RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/01651 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IAZF
LM
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES
26 mars 2021 RG :19/01022
S.C.I. JACM
C/
[I]
Grosse délivrée
le
à SCP Coudurier Chamski
SCP Massal Vergani
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 MARS 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ALES en date du 26 Mars 2021, N°19/01022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
Madame Laure MALLET, Conseillère
Madame Virginie HUET, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Janvier 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.C.I. JACM au capital de 1.570€ 21 inscrite au RCS de Nîmes sous le n° 423 636 869 et prise en la personne de son représentant légal en exercice sis audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [X] [I]
né le 05 Mars 1930 à [Localité 8] (30) ([Localité 8])
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté par Me Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Octobre 2022
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 02 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [I] est propriétaire des parcelles cadastrées commune de [Localité 4] (Gard) section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 5] » à [Localité 4] (Gard), tandis que la SCI JACM est propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 3], ces propriétés faisant partie d'un même ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un démembrement.
M. [X] [I], soutenant être propriétaire de deux pièces superposées rattachés au cadastre à sa parcelle n°[Cadastre 2] et d'un couloir sur sa parcelle n° [Cadastre 1], a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Alès par assignation du 7 octobre 2016 aux fins de désignation d'un expert.
Par ordonnance du 1er décembre 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.
M. [K], expert judiciaire, a rendu son rapport le 14 mars 2019.
Par acte du 24 septembre 2019, M. [X] [I] a assigné devant le tribunal de grande instance d'Alès la SCI J ACM notamment en revendication de propriété.
Par jugement contradictoire en date du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Alès a :
-dit que M. [X] [I] est le propriétaire des pièces et dégagements composant les immeubles cadastrés AB lieudit '[Adresse 5]', n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], commune de [Localité 4],
-débouté les parties de leurs plus amples demandes,
-condamné la SCI J.A.C.M aux dépens, ce y compris les frais d'expertise,
-condamné la SCI J.A.C.M à payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [X] [I],
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 26 avril 2021, la SCI JACM a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions d'incident remises et notifiées le 23 novembre 2021, la SCI JACM a notamment demandé au conseiller de la mise en état d'ordonner un transport sur les lieux organisé par ce dernier afin, a posteriori, de pouvoir par son rapport de transport sur les lieux éclairer la cour d'appel sur la disposition des lieux, leur composition et les versions opposées des parties.
Par ordonnance du 8 mars 2022, le conseiller de la mise en état a :
- débouté la SCI JACM de sa demande de transport sur les lieux,
- débouté M. [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI JACM aux dépens de l'incident.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juillet 2021, auxquelles il est expressément référé, la SCI JACM demande à la cour de :
- infirmer et réformant le jugement entrepris des chefs critiqués, et statuant de nouveau,
- ordonner le transport sur les lieux de la cour afin que cette dernière puisse être informée totalement de la particularité des lieux, de la qualité des immeubles et de leur consistance, ceci par application des articles 179 et suivants du code de procédure civile,
- dire que la SCI JACM est propriétaire des deux pièces et du couloir situés en empiétement des parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 4] et telles que déterminées par le rapport d'expertise,
- ordonner la publication du jugement à intervenir,
- condamner M. [I] à reconstruire à l'identique les murs et cloisons qu'il a abattus et ce sous un mois, et passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- condamner M. [I] à verser à la SCI JACM une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, action abusive et atteinte aux droits de propriété,
- condamner M. [I] à verser à la SCI JACM une somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] aux entiers dépens, en ce compris ceux du référé, de l'expertise judiciaire, de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [X] [I] demande à la cour de :
- rejeter l'appel de la SCI JACM,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- dire et juger que la SCI JACM ne peut se prévaloir d'aucun droit de propriété concurrent à celui de M. [I] sur un espace quelconque pris dans les parcelles cadastrées section AB, lieudit « [Adresse 5] », n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], commune de [Localité 4], et qui résulterait de son titre ou du jeu de la prescription acquisitive trentenaire à son bénéfice,
- dire et juger que M. [I] est propriétaire de l'ensemble des pièces et dégagements composant les immeubles cadastrés section AB, lieudit « [Adresse 5], n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], commune de [Localité 4], sans aucune exception,
- dire juste recevable et bien fondé l'appel incident de M. [I],
- condamner la SCI JACM au paiement de la somme de 50.000,00 € à M. [I] en réparation de trouble de jouissance qu'elle lui occasionne depuis le mois de mars 2015 en faisant, par la force et l'intimidation, interdire à son entrepreneur de maçonnerie de poursuivre normalement la réalisation desdits travaux de réhabilitation immobilière,
- condamner la SCI JACM au paiement de la somme de 7.000,00 € à M. [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI JACM aux entiers dépens, en ceux compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [K], dont M. [I] a dû faire l'avance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, un transport sur les lieux n'est pas nécessaire à la solution du litige en l'état du rapport d'expertise de M. [K] qui comporte de nombreuses photographies légendées et circonstanciées permettant à la cour d'appréhender les lieux, outre les multiples photos produites par les parties.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de la SCI JACM.
Sur la propriété des deux pièces superposées et du couloir,
M. [X] [I] soutient être propriétaire des deux pièces superposées et du couloir qui se situent sur ses parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] que le cadastre rattache à sa propriété.
Il ajoute que l'immeuble a été divisé en trois parcelles distinctes bien avant que M. [I] et la SCI JACM n'en deviennent propriétaires, de sorte que la division parcellaire a nécessairement remis en cause son aménagement initial et ancestral, qu' ainsi les vestiges de communication ayant existé dans le passé entre les pièces litigieuses ne sauraient valoir titre de propriété pour la SCI JACM.
La SCI JACM réplique que la division en deux biens distincts a pris en compte les différences de niveau et d'accès à ces pièces, avec des éléments matériels qui ne laissent pas de doute quant au rattachement de ces pièces à sa propriété comme l'ont révélé les constatations de l'expert judiciaire.
Il ressort, d'une part de l'analyse des titres de propriété des parties en date du 31 août 1973 (parcelle [Cadastre 1]) et du 19 mars 1984 (parcelle [Cadastre 2]) pour M. [I] et du 12 juillet 1999 ( parcelle [Cadastre 3]) pour la SCI JACM, et d'autre part du rapport d'expertise judiciaire, l'impossibilité d'attribuer à partir des désignations des biens lesdites pièces à l'une ou l'autre des parties, ces désignations étant par trop imprécises et ne faisant pas référence aux pièces litigieuses.
Pas plus la configuration des lieux que le plan cadastral ne constituent un titre de propriété.
Par suite, il n'est pas établi que les parties, que ce soit l'appelant ou l'intimée, disposent d'un titre sur les pièces litigieuses.
La SCI JACM invoque la prescription acquisitive des pièces objet du litige tandis que M. [I] fait valoir que l'intimée ne rapporte pas la preuve d'actes matériels d'occupation, le bien ayant été laissé en déshérence depuis 1970, ni même de possession utile.
L'appelant fait par ailleurs valoir que l'acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente.
Selon l'article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».
Selon l'article 2272 alinéa 1 du code civil « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ».
Selon l'article 2261 du code civil, anciennement 2229, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».
Selon l'article 2265 du code civil , anciennement 2235, « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».
Il appartient à celui qui invoque la possession en vue d'usucaper de démontrer des actes matériels de possession et d'établir que cette dernière revêt les caractéristiques édictées par l'article 2261 du code civil.
En l'espèce, en l'absence de juste titre, la possession revendiquée ne peut être que trentenaire.
Comme démontré ci avant, il est impossible à partir de la désignation dans les actes de propriété de déterminer si les pièces litigieuses étaient comprises ou non dans la vente au profit de l'appelante de la parcelle [Cadastre 3].
En revanche, il est constant que lors de la vente du bien à la SCI JACM en 1999, l'accès à ces pièces se faisait exclusivement à partir du fonds de l'appelante puisque ce n'est qu'en octobre 2014 que M. [I] a bouché l'ouverture de la SCI JACM par des briques et a cassé le mur et la cloison de séparation entre ladite pièce et les pièces de son immeuble.
Ainsi, il n'est pas démontré que les pièces litigieuses soient restées hors de la vente comme l'affirme M. [I] et l'appelante peut joindre à sa possession celle de ses auteurs.
Or, il ressort du rapport d'expertise que malgré le démembrement du bien unique remontant à plus de trente ans, les auteurs de la la SCI JACM puis cette dernière sont toujours restés en possession des deux pièces du premier et second étage.
Ainsi, s'agissant de la pièce au premier étage, l'expert relève que :
-cette pièce n'a comme seul accès l'ouverture ancienne donnant dans le couloir du bâtiment AB [Cadastre 3] de la SCI JACM, que les trois côtés du murs côté [I] sont des murs anciens et épais,
-l'éclairage provenant de la [Cadastre 3] est très ancien,
-un tuyau d'écoulement d'eau de l'étage supérieur est présent dans cette pièce,
-seul un trou ou une trappe au plafond montre une possible liaison entre cette pièce et la pièce au-dessus.
S'agissant de la pièce située au deuxième étage au-dessus de la pièce précédente et sous les toits auquel l'expert a accédé par l'escalier intérieur du bâtiment de la SCI JACM, elle comporte deux ouvertures anciennes, côté bâtiment AB [Cadastre 3] de la SCI JACM.
Lors de la visite, l'expert a retrouvé au sol la trappe vue au plafond de la pièce du premier étage et la trace de l'ancien mur de séparation entre les deux parties.
Il a constaté que les deux parties de cette pièce avaient un plafond différent, la partie occupée par M. [I] avait un plafond en plancher bois tandis que la partie occupée par la SCI JCAM comportait un plafond sous pente de toit refait et isolé récemment.
Par ailleurs, l'homme de l'art a noté une différence de couleur et de revêtement entre les deux parties de cet immeuble et une différence de niveau des planchers de part et d'autre du mur de pierres détruit par M. [I], pierres qui avaient une épaisseur de 15 à 20 cm.
L'ensemble de ces éléments matériels démontre qu'il y a bien eu une occupation différente de ces deux pièces qui remonte à une période très ancienne et en toute hypothèse au-delà de 30 ans, la SCI JACM ayant, elle même, procédé par la suite à la réfection de la toiture au-dessus de la pièce du deuxième étage.
Les actes matériels d'origine étant établis, la possession s'est poursuivie par la seule intention sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire.
Au demeurant, que ce soit M. [I] ou ses auteurs, la possession de la SCI JACM et de ses auteurs n'a jamais été contestée jusqu'en 2014, date à laquelle l'intimé a fermé les seules ouvertures permettant d'accéder aux pièces litigieuses situées dans le bien de la SCI JACM.
Il ressort par ailleurs de la lettre du géomètre M. [N] en date du 17 avril 2017 (produite par l'intimé en annexe du rapport de M. [T]) que lors de l'établissement du plan du 2 juin 2010 à la demande de M. [I], il ne s'agissait que d'une proposition d'échange (refusée par l'appelante) consistant pour la SCI JACM à céder les pièces litigieuses en contrepartie d' un droit de passage sur la propriété de M. [I] donnant un accès piéton direct dans le centre du village côté mairie.
Enfin, en application de l'article 2256 du code civil, « l'animus domini» est présumé pour celui qui possède matériellement la chose.
En conséquence, les conditions requises par l'art. 2229 du code civil étant remplies, le possesseur est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire des deux pièces litigieuses situées aux premier et deuxième étages, sises sur la parcelle [Cadastre 2], sans que le rapport « de contre expertise » de M. [T] qui n'a pas visité les lieux et qui n'est pas un géomètre mais un technicien du bâtiment, ne puisse remettre en cause le travail sérieux et minutieux de l'expert judiciaire.
En revanche, concernant le couloir situé sur la parcelle [Cadastre 1], si effectivement il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'il existait une cloison qui a été détruite par M. [I], l'homme de l'art indique qu'il n'a constaté aucune différence entre la partie occupée par la SCI JACM et la partie restante du grenier de M. [I] : le sol est identique et au même niveau, le toit et la charpente sont identiques, il ne reste plus que les traces de plâtre sur les poutres et sur les deux murs d'appui de la cloison qui existait en 2010.
La cloison démolie, qui séparait ce couloir de jonction entre les 2 ouvertures, ou donnant sur le bâtiment B [Cadastre 3] de la SCI JACM, et l'autre côté, à la pièce précédemment citée, ne peut être datée.
Il n'est donc pas démontré que la possession sur le couloir soit trentenaire d'autant et surtout que ce couloir n'est pas nécessaire pour accéder aux deux pièces limitrophes.
Dès lors il n'est pas démontré l'acquisition trentenaire pour le couloir.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, la SCI JACM sera déclarée propriétaire des deux pièces des premier et deuxième étages situées sur la parcelle [Cadastre 2].
En revanche, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [I] propriétaire du couloir situé sur sa parcelle [Cadastre 1].
Il y a lieu par ailleurs de condamner M. [I] à reconstruire à l'identique les murs et cloisons qu'il a abattus concernant uniquement les pièces du premier et du deuxième étage situées sur la parcelle [Cadastre 2] dans un délia de 3 mois, et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pour une période de 3 mois.
Sur la demande indemnitaire de la SCI JACM,
La SCI JACM sollicite l'allocation de la somme de 50 000 € au titre du préjudice résultant de la voie de fait commise par M. [I], de son action abusive et de son préjudice de jouissance
Il est constant que M. [I] a pris la décision de « se restituer » brutalement les pièces sans faire reconnaître ses droits alors que la SCI JACM, qui occupait les lieux, les contestait.
Il a dès lors commis une faute portant atteinte au droit de propriété de l'appelante.
Pour autant, l'action de M. [I] ne peut être qualifiée d'abusive puisqu'elle était précisément destinée à fixer le droit de propriété de chacune des parties, ce qui a pu être réalisé seulement après une expertise judiciaire.
Concernant le préjudice de jouissance, il n'est pas contesté et d'ailleurs établi par les nombreuses attestions et photographies produites aux débats que le bien de la SCI JACM n'était ni aménagé ni occupé et est resté à l'état d'abandon pendant des dizaines d'années excepté la réfection de la toiture au dessus de la pièce du deuxième étage.
Quant à la création de la vue droite invoquée par l'appelante du fait de la construction d'un mur par M. [I] côté place de l'église, la SCI JACM ne démontre pas la nature du mur, l'expert judiciaire ayant constaté que la base du mur était plus ancienne .
Pour ces motifs, infirmant le jugement déféré, il sera alloué à l'appelante la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de M. [I] au titre du préjudice de jouissance,
L'appelant aux termes de son dispositif sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, étant noté que le premier juge l'a débouté de sa demande de ce chef.
En toute hypothèse, eu égard à la présente décision, M. [I] n'est pas fondé à se prévaloir d'un préjudice de jouissance tenant à l'impossibilité d'exécuter les travaux de réhabilitation de son bien.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [I], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire, étant noté que les dépens de la procédure en référé avaient été laissés à la charge de l'appelant.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à la SCI JACM ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu d'ordonner la publication de la présente décision au service de publicité foncière.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que M. [X] [I] est le propriétaire du couloir situé sur la parcelle cadastrée section AB lieudit '[Adresse 5]', n°[Cadastre 1] commune de [Localité 4], a débouté la SCI JACM de sa demande de transport sur les lieux et a débouté M. [I] de sa demande au titre du trouble de jouissance,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Dit que la SCI JACM est propriétaire des pièces du premier et du deuxième étage situées sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 4] section AB lieudit '[Adresse 5]' n°[Cadastre 2],
Condamne M. [X] [I] à reconstruire à l'identique les murs et cloisons qu'il a abattus concernant les pièces du premier et du deuxième étage situées sur la parcelle [Cadastre 2] dans un délai de 3 mois, et passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pour une période de 3 mois.
Condamne M. [X] [I] à payer à la SCI JACM la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne M. [X] [I] aux dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire,
Condamne M. [X] [I] à payer à la SCI JACM la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Ordonne la publication du présent arrêt au service de publicité foncière.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
