RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03344 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IS7X
CS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AUBENAS
01 mars 2022
RG :
[N]-[F]
C/
[E]
[I]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 07 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'AUBENAS en date du 01 Mars 2022, N°
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
M. André LIEGEON, Conseiller
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2023, prorogé au 7 Mars 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [P] [N]-[F]
née le 02 Juillet 1963 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Fleurine BOUCAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
INTIMÉS :
Madame [Z] [E]
née le 13 Mars 1980 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Emilie SOUBEYRAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
Monsieur [T] [I]
né le 13 Janvier 1981 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Emilie SOUBEYRAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 9 janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 7 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 10 juillet 2019 prenant effet le 15 juillet 2020, Mme [P] [N]-[F] a donné à bail à Mme [Z] [E] et M. [T] [I] un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 650 €.
Par exploit d'huissier du 11 janvier 2021, les locataires ont assigné leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubenas aux fins de :
- la condamner à faire réaliser des travaux d'installation d'un système de chauffage, d'une VMC, d'un détecteur de fumées, ainsi que de voir procéder au changement de la fenêtre nord-est de la maison, outre l'enlèvement de la cuve à fuel non conforme, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- suspendre les règlements des loyers dans l'attente de l'achèvement des travaux;
- ordonner la réduction du loyer, à concurrence de la somme de 517 euros, compte tenu de l'inexactitude de la superficie indiquée dans le bail ;
- la condamner à leur verser la somme de 2.340 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 2.000 euros pour leur préjudice moral, et 150 euros au titre de préjudice matériel, outre la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.
Par ordonnance contradictoire du 1er mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubenas, statuant en référé, a :
- condamné Mme [P] [N] [F] à faire procéder aux travaux suivants: installation d'un système de chauffage, d'un système de ventilation dans la salle de bain, les toilettes et la cuisine, d'un détecteur de fumées, changement de la fenêtre nord-est dans le logement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la date de signification de la présente décision ;
- ordonné la réduction du montant de loyer à concurrence de la somme de 517 euros par mois;
- condamné Mme [P] [N] [F] à verser aux preneurs la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- l'a condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 15 octobre 2022, Mme [P] [N]-[F] a interjeté appel de cette ordonnance, sauf en ce qui concerne l'exécution des travaux de rénovation.
Par conclusions notifiées le 5 janvier 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [P] [N]-[F], appelante, demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 145 et 901 et suivants du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle :
- a ordonné la réduction du montant de loyer à concurrence de la somme de 517 euros par mois ;
- l'a condamnée à verser aux locataires la somme de 2.000 euros à titre du préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
- statuant à nouveau,
-Sur la réduction du montant du loyer,
.In limine litis, constater que les intimés ont formé une demande de diminution de loyer par l'envoi d'une lettre recommandée en date du 10 décembre 2019 et qu'ils lui ont fait délivrer assignation à cette même fin par exploit d'huissier en date du 11 janvier 2021, et en conséquence, déclarer cette prétention irrecevable en ce qu'il s'est écoulé plus de 4 mois à compter de leur première demande présentée le 10 décembre 2019;
.Sur le fond, pour le cas où, par extraordinaire, la cour viendrait à considérer la demande en diminution de loyer comme étant parfaitement recevable, dire n'y avoir lieu à réduction du montant du loyer contractuel et, à défaut, ordonner une réduction beaucoup moins significative de celui-ci et au surplus dans la limite de 546 €.
- Sur le préjudice de jouissance,
dire n'y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance compte-tenu de l'attitude des intimés l'ayant empêchée dans sa volonté de voir réaliser les travaux, en refusant notamment l'accès à leur domicile aux artisans mandatés pour ce faire ;
- en toutes hypothèses, débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre et les condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de son appel, M. [P] [N]-[F] rappelle in limine litis que si le locataire n'obtient pas une diminution de loyer, il doit saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de la demande adressée au bailleur à peine de forclusion de son action, lequel ne peut être interrompu s'agissant d'un délai préfix.
Elle indique que la demande en diminution du loyer telle que formulée par les intimés est manifestement irrecevable en ce qu'il s'est écoulé plus de 4 mois à compter de leur première demande présentée le 10 décembre 2019.
Sur le fond concernant l'erreur matérielle grevant le contrat de bail, elle soutient qu'il s'agit d'une simple erreur de plume qui d'évidence, ne résulte d'aucune intention de tromper ou de nuire, laquelle ne saurait emporter aucune conséquence sur le montant du loyer contractuel, dont le prix se veut tout à fait raisonnable et demeure celui du marché. Elle produit en ce sens des attestations locatives qui font état de loyers situés sur une fourchette allant de 700 à 750 euros.
Elle ajoute qu'il n'est pas concevable que puisse être retenue une diminution de près de 21 % du montant du loyer alors que le pourcentage de variation entre la superficie telle que mentionnée au bail et la superficie réelle est de 16 %.
Sur le préjudice de jouissance, elle explique que les locataires l'ont empêchée dans sa volonté de voir réaliser les travaux en refusant notamment l'accès à leur domicile aux artisans mandatés pour ce faire, rendant ainsi la demande de dommages et intérêts non fondée. Elle met en avant des problèmes de santé et la crise sanitaire pour expliquer l'absence d'exécution des travaux.
Enfin, elle soutient l'irrecevabilité de la demande des intimés relative à la cave à fioul puisque l'effet dévolutif de la déclaration d'appel n'a pas saisi la cour de ce chef.
Mme [Z] [E] et M. [T] [I], en leur qualité d'intimés, par conclusions en date du 7 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des articles 1719, 1720 et 1218 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, concernant les logements décents, de:
Sur la forclusion soulevée par l'intimée,
-constater qu'ils ont saisi le juge du contentieux de la protection le 10 avril 2020 ;
- constater qu'en raison de la crise sanitaire, l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période s'appliquait
- constater qu'en l'absence de retour de la juridiction en pleine période de covid constitue une force majeure ;
- déclarer recevable leur demande en diminution de loyer ;
- constater que le moyen relatif à la forclusion est soulevé pour la première fois, quatre jours avant la clôture et de manière dilatoire ;
- en conséquence, condamner Mme [N] [F] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre principal,
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] [N]-[F] à leur payer des dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros et a omis d'ordonner l'enlèvement de la cuve à fioul;
Statuant à nouveau,
- fixer le préjudice de jouissance à la somme de 6 435 €,
- ordonner l'enlèvement de la cuve à fioul sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter d'un mois après la signification de l'arrêt,
- débouter Mme [P] [N]-[F] de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- la condamner à leur payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du constat d'huissier.
Sur la demande présentée in limine litis, ils se prévalent en premier lieu de l'article 564 du code de procédure civile pour écarter en appel les demandes nouvelles soutenant que cette prétention aurait dû être soulevée en première instance.
A défaut, si la fin de non-recevoir est déclarée recevable, ils considèrent cette demande est dilatoire car exposée uniquement dans le deuxième jeu de conclusions à quelques jours de l'audience alors qu'elle devrait être faite au plus tôt ce qui justifie leur demande de dommages et intérêts.
Enfin, ils soutiennent que la saisine de la juridiction est bien intervenue dans le délai de 4 mois alors même qu'ils ont exigé du bailleur une diminution du loyer par courrier adressé le 10 décembre 2019 reçu le 14 décembre 2019. Ils se prévalent ainsi d'une assignation délivrée le 24 novembre 2020 qui a été déclarée caduque le 5 janvier 2021, puis une saisine de la juridiction le 14 avril 2020.
Au fond, ils font tout d'abord valoir que l'article 3-1 de la loi n°89-462 modifiée par la loi ALUR met en place une action en diminution de loyer en cas d'écart entre la surface indiquée dans le contrat de bail et la surface effective du logement et ajoutent que le bailleur est tenu de fournir un diagnostic énergétique du logement lors de sa mise en location comprenant la surface du bien. Ainsi, le contrat fait état d'un logement présentant une surface de 98 m² alors qu'elle n'est en réalité que de 78m² d'où une différence d'1/20ème. Il ne s'agit nullement d'une erreur de plume et cette différence justifie cette diminution du loyer.
Sur le préjudice de jouissance, ils se prévalent de l'absence de travaux réalisés par la bailleresse en dépit des engagements pris lors de la visite des lieux notamment le changement des huisseries, l'installation de la pompe à chaleur réversible, l'isolation des combles ainsi que du garage, et l'installation d'une VMC. Ils indiquent que les artisans ne se sont jamais manifestés à leur domicile, tenant pourtant le logement à leur disposition. Ils contestent avoir empêché l'accès à leur logement et exposent au contraire que certains travaux ont bien été réalisés (vidange fosse septique et changement de deux fenêtres). Ils remettent en cause la teneur des attestations produites expliquant qu'ils n'ont jamais été sollicités par les artisans contrairement à ce qui est indiqué.
Ils expliquent vivre dans un logement sans système de chauffage, sans ventilation et avec des infiltrations, avec leurs trois enfants en bas âge, outre une partie de la surface du garage inutilisable par l'installation d'une cuve à fioul non fonctionnelle. Ils ajoutent également avoir constaté la présence de rongeurs et avoir subi un dégât des eaux, signalé à la bailleresse en septembre 2021, provoquant des infiltrations. Ils soulignent enfin qu'en dépit des longueurs procédurales, leur bailleur n'a engagé aucune réfection du logement ce qui illustre une mauvaise foi manifeste.
Ils forment un appel incident qui est recevable car ayant été formé dans le délai d'un mois suivant les conclusions de l'appelant. Ils demandent que l'ordonnance entreprise soit réformée en ce qu'elle a condamné la bailleresse à leur verser la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance, estimant le quantum insuffisant et a omis d'ordonner l'enlèvement de la cuve à fioul invoquant sa dangerosité en raison de sa non-conformité aux normes en vigueur. Ils précisent enfin avoir été éprouvés par cette procédure aboutissant au burn-out de Mme et à la séparation du couple.
La clôture de la procédure est intervenue le 9 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 janvier 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 27 février 2023.
MOTIFS :
Sur l'appel principal :
- sur la diminution de loyer :
En première instance, Mme [Z] [E] et M. [T] [I] ont réclamé la diminution du loyer en raison de l'inadéquation relevée entre la superficie de la maison telle que mentionnée dans le contrat de location et la surface réelle telle que calculée par l'huissier de justice. Ils soutiennent plus précisément que la surface réelle de la maison est de 78 m² alors le bail fait état d'une superficie de 98 m².
En appel, Mme [N]-[F] oppose la forclusion de cette action et subsidiairement l'existence d'une contestation sérieuse quant à la baisse retenue par le premier juge qui a effectivement fait droit à la demande en fixant un loyer de 517 euros, baisse qui est totalement disproportionnée selon elle.
En réponse, les intimés contestent la recevabilité d'un tel moyen évoqué pour la première fois en appel en application de l'article 564 du code de procédure civile et en soulignent le caractère dilatoire, considérant que toute fin de non-recevoir doit être soulevée au plus tôt, relevant à cet égard que la forclusion de l'action est soulevée pour la première fois par l'appelante dans le cadre de son deuxième jeu de conclusions déposées seulement 4 jours avant la clôture des débats. Considérant cette demande dilatoire, ils sollicitent une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur le fond, ils affirment avoir saisi la juridiction de cette demande dans les délais prescrits.
L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervenient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande'.
En application de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause et notamment être soulevée la première fois en appel. La forclusion étant une fin de non-recevoir, elle peut valablement être soulevée par Mme [N]-[F] pour la première fois en cause d'appel.
Par ailleurs, l'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait».
L'article 565 du même code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
Si en première instance, Mme [N]-[F] n'a pas opposé la forclusion de l'action pour contester la prétention tendant à obtenir la diminution du loyer fixé dans le contrat de bail, cette demande ne saurait toutefois être considérée comme nouvelle en appel puisqu'elle tend à faire écarter les prétentions adverses présentées en première instance.
Elle sera donc déclarée comme recevable.
Pour finir, les intimés réclament une indemnisation à hauteur de 2.000 euros considérant le caractère dilatoire d'une telle demande présentée de manière tardive 4 jours seulement avant la clôture des débats.
En l'état, il n'est nullement justifié que c'est dans une intention dilatoire que Mme [N]-[F] s'est abstenue de soulever plus tôt cette fin de non-recevoir en sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Pour le surplus, le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur et qui rend la demande irrecevable en cas de non-respect (civ 3ème 9 novembre 2022).
En l'espèce, les parties ont signé un contrat de bail le 10 juillet 2019 portant sur une habitation habitable de 98 m² et moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 650 €.
Par courrier adressé le 10 décembre 2019, les locataires ont avisé la bailleresse d'un écart constaté entre la superficie du logement précisée au contrat de bail et la surface effective mesurée, sollicitant ainsi une diminution du loyer proprotionnelle à l'écart constaté, demande rejetée par l'appelante selon un courrier en réponse adressé le 19 décembre 2019. Les preneurs disposaient donc à compter de ce refus d'un délai de 4 mois pour saisir la juridiction compétente.
Mme [Z] [E] et M. [T] [I] se prévalent de la saisine du juge des contentieux de la protection par requête déposée le 17 avril 2020 et se référent également dans leurs écritures à une assignation délivrée la première fois le 24 novembre 2020 pour une audience prévue le 5 janvier 2021. Ils opposent le cas de force majeure rappelant qu'au moment de la transmission de la requête la France était en confinement et qu'ils ne sont pas responsables de l'absence de réponse de la part de la juridiction.
Il est justifié en l'espèce de l'envoi le 10 avril 2020 par les intimés d'une requête datée du 9 avril 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, au juge des contentieux de la protection d'Aubenas dans laquelle il ait réclamé une réévaluation du loyer à proportion de l'écart de surface constaté d'environ 20% ainsi que l'exécution de travaux de remise en état.
Les intimés produisent un document attestant du dépôt de cette lettre recommandée à destination du greffe du tribunal de proximité d'Aubenas avec une date de remise le10 avril 2020 et le justificatif de sa délivrance par les services de la poste le 17 avril 2020 avec cette précision que l'avis de distribution n'est nullement signé par le destinataire.
Il est ainsi rapporté la preuve du dépôt de la requête dans le délai de 4 mois ayant suivi le refus opposé par la bailleresse ainsi que la remise de l'avis de distribution comportant le cachet de la poste et la mention de la date de présentation fixée le 17 avril 2020 de nature à justifier que les intimés ont saisi la juridicition de proximité d'Aubenas dans le délai imparti de 4 mois tel qu'énoncé à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Ils ne peuvent être responsables du fait que cette requête n'ait pas été par la suite traitée et enregistrée par les services du greffe alors même que la saisine de la juridiction est intervenue dans un contexte particulier tenant aux mesures restictives prises par le pouvoir politique imposant un confinement et la fermeture provisoire au public de nombreux services publics.
Ainsi, l'absence de réponse de la part de la juridiction de proximité d'Aubenas constitue un cas de force majeure et il peut être considéré que les locataires ont saisi le juge dans le délai sans que ne puisse leur être opposée la forclusion de l'action qui sera donc déclarée recevable.
Sur le bien-fondé de la demande, les parties ont convenu de la location d'une maison d'habitation présentant une superficie, telle qu'énoncée dans le bail, de 98 m² et moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 650 €.
Les locataires, qui se prévalent d'une surface effective de 78 m², se réfèrent aux métrés prises par Me [S], huissier de justice, dans le cadre d'un procès-verbal de constat dressé le 9 mars 2020 qui fait état des chiffres suivants:
- entre les deux murs extérieurs du séjour: 6.209 m;
- entre le mur extérieur du séjouret la cloison de la chambre 3: 3.822 m;
- entre le mur extérieur de la chambre 2 et le mur extérieur de la chambre 1: 7.198 m;
- longueur du couloir depuis l'angle de la chambre 3 à la porte du garage: 7.475m.
Ces mesures sont complétées d'un plan d'habitation, et après application des distances susvisées, il en résulte une surface habitable de 77,87 m² (pièce 6 intimés).
Mme [P] [N]-[F] ne conteste pas l'existence d'un écart qu'elle explique par une erreur de plume sans conséquence et considère pour sa part que la valeur locative réelle du bien commande de ne pas faire droit à la demande de diminution ou à défaut impose une réduction moindre avec la fixation d'un loyer de 546 euros.
Il est justifié en l'état que la surface réelle est moindre de 20,13 m² par rapport à la surface prévue dans le contrat de bail, ce qui représente un différentiel de + 20%, sans qu'il ne soit démontré qu'il s'agisse d'une erreur de plume.
Les conditions posées par l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant réunies, les intimés peuvent valablement prétendre, sans contestations sérieuses, à une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté telle que prescrite par ledit article, la valeur locative réelle du bien étant sur ce point indifférente dans l'appréciation de la demande.
En conséquence, le loyer de 650 euros par mois sera réduit, à titre provisionnel, de 20%, ce qui représente une somme mensuelle de 520 euros, à compter de la date de sasine du juge des référés, soit le 11 janvier 2021. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
- sur le préjudice de jouissance :
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Mme [P] [N]-[F] s'oppose à la reconnaissance d'un préjudice de jouissance au regard du comportement fautif des intimés qui ont fait obstacle à la réalisation des travaux, en refusant notamment l'accès de leur domicile aux artisans mandatés. A contrario, les consorts [E] / [I] , qui contestent la réalité de ce grief, se prévalent d'un préjudice de jouissance qu'ils estiment manifestement sous-évalué par le premier juge au regard des conséquences subies du fait de l'insalubrité de leur logement tant sur un plan matériel que moral.
Il n'est pas contesté par l'appelante que le logement délivré aux consorts [E] / [I] présente des désordres qui sont rappelés dans les deux procès-verbaux de constat d'huissier dressés le 9 mars 2020 et qui mettent en évidence la situation suivante:
- le chauffage au fuel de la maison est défaillant dans la mesure où l'installation de la cuve à fuel provisoire dans le garage ne bénéficie pas d'une certification de sécurité;
- les menuiseries de l'habitation ne dispose d'aucun système de ventilation;
- la cuisine ne dispose d'aucun système de ventilation;
- le cadre de la fenêtre de la salle de bains est pourri et se décompose;
- le tuyau d'admission de la fausse sceptique est cassé;
- il est noté la présence de traces de moisissures sur les murs de la cuisine en partie basse;
- les radiateurs électriques utilisés par les locataires, à défaut d'un système de chauffage aux normes, ne s'avèrent pas suffisants pour chauffer la maison. (Pièces 6 et 7 - intimés)
Ces éléments sont d'autant moins contestables que la bailleresse s'est engagée lors de la signature du contrat de bail à engager des travaux d'amélioration ou de mise en conformité consistant au changement de fenêtres ainsi que la porte vitrée d'entrée dans les 6 mois suivants l'arrivée des locataires ce qui n'est pas justifié (Pièce n°1 - intimés).
De même, il résulte de l'échange de correspondances et de courriels entre les parties intervenu au mois de décembre 2019 que Mme [P] [N]-[F] s'est engagée à procéder à la mise en place d'un système de chauffage efficient consistant à l'installation d'une pompe à chaleur devant intervenir au printemps suite à une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par les intimés. (Pièces 2, 3 et 7 - intimés). Faute pour la bailleresse d'avoir réparé le chauffage, il est établi que les locataires ont pallié l'absence de chauffage par l'utilisation de convecteurs électriques branchés sur prise.
L'existence de ces désordres n'est donc pas manifestement contestable.
Mme [P] [N]-[F] s'oppose toutefois à toute indemnisation à ce titre considérant l'obstruction opposée par les locataires qui n'a pas permis l'intervention des artisans. Elle produit en ce sens plusieurs attestations:
- la première émanant de Vidange Bonnaure indiquant que les locataires ont refusé l'intevention du 15 mai 2020;
- la seconde établie par la Sarl Rouvière indiquant que la mise en route de la chaudière n'a pas été possible en l'absence d'achat de fioul par les locataires;
- attestation de M [P] [C] intervenant pour les menuiseries et faisant part d'un refus d'intervention de la part du locataire;
- attestation de M. [M] [L], électricien, expliquant les tentatives infructueuses pour prendre rendez-vous avec les locataires;
- attestation de Mme [B] [N], fille de l'appelante, confirmant le refus opposé par les locataires pour permettre l'intervention des artisans ; (pièces 18 à 22 - appelante).
En l'état, ces pièces ne sont pas suffisamment probantes pour constituer une cause de contestation sérieuse à la reconnaissance d'un préjudice de jouissance.
Aux termes d'un courrier adressé le 19 décembre 2019, l'appelante reconnaît son impossibilité à engager des travaux de réparation en ces termes ' la cuve à fioul à l'extérieur étant endommagée et demandant des réparations que je ne peux faire dans l'immédiat...' tout en indiquant dans un courriel adressé le 10 août 2020 que les travaux ont pris du retard du fait du covid.
Par ailleurs, il ne peut être fait grief aux locataires d'avoir refusé d'utiliser la cuve à fioul installée provisoirement dans le garage alors même que la bailleresse ne justifiait pas que cette solution transitoire répondait aux normes de sécurité en dépit des demandes récurrentes des intimés. A cet égard, les locataires produisent en pièce 25 une attestation établie le 14 février 2022 par l'entreprise Ardèche Energies qui affirme la non-conformité de la chaudière et de la cuve à fioul.
Enfin, il résulte d'un échange de courriers que le 12 mai 2020, la bailleresse a avisé les locataires du passage d'un artisan pour le 15 mai 2020, ce à quoi se sont opposés les locataires qui n'ont pu s'organiser pour assurer leur présence ce jour là en considération d'un délai de prévenance de trois jours. Dans le même sens, il résulte d'un échange de textos entre les locataires et le menuisier mandaté que ces derniers ont été prévenus la veille de l'intervention (pièce 16 - intimés) .
Dans ce sens, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure les locataires d'assurer l'accès à leur logement aux différents professionnels mandatés en leur laissant un délai de prévenance suffisant et ne caractérise pas leur opposition à la réalisation de travaux de remise en état.
Dès lors, les désordres subis par les preneurs sont constitutifs d'un préjudice de jouissance puisqu'ils n'ont pu bénéficier d'un système de chauffage efficace au cours de l'hiver 2019 puis 2020 comme cela était convenu dans le contrat de bail, qui se réfère à une chaudière à fioul, et alors même que le logement présente des problèmes d'humidité du fait d'une ventilation défaillante.
Ils contestent en appel le montant accordé par le juge des contentieux de la protection qu'ils jugent insuffisant réclamant ainsi une somme de 6.435 euros.
En l'état, il n'est pas justifié que le premier juge ait procédé à une appréciation erronée de leur préjudice par l'octroi d'une somme provisionnelle de 2.000 euros.
Les intimés se prévalent de divers préjudices notamment le fait que Mme [E] ait subi un burn-out du fait de cette situation qui a également conduit le couple à la séparation.
Il n'est pas rapporté la preuve du lien direct entre la situation locative et les difficultés familiales et personnelles rencontrées par les intimés.
Il conviendra en appel de confirmer le montant de la provision.
Sur l'appel incident :
Les consorts [E] / [I] demandent à la cour d'ordonner l'enlèvement de la cuve à fioul sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter d'un mois après la signification de l'arrêt, ce à quoi s'oppose l'appelante qui dénonce l'irrecevabilité d'une telle prétention au visa de l'article 901 du code de procédure civile considérant en effet que l'effet dévolutif de la déclaration d'appel n'a pas saisi la cour de ce chef.
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
L'irrecevabilité de cette prétention , telle que soutenue par l'appelante dans ses conclusions, n'est pas reprise au dispositif desdites écritures en sorte que la cour n'en est pas valablement saisie.
De manière surabondante, il sera dit que cette prétention n'est pas fondée, les intimés ayant présenté cette demande dans le cadre d'un appel incident valablement formé dans le délai d'un mois suivant les conclusions de l'appelante conformément aux dispositions de l'article 905-2 du code de procédure civile.
La demande d'irrecevabilité présentée par Mme [P] [N]-[F] sera en conséquence rejetée.
S'agissant du bien-fondé d'une telle demande, les intimés dénoncent le caractère de dangerosité de cette cuve à fioul non conforme qui a de plus été installée dans le garage après leur entrée dans les lieux, la bailleresse cherchant à mettre un moyen de chauffage qui s'est avéré être contraire aux normes.
Cette demande doit être examinée au visa de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile lequel dispose que la compétence du juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En première instance, le juge des référés a rejeté cette demande sans préciser les raisons de ce refus.
En l'état, il résulte de l'échange de correspondances et de courriels entre les parties que Mme [P] [N]-[F] s'est engagée à procéder à la mise en place d'un système de chauffage efficient et dans l'attente au regard de l'endommagement de la cuve à fioul extérieure, elle a fait procéder à la mise en place d'une installation provisoire consistant en l'installation d'une cuve dans le garage dans l'attente d'une pompe à chaleur devant intervenir au printemps. (Pièces 2, 3 et 7 - intimés)
Le caractère provisoire de l'installation de cette cuve dans le garage, afin de la préserver du risque de condensation et de gel, n'est pas discutable et résulte clairement des écrits de l'appelante datant du mois de décembre 2019.
Deux années après cet engagement, cette cuve 'provisoire' reste inutilisée étant précisé que les locataires ont toujours refusé de procéder à son remplissage faute pour la bailleresse de justifier de la conformité de cette installation ce qu'elle ne justifie pas plus en appel. De plus, les locataires produisent en pièce 25 une attestation établie le 14 février 2022 par l'entrerpise Ardèche Energies qui affirme la non-conformité de la chaudière et de la cuve à fioul.
Il convient donc de considérer que la présence de cette cuve à fioul représente une dangerosité dans l'éventualité de sa mise en fonctionnement consitutive d'un dommage imminent et caractérise un trouble manifestement illicite en ce que le caractère temporaire de cette installation est établi et en ce qu'elle empiète et diminue de fait la surface mise à disposition des locataires.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [P] [N]-[F] l'enlèvement de la cuve à fioul. Afin de s'assurer de l'exécution effective de cette obligation, il y a lieu de faire droit à la demande d' astreinte qui sera arrêtée à la somme de 50€ par jour de retard, à compter d'un mois après la signification de l'arrêt pendant une durée de trois mois.
La décision déférée sera infirmée sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, il convient de mettre les dépens à la charge de Mme [P] [N]-[F], qui succombe. L'équité commande par ailleurs qu'il soit alloué aux intimés une somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, rendu en dernier ressort,
Dit que la demande de forclusion de l'action en diminution du loyer présentée par Mme [P] [N]-[F] est recevable en appel et ne revêt pas un caractère dilatoire,
Dit que la demande en diminution du loyer présentée par Mme [Z] [E] et M. [T] [I] n'est pas forclose,
Dit que la demande présentée par Mme [Z] [E] et M. [T] [I] tendant à obtenir la condamnation de Mme [P] [N]-[F] à enlever la cuve à fioul sous astreinte est recevable,
Dans les limites de l'appel,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 1er mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubenas, sauf en qu'elle a rejeté la demande tendant à voir ordonner à Mme [P] [N]-[F] l'enlèvement de la cuve à fioul sous astreinte et à ordonner la réduction du montant du loyer à concurrence de la somme de 517 euros par mois,
Statuant à nouveau,
Ordonne la réduction provisionnelle du montant du loyer à la somme de 520 euros par mois à compter de la demande du 11 janvier 2021,
Condamne Mme [P] [N]-[F] à procéder à l'enlèvement de la cuve à fioul, sous astreinte de 50€ par jour de retard, à compter d'un mois après la signification de l'arrêt et pendant un délai de trois mois,
Déboute Mme [Z] [E] et M. [T] [I] de leur demande de dommages et intérêts pour action dilatoire,
Condamne Mme [P] [N]-[F] à payer à Mme [Z] [E] et M. [T] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [P] [N]-[F] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
