octobre 2015 et non du 23 octobre 2019 jusqu'à complet paiement des sommes dues.

* * *

La SCI DS ainsi que la SARL LUB 2 ont régulièrement interjeté appel de la décision par acte en date du 21 mai 2021.

Elles ont signifié la déclaration d'appel à la SCI LYZ IMMO selon procès verbal établi selon l'article 659 du code de procédure civile par acte en date du 21 septembre 2021 et à la SARL LUBERON Ventoux Immobilier à personne habilité le 21 septembre 2021.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, la procédure a été clôturée le 22 décembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 10 janvier 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 mars 2023.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, la SCI DS et la SARL LUB 2, appelantes, demandent à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- Déclaré recevable l'action engagée par Mme [S] [M]

* la somme de 4500 euros au titre des travaux de déménagement et relogement durant les travaux à entreprendre,

* la somme de 291 euros par mois à compter du 23 octobre 2015 et jusqu'au complet paiement des sommes dues tant à Mme [M] qu'au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9].

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision

- Rejeté les autres demandes.

La cour statuant à nouveau,

Mettre hors de cause de la SARL LUBERON VENTOUX IMMOBILIER

A titre principal,

Vu les dispositions de l'article 1134 du code civil alors applicable

Vu les dispositions de l'article 1792 et suivants du code civil

Vu les dispositions de la loi de 1965 et son article 15

Vu la jurisprudence citée

Vu l'absence d'attitude fautive des sociétés LUB et DS

Débouter Mme [M] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] prise en la personne de son administrateur provisoire M. [Y] [F] des demandes sollicitant la condamnation à payer les sommes de 57 996,07 Euros TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction au titre de la remise en état des parties communes,

Débouter les mêmes de leur demande sollicitant la condamnation la somme de 24 888,93 euros TTC, avec indexation sur l'indice du coût de la construction à compter du 23 octobre 2019 pour la réfection des parties privatives de l'appartement de Mme [M], ainsi que les demandes au titre des frais de travaux de déménagement et de relogement durant les travaux à entreprendre de 4 500 euros, outre la somme de 293 euros par mois à compter du 23 octobre 2019 et jusqu'au complet paiement des sommes dues,

Débouter encore les mêmes de leur demande au titre des dépens d'expertise et au titre des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

A Titre subsidiaire,

Ordonner que le quantum des condamnations à hauteur de 90% pour la société de LYZ'IMMO et à hauteur de 5% pour les SCI DS et LUB 2 pour l'intégralité des condamnations concernant:

- la reprise des travaux de toiture à hauteurs de 57 996,07 €

- la reprise de l'appartement de Mme [M] à hauteur de 24 888,93 €

- les frais de relogement de Mme [M] à hauteur de 4 500 €

- le préjudice de jouissance à compter du 23 juillet 2015 à hauteur de 291 €

Donner acte à la société LUB 2 et à la SCI DS de leur bonne fois lorsqu'elles ont réglé les sommes de 13 752,89 euros à Mme [M] et 25 500 euros et au syndicat de copropriété, sauf à parfaire,

Ordonner la déduction en conséquence de ces sommes des éventuelles condamnations à intervenir,

En l'état de ces versements

Débouter encore les mêmes de leur demande au titre des dépens d'expertise et au titre des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de tout appel incident

Condamner Mme [M], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 9] et la Société LYZ'IMMO à payer solidairement aux sociétés LUB 2 et D.S. la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile

Les condamner encore aux entiers dépens incluant les frais d'expertise.

Débouter la SCP Surdon Cavailles Verbasco de ses demandes au titre de l'article 700 code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, Mme [S] [M], intimée, demande à la cour de :

Au visa des articles 1147, 1641, 1792 et suivants du code civil, 1992 et suivants du code civil et 771 et suivants du code de procédure civile,

Dire et juger que l'action de Mme [M] est recevable, notamment au visa des dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, et juste au fond,

Dire et juger que les obligations de restitution et de reprise de la toiture défectueuse et des désordres qui y sont associés sont de la responsabilité in solidum des sociétés LYZ'IMMO (article 1641 et 1792), DS (article 1792) et LUB 2 (article 1147 et 192 du Code Civil),

Homologuer les rapports d'expertise judiciaire de Messieurs [P] et [U],

En conséquence,

Confirmer le jugement assorti de l'exécution provisoire tel que rendu par le Tribunal Judiciaire de Carpentras le 4 mai 2021, rectifié selon jugement rectificatif d'erreur matérielle en date du 7 septembre 2021, en ce qu'il a condamné in solidum les Sociétés LYZ'IMMO, DS et LUB 2, outre aux entiers dépens comprenant le coût des expertises confiées à Messieurs [P] et [U], à payer :

* au Syndicat des Copropriétaires, la somme principale de 57.996,07 Euros TTC au titre du coût des travaux de reprises chiffré par l'expert, cette somme étant indexée sur l'indice du coût de la Construction à compter du 23 octobre 2019 et jusqu'à son parfait règlement,

* et à Mme [M] :

- au titre des travaux de reprise des embellissements (plafond, murs, parquet) à effectuer au sein de son lot privatif, une indemnité de 24.888,93 euros, ladite indemnité étant indexée sur l'indice du coût de la Construction depuis le 23 octobre 2019 jusqu'à son parfait règlement,

- au titre des frais de déménagement et relogement pendant la durée d'exécution desdits travaux de reprise, une indemnité de 4.500euros,

- au titre du préjudice de jouissance depuis le 23 juillet 2015, une indemnité mensuelle d'un montant de 291 euros, indemnité à parfaire qui sera due jusqu'au complet paiement des sommes dues à Mme [M] et au Syndicat des Copropriétaires au titre des travaux de reprise,

- outre une indemnité de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les Sociétés LYZ'IMMO, DS et LUB 2 à payer à Mme [M] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des nouveaux frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

Condamner in solidum les Sociétés LYZ'IMMO, DS et LUB 2 aux entiers dépens d'appel.

Mme [M] a notifié ses conclusions par acte d'huissier à la société LIZ IMMO par acte en date du 21 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2021, le syndicat de coproprietaires de l'immeuble sis a [Localité 9], ayant son siège social [Adresse 3], représenté par son syndic judiciaire, M. [Y] [F], intimé, demande à la cour de :

- Dire et juger que l'action de Mme [M] est recevable au visa des dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Dire et juger que les obligations de restitution et de reprise de la toiture défectueuse et des désordres qui y sont associés sont de la responsabilité in solidum des sociétés LUB 2,LYZ'IMMO, et DS ;

- Confirmer le jugement assorti de l'exécution provisoire tel que rendu par le tribunal judicaire de CARPENTRAS le 4 mai 2021, rectifié selon jugement rectificatif d'erreur matérielle du 7 septembre 2021 en ce qu'il a condamné in les SCI DS et LYZ'IMMO et la SARL LUB, outre aux entiers dépens :

- à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par Monsieur [F] la somme de 57.996,07 euros TTC ;

- à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par Monsieur [F] la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- à payer à Madame [M] la somme de 24.888,93 euros au titre des travaux d'embellissements à effectuer au sein de son lot privatif, ladite indemnité étant indexée sur l'indice du coût de la construction depuis le 23 octobre 2019 jusqu'à son parfait règlement ;

- à payer à Madame [M] la somme de 4.500 euros au titre des frais de déménagement et relogement pendant la durée d'exécution desdits travaux ;

- à payer à Madame [M] au titre du préjudice de jouissance depuis le 23 juillet 2015, une indemnité mensuelle d'un montant de 291 euros, indemnité à parfaire qui sera due jusqu'au complet paiement des sommes dues à Madame [M] et au syndicat des copropriétaires des travaux de reprise ;

- à payer à Madame [M] une indemnité d'un montant de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI LYZ'IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, Monsieur [F], une indemnité d'un montant de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum la SCI LYZ'IMMO, la SCI DS et la SARL LUB2 aux entiers dépens d'appel.

Le syndicat a notifié ses conclusions à la société LYZ Immo par acte d'huissier en date du 21 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2021, la S.C.P SURDON-CAVAILLES-VERBASCO, Office notarial, intimée, demande à la cour de :

Vu les disposition de l'article 1240 du code civil

- Confirmer le jugement dont appel

- Débouter en conséquence toute partie de toute demande à l'encontre de la SCP SURDON CAVAILLES VERBASCO

Considérant qu'il n'est établi aucun préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute du notaire,

- Condamner solidairement les appelants à payer à la SCP SURDON & CAVAILLES-VERBASCO 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Les conclusions ont été régulièrement notifiées à la SCP LYZ IMMO et à la SARL LUBERON VENTOUX IMMOBILIER.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire :

Depuis l'entrée en vigueur de l'article 34 du Décret n°2017-891 du 6 mai 2017, l'alinéa 2 de l'article 954 du code de procédure civile dispose que «les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ». Par ailleurs, selon l'alinéa 3, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

* * *

Par ailleurs, il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.

* * *

En date du 21 septembre 2009, suivant acte notarié, la SCI DS représentée par M. [Z], son gérant, a acquis de M. [B] pour un prix de 218 000 euros, un immeuble élevé sur trois étages sis [Adresse 3] à [Localité 9], comprenant plusieurs appartements à usage d'habitation.

Un état descriptif de division avec règlement de copropriété a été établi à la requête de la SCI DS par le notaire le 23 décembre 2010.

En date du 11 mai 2011, la même étude de notaire a acté la vente par la SCI DS représentée par M. [Z] à la SCI LYZ'IMMO représentée par M. [W] pour un prix de 25 000 euros, des lots 3 et 7 de l'immeuble objet du litige. Cet acte mentionne que le lot 7 est « à l'état de ruine ».

Le 25 janvier 2013, en la même étude notariale, la société LYZ'IMMO a vendu pour la somme de 92 000 euros outre 5 000 euros de frais d'agence, les lots 3 et 7 de l'immeuble à Mademoiselle [M], précisant que le lot 7 consistait en : « Un appartement de 60 m 2 au 3 ème étage sous toiture, ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation par la SCI LYZ'IMMO ».

I - Sur la demande de mise hors de cause de la SARL LUB 2 :

Les appelantes soutiennent qu'il est de jurisprudence constante que l'agent immobilier ne manque à son devoir de conseil que lorsque les désordres affectants le bien vendu n'étaient pas apparents lors de la transaction et que la preuve est rapportée qu'il a eu connaissance du vice caché.

La SCI DS souligne que c'est la SCI LYZ'IMMO qui réalisé d'important travaux pendant la période au cours de laquelle elle était propriétaire entre le 11 mai 2011 et le 25 janvier 2013, date à laquelle le bien était vendu à Mme [M]. Elle transformait une ruine en un appartement qui, après travaux et en apparence était esthétique et correspondait aux règles de l'art.

La SARL LUB 2 estime qu'elle doit être mise totalement hors de cause.

Les deux sociétés affirment que d'importants travaux ont été réalisés par la SCI LYZ'IMMO sans aucun contrôle ni aucune information tant de la SCI DS que de la SARL LUB 2.

Les intimés font valoir que l'immeuble a été présenté à la vente par le truchement de l'agence immobilière LUB 2 qui a reçu à ce titre un honoraire de 5 000 euros et dont il n'est pas inutile de savoir que son gérant n'est autre que le M. [Z]. Les intimées soulignent que la SCI DS, dont M. [Z] professionnel de l'immobilier est gérant, demeure propriétaire dans l'immeuble concerné, et que M. [Z] s'est présenté comme étant le syndic bénévole de l'immeuble, ayant donc en cette « fausse » qualité, une parfaite connaissance de l'état réel de l'immeuble.

Réponse de la cour :

La SARL LUB 2 est intervenue volontairement aux débats pour la raison qu'elle a participé à la présentation et à la vente du bien immobilier litigieux en sa qualité d'agent immobilier, tenu en cela à une obligation de conseil au visa des dispositions de l'article 1147 du code civil.

La SARL LUB 2 est gérée par M. [Z], dont il n'est pas contesté qu'il est également le gérant de la SCI DS, propriétaire de lots de copropriétés dans l'immeuble dont il s'est présenté comme le syndic bénévole.

Il est démontré que M. [G] [Z] avait obtenu lors de l'acquisition du bien immobilier, dans son ensemble, une diminution significative du prix, du fait de l'état de vétusté de la toiture déjà fuyarde.

M. [P], expert, indique dans son rapport que M. [Z] a au demeurant précisé qu'il avait connaissance de l'état de la toiture, mais qu'il n'avait pas estimé utile de procéder à son remplacement. Il précise que « contrairement à la qualification « d'appartement » apparaissant dans l'acte de vente du 11 mai 2011, le lot n°7 se trouvait à l'état de combles dépourvus de tout équipement , n'ayant jamais été habités et que les trois pièces dont il est fait état dans l'acte, se trouvaient en réalité délimitées par les gros murs porteurs n'ayant pas fait l'objet de démolition mais plutôt de modifications permettant d'agrandir les ouvertures antérieurement existantes sous forme de trappes qui permettaient le passage d'une pièce à l'autre. Les travaux effectués par la SCI LIZ IMMO sont clairement à l'origine d'un changement de destination de ces combles/grenier en surface devenus habitables. Le lot n°7 est déclaré par le vendeur dans ledit acte comme étant en état de ruine (...) Il s'avère que ces infiltrations se trouvent être en relation avec les travaux de modification de toiture et de reprise de certains équipements d'étanchéité réalisés par la SCI LIZ'IMMO. (...) M. [Z], en sa qualité de syndic bénévole (de la copropriété), de dirigeant de la SCI DS et de la SARL LUB 2, ainsi que M. [W] en sa qualité de gérant de la SCI LIZ'IMMO, n'ignoraient donc pas l'état dégradé de la toiture et avaient notion du coût et de l'ampleur des travaux à envisager pour procéder à son remplacement'. Il conclut : « Ces trois sociétés sont des professionnels de l'immobilier et du bâtiment à qui l'état de dégradation de la toiture ne pouvaient échapper » (...) « Nous estimons que M. [Z] n'a pas adopté un comportement loyal envers Mme [M] (') qu'il est défaillant dans son devoir de conseil ne procurant pas à Mme [M], acquéreur profane, la possibilité de contracter en connaissance de cause ». (sic)

Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu'il a jugé que la SARL LUB 2 a engagé sa responsabilité contractuelle au titre du défaut d'information alors qu'elle avait connaissance de l'état déplorable de la toiture.

II- Sur la demande de mise hors de cause de la SCI DS :

Selon les appelantes, le rapport d'expertise de M. [P] qui a déterminé l'étendue des désordres et qui a ensuite fait l'objet d'une réactualisation par le rapport [U] précise bien que l'appartement de Mme [M], se trouvait en l'état de ruine, comme l'évoquait bien l'acte de vente de 2011, alors même que le premier expert a constaté que le changement de destination en appartement a été réalisé par la seule et unique société LYZ'IMMO.

Elles affirment être parfaitement étrangères aux malfaçons dont est seule responsable LYZ IMMO.

Elles ajoutent que la facture produite par la SCI DS du 5 novembre 2010 n'emporte pas sa responsabilité au titre de la garantie décennale. Il s'agit, selon elles, d'une facture d'un montant extrêmement faible, et en tout état de cause, le bien était vendu en état de ruine et que l'intégralité de l'appartement et de la toiture ont été reprises par la société LYZ'IMMO. Aucun lien n'a en outre été démontré entre cette facture et le mauvais état du toit, elles affirment que la garantie décennale ne peut donc être appliquée à la SCI DS pour des menus travaux et alors même qu'entre temps, le bien était vendu à l'état de ruine à la SCI LYZ'IMMO, laquelle refaisait intégralement l'appartement et la toiture et se trouve donc être la seule responsable de la situation.

Les intimés soutiennent que la SCI DS a fait procéder à des travaux de nature décennale destinés à porter remède aux désordres affectant la toiture de l'immeuble, travaux qui engagent la responsabilité décennale de l'entreprise, mais également du maître de l'ouvrage, notamment lorsqu'il est vendeur. Ils arguent d'une facture datée du 05 Novembre 2010 concernant les travaux réalisés sur la toiture litigieuse, facture établie par l'entreprise AVENIR HABITAT, dont le dirigeant n'était autre que M. [W], actuel gérant de la SCI LYZ IMMO.

Réponse de la cour :

L'article 1792 du code civil précise « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d''uvre, dès lors que l'importance des travaux réalisés, les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage.

En l'espèce les parties versent au débat une facture d'un montant de 1 488 euros concernant 'la rénovation de toiture de 70 m2 et reconfection de couverture de 50 m2" (sic) en date du 5 novembre 2010.

Selon le rapport d'expertise de M. [P], il s'avère que : « nous questionnons M. [W] sur la nature des travaux d'étanchéité réalisés en sous 'uvre de revêtement de sol de la terrasse tropézienne. Il nous indique avoir badigeonné l'ancien support à l'aide d'un produit imperméabilisant de type DIPETANCHE avant d'étendre au sol un film polyane sur lequel a été façonnée la chape de pose du revêtement en pierre. Nous lui indiquons que cette méthode ne respecte pas les dispositions techniques relevant des préconisations d'étanchéisation des toitures terrasses accessibles tel qu'il en ressort notamment du DTU 43.1. Pareillement, nous lui faisons remarquer l'absence du chevêtre nécessaire à la pose de la fenêtre de toit ».

Il conclut ; « Il s'avère que ces infiltrations se trouvent être en relation avec les travaux de modification de toiture et de reprise de certains équipements d'étanchéité réalisés par la SCI LIZ'IMMO ». Il ajoute « Monsieur [W] ne disconvient pas de l'ensemble de ces remarques » (sic).

Ayant aussi fait rénover la toiture, la SCI DS endosse nécessairement la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et suivant du code civil.

Les infiltrations provenant du toit étant incontestablement un dommage de nature décennale, portant atteinte à la destination de l'immeuble et compromettant sa solidité, la SCI DS trouve sa responsabilité engagé à ce titre et le jugement doit donc être confirmé en ce sens.

Sur la responsabilité de LIZ'IMMO :

Le syndicat de copropriété estime que la responsabilité de la SCI LYZ IMMO est dès lors engagée sur le fondement des dispositions des articles 1602, 1641 et suivants, mais aussi 1792 du code civil.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a retenu aux termes d'un raisonnement motivé que la responsabilité de la SCI LYZ'IMMO était pleinement engagée. LIZ IMMO ne conteste d'ailleurs pas sa condamnation.

Sur la mise hors de cause de la S.C.P SURDON-CAVAILLES-VERBASCO :

La mise hors de cause de la S.C.P SURDON-CAVAILLES-VERBASCO sera confirmée étant relevé qu'aucun moyen n'est soulevé ni aucune demande formulée à son encontre.

Sur la mise hors de cause de la SARL LUBERON VENTOUX IMMOBILIER :

La mise hors de cause de la SARL LUBERON sera confirmée étant relevé qu'aucun moyen n'est soulevé ni aucune demande formulée à son encontre.

Sur l'évaluation des préjudices :

Les appelants contestent la condamnation au paiement de la somme mensuelle de 293 euros. Ils fondent leur argumentation sur leur bonne foi et affirment avoir effectué les paiements au titre des condamnations mises à leur charge par les décisions du juge de la mise en état.

La cour relève cependant que les appelants n'allèguent pas avoir réglé le montant des condamnations du jugement déféré dont le montant n'est par ailleurs pas contesté devant la cour. Aucun autre moyen n'étant soulevé, le jugement sera confirmé sur ce point.

L'évaluation des autres préjudices et condamnations n'étant donc pas critiqué par les parties, il y a lieu de les confirmer dans les montants alloués par le premier juge.

Sur le partage des condamnations :

Les appelantes indiquent que si elles étaient condamnées, la cour limiterait leurs condamnations à hauteur de 10%, soit 5% chacune et condamnerait au contraire la société LIZ'IMMO à 90% des préjudices subis. Elles sollicitent que ce prorata soit appliqué sur l'intégralité des demandes, tant du syndic que de Mme [M] concernant :

- les travaux de reprise de toiture à hauteur de 57 996,07euros,

- le préjudice de Mme [M] à hauteur de 24 888,93euros

- les frais de relogement à hauteur de 4 500euros

- le préjudice de jouissance à hauteur de 291euros (sic) par mois à compter du 23 juillet 2015

La cour remarque qu'il ne s'agit pas d'une demande visant à être relevé et garantie mais d'une demande visant à contester le caractère solidaire de la condamnation prononcée en première instance.

Cependant l'expert a souligné que M. [Z] en sa qualité de syndic bénévole, de dirigeant de la SCI DS et de dirigeant de la SARL LUB 2, ainsi que M. [W] en sa qualité de gérant de la SCI LIZ IMMO n'ignoraient donc pas l'état dégradé de la toiture. Il écrit en page 37 de son rapport : 'ces trois sociétés sont des professionnelles de l'immobilier et du bâtiment à qui l'état de dégradation de la toiture ne pouvait échapper. Nous estimons que les préjudices subis par Mme [M] sont autant imputables à la SCI LIZ Immo qu'à la SARL LUB 2".

C'est donc à juste titre que le premier juge à prononcé une condamnation in solidum entre ces sociétés.

Il apparaît cependant à la lecture des pièces et en raison des précédents développement que la SCI LIZ IMMO a une responsabilité prépondérante dans la survenance du dommage.

Pour cette raison, dans leur rapport entre eux, le partage des responsabilités s'effectuera dans ces proportions finales suivantes :

- 10 % SCI DS

- 10 % SCI LUB 2

- 80 % SCI LIZ IMMO

Sur les frais du procès :

Succombant à l'instance, la SCI DS et la SARL LUB 2 seront condamnées à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'expertise judiciaire.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elles seront en outre condamnées à payer, au titre de l'appel, les sommes de :

- 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, M. [F]

- 1 500 euros à Mme [S] [M]

- 800 euros à la SCP Surdon-Cavailles- Verbasco, office notarial.

Il y a lieu de confirmer les condamnations de première instance prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile, et en dernier ressort,

- Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Prononce la mise hors de cause de la SCP Surdon-Cavailles- Verbasco, office notarial,

Rappelle la mise hors de cause (prononcée dans le corps du jugement) de la SARL Luberon Ventoux Immobilier,

Fixe dans leur rapport entre eux, le partage des responsabilités dans les proportions finales suivantes :

- 10 % SCI DS

- 10 % SCI LUB 2

- 80 % SCI LIZ IMMO

- Condamne la SCI DS et la SARL LUB 2 à payer par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

- 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, M. [F]

- 1 500 euros à Mme [S] [M]

- 800 euros à la SCP Surdon-Cavailles- Verbasco, office notarial.

- Condamne SCI DS et la SARL LUB 2 aux dépens d'appel.

Arrêt signé par la présidente et la greffière.

La greffière, La présidente,

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 09 mars 2023, 21/01998

Synthèse

Origine de la décision