RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/00478 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5YW
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
10 novembre 2020 RG :17/04082
[V]
C/
[K]
S.A.R.L. AGENCE RLP
Grosse délivrée
le
à SCP AKCIO BDCC
Selalr Chabannes Reche ...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 10 Novembre 2020, N°17/04082
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et Mme Laure MALLET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [C] [V]
née le 15 Octobre 1971 à [Localité 6] (République Centrafricaine)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉES :
Madame [R] [K] épouse [T]
née le 13 Avril 1978 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.R.L. AGENCE RLP syndic représentant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Novembre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Mme [R] [K] est propriétaire d'un appartement dans la copropriété situé [Adresse 2].
Cette copropriété est mitoyenne avec un immeuble appartenant à Mme [C] [V] depuis le 31 août 2010 situé [Adresse 4] donné en location du 15 septembre 2011 jusqu'en août 2014.
Depuis 2007, Mme [K] explique subir des infiltrations, se matérialisant essentiellement dans son salon, en provenance de la toiture de la maison mitoyenne à son immeuble, appartenant aujourd'hui à Mme [C] [V].
Mme [V] est alertée en février 2011 des infiltrations rencontrées par sa voisine,et réalise divers travaux.
Exposant que les infiltrations persistent et suite au rapport de M. [M] en date du 27 février 2015 mandaté par le syndicat des copropriétaires, Mme [K] a obtenu par ordonnance du 6 avril 2016 la désignation d'un expert en la personne de M.[E] au contradictoire de Mme [C] [V] et du syndicat de copropriété [Adresse 2].
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 27 janvier 2017.
Par acte du 28/07/2017, Mme [R] [K] a fait assigner Mme [V] devant le tribunal de grande instance de Nîmes.
Le syndicat de copropriété [Adresse 2] est intervenu volontairement.
Mme [V] a fait réaliser des travaux durant l'été 2017 selon facture du 9 août 2017.
Par jugement rendu le 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a :
-dit n'y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [V] sur la recevabilité de l'action du syndicat de la copropriété [Adresse 2],
-déclaré Mme [C] [V] entièrement responsable en qualité de propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] des préjudices subis par le syndicat de copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Roussillon Languedoc Provence (RLP) et Mme [R] [K] ;
Par conséquent,
-condamné Mme [C] [V] à payer à Mme [R] [K] en réparation des préjudices subis par cette dernière les sommes suivantes :
-10 637,18 euros HT à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,
-9 720 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
Et avant dire droit,
-ordonné un complément d'expertise confié à M. [X] [E] aux fins de :
*constater l'effectivité des travaux réalisés à la demande de [C] [V] sur la toiture de son immeuble situé [Adresse 4] ayant donné lieu à une facturation le 9 août 2017 et de vérifier l'assurance de l'entreprise ayant réalisé les travaux ayant donné lieu à fa facturation du 9 août 2017,
*d'indiquer si les travaux ainsi réalisés à la demande de Mme [C] [Y] veuve [V] ayant donné lieu à une facturation en date du 9 août 2017 sont conformes ou non à la totalité des préconisations de l'expert judiciaire dans son rapport du 27 janvier 2017 afin de remédier aux désordres constatés affectant l'immeuble dont Mme [C] [Y] veuve [V] est propriétaire.
*Procéder au contrôle de l'efficience des travaux de réparations ayant donné lieu à une facturation le 09 août 2017 par une mise en eau,
*dans la négative, indiquer en les détaillant les travaux restant à accomplir afin de permettre le respect des préconisations de l'expert judiciaire en chiffrant le coût de ces travaux résiduels.
*donner au tribunal tout élément de nature à solutionner le litige.
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
-renvoyé le dossier enrôlé sous le n° 17/04082 à l'audience de la mise en état en date du 25 mars 2021 à 8h30,
-sursis à statuer sur les autres demandes.
Par déclaration du 2 février 2021, Mme [C] [V] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2021 auxquelles il est expressément référé, Mme [C] [V] demande à la cour de :
Vu l'article 15 de la loi n°65 557 du 10 juillet 196,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1382 du code civil,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 10 novembre 2020,
-déclarer l'appel recevable
-rejeter l'intégralité des demandes du Syndicat des copropriétaires et de Mme [K],
Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nimes le 10 novembre 2020, en ce qu'il a :
*déclaré Mme [C] [V] entièrement responsable en qualité de propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] des préjudices subis par le syndicat de copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Roussillon Languedoc Provence (RLP) et Mme [R] [K] ;
Par conséquent,
*condamné Mme [C] [V] à payer à Mme [R] [K] en réparation des préjudices subis par cette dernière les sommes suivantes :
*10 637,18 euros HT à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,
*9 720 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau ,
-rejeter l'intégralité des demandes formulées contre Mme [V],
-débouter Mme [K] et le syndicat de copropriété [Adresse 2] de leurs demandes relatives au préjudice tant matériel qu'immatériel.
A titre très subsidiaire,
-réduire la demande de réparation du préjudice matériel (plafond et peinture) qu'il est proposé de fixer à la somme de 4081 € officiellement proposée selon devis du 23 décembre 2016, sous réserve du partage de responsabilité.
-juger qu'aucune indemnisation au titre du préjudice de jouissance ne peut être réclamée à Mme [V] pour la période antérieure à février 2011 et supérieure à 2018
-juger qu'au regard du fondement de l'action engagée par Mme [K], aucune indemnisation ne sera admise pour la période antérieure au fait volontaire, constitué par les travaux de 2015
-prononcer un partage de responsabilité entre le syndicat de copropriété [Adresse 2] et Mme [C] [V] sur la survenance du dommage et ses conséquences
-condamner le syndicat de copropriété [Adresse 2] à relever et garantir Mme [V] à concurrence de la moitié des condamnations qui seront prononcées à son encontre
-condamner in solidum Mme [K] et le syndicat de copropriété [Adresse 2], à payer à Mme [V] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 juillet 2021 auxquelles il est expressément référé, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et Mme [R] [K] demandent à la cour de :
Vu les articles 1382 et suivants du code civil,
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
-déclarer l 'appel recevable,
-réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'il a ordonné une expertise complémentaire tendant à vérifier la persistance des désordres,
-dire et juger n'y avoir lieu à investigations complémentaires,
Au surplus,
-confirmer dans son intégralité le jugement rendu, notamment en ce qu'il a :
*déclaré Mme [C] [V] entièrement responsable en qualité de propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] des préjudices subis par le syndicat de copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Roussillon Languedoc Provence (RLP) et Mme [R] [K] ;
Par conséquent,
*condamné Mme [C] [V] à payer à Mme [R] [K] en réparation des préjudices subis par cette dernière les sommes suivantes :
*10 637,18 euros HT à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,
*9 720 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
-condamner Mme [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La clôture de la procédure est intervenue le 17 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En préliminaire, il convient de constater le dispositif du jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [V] sur la recevabilité de l'action du syndicat de la copropriété [Adresse 2], n'est pas contesté en cause d'appel.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne reprend pas en cause d'appel ses demandes tendant à voir:
-condamner Mme [C] [V] à payer entre les mains du syndicat des copropriétaires, la somme de 4 640 euros HT avec indexation sur l'indice BT 01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et la date du paiement, au titre des travaux de remise en état de la toiture et du mur, outre paiement de la TVA au taux en vigueur au jour de l'exécution de la condamnation avec autorisation à la copropriété de faire réaliser les travaux préconisés.
-condamner Mme [C] [V] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à faire réaliser par un professionnel,dûment assuré, les travaux tels que préconisés par l'Expert judiciaire dans les trois mois suivants la décision à intervenir et à justifier de la bonne fin de ces travaux et de l'assurance du professionnel intervenu, se contentant de voir confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a a ordonné une expertise complémentaire tendant à vérifier la persistance des désordres.
En conséquence en application de l'article 954 du code de procédure civile, il est réputé les avoir abandonnées.
Sur la responsabilité de Mme [C] [V],
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M.[E] que les désordres allégués par Mme [K] ont effectivement été constatés et consistent en des infiltrations d'eaux de pluies dans la salle de séjour de l'appartement, sur le mur coté sud mitoyen avec l'appartement de Mme [C] [V], ainsi que sur son faux-plafond sur une bonne moitié coté sud, ayant entraîné des dégradations de l'enduit sur le mur et du plâtre mouluré sur le faux-plafond.
Ces constatations, incontestables, ont été faites lors du premier accédit en accord avec les parties présentes, confirmées lors du deuxième accédit, et dans les deux cas verbalisées et photographiées par l'expert en présence des parties.
D'ailleurs, l'existence des désordres n'est pas contestée par Mme [V].
L'expert judiciaire indique que les travaux réalisés par Mme [V] en 2014 ou 2015, peu importe la date exacte de cette intervention puisque cette dernière n'est pas contestée, n'ont pas été diligentés dans les règles de l'art et n'ont pas mis fin aux infiltrations qui se produisent du fait d'un défaut d'étanchéité du solin et du mauvais état de la toiture de Mme [V].
Ainsi :
-la jonction entre le mur Sud du séjour de Mme [K] et le versant Nord de la toiture de Mme [V], dont la génératrice de pente est perpendiculaire au mur, est de fait un "cheneau encaissé" perpendiculaire au sens d'écoulement des eaux de pluies de la toiture, mais n'a été traitée que comme un "solin", utilisé quand il est parallèle au sens d'écoulement des eaux de pluies de la toiture, et de plus, sans garde d'eau en cas de remplissage partiel de ce cheneau, notamment lorsque temporairement, l'évacuation est insufisante lors de pluies très fortes. Non conformité de la conception et de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art).
-les "solins" posés le sont de toutes manières de façon. (Non conformité aux DTU et aux règles de l'Art puisque l'eau qui ruisselle le long de la hauteur du mur et les gouttes de pluie qui s'abattent sur la tête des solins peuvent s'infiltrer derrière la pièce supérieure en acier galvanisé).
-les tuiles "d'égoût" de ce pan de toiture ne sont pas collées sur les "P.S.T.", (Plaques Sous Toitures), et touchent pour la plupart le relevé en "calendrite" ces "solins" empêchant l'eau de s'écouler correctement et risquant de percer ce relevés. (Non conformité de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art),
-l'écoulement de ce "chéneau encaissé" se fait dans un trou non étanché aménagé dans la maçonnerie de pierres et mortier, sous un ancien conduit de fumée, endroit qui laisse l'eau s'infiltrer à tout coup dans le mur Sud de Mme [K], pour ensuite canaliser l'eau qui ne s'est pas infiltrée dans le mur dans une canalisation PVC de 100 mm de diamètre, qui se jette dans une descente située dans la cour. (Non conformité de la conception et de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art),
-ce chéneau n'est pas fermé coté Est à la jonction avec la toiture voisine, et n'a pas suffisamment de pente pour remplir complètement son office technique. (Non conformité de la conception et de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art).
-le pourtour du bas de ce conduit de fumée désaffecté n'est pas étanché non plus, et participe aux infiltrations d'eau dans le mur Sud de Mme [K]. (Non conformité de la conception et de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art) .
-le solin coté Ouest de la toiture de Mme [V] n'est pas correctement réalisé, et participe aux infiltrations d'eau dans le mur Sud de Mme [K] (Non conformité de la conception et de la réalisation aux DTU et aux règles de l'Art).
Cette analyse ne fait que confirmer celle réalisée par M. [M] dans son rapport du 27 février 2015.
M.[E] précise que les travaux de reprise et de la toiture incriminée dans les infiltrations, effectués par Mme [V] sont mal réalisés expliquant la persistance des infiltrations pour en conclure que la responsabilité de cette dernière est de 100 %.
Mme [V] soutient qu'il peut exister des causes alternatives aux infiltrations et notamment l'état de la façade de la copropriété qui se détériore et qui n'a fait l'objet d'aucune réfection, la descente d'eau le long de la façade de la copropriété côté ouest au droit de l'appartement de Mme [K] insuffisante, ce qui pourrait conduire à des débordements au niveau du collecteur, et enfin le défaut d'étanchéité de la cheminée de la copropriété.
Or, force est de constater que l'intimée n'émet que des hypothèses basées sur des photographies et sur le courrier de M. [J] en date du 9 août 2017, entrepreneur, qui a constaté que la façade de la copropriété est très abîmée et que la gouttière donnant sur la cour touche la façade, ce qui peut donner des infiltrations, ce qui est à contrôler.
Par ailleurs, l'expert judiciaire qui a visité les lieux en présence des parties a pu lui aussi constater ces éléments sans en déduire qu'ils pourraient être à l'origine des infiltrations dans l'appartement de Mme [K] alors même qu'il ne préconise aucun travaux relatifs à la façade,à la gouttière ou à la cheminée pour mettre fin aux désordres et que Mme [V] au travers de ses dires n'a jamais fait part à l'expert de la moindre contestation quant à l'origine des infiltrations, s' engageant au contraire à reprendre les travaux, contestant uniquement le coût des travaux de réfection du plafond et des écoulements et le préjudice de jouissance.
Enfin, les intimés relèvent très justement que l'expert a constaté que les infiltrations avaient lieu au droit des travaux réalisés par Mme [V], aucun autre appartement n'étant endommagé alors pourtant que la façade de l'ensemble de l'immeuble est identique.
En conséquence, la responsabilité de Mme [V], qui dans un premier temps n'a pas engagé les travaux nécessaires pour réparer sa toiture à l'origine des infiltrations dans l'appartement de Mme [K], puis dans un second temps a réalisé des travaux de reprise qui se sont révélés non conformes et inefficaces, est engagée tant au regard de l'article 1382 du code civil applicable aux faits de l'espèce que sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, sans qu'il soit utile pour les motifs exposés ci-avant de redésigner l'expert pour envisager une origine alternative aux infiltrations.
Il convient d'ailleurs de constater que le premier juge, contrairement à ce que soutient l'appelante, a ordonné un complément d'expertise uniquement pour vérifier l'efficacité des travaux effectués par Mme [V] postérieurement au rapport d'expertise en août 2017.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [C] [V] entièrement responsable en qualité de propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] des préjudices subis par le syndicat de copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Roussillon Languedoc Provence (RLP) et Mme [R] [K] ;
Sur les préjudices,
Sur les travaux de reprise,
Le syndicat des copropriétaire ne sollicite en appel aucune somme au titre des travaux de reprise,
Par ailleurs, ces derniers ont été réalisés par Mme [V] en août 2017 comme en justifient les pièces produites aux débats et il ressort du courrier du conseil des intimés à l'expert judiciaire en date du 8 janvier 2021 qu'ils ne subissent plus d'infiltrations.
Dès lors, le complément d'expertise s'avère inutile.
Il y a donc lieu de réformer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné un complément d'expertise confié à M. [X] [E].
Sur les travaux d'embellissement de l'appartement de Mme [K],
L'expert judiciaire a chiffré ce poste à la somme de 10 637, 18 € HT .
Mme [K] sollicite la confirmation du jugement déféré de ce chef.
Or, il ressort du procès verbal de constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 14 août 2019 que Mme [K] a vendu son appartement à Mme [G] le 10 juillet 2018 et que c'est cette dernière qui a réalisé les travaux d'embellissement.
Faute pour Mme [K] de produire l'acte de vente qui justifierait éventuellement d'un accord avec l'acquéreur sur le sort de l'indemnité allouée pour les embellissements, sa demande est irrecevable n'ayant plus qualité à agir.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé de ce chef et statuant à nouveau le demande de Mme [K] sera déclarée irrecevable.
Sur le préjudice de jouissance,
Mme [K] demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il lui a alloué la somme de 9 720 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour une période de 9 années.
Le préjudice de jouissance de Mme [K] est certain s'agissant d'infiltrations dans son appartement pendant plusieurs années.
Cependant, Mme [V] ne peut être responsable de ce préjudice avant l'acquisition de son immeuble le 31 août 2010 et postérieurement aux travaux exécutés en août 2017 puisque les intimés reconnaissent que les infiltrations ont disparu et que le procès-verbal de constat d'huissier du 14 août 2019 ne met en évidence que des traces d'infiltrations anciennes.
Par ailleurs, Mme [V] ne peut dégager sa responsabilité en invoquant les relations difficiles avec son locataire, il lui appartenait d'engager les actions à son encontre plus tôt afin de faire cesser le trouble subi par Mme [K].
Quant à l'évaluation du préjudice, M.[E] a fixé la valeur locative de l'appartement à la somme de 900 € mensuelle.
Il ressort cependant des contrats de location produits par Mme [V] pour des biens comparables et situés dans la même rue ou le même quartier que cette valeur locative se situe en moyenne à 470 € qui sera retenue par la cour.
En conséquence infirmant le jugement déféré, Mme [V] sera condamnée à payer à Mme [K] la somme de 3 948 € ( 470 € x 10% =47 € x 12 mois = 564 € x 7 ans = 3 948 €) au titre de son préjudice de jouissance.
Sur l'appel en garantie de Mme [V] à l'encontre du syndicat des copropriétaire,
Eu égard à la présente décision et pour les motifs exposés ci-avant, l'appel en garantie sera rejeté.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [K] et au syndicat des copropriétaires leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.Il leur sera alloué ensemble la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, statuant publiquement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine et vu l'évolution du litige,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré Mme [C] [V] entièrement responsable en qualité de propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 4] des préjudices subis par le syndicat de copropriété [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Roussillon Languedoc Provence (RLP) et Mme [R] [K] ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de Mme [R] [K] au titre des travaux d'embellissement,
Condamne Mme [C] [V] à payer à Mme [R] [K] la somme de 3 948 € au titre de son préjudice de jouissance,
Déboute Mme [C] [V] de sa demande de complément d'expertise,
Déboute Mme [C] [V] de son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 2],
Condamne Mme [C] [V] aux dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire,
Condamne Mme [C] [V] à payer ensemble au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et à Mme [K] la somme de 1 800 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
